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国内楼市调控寒冬,是否该投资海外资产(精彩内容18楼起)

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主楼
2016-11-18 16:31:09
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国内楼市调控寒冬,是否该投资海外资产(精彩内容18楼起)




对于买房这件事,中国人有多拼?
乡里盖完县里买,县里买完城里买,城里买完出国买……

越来越多的高净值人群选择投资海外资产,但关于关于海外资产究竟该如何配置?
什么样的房产投资才能实现综合回报高,风险小?如何规避各种投资陷阱?
房产买入,持有及售出整个周期中,会碰到哪些困难,如何克服各种困难?
地产投资市场上的众多潜规则:机会和陷阱在哪里?
 
今天我们邀请了道亨投资(深圳)有限公司创始人姜丰,综合开发研究院客座研究员南洁俩位专家用自己多年来的投资经验与完整理论和你一起探索地产投资的秘密!



 【本期主题】:《国内楼市调控寒冬,是否该投资海外资产》
 
【活动时间】:11月27日下午2:00—4:30

【讲座地址】:南山区中心路 阿里云大厦T1座3层 (地铁2号线登良站,深圳湾1号旁)
 
【主讲大咖】:姜丰  道亨投资(深圳)有限公司创始人、CEO;道亨资产管理有限公司(美国)董事长 

【特邀嘉宾】:南洁  综合开发研究院客座研究员;中华国际设计师公社 版权中心主任
 
【主讲内容】:
1、中国投资的全球化趋势,目前大多地区的房产市场状况及未来趋势分析。
2、美国房地产市场概概况及投资要点
3、境外投资基础知识、潜力、风险及案例分析
4、美国房产税费,增值回报率,租售比
5、美国投资物业类型优缺点分析

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39楼
2017-04-06 09:19:44

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38楼
2016-11-28 15:47:03

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37楼
2016-11-28 10:33:54
直播 16:30 嘉宾与网友互动环节(六)

    【提问6】:刚才说到购买美国房产如果首期交40%的话,后面的租金就可以抵月供和房产税,我确认一下,不知道有没有听错?还有一个问题,买美国房产有没有年龄限制?我孩子在美国出生,但年龄很小,才2岁多,可不可以用孩子的名义购买房产,有没有什么限制?

    【姜丰】:先回答第二个问题,跟中国一样,要年报18岁,你要法定权利才可以,孩子太小了不行,要等他年满18岁才能以他的名义购买房产。    关于租金问题,刚才Sophia说的是在旧金山湾区的房屋租金情况,在洛杉矶,包括独栋别墅或公寓,50平的公寓,如果在市内比较好的位置,大概租金在2500-3000美金左右,独栋别墅的租金基本上在3500美金左右,美国目前银行贷款利率是4,你可以选择不同的还款方式,根据不同银行提供的情况进行选择。在3500美金中,一个月的税费如果按照1.5%来算大概是1000元左右,加州的税费不是很高,具体我们会有一个比较,但在我们推荐的房产中,基本上税费在1.5%-2%区间,不同物业类型会有不同税费,比如公寓的税费跟独栋别墅的税费不同,公寓的管理费比独栋别墅的更贵,因为公寓会提供公寓本身的清洁,跟我们委托管理的又不一样,他会给你提供日常清洁,所以一般公寓的管理费在100-200美金,你要根据公寓的情况,基本公寓、奢华公寓或学生公寓,税费是不同的。扣掉税费,月供是可以覆盖的。你想想深圳,如果按照600万人民币的投入,租金租到将近2万元的很少,孩子还小,未来有很多种可能,我们可以给自己多留一种选择。
 
   【主持人】:今天的讲座到此结束,讲座我们都附了PPT在咚圈全程直播。下一期深港教育展12月4日有一个学位房讲座,欢迎大家到时候去听。



直播 14:40 

    直播结束,欢迎大家关注下一期的咚咖房学院!




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36楼
2016-11-28 10:31:34
直播 16:15 嘉宾与网友互动环节(五)

   【提问5】:问姜总一个问题,从中介买回房子以后,我周围的朋友基本上男孩子在外面的都买房子了,女孩子在外面的好像都没买,孩子很快会大学毕业,毕竟买房子是家长的资产,这样的资产后面还得考虑怎么处理,因为还是有一些投资回报的,姜总刚才说可以给我们打理,是不是有条件限制?因为我的房子很旧了。还有一个问题是费率多少?我们在国内,那儿的房子我们几乎没有任何办法,请姜总介绍一下你能管哪部分,比如修、扫雪、铲草、出租。

    【姜丰】:我记得你的房子在费城,目前我们只在纽约、洛杉矶、波士顿、纽约这几个区域的房产接管,如果是费城的房子打理的话,我只能介绍朋友。

    【Sophia】:你租房子的时候,水电费都是租客自己负责,通常来讲我客户的房子只负责园丁,因为他不想租客把他的院子弄得太糟糕了,除了园丁,其他基本上都是租客自己负责。如果你想找当地管理公司的话,可以叫姜总帮你介绍,看房子的地点和大小,一般一个月是250-300美金之间。



    【提问5】:你在其他地方接管这样的房产,费率是怎样的?

    【姜丰】:年租金的6%是我们帮你维护房产的收入。

    【提问5】:维修费算我们的?

    【姜丰】:是的。

    【提问5】:租客呢?
 
   【姜丰】:我们会结果筛选,也会跟你沟通,比如我们会要求租客提供信用报告,在美国如果找到不好的租客就会很麻烦,所以我们筛选租客时也会格外关注信用问题,美国市场对自己的信用非常看重,它涉及到生活的方方面面。

    【提问5】:我的要求比较简单,我的房子管不了,其实租客的筛选我们是没有能力的,如果你们筛选的话,肯定要收费用。

    【姜丰】:我说的6%是整个费用,包括筛选租赁、出租房子、日常巡视房屋,甚至有个别的东西坏了需要我们找人帮你维修的,我们都会做。我们做这件事情的初衷就是为了解决中国的投资者将来有很多物业在外面,怎么办,细节问题你不用担心,我们都会做。

    【提问5】:我们只要在当地有个账户,你把钱打入,我们在打入的账户中按照美国的法律交所得税?

    【姜丰】:对,你该交的交了,我该交的也会在自己公司账户交。

    【提问5】:姜总说得很好,在美国一定要先遵纪守法,然后再考虑回报。

    【姜丰】:对,它会牵扯到很多问题,包括以后入境等等,不知道为这点钱冒很大的风险。

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35楼
2016-11-28 10:26:15
直播 16:00 嘉宾与网友互动环节(四)美国投资应该买哪个地方的房产回报率比较高,换手也比较容易?

    【提问4】:我的问题比较简单,去美国投资应该买哪个地方的房产回报率比较高,换手也比较容易?

    【Sophia】:我通常会问客户两个最关键的问题,一、你是自住还是投资?二、金额大概是多少?除非你是很单纯的投资,那么很简单,哪里回报高、风险低,我就去买哪里,如果考虑自住的话,答案就会很复杂,我觉得这是很难“一刀切”回答的问题。



    【提问4】:主要考虑投资,在座的肯定有不同的打算,比如有的想分散投资,资金少一点,或者稍微高一点,以及比较大一点的资金,您觉得哪个地方更加适合,回报率更高?

