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小鱼——楼市短评 【持续更新篇】

淘房哥-江小鱼
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主楼
2017-05-16 11:00:03
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小鱼——楼市短评 【持续更新篇】



  最近收到一些网友反馈,希望小鱼写个帖子。这个帖子主要提供实时的房地产市场相关政策信息,并且持续更新;同时大家可以相互交换意见,辩证探讨;同时高效的服务更多的朋友。


小鱼这个思路觉得不错,如果干好了大概是可以解决几个方面的问题:

一方面不仅可以记录房地产市场发展变化,包括房地产行政和金融相关政策环境变化。

第二个还可以和更多的网友在这个帖子里面探讨学习,这里不像微信和qq群那些有人员数量局限,这里可以无限大。

第三个可以免去重复的回复很多网友的相同问题,(回头有网友要再问,直接让网友先看看帖子就好了)。不是我懒啊,小鱼只是想着这样是否会效率高点。

第四个未来可以回过头来再看现在的市场相关政策信息和变化,以后做数据研究也可以找到一些资料和佐证。


深深的思考了一晚想到这些,感觉真是一语惊醒梦中人啊,决定撸起袖子开干了!!!


置业咨询免费---聊房会友,晒真房,享观点。

在置业中遇到问题的朋友,可以加小鱼微信号:jxy18098921065






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咚咚淘房哥-江小鱼
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沙发
2017-05-16 11:15:50


  小鱼从小和语文老师关系没搞好,语文成绩不好。回头大家看到这个帖子以计流水账形式出现,请多多担待。大家拍砖请轻的!
咚咚淘房哥-江小鱼
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板凳
2017-05-16 11:21:19



经常遇到很多网友问小鱼哪里的房子好,哪里的房子有没有投资价值。其实个人认为如果真想成为专业的房地产投资者,就需要自己对房地产投资拥有一整套的知识体系。

不管你是碎片化的积累还是先把框架建好再去慢慢填充信息的积累,都是需要迈开学习的第一步。俗话投资是一辈子的事情,其实学习也是,活到老学到老这个才是正确的人生打开方式。

后期小鱼也会在帖子里面持续更新一下自己看到的有价值的知识点,希望可以和大家一起进步。


咚咚淘房哥-江小鱼
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地板
2017-05-16 12:00:06



  下面先上几个我之前的帖子,这些每个帖子都花了小鱼一两个月的心血,有些可能有更长时间的构思和信息收集整理分析,有兴趣的网友可以看看。

1、这个是从大中小不同维度对影响房地产市场各种因素进行了总结分析,融汇贯通之后是可以对房地产市场环境做一个大概的信息判断。

请点击链接——简单的聊聊经济大小周期和各种相关因素对房地产市场的影响


2、下面是2016年的房地产市场相关分析,由于个人时间安排问题2017年没写,有空小鱼一定补上。核心不在这,核心是大家可以根据上面帖子里面的要素来对照我2016年的帖子思路去思考,然后用相关因素对市场进行评判。

请点击链接——2016年房地产市场环境背景和影响未来市场的各种因素分析


3、通过研究影响城市房地产市场变化的内部因素,为未来房地产投资决策做数据和理论支持。

请点击链接——从08到14年深圳各区房价变化中,发现物业升值的秘密!!!


4、站在高处往下看一览众山小,从小看大就只能一叶蔽目。投资切记后者思维,投资要讲大趋势大方向。社会发展,国际动向、国家政策趋势、城市发展规划等等都是要看远,用远期的思维往回看。投资其实就是用知识和胆识换钱,提前等价兑换而已

回头相关信息再逐一补上:

请点击链接——提前研究未来大深圳规划,跟着轨道建设规划做房产投资准备


5、为什么有些人买了房子涨的多,有些人买的房子涨的少。其实是因为房子的品质差距,好的房子配套好的物业涨幅自然多。我前面帖子里面有做一个物业综合性价比的系统和表格,认真研究就基本不会踩坑。其实风水问题就是居家环境科学问题,前面说到居住环境好的房子就是好房子,外加上配套好就一定升值更多。

为避免购买居住环境有隐患的房子,那就学习一下老祖宗的智慧吧。

请点击链接——在大城市买房,你是否会考虑风水问题!?




