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坂田北广东省实验,一些理性分析参考

风中的偶遇
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主楼
2020-05-17 10:27:20
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坂田北广东省实验,一些理性分析参考


  
 在开贴前,我说一个大前提:2020年,我最kanhao的还是坂田北,理由不多讨论,坂银隧道开通、10号线地铁开通在即、雪象体育公园开通在即,环城路改造开通在即,港大医院在建,坂雪岗科技城列为深圳3大科技城区,图片网络遍地都是,不赘述;
 
 今天要开ba的是另一个事,那就是广东省实验要来办学了,这绝对是坂田北的大利好,不能同意更多,那我为什么开贴还有一定澄清,最近个别片区宣传夸大,理由是,只有我们这离省实验建设地址最近,只有我们是省实验的学区房,觉得有必要理性澄清分析一下:
 给一部分准备在坂田北置业的人一个理性的分析!
  
 那我们先来说说,为啥有广东省实验这个说法,因为最开始要建设第17高中,最早在万科城后面的空地,后来市zf说支持华为人才,因此引入省实验,明眼人都知道,省实验,是为了扶持华为,或者说是为了进一步增强坂田北教育实力,请注意,很重要!省实验绝对不是为CG而来的(我想没一个人敢给我回帖这么说),也就是不是CG的专门配套学区,因此,没有理由说省实验是CG的唯一学区,从建校目的和初衷看,和某广场没有关系;
  
 某片区理由那,是啥?因为规划的地段离CG最近,那我请问,本来规划到WANKE CITY的,不是应该离WANKE更近的,规划地址迁移的根本原因是考虑到建筑所需的土地面的,不是说为了靠近某广场,当前的地址选择的是岗头北,是没有任何小区附属的,如果说因为距离近扯上关系,就是把结果当成了原因说,把偶然当成了必然说。
  
 我明确的说两点:
 1、 某CG100%不会是独享广东实验学区,上面我也说了,纯属蹭热点,人家来不是奔你来的;
 2、 那广东省实验学区是谁的那,99.9%是大概率是坂田北大学区,同时会照顾坂田北华为人才公寓的华为子女,第一,既符合一开始办学初衷,第二,符合当前教育的大学区办学原则,类似坂田南深圳实验大学区的划分,第三,符合公平公正原则,因为华为人在坂田北都会买很多小区,如万科城、嘉御山、嘉霖华禧、中海日辉台等;
 3、 最终结果肯定归市zf统一划分,在没有明确的结论之前,我给的也是比较合理的判断,但不至于,像某片区蹭热点蹭的不要FACE;
  
 说到这,我还是有必要提一下,我对广东省实验的判断,既然我说了大概率是大学区,那我就有必要尝试解答一下哪些能和大学区靠上,或者,最终哪些小区能够划定:
  
 首先,我要大概说下坂田的格局,常规的坂田分坂田北、坂田南、坂田西,坂田南北从地理上以往是从布龙路划分,但从深圳实验的学区划分,基本是按吉华路以南,坂田南深圳实验的的情况就不说了,大家可以百度新闻,大学区,拼的是积分,不一定离的近的就能积分入学,如xx雅园,既然吉华路以南、布龙路以北这一部分区域已经占据了坂田南的重点实验,那基本很难来分享广东实验的资源了,当然,华为荔枝园的人才会有一定的变数,说完坂田南,再说下坂田西,坂田西,当前有科学城外国语重点学校,近两年考的成绩非常好,是目前坂田成绩最好的学校,这也是嘉御山片区能够勃勃日上的原因,这是背景信息
  
 接下来再从地理位置详细分析一下(请先看附图所示):


  
 1、 如果按照刚才的分析,能划入到坂田北的就是红色线包括的部分,我也画了一个蓝色的线,为啥这么画那,嘉御山目前已经有很好的教育资源了,而且是坂田西共享的,所以嘉御山变数太大,我的观点是无论如何,整个贝尔路以北,是100%会在学区范围,另外中海日辉台虽然在贝尔路以南,但是考虑到当前已经是和万科城共享学区,因此很难被抛弃;
 2、 再退一步讲,假设真的想某广场说的,如果它自己独享学区,会带来什么问题,目前某广场和嘉霖华禧是共享初中学区的,也就是,如果城广有学区,那么只有城广和嘉霖华禧能够进省实验了,这会带来什么问题那,毫无疑问,万科城的业主不daying,中海的业主也不会daying,新晋豪宅正展逸园也不会daying,论资历,某广场和嘉霖华禧都是后来建设的小区,这就好比坂田南学区,第五园某些业主不答应是一个道理,zf很难说的过去,从fair性角度也不答应,更不符合教育部对于学位的变革方案,最后的折中方案,就是坂田北这几个小区都有份,很难像某广场说的那样;唯一的变数是嘉御山;
  