    【Sophia】:我对北加州比较熟,对美国南部、东部不是很熟,你最好跟姜总联系,因为她有很多不同地区的专家。湾区一般来讲要买到比较好的房子,地点好、回报率高,大概是80万美金左右,太便宜的房子我不建议你买,因为房子不好,地点不好,经济不好的时候,肯定是下跌最快的,所以投资一定要考虑到风险。

    刚才姜总也讲了,一般来讲每年5%的增长是比较合理,也是比较保守的,100万的房子,每个月可以租4500-5000美金。
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34楼
2016-11-28 10:23:52
直播 15:55 嘉宾与网友互动环节(三) 中国和美国的创业前景、就业机会比较分析



    【提问3】:我想问这位年轻的印度朋友,现在美国留学,最多的就是印度人和中国人,川普上台之后,你对中国和美国的创业前景、就业机会能不能做一个比较?你现在中国创业是因为不看好美国吗?

    【Gavenraj sodhi】:这是一个很好的问题,我在深圳有两个合作伙伴,一个是京东,一个是华强北。我22年前就来中国了,我认为中国与美国的创业精神是很不一样的,以外国人的角度来讲,我认为中国市场有很多未知数,我们没有足够多正确的信息去了解这个市场,所以很多人对中国市场有很大的恐惧感。现在我所做的公司是第四个公司,之前在美国做了两个公司,在中国也做了两个公司。在中国市场,你要了解你的公司是什么公司,是硬件公司、软件公司,还是软硬件结合的公司,抑或是传统公司。我们是一个软硬件结合的公司,在中国要成功的话,首先要知道你的公司是什么样的公司,市场在哪里,公司选址也很重要,还要了解本地文化。

    外国人在中国做企业有一个看不到的线,对我而言,我们有一个当地公司,也有政府的支持,我们在美国也有一个公司,我们了解在中国要怎么样做企业才能成功。外国人在中国做企业,最难的是找到投资人,我们公司很幸运,所有投资人都是中国人,这边很多投资人都是先生和太太的组合,他们问我在中国能待多久,我告诉他们“我可能会在中国一直待下去”。中国很多投资人都是家庭的组合,先生和太太一起做决定。



    美国大部分创业集中在四个地方,旧金山、洛杉矶、纽约、芝加哥,如果中国的公司到美国创业的话,我认为选在哪个地点很重要,在中国,上海、广州、北京、深圳都有很多资源,有很多人才,而美国的每个城市都挺大的,所以你一定要找对地方才能有适合的资源,中国一线城市的公共交通很方便,但在美国,除了纽约、旧金山,其他城市都要自己开车,纽约、旧金山虽然城市交通很方便,也有很多中国人,但如果想在这两个城市创业的话,门槛会比较高,进一步发展的代价也比较高。

    我选择中国市场有一个很重要的原因,我认为中国发展很快,市政建设、基础建设都在发展过程中,大部分人对新产品、新技术的接受能力以及尝试的意向都比较强。就像中国有很多种方言一样,美国每个地方的发音都有很大不同,我们在电视里听到的英语发音是很标准的,如果去美国发展,可能语言是一个很大的障碍。

    不管在中国还是在美国,创业合作企业都要有长期作战的准备,现在有很多项目,你可以到美国三个月、四个月,或者美国企业到中国三个月、四个月,但我认为这些都不是正规选择,创业一定要做好长期作战的准备。

    【提问】:非常感谢您的耐心解答,也祝你在中国的事业蒸蒸日上,我孩子在芝加哥,他一比较起来,就觉得芝加哥没有深圳好,想回来,我现在很犹豫要不要去美国买房子。

    【Gavenraj sodhi】:让你的孩子到湾区来。
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33楼
2016-11-28 10:21:59
直播 15:45 嘉宾与网友互动环节(二) 美国税收分析



    【提问2】:我比较关心税收方面的问题,还有两笔税收可能是我们在国外置房产需要关注的,一是个人所得税,收来的租金要交税,这一块希望Sophia介绍一下。还有一块,大部分中国人毕竟在中国生活了几十年,比较习惯这里,不大会移民,我们在国外持有的房产可能要转换,这一块还有税,它和美国人有很大区别,怎么处理?

    【Sophia】:个人所得税,租金收入我想大部分人都不需要担心,美国报税的时候,如果是出租房,会有折旧,比如100万的房子,要折旧27.5年,100万÷27.5,基本上每年3万左右算在费用里头,地税也算在费用里,从现金上你可能有收入,但从账面上可能没有收入,或者可能是负数,这样的话每年的所得税就不用担心了。

    【提问2】:所有房子都是折27.5吗?

    【Sophia】:我说的是房地产都是27.5年,这是规定好的。

    【提问2】:我在费城有个房子,孩子在那边上学,租给学生,收益不错,自己省了租金,又能收一部分钱。

    【Sophia】:这个房子好和新没有关系,你买的那一天起27.5年算折旧。需要注意的是房子价值分两部分,一部分是地的价值,一部分是房子的价值,房子本身可以折旧,地不能折旧,就像刚才姜总讲的,你第一年请一个会计师帮你算一下,之后每一年就很清楚了。卖房子的时候怎么办?个人所得税分两个,一个是长期收益,一个是短期收益,以一年为界限,你刚才举的例子,如果十年以后你要卖这个房子,他认为这是长期收益,通常来讲是15%-25%的税率,要看收益的金额是多少。

    【提问2】:这个收益指的是我买的时候100万,卖的时候120万,是以20万的15%-25%交税?

    【Sophia】:对。但这个是简化了的,你前面报税的时候,折旧已经把房子的价值折旧很多了,100万假如已经折旧了5万元,那么你的成本是95万,而不是原来的100万,你卖120万的话,收益是15万,不是20万。

    【提问2】:就是按15万来交税?

    【Sophia】:对。

    【提问2】:美国人有免税额,外国人有没有?

    【Sophia】:他们的免税额是自住房,出租房大家都没有免税额,但是有一点,出租房可以像滚雪球一样滚,可以不交税,只要你在180天之内买下一套房的话,你的收益是不需要交税的,就是说你只要一个出租房换下一个出租房,第一个出租房的收益是不需要交税的。

    【姜丰】:确实是这样,美国的房地产中有很多细节的规定,很规范,具体你的房产在哪个州,它的税率情况是不同的,你一定要咨询当地律师,美国不像中国以一个法律适于全国,美国是美国州都有不同的规定,这一点请大家一定注意。大家可以在我们的公众号中找一找,里面有很多很细节的东西。

    【提问2】:纽约大学附近的出租房都是用现金交易,是算自住房还是算出租房?他绝对不用信用卡。

    【Sophia】:现金交易的唯一目的就是逃税。

    【提问2】:他可能按自住房报?
   
