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主楼

2023-01-09 11:30:10

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记录一下这一个月的坪山看房之路

12月初我把名下的一套小房子卖了（详见另一个贴），因为怕钱拿在手里会贬值，于是马不停蹄开启了看房之路，预算总价在350万以内的三房，要求有地铁，有学校（不太差就行），因为2022年也做了大半年功课，对坪山的楼盘有个基本面的了解，所以有名额后直接锁定心仪楼盘去看，二手和新房都在考虑范围内。因为这个预算较低，基本锁定了坪山和公明。
半个月内前后看了：公明金地明峰府（新房），龙岗万科金域学府（新房），坪山二手房：京基御景印象一四期，心海城，东城国际，坪山新房：君胜熙玥湾，保利明玥澜岸，佳华沙湖广场。

公明金地明峰府（新房）：看的二期，总价刚好350万，三房，只剩朝向西南的二单元了，离地铁高架段比一单元更近，光看沙盘就感觉手伸出阳台都快要和地铁握手了，因此可能有噪音问题，虽然销售信誓旦旦说地铁虽然高架但是是全包围密封的很安静，但我不信。然后二期和安居房同一个地块共享同一个小区。这楼盘虽然符合预算，但是周边环境感觉有点接受不了，大片拆迁的厂房和民房，感觉起码要5~10年才能有一个比较舒服的周边环境，如果是20出头的年轻人可以等等，我人快到中年了，只想享受现成。所以这个盘在我这pass掉了。光明区就看了这个盘，因为这是我预算内最便宜的盘。其他盘没去看，如果预算够，建议看凤凰城或光明城周边吧，那边环境很好。

后面我还加了华润那个润晖府的销售，看看有没有可能万一符合预期，结果人家销售直接说这个楼盘不在我的预算内，建议我去看金地明峰府。

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深南滨海

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深南滨海

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沙发

2023-01-09 11:34:16 来自Android手机客户端

坪山中心公园周边二手看过没？新房的话，和城里三房一卫也在你的预算内，可以看看。

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板凳

2023-01-09 11:40:46

万科金域学府（新房）

是我朋友圈里的网红盘，这楼盘性价比杠杠的，这个价格，地段，交通，周边配套都是性价比之王，旁边有回龙埔社区小公园，2公里内有三家公立三甲医院，一个在建的儿童公园，一个现成的龙城公园和龙潭公园，走远一点几大万科商圈：万科里，万科广场都是非常棒的。这配套没得说，成熟又方便，能满足一家4口老中幼的需求。就是学校差了点意思，但这价格这配套，还要什么自行车。

但是由于我12月才有名额，去看房的时候，78平只剩下02户型，客厅朝西南，房间朝西北，并且还可能有遮挡，价格也要322万左右（7天准签再多一个98还是99折），由于朝向不理想，我还等了2个星期看有没有03户型挞定的。如果有东南朝向户型，或者客厅朝西南房间朝东南，我很大机率会下手万科这个盘。可惜等了2周都无缘，选择了放弃。
后面还会有2地块推出，但可能价格会更贵一点，毕竟公摊比1地块小。

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地板

2023-01-09 11:49:56

京基御景印象一四期：

这楼盘地段应该是我看过的离地铁最近的（我指1期）的二手盘之一，楼盘品质好，1期小区比较小但没什么问题也够用，4期小区大一些但是离地铁也远一些。京基的位置真的是出则繁华，入则宁静，学位是中山小学和中学，在这一片里也算不错，离小学近这也是我喜欢的原因之一。

在京基一共看了3套二手房，有2套低于指导价出售，确实非常心动，都想约业主出来谈了。一套78平朝南阳台侧出，低于指导价几万，另一套89平朝东南阳台侧出低于指导价10万，也是很不错。这两套我都想再砍多一点，因为毕竟这是二手房，总价+费用和周边新房一样，显得性价比不够高。但无奈业主基本没有太多议价空间（最多2~3万），于是京基这两套被我列入二手房首选，我的心水房里排第二。继续看。