咚咚淘房哥-江小鱼
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4楼
2017-05-16 12:02:45

关注学位房的,可以看看这个帖子。

请点击链接——深圳入学、学位和学位房相关信息,一贴搞定,收藏备用!!!


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5楼
2017-05-16 15:39:42

有关注南山的朋友们,可以关注一下小鱼的南山二手房成交数据帖子,不间断收集南山线下二手成交数据。

请点击链接——突然想写个帖,把南山2016年二手房成交数据摆摆(1167楼起:2017.4最新数据)


咚咚淘房哥-江小鱼
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6楼
2017-05-16 15:52:45
咚咚淘房哥-江小鱼
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7楼
2017-05-16 15:58:46

  综合来看,四月好坏参半,但是整个市场相对比较平稳。从成交大数据和业主报价情况来看南山相对来说比较稳点,其他片区的市场环境偏冷。


  从中原的业主报价调整区间和区域变动大数据信息来看,下调5%以内的房产占比40%。区域变动情况就主要是南山红盘,其他的片区基本都绿了。

  这有可以从小鱼的四月成交数据报告中找到佐证,这个可以证明为什么南山四月成交不错的原因。


咚咚淘房哥-江小鱼
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8楼
2017-05-16 16:00:33

再来一张深圳各片区业主报价跌幅榜,布吉南、后海南、洪湖、宝安中心区、新洲排名靠前。


roro秘书
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9楼
2017-05-17 09:28:18
这个形式好一起学习进步期待更新

黑白片
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10楼
2017-05-17 09:50:45
顶一下,占个位
咚咚淘房哥-江小鱼
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11楼
2017-05-17 11:16:46

谢谢
引用9楼roro秘书的发言:
这个形式好一起学习进步期待更新

咚咚淘房哥-江小鱼
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12楼
2017-05-17 20:07:07 来自Android手机客户端
5月17日(今天)下午,上海市住建委发布《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》,对近期广受关注的类住宅清理整顿工作进行了明确。

摘要:

本市停止审批公寓式办公项目。

重新审核尚未上市销售的项目。

对已批未建的项目, 要重新审图,发现违反规范和标准的,应依法予以撤销调整, 符合规范和标准后,再核发规划、施工许可证。

对在建未售的项目,从房型设计以及水、电、燃气配套等方面进行全面检查,发现建设行为违反相关规定的,应责令整改,经相关部门联合验收通过后方可销售;在项目交付使用前,相关部门要再次进行联合验收,不符合商业办公要求的,不得交付,不得办理房屋交易登记手续。

对已售未交付入住的项目,要按照商业办公房屋功能进行全面整改,由相关部门联合验收,不符合商业办公要求的,不得交付,不得办理房屋交易登记手续。对销售中开发企业存在误导行为的,要支持购房人依法维护合法权益。整改符合规定的项目中有剩余未售房源的,可继续按商业办公房屋对外销售,同时鼓励房地产开发企业自持出租。

对已交付入住的项目,从严管控,相关信息记入房屋交易登记信息系统。开发企业和业主承担整改责任以及房屋使用安全责任;各区要加强安全管理,督促开发企业开展消防安全等检查,消除安全隐患。商业办公房屋不得在人口户籍、入学、 公用事业收费等方面参照住房执行。

未按照规定整改存在插层等违法建筑的,在房屋登记时予以注记,限制交易。
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13楼
2017-05-17 20:07:34 来自Android手机客户端
文件如下









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14楼
2017-05-17 20:08:38 来自Android手机客户端
文件全文:

关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见

各有关单位:

  近年来,商业办公项目开发过程中,不按规划批准的建筑物使用性质进行建设,擅自改变房屋结构、设施设备,改变房屋规划用途为居住等现象屡有发生,这些行为违反规划和建设管理等法律、法规,扰乱房地产市场秩序,严重影响公共安全,滋生社会治理隐患。为遏制并惩处商业办公项目开发建设过程中违法行为,维护房地产市场秩序和购房人合法权益,现就全市范围内开展商业办公项目清理整顿工作,提出如下意见:

  一、本市成立商业办公项目清理整顿工作推进小组,由市住房城乡建设管理委牵头,市规划国土资源局、市发展改革委、市工商局、市商务委、市经信委、市城管执法局、市金融办、 市政府法制办、市政府新闻办等部门参加,负责指导、协调、 推进全市商业办公项目清理整顿工作,健全商业办公项目长效管理机制。各区政府要按照全市清理整顿工作要求,结合本区实际,建立相应工作机制,组织、协调区相关管理部门承担落实本区域内商业办公项目清理整顿工作。

  二、各区要全面梳理本区域内商业办公项目,摸清土地出让、在建、在售、交付使用等情况,建立相应台账;制定本区商业办公项目清理整顿工作方案并上报市住房城乡建设管理委,组织开展全面检查和集中整治,督促项目开发企业自查自纠,严肃查处违法行为,公布典型案例。对清理整顿项目要逐个检查验收,并建立日常管理机制,防止反弹。

  三、本市停止审批公寓式办公项目。加强商业办公用地的控详规划管理,加强业态引导和管控;在商业办公用途土地出让合同中,明确不得建设公寓式办公项目。

  四、加强商业办公项目建设、销售监管。按照商业办公的规划要求重新审核尚未上市销售的项目。对已批未建的项目, 要重新审图,发现违反规范和标准的,应依法予以撤销调整, 符合规范和标准后,再核发规划、施工许可证。对在建未售的项目,从房型设计以及水、电、燃气配套等方面进行全面检查,发现建设行为违反相关规定的,应责令整改,经相关部门联合验收通过后方可销售;在项目交付使用前,相关部门要再次进行联合验收,不符合商业办公要求的,不得交付,不得办理房屋交易登记手续。

  对符合规划条件、区域功能定位、产城融合等要求的,在满足环保、安全等前提下,可参照本市城市更新等相关规定, 按照规划程序给予调整。

  五、对在售商业办公项目区分不同情况,分类清理整顿: 对已售未交付入住的项目,要按照商业办公房屋功能进行全面整改,由相关部门联合验收,不符合商业办公要求的,不得交付,不得办理房屋交易登记手续。对销售中开发企业存在误导行为的,要支持购房人依法维护合法权益。整改符合规定的项目中有剩余未售房源的,可继续按商业办公房屋对外销售,同时鼓励房地产开发企业自持出租。

  对已交付入住的项目,从严管控,相关信息记入房屋交易登记信息系统。开发企业和业主承担整改责任以及房屋使用安全责任;各区要加强安全管理,督促开发企业开展消防安全等检查,消除安全隐患。商业办公房屋不得在人口户籍、入学、 公用事业收费等方面参照住房执行。未按照规定整改存在插层等违法建筑的,在房屋登记时予以注记,限制交易。

  六、各区要及时查处商业办公项目违法行为,并以典型案例带动面上项目整改。对积极主动按期完成整改的,依法从轻、减轻或不予行政处罚;对拒不整改或无法消除影响的,依照《中 华人民共和国城乡规划法》等有关法律法规予以查处,处罚信息纳入国家企业信用信息公示系统(上海)和本市公共信用信息服务平台,记入诚信档案;情节严重的,采取限制违法项目开发单位参与土地招标、拍卖,金融机构不得对其发放新贷款,原有贷款到期收回等措施。

  七、各区要锁定已完成清理整顿的商业办公项目,并实行“名单制”后续管理,建立“一楼一档”,在建设、销售、物业服务等环节加强日常监管,巩固清理整顿成果。凡是再次出现擅自改建、改变房屋规划用途等违法行为的,从严查处,并限制房屋交易。

  八、商业办公类房地产广告发布应当遵守《中华人民共和国广告法》和《房地产广告发布规定》,不得含有混淆房屋使用性质的内容。本市工商和市场监管部门对大众传播媒介发布的房地产广告加强监测,对利用场所媒介发布的房地产广告开展检查,及时依法查处虚假违法的商业办公类房地产广告。

  九、加强舆论宣传引导,全面正确解读商业办公项目清理整顿措施政策;加强舆情监测,对编造谣言、散布不实信息、 扰乱市场秩序等行为,要加大查处力度,依法依规予以严肃处理;做好维护房地产市场秩序相关工作。