    【Sophia】:有可能。美国很普遍,我买了这个房子,住在里面,把其中一个房间或者两个房间租出去,如果收现金的话,很可能报的是自住房,租金收入没有报税。

    【提问2】:现在大学周围普遍都是这种情况,绝对不用信用卡,也不能转账。

    【姜丰】:将来我们在新泽西也有公寓项目,但我们管理过程中会正常报税,如果你想长期经营一个东西,一定不要只看短期收益,特别是在美国这样的国家,它非常完善,你不要想着可能会逃税,他一旦抓到你,你的生意就做不下去了,我觉得在美国一定要先遵守当地的法律,这是有必要提醒的,那点税钱对你来说不算什么,我们能付得起,大部分中国人还是非常要强的,能够生活的非常好,你找会计师,他可以帮到你,这样可以回避投资中的风险,特别是在海外投资,我要做长期投资,拿长期收益,不要在意一点点税费。
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32楼
2016-11-28 10:20:30
直播 15:40 嘉宾互动与网友互动环节(一) 美国的房产税到底是怎么一回事?



    【提问1】:能不能介绍一下美国的房产税到底是怎么一回事?

    【Sophia】:买完房子之后都要交税,一年收一次,分两次交,平均来讲是买房子价钱的1.25%,比如你买100万的房子,他一年要收你12500元的税,房子增值多少,税的改变相对来讲很少,比如十年之后你的房子涨到200万,但是基数基本保留在100万,政府规定每年房产税的增幅不能超过2%,那就是说第一年交12500元,第二年不能涨2000元以上,所以房子留得越久,税的百分之比会越低,很多老人在那里住了三十年,房子几百万了,但交的税可能只有一两千元,增幅很低。

    【姜丰】:另外房产税是可以合理避税的,比如我的房子要修整,要还贷款,这些都可以在房产税中合理避税,所以大家购买房产之后一定要请专业的会计师帮你打理账目,这样可以帮你节约很多不必要的成本。

    【提问1】:不像平常人们想象中的要交一大笔钱。

    【姜丰】:以后中国也会有房产税,很多年前中国的税务部门已经在做准备了,只是看什么时候推出来合适,我觉得中国的税不低,这是我自己的感受,我给员工发工资的时候发现要交很多税,这些税足够我给一个员工发工资了,很心疼。在香港,包括在美国,虽然同样做一个岗位,如果我有父母、有小孩要养,可能我的税费比单身的要低很多,税费当中有很多合情合理的成分,但中国目前基数太大了,没有办法做得很细致。

    不仅税费如此,前段时间有朋友从纽约回来,他的朋友到华盛顿开车他的车出去,接了一张罚单,后面交警给他打电话,问他收到罚单没有,你要过来交费。他说我怎么会收到罚单?后来想起来那个时间他把车借给朋友了,在美国一般把自己车借给别人开,别人开车是没有保险的,那天因为距离很近,他就把车借给了朋友,他跟交警解释了一下,交警说“你要把情况说明一下”,他写了一封邮件说明了事情的原委,那张罚单后来没有交。
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31楼
2016-11-28 10:18:28
直播 15:35 嘉宾互动(三)

    【姜丰】:我想再请南洁姐姐,她还有一段小小的分享,我们听一下她儿子在电台的一段音频。

    【南洁】:中国孩子到美国,她有一句话给我印象很深,他说“我不希望在美国被当成中国人,不希望在中国被当成美国人”,他希望在两种文化中游刃有余,从这一点来讲,无论咱们的孩子能不能上哈佛都不重要,而是真正变成国际人。

    【姜丰】:国际人、国际视野,能够接受、包容,社会在发展,我们的孩子更多是朝着国际人在发展。

    【南洁】:这也是中国父母的悖论,既希望孩子能说一口流利的英文,又希望孩子不要忘宗,外国孩子都叫爹妈名字,这一点中国人接受不了。

     我儿子在学校的电台主持一个很奇怪的节目“先锋音乐”,按中国父母的看法是不务正业,里头只有节奏,没有旋律,重金属,宣泄年轻人对世界的看法。纽约中文电视台曾经采访过张艺谋、李安,最近在筛选一些中国年轻的留学生,想了解一下90后中国国际生是怎么看待艺术的,把他选为被参考对象,我当时不是认为他有多优秀,我儿子这一代留学生开始关注文化,文化是一个潜移默化的东西,很可怕,换句话说,它的渗透是在资本之外更容易把世界变成整体的工具,这也是道亨给我很深的印象,她们不单单是海外投资,强调的是海外移民、海外投资中的文化内涵,比如你是工程师,也许你看着艺术家的涂鸦觉得很烦,你让艺术家住硅谷他也很烦,一帮挣钱的鬼佬,除了挣钱不认识别的,所以人要选择最适合自己的才是最好的。

    【姜丰】:既有国际视野,心态又非常包容,我很喜欢美国,从深圳过去,很快就能融入那个生活环境。

    【南洁】:我播放一小段音频给大家听一下。这个台在两周前跟网易音乐合作了,每周六美国时间的9点到10点,他在美国播音的时候中国电台也有,这些美国孩子知道中国是最重要的,他是用英文给美国人播音,让中国的同好能够了解,别忽视文化的融合,也忽视你们跟随文化融合投资的脚步。
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30楼
2016-11-28 10:16:36
直播 15:30 嘉宾互动(二)



   【姜丰】:谢谢Sophia。接下来请raj,他有一个创业的项目叫机器人,他从小在美国受教育,是什么让你决定来到中国呢?

    【Gavenraj sodhi】:我来到中国已经八年了,在北京、上海、深圳都待过,现在专注AR领域,帮助孩子学到更多知识,我的团队很优秀,都是从国内的清华以及美国很优秀的学校毕业的,接下来请James给大家演示一下。为什么我们的产品很独特,是因为我们的团队不但结合了美国的文化,还有中国的文化,我们希望把美国的文化带到中国来。

    中国一直对我很厚待,我希望用我的专业知识,把国际化的学习方式带到中国来,回报中国,我所能做的是帮助中国的小朋友,特别是3-8岁的孩子,不但具有中国视野,更重要的是拥有国际视野。中美两国的教育系统确实有一些差异,中国的教育系统是很好,但确实跟美国有差异,希望通过我的产品,可以让大家了解到美国教育系统是怎样的,帮助小朋友更好的衔接。

    James今年20岁,从德克萨斯州来到中国八个月,来之前对中国一无所知,目前还没有完全大学学业,但他暂时中止学习,希望可以花一点时间把这个产品做出来。我们不只是做一个产品,更希望可以帮助大家改变生活,比如帮助孩子学习语言、数学、科学,开拓视野,从而从思维上产生本质的变化。

    如果你们有任何关于美国的教育、美国的教学的问题,或者我们的产品怎样可以帮助你们衔接美国的教育系统,都可以提出来。


 
   【姜丰】:谢谢raj,我跟他相遇非常偶然,正好是我去华强北商会政府转型升级论坛上,之前我给华强北商会做过华强北三十年风云企业家评选活动,他给我们颁了组织奖,以后每一年论坛商会都会邀请我参加,今年我12月要去美国,没法参加年会,所以在17日的论坛上把我邀请过去,因为上面有很多我的准客户,他们很希望以各种形式给到我帮助。在论坛中,raj是作为华强北商家的代表发言,赛格有他们的团队进驻,他带着他的团队来展示,我特别好奇,我之前在媒体,是一个特别有好奇心的人,他们的产品能打动我,工业设计外型非常漂亮,我觉得中国的创意产品应该朝着这个方向发展,后来跟他有了一系列交流,他说我能不能来拜访你的公司?我也想进一步了解他的团队,我邀请他参加12月3、4日的深港国际教育展,帮他们推荐。