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4楼

2023-01-09 11:56:49

WK 的金域学府是不给发吗？我写了两次都发不出来，奇怪。

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5楼

2023-01-09 12:05:06

心海城（二手房）：

这楼盘怎么说呢，地段是真的好，小区是真的丑。
先说好的，离16号线几百米，楼下就是一个沿着河的坪山公园，阳光看从楼上往下看，感受到了悠闲松驰的生活气息，老人散步，小孩玩乐不成问题。旁边是坪山外国语学校，步行上学非常近。周边购物虽然没有大商场但是小店多，买东西也算便利，地段是符合刚需三件套的：地铁，商业，学校。
再说不好的，好久没见过这么丑的小区了，外观像工厂宿舍，进去里面长长笔直的过道，更加像宿舍了，要命的是那条走廊，下雨的时候水应该会飘进来，而且没有防盗网，我真的担心小孩顽皮会爬上去，一般家庭里这种阳台都一定会装上防盗网的。再说户型，有一个次卧是暗房全年无阳台，卫生间也是暗卫无阳光。反正这小区从我进去就开始不太喜欢了。

总价倒是真香，看了两套都是低于指导价卖，260万能拿下三房，真的够便宜了。
怎么说呢，我们这些刚需钱虽然不多，但是要求也不少，所以心海城我是没看上。
继续看房去。

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6楼

2023-01-09 12:10:44

和城里好像超预算了，我家对朝向和楼层都一点要求，超过20层的不太接受。

引用1楼深南滨海的发言:
坪山中心公园周边二手看过没？新房的话，和城里三房一卫也在你的预算内，可以看看。

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骨灰拌饭

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7楼

2023-01-09 12:23:12 来自iPhone客户端

其实你心里都已经定下了，别人再说很难听进去，总能找到不能接受的点。无论选择哪里，最好还是新房。物业管理及建筑老旧的很快，七八年的房子就已经不像样了。

引用5楼楼主的发言:
和城里好像超预算了，我家对朝向和楼层都一点要求，超过20层的不太接受。
引用1楼深南滨海的发言:
坪山中心公园周边二手看过没？新房的话，和城里三房一卫也在你的预算内，可以看看。

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8楼

2023-01-09 12:27:03

我确实已经定了新房了，万科那个我很想买的，但因为朝向问题阻止了我。我有写的，只是发不出来。不知道为什么。朝向和楼层，是我家老人非常在看重的东西。

引用6楼骨灰拌饭的发言:
其实你心里都已经定下了，别人再说很难听进去，总能找到不能接受的点。无论选择哪里，最好还是新房。物业管理及建筑老旧的很快，七八年的房子就已经不像样了。
引用5楼楼主的发言:
和城里好像超预算了，我家对朝向和楼层都一点要求，超过20层的不太接受。
引用1楼深南滨海的发言:
坪山中心公园周边二手看过没？新房的话，和城里三房一卫也在你的预算内，可以看看。

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殷乘风

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殷乘风

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9楼

2023-01-09 12:35:22

京基御景印象4期
毫无疑问
2020年的时候89平4房卖到430万
现在才320万
很划算了
.

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10楼

2023-01-09 12:49:16

我看的那套是330的，一期。

引用8楼殷乘风的发言:
京基御景印象4期
毫无疑问
2020年的时候89平4房卖到430万
现在才320万
很划算了
.

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sztgx

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11楼

2023-01-09 12:53:22

心海城那位置和京基就没有可比性，你看的那个三房，还有一间是靠天井的暗房吧。

引用4楼楼主的发言:
心海城（二手房）：

这楼盘怎么说呢，地段是真的好，小区是真的丑。
先说好的，离16号线几百米，楼下就是一个沿着河的坪山公园，阳光看从楼上往下看，感受到了悠闲松驰的生活气息，老人散步，小孩玩乐不成问题。旁边是坪山外国语学校，步行上学非常近。周边购物虽然没有大商场但是小店多，买东西也算便利，地段是符合刚需三件套的：地铁，商业，学校。
再说不好的，好久没见过这么丑的小区了，外观像工厂宿舍，进去里面长长笔直的过道，更加像宿舍了，要命的是那条走廊，下雨的时候水应该会飘进来，而且没有防盗网，我真的担心小孩顽皮会爬上去，一般家庭里这种阳台都一定会装上防盗网的。再说户型，有一个次卧是暗房全年无阳台，卫生间也是暗卫无阳光。反正这小区从我进去就开始不太喜欢了。