 关于学位的判断,我就不写结论了,你们细品,最终看zf的,同时,zf没公布之前,不要相信任何渠道散发的存在liyi的信息。
  
                                                 

 

 重点的事澄清了,如果能给置业者一点好的建议,也不枉费我费一番口舌,插播下我的一些其他判断:
  
 说到置业,我啰嗦几句:
 1、 过去一段时间,随着关外旧改,大家直觉冲击,就是商业+地铁+居住+学位,商业排在很靠前的
 2、 未来一段时间,置业的选择,第一位一定是学位+地铁+居住+商业,学位一定是第一位的,因为是稀缺资源,另外好的居住环境,如安静、宽敞、好的户型,一定是稀缺资源,商业真不是稀缺资源,你们细品!!地铁就不说了,是城市的血管;
 3、 置业一定要看前景好的,不要选择预期兑现的,买不确定因素大的,周边有旧改的,有预期规划的,置业一定是买潜力,买涨幅大的,不要买热盘,刚需的钱是有限的,都不是大风刮来的,前景好的,逐步兑现利好,买成熟楼盘和配套已经很成熟的楼盘,价格已经很高了,涨幅就会放缓;这也是为啥,以前的一批一批最贵的盘,后来都被赶超的原因,如nanshan某1号,也被潜力好的赶超。
 4、 要尽可能买次新盘和赠送多的楼盘,次新盘,主要是比较新,管道等不用改管,当然,水涨船高,这玩意都差不到哪去;
 5、 买大盘还是小盘,取决于个人喜好,但我的观点,不认为小盘一定没有大盘好,诸多大盘都被学区和地铁概念秒杀了有没有,小盘有小盘的优点,出入非常方便,容积率一定没那么高,如果买大盘,一定要买容积率低的,特别是今年的疫情,而且未来都是主旋律,坂田北好像就某高密楼盘出现过疫情,如果买小盘,一定买周边有公园和绿地好的,这个仁者见仁;有的人就喜欢某广场那种48层的高容积率的,几万人社区,涂个热闹,像香港的建筑和住宅是的,感觉高楼林立,有种大都市圈的感觉,挺梦幻的,以前从农村刚进城时候,我也喜欢高楼大厦,因为这是繁华大都市的感觉,呵呵,我也不反对。
  
 写在最后:可能你说我是tuo,是的,我是坂田北一个普通业主,在坂田北居住10年以上的普通业主,我喜欢坂田,特别是坂田北,当然为坂田北打Call,这里有中国最大企业的华为在这里,喜欢这里整齐划一的规划,喜欢这里日益翻天覆地的变化,而且,华为总部永远在坂田,不是有些人炒作的“华为离开了坂田”,坂雪岗科技城在日益翻天腹地的变化,天安云谷还在建设、VK商业体在建设,JZY商业体还在建设,乐荟10几栋的科技园在建设,环城路在建设,港大医院在建设,艺术中心在建设,华为文体中心在规划,下雪、上雪、象角塘在陆续改造,不是大家抱怨的那种,龙岗区zf不重视华为,试问问,那个建筑不是一砖一瓦建设出来的,哪个旧改不是一户一户谈出来,坂田旧改慢,是历史原因造成的,楼层高、楼层密、拆迁费用高,谁觉得快,谁谈谈试试,至少,坂田已经从外围开始改造已经突围了,沿着环城路的坂田北至少突围了!
  
 2020年,坂银隧道+地铁10号线+诸多旧改+雪象体育公园+诸多科技园建设+诸多商业建设,坂田,你不可忽视,或许你愿意选择guangming,但我觉得guangming和坂田北没有可比性,不想花已经很高的价格在guangming站岗的话,你也来为坂田北打CALL。
  
 如果你再问我,开帖是要分析澄清一些事情的吧,但这觉不影响我对坂田北的潜力的判断,只是觉得这事和坂田北所有的人都有关,而不仅仅是某片区!
  