    为什么我对这些特别感兴趣?这也是道亨的另外一项使命,就像南洁老师讲的,其实更多的是中外文化的交流。前几天在高交会上有一款伴读机器人,我见到raj的时候问他“你怎么样保证你的机器人是安全的呢?”他说“它只听一个人的指令”,这也是为什么我今天要把raj请到这里来的原因,他们作为一个土生土长的美国人,外国人的思维方式跟中国人是不一样的,他们只做一点,把一点做到极致,他说我的机器人只听一个人的指令就足够了,如果你做机器人的时候是为了讨好大家,它听很多人的话,最后它自己就混乱了。这也是我更愿意跟美国市场打交道的原因,思维方式很简单,找到一个方向,把它做到极致

    中国跟美国的教育确实非常不同,所以raj说“我做这款机器人的时候更多考虑中国父母的要求”,比如我的孩子,现在读四年级,他们现在学习到的数学已经比较难了,raj会用美国的思维导图方式启发性学习。

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29楼
2016-11-28 10:13:33
直播 15:25 嘉宾互动:旧金山的房产的投资价值



    【姜丰】:请出参加答疑环节的嘉宾,首先有请南洁老师,有请刚从旧金山回来的Sophia,Sophia非常优秀,她现在是全美1%的经纪人,1%同样在美国也是非常难得的,因为在美国,经纪人是很受人尊敬的行业,收入一点不低于律师和医生,甚至会超过他们,所以这1%是荣誉,我一定要替Sophia好好宣传一下,她也是我的榜样。还有第三位嘉宾Gavenraj sodhi,他是机器人公司的CEO,从美国来到中国创业,他是出生在美国的印度人,在美国受教育,但他在谷歌工作过很多年,现在自己创业,最近他们推出一款伴读机器人,现在正在预售,价格是4888元,我在跟他们商量,如果是我们会员的话是不是可以优惠一点。之所以请他过来,一是他为美国的教育更加熟悉和了解,他从小在美国接受教育,大家如果有关于这些方面的问题,可以向他提问。我的英文没有那么流畅,虽然我跟raj可以用微信交流,但我不能用英文完全确切的表达他的意思,今天Sophia也过来,我请她来帮忙翻译。

    掌声感谢几位嘉宾的到来,这样一个阵容,大家有任何关于子女教育的问题,有任何关于美国房产投资的问题,以及怎么样在当地生活、跟当地融合的问题都可以提出来。

    Sophia从旧金山回来,先请你跟大家分享一下旧金山的房产,如果深圳投资者对旧金山比较感兴趣的话,有哪些是值得我们关注的?


 
   【Sophia】:大家好,我是Sophia,在美国18年,之前在一家会计师事务所,后来转行做房地产经纪人,我们公司在全美一共有14万个经纪人,我排前500名,这是我很骄傲的,也希望我的专业知识可以帮到大家。

    我在美国待过很多地方,最后选择在旧金山,在旧金山生活了近十年,不仅是因为旧金山的气候特别好,就像刚才南律师讲的,旧金山也是在文化上很包容的地方。从房地产来讲,我认为所有的投资都要从两个方面,一是回报,二是风险管理,湾区、硅谷的房地产,在风险控制上其实是很有优势的,因为我们的房地产不单是投资者在买,本地很多新移民、高科技公司新雇员也一直在买,所以并不是投资的环境不好了,这里的房子就会下跌很厉害,反而投资者不买的情况下,本地人都会继续买,08、09年经济危机的时候,湾区的房子只下跌15%左右,而其他地区房价基本上下跌40%-50%,从风险控制的角度来讲,湾区是很有优势的。

    从回报来讲,这几年已经上涨很多,2012-2016年,基本上每年平均上涨15%左右,以后我不能说每年继续上涨15%,但正如刚才姜总所说,每年上涨5%是比较合理的。

    地理位置来讲,中国飞过去12个小时,风景很美,有很好的学校,不但有最出名的斯坦福,还有伯克利,无论孩子出去读书、出去玩都是很理想的地方。
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28楼
2016-11-28 10:04:12
直播 15:20 美国房产投资的优势

    【姜丰】:美国房产投资的优势:



    一、强势美元。这跟国家的经济背景有关,美国经济从2009年的谷底回升,美元汇率持续强势,美国经济好转及加息周期的影响,预期美元汇率将于未来三年持续强势。

    二、永久产权。我今天在另外一个推送公众号上看到关于永久产权和美国税费的说法,美国房地产税的税费在1.5%-3%不等,不同城市、不同区域、不同房屋类型都有不同的价格,所以在计算投资回报的时候要差别对待。


 
   三、房价不高。针对深圳的房价,美国房产确实不高,七、八百万人民币在美国可以住到非常好的房子,虽然深圳物产非常丰富,只要花钱,什么都能买到,但我从美国回来的时候,我最想搬回来的东西是电冰箱、洗衣机、烘干机,因为它的价格跟中国相比确实太便宜了,质量又很好,美国毕竟是发达国家,我们现在去其实是在享受他已经创造出来的物质文明和精神文明,这跟我们目前正处于快速发展中的阶段是不同的,我回来之后很想我的办公室有一个储藏间,但家居设计公司告诉我“不行,这个太大了,我做不出来”。美国每个家庭房间都有一个跟墙等高的衣柜门,可以放很多大箱子。


 
   我的办公室就在里面,大家等会儿可以去参观,这是我们面向中国的一扇窗口,你们买完物业之后不用担心后期管理和维护保养的问题,哪怕你不在我这儿购买房产都没关系,你在别人那儿买,但你觉得他们没那么可信,或者你在深圳,交给我们打理都可以,我们都接受。新泽西有一个项目,400多套公寓,我们有可能帮他代租。此外,我们在洛杉矶有别墅作为民宿,以后会根据大家投资的物业类型把它判断为是适合做短租或者适合做长租,帮大家打理资产。

   我的分享暂时就到这里,大家如果有什么问题,可以在接下来的环节一起提问。

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27楼
2016-11-28 10:00:03
直播 15:15 美国房产投资风险分析


 
   【姜丰】:这是各地房屋价格走势,根据2015年统计结果显示,美国的房价涨幅在5-10%之间,5%是通常的增长幅度,商业地产在6%-8%之间,如果高于这个数字一定要慎重投资。为什么我们选择波士顿?因为波士顿的教育非常活跃,大概有四十多所学校,很多热衷教育的父母会在那里安家,所以波士顿短租公寓、住宅相对来讲租金也不低。纽约、旧金山、洛杉矶也是我们选择的几个城市。