  市住房城乡建设管理委 市规划国土资源局 市发展改革委

  市工商局 市金融办 市城管执法局

                                                    二○一七年五月九日
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15楼
2017-05-17 20:09:50 来自Android手机客户端
北京,上海,深圳都开始对类住宅开始调控,北京和上海最严格,深圳次之。

恐怕后市不乐观。
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16楼
2017-05-17 20:57:40 来自Android手机客户端
深圳市规划国土委在2017年5月8日发布了《关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知》,一经曝光,引起业内极大反响。仔细研读发现,深圳那些商业办公、研发用房转公寓、偷面积、改建将被严格限制。





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17楼
2017-05-17 20:58:36 来自Android手机客户端
为促进房地产的平稳健康发展,进一步规范建筑设计管理工作,现就商业、办公、研发用房的建筑设计管理提出指导意见:

关于建筑平面设计

一、商业、办公、研发用房建筑设计应遵循“适用、经济、绿色、美观”的原则。建筑平面布局不得采用住宅套型式设计。

二、卫生间、茶水间、阳台(含露台)及各类型管井、烟道、风井等应集中设置。办公建筑(不含研发用房)因功能需要,单栋(座)建筑同一楼层内,设有套内专用卫生间和茶水间的用房总建筑面积不得超过该楼层建筑面积的三分之一。

三、严格限制外墙凹槽的设置,因建筑造型需设置凹槽的,凹槽面宽与进深之比应≥2;凹槽面宽与进深之比小于2的,按陈计算的凹槽部分投影面积全部计入地上核减建筑面积。

四。商业用房各层之间原则上应设置扶手电梯或梯段宽度不小于2.4米的开放式楼梯;对于包含有商业功能的综合楼,商务用房原则上应在裙房内集中布置。


关于套型建筑面积

一、单栋建(座)建筑同一楼层内,建筑面积≤150平方米的单套用房建筑面积之和,不得超过该层建筑面积的50%。

二、研发用房单套建筑面积不得小于180平方米。

三、设计机构、施工图审查机构、建设单位再设计、审查和建设时,应严格遵守先关规定要求,不得在技术上预留规划验收后违规加建烟道,观景等设施的条件。

四、本通知所指商业、办公、研发用房的用途范围按《深圳市城市规划标准与准则》表2.2.2.3执行。招拍挂用地的商业、办公、研发用房,其土地合同中有特别规定的从其规定执行;搬迁补偿安置协议已经区城市更新职能部门备案的城市更新项目回迁返还办公用房,其套型建筑面积不纳入上述规划限制范围。对于厂房、仓储、物流项目的建筑设计审查应参考本通知相关规定严格执行;对于生产性、仓储性空间,原则上应采用大空间设计。

五、本通知自发之日起执行,有效期5年,已通过建筑设计方案审查的建设项目按原审批意见执行。
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18楼
2017-05-17 21:01:07 来自Android手机客户端
综合北上对类公寓的严苛政策,再看看深圳政策情况。可能此类物业短期内真是被政府重点关照了,后市堪忧啊!
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19楼
2017-05-18 08:29:44 来自Android手机客户端

加拿大经济政治环境和国内有很大的不同,却一样值得让人保持警惕

点击链接——加拿大版次贷危机


   未来是不是会重复经典语录中所说的固定资产价格加息无牛市,这个有待我们观察。不过目前来看,显然不该太激进。

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20楼
2017-05-18 19:02:36 来自Android手机客户端
深圳的刚需盘购买者支付能力,短期内已经到达极限,未来是豪宅物业的天下。

不管是哪个国际性大都市,还是成熟的住宅市场,豪宅物业价格和普通物业价格差距都在三四倍以上,这个可以根据恩格系数为出发点去理解,或者自己调查比较。

最后要说的是,有能力就把你们的普通物业换成豪宅,因为目前深圳普宅和豪宅差距不大,特别是南山。

要么买不起豪宅,就买未来可以做豪宅的面粉(具有优越地理位置和景观的老破旧住宅物业),用做土地投资商的眼光投资未来!

底下这张图反应了,豪宅市场价格和购买力永远不受市场环境影响。

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