 业主也好、置业者也好,在历史的进程中,我们都不是旁观者,我们都是历史进程的改造者!
  
 
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WangHai666
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沙发
2020-05-18 11:28:58 来自Android手机客户端
这才是相对理性客观的帖子,不像某些....
R9达达多
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板凳
2020-05-18 11:33:45 来自Android手机客户端
装什么装,你就是那个嘉霖华禧的中介,哈哈哈,小样,换个马甲我照样认得你。
R9达达多
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地板
2020-05-18 11:42:23 来自Android手机客户端
天天搞几个新马甲自娱自乐,没劲,没品。
vipwan
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4楼
2020-05-18 12:13:14 来自Android手机客户端
能理解你的心情,其实当初也酸了一把 坂田南实验和甲鱼山学校 
骑着蜗牛慢慢爬
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5楼
2020-05-18 12:13:41
帖子说得很对,不管省实是不是大学区,央广始终是离得最近的住宅小区,所以无论如何肯定是在学区范围内。

若按大学区排积分,此区域按房龄来算,最老的是中海日晖台和万科城,次新是嘉誉山和央广,还有人才房呈祥花园。

嘉誉山有自己的好学校,那么就剩下万科城/中海日晖台/央广三个小区,以及配套的呈祥花园。
 
图片上看的非常明显,只有中央广/呈祥花园距离学校最近,配套最齐,小区次新,即算是远距离小区的孩子来这里读书,也可能因为不方便需要租住在央广。



戴谋搜哪家大麦
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6楼
2020-05-18 12:16:29 来自m.szhome.com
支持一波,比很多中介和炒客理性
巅峰的龙
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7楼
2020-05-18 12:21:09 来自Android手机客户端
楼主圈的那块地方,有哪几个小楼盘呢?哈哈哈哈,就那两根指头都能数出来的
引用R9达达多的发言:
装什么装,你就是那个嘉霖华禧的中介,哈哈哈,小样,换个马甲我照样认得你。
solenoids
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8楼
2020-05-18 12:21:48 来自Android手机客户端
1.万科城那里地太小了,只能建高中。如果地够大,估计也不会走,直接在万科城旁边建。2.嘉霖华禧属于新雪社区,新雪社区只是初中共享深大附属,但能不能读上是个问题。就近原则是基调。共享学区,学位富余,你可以来上,学位不富余,划给你你也上不了。至于共享学区的新雪社区和万科城社区能不能划进去,那就等三年来看吧。该买的还是会买,这几百万的房子,相信也不是买白菜不想买的,就是这学校确定了,人家也不会买(毕竟是新学校嘛)。想买的,无论怎么告诉他,城市广场被炒高了啊,蹭热度了啊,没必要买啊,看看万科城,嘉霖华禧,一样有机会。但别人就是不买。。。。。。
rruier
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9楼
2020-05-18 12:23:21 来自Android手机客户端
明显针对城广,目的很明显。就算你说坂田北入省实验大学区,但城广也绝对是最稳固的,其它边缘位置楼盘概率55波,但不是不可能。

总归一句话:概率问题。分析再多也没有用,目的是把城广拉下马。
rruier
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10楼
2020-05-18 12:27:46 来自Android手机客户端
城广是坂田北的引擎,毋庸置疑。
rruier
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11楼
2020-05-18 12:31:19 来自Android手机客户端
难道嘉霖华禧能做坂田北引擎
小软糖丫丫
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12楼
2020-05-18 12:35:43 来自Android手机客户端
不管你如何黑也改变不了城广是最近商品房小区的事实
solenoids
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13楼
2020-05-18 12:38:01 来自Android手机客户端
没啥好争的,自己买的房,自己都满意左一个炒房客,右一个炒房客,你们这些炮灰,都不知道谁是最大的炒房客?
wyybrian
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14楼
2020-05-18 12:38:34 来自Android手机客户端
假装分析了这一大波,坐实了城广坂田北第一盘的结论
风中的偶遇
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15楼
2020-05-18 13:01:13 来自Android手机客户端
那就说说你的理由,因为你希望是这样,所以你认为结果也是这样,对吧
引用咸鱼翻身还是咸鱼的发言:
真能写,仍然改变不了城广是省实第一受益人的事实。
rit178178
rit178178