房网今天也在直播,大家可以在房网回看今天的直播,我会把PPT给到他们,给大家未来的投资和理财做一些参考。

美国房产投资风险分析,我们经常会提醒大家“投资有风险,入市须谨慎”,在这里我们也要给大家做一些风险提示。


 
   一是汇率风险,在本国汇率大幅升值时,尽管海外购买力增加了,但以本国汇率计算的投资收益率却会大打折扣。1985-1995年,日元累计升值了150%,使得日本投资者卖出资产换回日元后的利率大打折扣。现在有一些在日本投资房屋的也是因为这样的关系,租金回报率非常好,但未来日元走势仍然不容乐观,所以我也建议大家选择投资区域的时候不要只看短期利益,除非你能比趋势更快地转移,否则我建议你投资稳定的、长期回报收益率。



    地产市场本身风险,地产的周期性(尤其是写字楼市场,大量的新供给造成供过于求的状态),理性判断中国和美国经济趋势,对资产价格和租金收入预期不能盲目乐观。这也是一个提示,提醒大家人民币不会一味地贬值,在这个区间内你要考虑一下你的投资时间是多长时间,希望将来在人民币升值的时候,你不会对投资后悔,一方面你要有心理准备,美国房地产市场非常规范,它的利润是有限的,但你可以持续得到回报,不会像中国、深圳的房地产市场这样很快翻番,它是投资行为,而非投机行为。这也是我非常喜欢美国市场的原因,我们愿意在规范的市场中做事情,不需要做额外的事情,我宁愿拿有限的利润,但是每个人都有自己不同的投资观点,我只是跟大家分享我的观点。



    流动性风险,投资者在大举海外投资时,对自身现金流动性的风险要做有效评估,万一买入时没踩准节拍买在高点上,如果有好的资本结构并能坚守长期投资,投资者有机会跨过周期的价格波动而盈利。就像巴菲特所讲的长期投资,这一点对于目前深圳的楼市投资同样适用,我对深圳楼市的未来会有信心,但它短期会有波动和变化,因为深圳城市结构的特点和城市发展的聚集效应,未来中国房地产,特别是在深圳这样的城市仍然是值得长期持有的,但在这个阶段,只要有能力,你都应该做的事情就是资产配置。



    在美国房产投资风险分析之后,我们会给出一个建议,就是美国房地产市场正处于投资的最佳时期,从美国几十年的房市来看,美国房价呈周期性变化,差不多每10-12年一个周期,经过了2006一直到2012年的楼市回跌,目前的美国房价处于稳健回升的趋势,未来5-6年美国房价会持续稳定上涨,美国房产正值最佳投资时机。这也是一个窗口期,特别是新总统川普上任之前,因为所有关于移民政策在12月9日都可能有一些变化。

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26楼
2016-11-28 09:54:18
直播 15:05 美国适合投资房产的城市及美国银行的贷款政策



    【姜丰】:根据Zillow2016年4月全美城市房租调查表明,2016年4月份租金为1407美金,比去年同期相比增长了2.6%,到2017年4月,Zillow预计美国整体租金会增长1.75%,达到平均1431美金。

    这是目前全美房租最高的五个城市(圣何塞、旧金山、洛杉矶、纽约、圣地亚哥),大家可以看到平均房租的涨幅情况,这里给大家留一点时间,你们自己看一下数据的变化,我们目前重点推荐洛杉矶、旧金山和纽约,包括波士顿,波士顿是教育为主的城市,明年天气稍微暖和一些我们会组织看楼团,12月份有一期去洛杉矶的看楼团,有没有加旧金山还要具体确认。圣地亚哥的气候非常好,也是加州非常知名的旅游城市,但圣地亚哥的酒店价格非常低,所以持有它的房产的话我反而不建议你做短租。

    还有一点,它的房产是要挑位置的,有很多美国的富人在养老的时候会选择圣地亚哥,因为它的气候、各方面条件都非常好,城市氛围很优先,我当时去圣地亚哥看到很多地方都是彩色的,所以我印象中的圣地亚哥是彩色的圣地亚哥。我有朋友建议如果有机会可以到美国做综合体,提到美国综合体,我觉得中国人特别幸福,我们经常在家门口就有一个shoppingmall,特别是前几年,深圳因为土地的规划,有很多shoppingmall出来,也让中国人的生活更加便利,在美国开车5-7分钟就要shoppingmall已经算是生活非常便利的区域。


  
  美国银行的贷款相对比较宽松,从2005年7月开始,有调查显示各个贷款机构的标准开始降低或变相简单,让购房人取得贷款更加容易,连续持续的贷款申请人数的增加,可以从另外一个方面证明房屋买卖变得非常活跃。美联储局也表态将把标准降低到十年以来的最低,首付比例持续低于30%水平,是2008年10月以后的最低水平。我们通常在美国问到的首付比例是四成,贷款利率目前也是在4左右,如果有低于4的,有些银行会跟国债捆绑起来,这个时候你要算怎么样更划算,这些跟国债捆绑的利率是变动的,有的时候可能会做到2点几,前年可以做到,但去年已在4左右,目前这个时候也会根据具体贷款人的情况有利率的变化和浮动。



    新房建设,建房申请增加,但低于历史平均水平。新房屋建设达到接近十年的最高水平,2015年比2014年增加了10.9%,新房建设申请更是增加了21.3%,是2006年以来的最高,独栋和公寓的建设都在强劲增长,现有房屋销售已达到2004-2007年美国房产鼎盛时期的水平,新房库存缓慢增长,但低于长期平均水平,新房销售会持续增长。今天我们请到了我们在旧金山的合作伙伴跟大家一起分享,大家后面如果有什么问题的话,可以一起提。
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25楼
2016-11-28 09:50:57
直播 15:00 人民币汇率和中产阶级之间的关系,及美国房地产现状    

【姜丰】:人民币汇率和中产阶级之间的关系



   兑美元汇率的下跌,不利于房地产市场,随着货币增加、汇率下行与美元的上升,人民币购买会逐步缩水。房地产已经进入新一轮调控周期,不涨不跌,投资的边际效应在逐渐,握有内地房地产还不如握有美元。但如果你只握美元的话,还是会有风险,因为美元的增值是有限的,如果你把美元变成资产的话,不管你是有途径持有美国的股票、基金还是房产,相对来讲我更偏向于保守型投资,即持有房产,因为它是你名下的资产,资产本身在增值,美国的房产目前还处在上升通道,每年的增值幅度在5%左右。还有就是你可以拿到租金回报,它可以抵掉你付出的成本,这些都是我们目前重点关注美国房产的理由,而且相对来讲我觉得美元资产是更加安全的,它不会像欧元资产那样很容易变动,我宁愿持有一些哪怕收益率有限,但是更有保障的相对安全的资产。


 
   美国房地产现状--持续增长的新屋建设和房屋拥有比例的降低    适龄购房人口增加速度高于新房建设速度,这导致美国房屋拥有者的比例持续降低,已经达到48年来的最低,这种供不应求的局面还会长期持续十年。房屋价格会长期持续缓慢上涨,房屋租赁市场会持续活跃,新屋建设,新的出租型公寓的建设会持续增加。这是美国房地产目前的现状,目前在深圳想做到租金抵月供已经很难了,入市门槛非常高,但目前在美国的房地产市场,可以做到租金抵月供,虽然有房产税,但没有想象的那样可怕。



