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【我看后市】大家来理性地聊聊未来几年的房价。

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主楼
2018-11-09 08:32:08 来自Android手机客户端
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【我看后市】大家来理性地聊聊未来几年的房价。

本帖已收录《多空大决战》


首先,我代表偏空方,但不是傻空。
未来一两年,房价难言乐观,就像群友说的,
微涨可能有,但大涨可能性几乎没有。
突然性大跌也难,国家随时会救市,
最大的可能性就是——整体阴跌,
具本表现为平稳+阴跌穿插,偶有弱反弹。
一年跌 5-10%左右,两三年跌15-25%。
本帖于2018-11-09 21:50 被楼主编辑过
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生姜花
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沙发
2018-12-18 16:00:10 来自iPhone客户端
刚需也是伪命题。奔驰宝马每个都想要一辆吧,这个需求个为什么不能成为普遍的刚需?那因为价格,价格太高,不是人人都能买得起,所以这种对奔驰宝马的需求,对大多数来说就不是刚需。房子也是同理。买得起才是真正的有效需求,才能称得上有效刚需,才是真正的刚需。

根据需求原理,商品的价格上漲或变高,消費者对它的需求就会下降,买得起的人在减少;反之,价格下降或变低,需求就会增加,才会有更多的有效刚需。需求是同价格成反比的,房子的价格特别巨大,这种需求原理会体现的更明显。房价从1万升到2万,刚需是在減少,从2万到4万,刚需就更減少,4万到8万,社会有效刚需更是陡然減少。所以,成日刚需刚需的,其实是在談一个伪命题。房价上漲,刚需实际是在減少,漲得多,減得也隨之变多。
引用204楼楼主的发言:
楼市曲折向上,这个大方向,基本没有问题。
但是,
楼市会不会深度回调一下,
或者后面涨得非常慢,
或者横盘3/5年?
这个就有得探讨了。

我的观点是,
大方向上,
居于现在这个均价5/6万,
2019-2020年,跌15-25%,均价4.5万,
2021-2022年,回到现在价格,均价5.5万,
2023-2025年,涨20-30%,均价6.5-7万,
也就是5/6年内涨幅不会超越20%左右。

楼市到底多高才算高,也许每个人看法不同。
但我觉得,根本指标,还是房价收入比。
当然,很多人不以为然,

香港房价都比深圳还高50-100%,深圳上涨空间巨大。
——香港,房价一样畸形,但会随时下跌,香港40%左右住公租房,剩下50%的平均收入应在3/4万港币。房价平均10-12万,1:3.5
深圳,踢除低收入者,高收入者到手平均不过1.3-1.5万,房价平均5/6万。1:4
从这个比例上,深圳楼价超越香港。

深圳小学生入学数量全国第一。
——这种指标毫无意义,深圳是最人性化的城市,对外来人口子女入学非常宽松,没有之一。

深圳高收入者还在增加,要超越香港,所以房价也一样。
——这个我觉得这个确实是趋势!
但别忘了,涨快了,扯着蛋!而且,深圳房价再涨50%,就快超越随时下跌的香港房价了。你想的到上涨空间还有20%,还是30%,要是3/5年,甚至6/7年才涨这么多(后面楼市大涨点,中间平稳回调几年,也许6/7年也就涨20/30%),投资回报基本是笑话,当然,自住买房是没有办法的事。

深圳人口多,异常缺地。
——这个是伪命题,人口多,全是低端人口,没有足够接盘能力的人有用吗?
就算有接盘能力,却被限购的人会有用吗?
深圳也有足够的纵深,惠州,东莞都是腹地,香港就几乎没有纵深了。

中国人口这么多,深圳是中国的硅谷,全国人才北上广深高收入者数量巨大。
要是放开限购,北上广深还得暴涨。
——这个不假,问题就在于,这个红利得维持至少10/20年。基于中国人喜欢买房的德性,避免非深圳工作的人购买,这是必然,所以,未来10年内,限购基本不要指望放开,最多放松!直至红利消失。
……
引用有房有家008的发言:
深圳年轻人未来的涨薪水平会高于很多人的预期,特别是很多来深圳创业的一代80后,85后,30-40 岁基本稳定,有些之前抓住机会在深圳买了,有些在老家买了,但是随着时间的推移,很多人卖了老家的房子付深圳的首付,另外,还有一部分随着事业的渐入佳境,家庭收入进入60-100万的行列,都变成了刚需。
此外,90后进入适婚年龄,也进入收入增长期,以及源源不断的高端人才进入,深圳房价会一步一个脚印走高。
引用28楼楼主的发言:
房价收入比。
这个比较难取数值,只能比个大概。

美国一线城市大部分50万一套别墅,收入5000美金。也就是100:1。
香港房价10万,70平,合计700万,收入2万港币,约350:1。

中国不和美国比,发展阶段和地域面积不同,就取中间数。200:1算合理值。

深圳房价5.6万,普通的90平,500万,按上面说得200:1算,收入应2.5万才对。深圳中位数收入才多少?8/9000而已。
就算抛除低收入者,中位数收入估计也就1.5万左右。差不多要7/8年,收入才能涨到2.5万。

所以,我大致认为透支了5-10年。
按每年10%的增长,
引用阳光照进来了的发言:
你怎么知道国家意识到房价透支了5一10年的发展呢,中国的M2还是9%的增长你怎么就说成减缩了呢?
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