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16楼
2020-05-18 13:01:14
楼主很理性,从投资和自住的角度,客观事实也要考虑如下因素:

第一,城广距离最近
第二,城广四期(呈祥花园)学位不够。五期交楼后更不够。
第三,次新楼很重要,这几年能跑赢大市基本上是次新楼
第四,离两个新建公园最近
第五,城广有天安及城广自己的综合体商业  下楼就可以喝东西  
第六,天谷云谷-城广-  JZY下雪旧改将连成一片   社区环境质变 很重要
第七,地铁就不用说了
第八,按链家的数据。城广是2019年成交坂田最多的小区。也是龙岗成交排名第三的小区。
第九,省实或深圳龙外国际部进驻后肯定会带来一批高质量的潜力租赁或购买买家,要近距离的。


按城广目前的价格,自住投资都可以  就算将来省实出意外  也比拿旧社区或小社区要强一些

综合以上,所以这个片区首选城广,当然如果资金不够位  其次选第二梯队的也不错的
jia198
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17楼
2020-05-18 13:03:39 来自Android手机客户端
城广得罪你了?换个马甲别人就不认得你了?
jlcohc
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18楼
2020-05-18 13:09:17 来自Android手机客户端
这家伙我猜测是万科城的,心态绝对失衡,葡萄都吃不起的人,写分析带有攻击性质,人品极差
solenoids
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19楼
2020-05-18 13:09:23 来自Android手机客户端
即使城广没有深实,价格也是跑赢了嘉霖华禧和万科城。价格是个好东西,理论上价格无法与价值划等号,但现实就是这么奇怪,为什么贵,为什么便宜,这都有原因的。当然资金不到位,那么买万科城,嘉霖华禧,中海日辉台都是不错的。
引用rit178178的发言:
楼主很理性,从投资和自住的角度,客观事实也要考虑如下因素:

第一,城广距离最近
第二,城广四期(呈祥花园)学位不够。五期交楼后更不够。
第三,次新楼很重要,这几年能跑赢大市基本上是次新楼
第四,离两个新建公园最近
第五,城广有天安及城广自己的综合体商业  下楼就可以喝东西  
第六,天谷云谷-城广-  JZY下雪旧改将连成一片   社区环境质变 很重要
第七,地铁就不用说了
第八,按链家的数据。城广是2019年成交坂田最多的小区。也是龙岗成交排名第三的小区。
第九,省实或深圳龙外国际部进驻后肯定会带来一批高质量的潜力租赁或购买买家,要近距离的。


按城广目前的价格,自住投资都可以  就算将来省实出意外  也比拿旧社区或小社区要强一些

综合以上,所以这个片区首选城广,当然如果资金不够位  其次选第二梯队的也不错的
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20楼
2020-05-18 13:11:26 来自Android手机客户端
你回帖也很理性,本文讨论的就是学区的事,让其他人有个理性的参考,我特别理解个别一看就是cg业主的人的回帖,我特别理解他们的心情,都太主观了,我也懒得回帖解释了,主观觉得是啥就是啥吧,因为正文分析很清楚了,其他的仁者见仁,另外广场离公园好像不是最近的,是依云山庄和下雪这边,其他的,买哪大家都有判断,钱花出去了,都要看回报的,不是说花最贵的就是回报最多的。
引用rit178178的发言:
楼主很理性,从投资和自住的角度,客观事实也要考虑如下因素:

第一,城广距离最近
第二,城广四期(呈祥花园)学位不够。五期交楼后更不够。
第三,次新楼很重要,这几年能跑赢大市基本上是次新楼
第四,离两个新建公园最近
第五,城广有天安及城广自己的综合体商业  下楼就可以喝东西  
第六,天谷云谷-城广-  JZY下雪旧改将连成一片   社区环境质变 很重要
第七,地铁就不用说了
第八,按链家的数据。城广是2019年成交坂田最多的小区。也是龙岗成交排名第三的小区。
第九,省实或深圳龙外国际部进驻后肯定会带来一批高质量的潜力租赁或购买买家,要近距离的。


按城广目前的价格,自住投资都可以  就算将来省实出意外  也比拿旧社区或小社区要强一些

综合以上,所以这个片区首选城广,当然如果资金不够位  其次选第二梯队的也不错的
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