    目前美国90%是二手房交易,10%是新房交易,中国人非常喜欢新房,对二手房相对排斥,但在一个成熟、规范的市场中,二手房真实的交易是你可以重点关注的,因为美国房产是长期持有,建设符合未来的发展趋势,有一些很旧的房屋你可能需要改建,但因为你买的价格低,不用支付更多的税费,所以我基本上不会建议大家购买除了它本身标配之外的额外装修,因为这些你完全可以找设计师,但你不必每年都付装修的税费,这是我觉得有必要在这里提醒的,因为中国人喜欢看见了、它打动了,我就把它买下来,但你每年为这个“打动”付税费是不太值的。

    房屋价格还在上升的趋势中,大家可以放心的做投资。房屋租赁市场为什么会持续活跃?现在美国正好赶上婴儿潮,孩子们长大了、毕业了、工作了,需要新房,所以美国的租赁市场非常活跃,新屋建设也会增加。
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24楼
2016-11-28 09:48:13
直播 14:50 人民币的价值走向 现在是非常好的进入海外市场投资的机会



   【姜丰】:人民币的价值走向    我们也要跟大家简单分析一下,做投资一定跟人民币目前的价值走向是密不可分的,人民币兑美元目前来说是会贬值,昨天我也在关注其他机构,包括证券、信托机构对人民币走向的分析,前段时间中信证券在深圳召开了一千人左右专门针对证券金融投资者的发布会,把他们的观点跟大家进行了分享。一方面有人建议目前正好是人民币贬值遇上美元的强势周期,也有人认为在这个阶段人民币反而更加值得持有,因为用人民币在本国市场做投资可能会有一些意外的惊喜。我觉得可以综合起来看,看你自己未来的需求如何,如果你未来确实有这个需求,那我觉得现在是非常好的进入海外市场投资的机会。

    为什么我们重点关注美元市场?因为我们觉得中国和美国之间的博弈关系始终会存在,中国会越来越强大,这是不能改变的事实。美国之前是第一强大的经济体,它会一直不断的强化自己的地位,也会通过各种方式,同时中国也是美国最大的贸易伙伴,目前美国很多城市的房价都已经超过了金融危机的最低点,我们美国公司的CEO在美国的第一套房产是在金融危机的时候,当时她们正好去美国旅游,在银行手上购买了第一套房产,位于加州的学位房,经过一年时间,房产价值就翻了一番,她先生是香港非常知名的投资人,她们在那一刻以最优惠的价格拿下了房产,因为房屋总价低,房产税也非常低,而美国目前的租金收入完全可以抵掉银行的月供,税费基本上也可以覆盖在里面。



    10月12日中国外汇交易中心公告,美元兑人民币汇率中间价报6.7258,从这一天开始已经连续三天刷新六年的新低。在这之后的一段时间内,我们一再关注到人民币汇率在下降。前段时间美国公司CEO回来,在做预期研判的时候,她说人民币还是下降的趋势,所以在这一段时间内,她给大家的风险提示是先考虑资产的保值,再考虑增值,这也是我当时非常认同她的一点,我们不用想着能赚很多钱,首先在贬值区间我的资产能保值,这就已经赚到了,在保值的同时如果能增值的话,那么就是更好的投资了。

    美元和美国资产,可以说是资产配置的必要选项,我们接下来要迎来新一轮市场周期,也就是美元上升、美股下跌,新兴市场货币对美元下降,目前还在这个周期,我们可以持续关注,此前很长一段时间的美股、美债的暴涨周期可能会过去。人民币计价资产中,房地产可能是极少数安全、稳定且收益稳定的资产,限购政策带来的楼市可预期的降温,极大的降低了人民币资产的吸引力。我这段时间陆续接待不同银行的朋友,因为是朋友,大家肯定是真心话分享,当有一些限制的时候,更是你重点考虑资产如何配置的时间。比如深圳前段时间的限购政策,没有说不允许你买,也没有说不允许你卖,只是买和卖的门槛提高了,在这段时间我们重点要考虑的是国家可能在给我们发出信号,就是这件事情跟普通老百姓可能没什么关系,如果你的资产有限的话,不要过多的关注它了,好好过自己的日子就行。如果你的资产还有富余,你还想赚一些钱的话,那么门槛高了,你要付出更高的代价,时间成本、经济成本,相当于国家已经给了你风险提示。



    还有一点,从去年到现在,前两天也有朋友在发,说一千万港币经过一年就少了十万人民币,有人庆幸说“我没有一千万港币,我觉得自己赚到了。如果有孩子在国外留学,你就有特别深的体会,因为你去兑换的时候,这十万块真的不在了,你的感觉是很不一样了,十万块如果放在内地可能是不止一个员工一年的工资,作为个人,这个时候更是要好好理财的时候,理财要跟我们的生活规划相关,只有这样,将来你生活到某一个阶段,会觉得这一步走对了。这段时间我经常接待一些朋友,甚至有朋友过来的时候跟我说“我就是你的潜在客户,你要重点关注我”,孩子出国上学可能是一个趋势,我们这一代人很多会把孩子送到国外上学,我也是因为想把孩子送到国外读书,才有了接下来这些事情,大家可以多一些机会了解,多一些机会关注,多一些时间思考。
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23楼
2016-11-28 09:43:32
直播 14:40 2010年以来的四轮投资主体和热潮。

    【姜丰】:接下来跟大家一起分享从2010年以来的四轮投资主体和热潮。


  
  第一轮从2010年开始,主体是国家主权基金和国有企业,例如中国银行和工商银行,由于这些机构资金充足,较少受到金融危机的影响,所以成为首轮抄底美国商业地产的投资者。这样回顾下来,我们就对中国投资海外市场,特别是美国市场就有比较清楚的了解。



    第二轮是从2011年开始,投资主体是国内的地产开发商,比如万科、绿地、万达地产,当然为了压制国内过热的土地和住宅市场,政府颁布了多轮针对购房者和开发商的条款,开发商开始在海外市场寻求投资机会。但由于在美国本地开发经验不足,他们一般与当地开发商组成合资公司共同开发,大多是住宅开发商,他们在美国华人主要聚集的城市开发住宅项目,销售对象也以华人为主。

    在这里插一点,前几天正好有朋友打算去旧金山投资土地,朋友的朋友找到我来咨询这个项目是否可行,大概的投资额在三千万人民币左右,我当时跟索菲亚沟通,但我们毕竟有时差,等的过程中她们迫不及待的问我对这件事情的看法,我说第一她们估算投资回报率的时候有点过高了,因为据我们对美国市场的调查,美国通常的投资回报率在5%左右,如果你们遇到跟你说投资回报率在10%-20%的项目,你就要判断它的真实性。美国除了房屋之外,商业地产的回报率可能略微高一些,但也不会高得很离谱。除此之外,美国房产的增值幅度每年也在5%左右,就是除了租金收入之外,每年房产本身增值幅度也在5%左右,这是美国非常平均的房产增值幅度,个别地方可能会高一些,这要根据地区的情况来看,但是不要只关注租金和总个,要均衡去看,看你更看重的是什么,是投资回报,还是学位房,抑或是当年你准备到那里居住,这些都是你在投资时可以综合考虑的问题。

    刚才我说的这一点就是提醒大家,特别是遇到土地投资的时候,美国对于开发商和中国会有很多不同,当地的大开发商在进入本地市场时也是找本地机构合作,包括地块状况是不是真的像你当时拿地的时候所有地方都可以建,这是不确定的,因为你不知道下面的管线怎么样,卖给你的人不见得所有东西都会告诉你,也许他也不清楚。此外,整个流程在美国也会更长一些,如果你以土地项目去开发的时候,最好把时间成本也计算在里面,一同算回报率,否则时间周期会比较长。



   第三轮从2013年起,投资主体为国内的保险公司,我们回想一下,2013年确实有一些保险公司在海外购买资产,这个时候是由于保监会放开了保险公司赴海外投资房地产的限制,使得以安邦保险、阳光保险和人寿保险为代表的险资进入美国市场,他们在美国主要投资能提供现金流的优质物业。大家从这一点就能看到,其实很多机构已经先知先觉提前分散投资风险,进行不断的资产配置。



  第四轮从2014年起,投资主体包括企业、地产私募基金、中小型开发商,投资对象从一线城市扩大到一线城市的中小型项目

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22楼
2016-11-28 09:39:36
直播 14:35 川普时代如何投资美国房产?

  【主持人】:感谢南洁律师的精彩分享,接下来请出姜总为大家分享美国房地产市场概况和投资要点。



  【姜丰】:非常感谢,关于南洁我想多说两句,大家刚才听得非常认真,南姐姐不只是律师,她的口才非常好,最主要是她是因为孩子要上学的关系更多的关注美国,并且在美国和中国之间发现了自己未来事业想要投身的方向,这可能是我们最值得学习也是我特别欣赏她的地方。所以在我们交流的时候,我把她从客户变成了我们的伙伴,不仅仅是我的姐妹、好朋友,我也从此多了一个榜样。她还有一些非常宝贵的音频没有跟大家分享,一会儿在答疑环节我可以请南姐姐跟大家一起分享,她的儿子非常优秀,是美国挑选出来的中国在美国融合得非常好的孩子的代表,她儿子在一档电台主持英文歌曲节目,刚才南姐姐提前到办公室,我也有幸分享了一段她儿子主持节目时的音频,你可以感受到年轻一代在美国生活的很好,也融入的很好,他在电台做DJ,跟大家交流,英文表达非常轻松和流畅。

    我去年因为个人生活的关系,在加州待了五个多月,我有考加州驾照,有开车,每次上车我都会把广播打开,因为在加州开车一个小时是很平常的事情,回到深圳,如果再去东莞、惠州,你会觉得距离已经是那么远了。当音乐出来的时候,我就很怀念之前在深圳,我去年到美国之前在电台做了一年多的主持人,专门在106.2快乐家居栏目开了一档地产对话节目,我跟电台主持人一起搭档,每周我们会邀请在家居行业或地产行业的大佬到直播间跟大家一起聊天。在那一刻,我很怀念这个时光,所以当南洁把她孩子在美国做DJ跟大家分享音乐的片段放出来的时候,我又想起了这个时刻。特别感谢大家在星期天抽出时间参加今天的活动,我非常希望我们今天的分享能对大家未来的生活,包括哪怕对你们的规划能有一点点帮助我也觉得很欣慰。



    接下来分享我要给大家讲的内容,川普时代如何投资美国房产?中国人很有意思,对美国大选特别关注,经常有人说我押希拉里,我押川普,但在我的印象中,我一直很坚定的投川普的票,为什么?因为我觉得他更能回归到美国的精神,我在美国待的这段时间,因为待在西部更多一点,真的就像南洁刚才讲的那样,跟深圳非常相象,因为是移民城市,整个氛围非常包容,但美国人很爱管闲事,如果你把车停在路边,可能会挡到别人,他都会提醒你“车不要停在这里”。美国很大,你去任何一个地方都要把导航打开,在停车场,哪怕没有信号,你都要把车停在安全的地方调导航,没有导航最好不要上路,在那一刻也让我通过一些小事更多的了解美国人。



   接下来讲如何投资美国房产,我们来了解川普是什么样的川普。首先,他是第二代商业房地产开发商,在他竞选的过程中,对于川普的背景我们都有了更多的认识,包括他非常优秀的女儿我们都很喜欢。还有,他与东海岸的华尔街、西海岸的硅谷均没有联系,这是他之前的背景所释放出来的信息。他被美国中部的中下层保守派推选上来的,他的精选活版是因堤岸纳州长、共和党保守派,这些都让我们对他接下来可能的风格有一些推想。

    下面我把美国房地产市场概况和投资要点跟在座的朋友分享,这个PPT原创是美国公司CEO,他去美国之前曾经有六年在香港投行的工作经历,现在是我们公司美国公司的CEO,在洛杉矶,主要做房地产经纪工作,他对美国特别是加州的房产非常熟悉和了解。我们综合起来对美国的房地产概况做了一些总结,中国已经连续第二年成为美国房地产最大的海外买家,截止2016年8月,中资企业在美国仅商业房产收购交易达47笔,交易额为93亿美元。每个月这一数据都在被刷新。



    中国赴美房产投资的类型也在这里跟大家做个分享,中国投资者投的最多的是工业地产,尤其是在2015年,其次为写字楼和酒店,土地、出租公寓和零售物业的投资较少。投资区域主要是美国一线城市,如纽约、休斯敦、三藩市、芝加哥为主,这些一线城市占总投资额的83%。自2013年起,中国投资者在二线城市(如西雅图、奥斯汀、夏洛特、丹佛、波特兰、拉斯维加斯)和三线城市(如盐湖城、勘萨斯、明尼波利斯)的投资逐年增加,目前分别累计投资总额的9.8%和6.6%。目前我们在纽约、旧金山、洛杉矶、波士顿都有合作伙伴,我们重点推选在美国我们认为更有潜力或者是目前已经被华人接受和关注的城市,作为大家主要投资的导向城市,并在这些城市进一步为大家提供除了买房,包括后续的物业管理相关服务。

    西雅图今年有一些变化,由于加拿大市场的关系,之前有很多中国的投资者到加拿大投资,虽然加拿大的地很广,但适合人居住的城市非常有限,所以当大规模投资到达的时候,很容易就把市场的变化给带起来,也是因为这样,加拿大就有了限制外国人购买的条例,其实主要还是针对大批量购买的中国人,有一部分中国人转战西雅图,比如说在西雅图买两栋或者有更多的投资,这都是因为西雅图跟加拿大相隔更近。但美国比较特点的一点就是目前为止还没有任何对外国投资者的限制,美国的市场容量足够大,有很多土地,也有很多城市,有很多人在居住,虽然相比中国来说,它的人口确实没有那么多,所以不会因为市场容量的关系改变市场,政府目前对外国投资者还没有任何限制,只是购买200万美金的房产,目前加州政府要求实名制购买,也是为了防止洗钱行为。

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21楼
2016-11-28 09:33:32
直播 14:25  中国文化对西方文化的影响越来越大。
   
    在城市文化之外,其实每一个家庭计划中也会涉及到你融入当地城市文化的内容,我们现在的新移民和80年代出去读书成为当地白领有一个最大的不同,就是我们在中国有非常好的社交基础,你有自己的社交圈子,这个时候你到美国就有那句著名的对联,好山好水好寂寞,中国是又脏又乱又快活。我这两年每年2-3次,最高一次飞了4次,这个过程中一是孩子可以变成新群体的一分子,包括这些孩子的妈妈回到中国来会成为一个新的圈子,二是如果你的工作有机会进入的话,更不用担心你在当地会成为孤家寡人,这是绝不可能的,只要你有实力或者你在某个位置有一个豪宅,如果你在旧金山有一套房子,你去任何社交场合都是身份的象征。三是这种文化我们过去认为是东方文化向西方文化学习的过程,这两年,特别是今年我在那边住了十几天,在他们的社区之中,中国文化开始以另一种方式来表达他们对西方文化的影响。

    这一点也就不得不提到道亨,我是她的客户,姜小姐是文化人出生来做企业文化,甚至海外文化,我们更关注我们到美国在文化上一是能不能融合,二是能不能成为主流文化,我们不希望我们成为末枝或者劣质文化被鄙意。中国文化现在的输出方式在纽约已经被接受了,06年我到美国看到张艺谋《秦俑》歌剧,中国在艺术方面已经非常有造诣了,东方文化进入到美国,除了我们对西方文化的了解之外,你的表达也可以成为东方文化输出的平台,我们去纳帕,我在那儿两次都看到酒保对东方人高度的崇敬,原因是美国人一般都是买一打红酒就回家了,有一次我过去,他说“旁边那个是你的同乡,他买了一货柜,13万美元”。我说“他这13万美元到上海港是不是就变成30美元的价值?”从这个程度来讲,感觉纳帕酒庄在美国最传统的红酒历史中也开始有东方风格的渗入,甚至近期有一个酒庄要通过我销售,我一看价格就笑了,一个一百多年历史的酒庄,有现成的葡萄庄园、现成的工人,现成的酿酒装置,售价才500万美元,这跟我从美国回来的华侨城新天鹅堡的房子一层卖七千万相比简直是天壤之别,我朋友运了五个货柜徽砖准备在那儿建一个中国的徽式四合院,在美国土地上引进昆曲的表达,这是一个太太,她本身是投资银行家,为了两个孩子落户在旧金山,说我不能天天当老妈子,已经有两个保姆照顾他们,我给做一点跟文化有关的事,于是她运来五个货柜徽砖。

    我为什么说这些呢?是因为我越来越觉得到美国生活完全不像我06年去一定要说英文,而且满世界去找米饭,我吃了十天的面包,才发现其实我是个南方人,我原来一直认为自己吃面食没问题。现在你到美国各地,无论是家庭生活还是个人生涯,特别是不服老的中国爸爸妈妈们,其实都可以找到你们的定位之处,甚至可以把中国文化倒过来让美国人看到吃惊的地方。我从旧金山回来之前看到另外一个可喜的地方,武汉市京剧院在旧金山大剧院演京剧《三寸金莲》,这是现代剧,大家都知道这种文化输出不一定赚钱,就问了他的商业结构,他告诉我是由国家艺术基金资助的,也就是中国改变过去以孔子学院、以武打的方式来传统中国文化的方式,用另一种美国人喜欢的方式来表达中国艺术。也许你在中国都不知道中国有这样的话剧,没准你在旧金山能看到一个现代派的中国京剧和话剧。

    归纳起来,也就是这几点内容,首先是孩子教育,我是因为儿子的教育更深入的了解美国,开始接触美国的业务。二是在今天的美国来讲,中国人越来越熟悉,不是越来越陌生,至于是不是友好,其实也要看个体,所谓个体就是你自己的对外表达是不是符合文明的中国人的行为。另外,本身我们也可以作为化解和消除西方人或北美人对中国土豪的看法,比如我可以宴请一些西方朋友到家里喝茶,感受中国的茶道,告诉他其实茶道是中国人教给日本人的,你原来的理解是不对的。这些都是好玩有趣的事。

    为什么我还要提当年买房子的辛苦和为什么我在纽约买房子要请到姜总她们?我的时间精力非常有限,即使你到美国一个多月两个月,能看到的房子也非常有限,我觉得她们这个机构应该早一点成立,一是我们可以少走冤枉路,二是可以进行大量的筛选,筛选其实就是了解当地文化的过程,三是亲自了解美国的情况,所以我跟姜总说,如果她再带看房团,可以去百老汇听听美国人的歌剧《歌剧魅影》,家庭的计划、孩子的计划,其实跟个人的计划在置业过程中都会得到体现。

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20楼
2016-11-28 09:30:07
直播 14:20  中国的投资人到海去都是受欢迎的

    可能我太熟悉东部了,所以西部讲得有限,从我儿子的教育背景来讲,作为一个高中生,美国的东部教育更加具有精英教育的特点,所以我觉得即使您的孩子小学在西部也罢,在哪里也罢,希望他的高中能在美国接受精英教育,这是一个城市的时间的长短决定的,不是新旧程度决定的。

    我们讲美国,一般分为东部、西部和南部,南部城市是佛罗里达和迈阿密,我个人觉得南部有两个问题的选择,一是飞机要转机,基本上到美国本土落地之后还要飞4-5个小时,如果孩子受教育或者以那儿为度假的话,会很辛苦。佛罗里达地区,像迈阿密这些城市,它的西班牙裔的比例超过你的想象,亚裔不是主流,白人也不是主流,度假中的异乡感非常强烈,当时中介给我的报价,迈阿密的房价是17万一个的TownHouse,而旧金山当时已经是35万多,差别一倍多,旧金山和纽约已经是被各个投资机构高企的投资地区。

    再分享一下我在中国第一个全资收购的豪华酒店华尔道夫住了十天的经验和感受,虽然不是投资,但我可以告诉你我作为中国人在纽约受欢迎的程度,一整条大街延伸下去就是第五大道和中央公园,第一次看到曼哈顿中轴一面漂亮的中国国旗,了解华尔道夫酒店是从李鸿章开始访美居住的酒店,包括各任书记访美居住的了解,其实入住这个酒店也是一个文化之旅,酒店走廊挂满了胡佛总统的照片,包括玛丽莲梦露的照片,这间酒店被中国人收购了之后,延续了希尔顿酒店的风格,在商业结构上有很大的特别,作为特殊客人才有资格约见重新装修出售的华尔道夫公寓,卖到500万美元还被中国富豪一抢而光,给我的感觉就是似乎在美国这个经济核心的地方,中国资本作为一种力量已经开始有所表达。因为呆了十天,实在很无聊,我跑到大堂吧跟工作人员聊半天,他问“你是中国人还是新加坡人?”我说“我是中国人”。他说“你认识我们的吴主席吗?”我说“很遗憾,听说过,没见过”。

    中国的投资人如果到海外去,所面临的崇高感和社会地位不用担心,和任何一个国家移民相比,我们都是受欢迎的。

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