总价倒是真香，看了两套都是低于指导价卖，260万能拿下三房，真的够便宜了。
怎么说呢，我们这些刚需钱虽然不多，但是要求也不少，所以心海城我是没看上。
继续看房去。

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12楼

2023-01-09 12:59:15

东城国际（二手）：

先说好的：这楼盘应该是沙湖片区数一数二地段好的盘了吧，地铁锦龙站几百米，楼下就是天虹，旁边是正在修建的佳华大型商业综合体，后面是美丽的坪山河，位置无可挑剔。不管是购物还是悠闲运动，都是出门3分钟内可达。

再说不好的：楼龄10年，外墙有点脱落，在售的二手房内部陈旧需要翻新才能入住，周边新楼盘多，未来转手处于劣势（自住没问题）。

看了两套75户型，总价在280~290左右，高于指导价一点点。朝东或东南，视野均有遮挡，预计日晒时间在3小时左右，房子都是租客在住，内部陈旧，翻新需要较大工程（和京基比）。小区大门我们去的时候是一直敞开随便进，人来人往，安全性较差。

我们家看下来，这楼盘可以考虑，但是价格需要非常有吸引力才能让我们下决定。

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Naska

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13楼

2023-01-09 14:00:01

现在确实是换房好时机

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14楼

2023-01-09 14:06:42

是的，反正我就这么想的，如果今年涨了，那我就是买在了低谷，完美。
如果继续跌，那我也是买在了房价下行期，我又不是巴菲特，不能指望自己一定能抄在最底部，买在下坡的路上也比高位接盘要好一些。
所以这也是我着急卖掉那套小房的原因，指导价卖的，持有了几年没赚到钱。

引用12楼Naska的发言:
现在确实是换房好时机

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骨灰拌饭

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15楼

2023-01-09 14:16:02 来自iPhone客户端

隐晦一点写，比如拼音。新房好，住进去到处新的，舒服

引用7楼楼主的发言:
我确实已经定了新房了，万科那个我很想买的，但因为朝向问题阻止了我。我有写的，只是发不出来。不知道为什么。朝向和楼层，是我家老人非常在看重的东西。
引用6楼骨灰拌饭的发言:
其实你心里都已经定下了，别人再说很难听进去，总能找到不能接受的点。无论选择哪里，最好还是新房。物业管理及建筑老旧的很快，七八年的房子就已经不像样了。
引用5楼楼主的发言:
和城里好像超预算了，我家对朝向和楼层都一点要求，超过20层的不太接受。
引用1楼深南滨海的发言:
坪山中心公园周边二手看过没？新房的话，和城里三房一卫也在你的预算内，可以看看。

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听闻君君

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16楼

2023-01-09 14:37:48 来自Android手机客户端

这个预算，基本是买在京基了，新房公摊太大，还有很多不确定性，以及总楼层太高。
你追求品质，最后还是万科物业的京基没的跑

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深圳读书

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17楼

2023-01-09 14:38:44 来自Android手机客户端

房价还是降了不少东城国际75东南向的和89的21年初都能买到400，邻居有个75的当时去贷款银行抵押价就做到385。

引用zero_19xx的发言:
东城国际这边已经开始在录人脸识别春节后就开始有小区门禁。外墙脱落是真的，估计也没钱修复。
引用11楼楼主的发言:
东城国际（二手）：

先说好的：这楼盘应该是沙湖片区数一数二地段好的盘了吧，地铁锦龙站几百米，楼下就是天虹，旁边是正在修建的佳华大型商业综合体，后面是美丽的坪山河，位置无可挑剔。不管是购物还是悠闲运动，都是出门3分钟内可达。

再说不好的：楼龄10年，外墙有点脱落，在售的二手房内部陈旧需要翻新才能入住，周边新楼盘多，未来转手处于劣势（自住没问题）。

看了两套75户型，总价在280~290左右，高于指导价一点点。朝东或东南，视野均有遮挡，预计日晒时间在3小时左右，房子都是租客在住，内部陈旧，翻新需要较大工程（和京基比）。小区大门我们去的时候是一直敞开随便进，人来人往，安全性较差。

我们家看下来，这楼盘可以考虑，但是价格需要非常有吸引力才能让我们下决定。

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18楼

2023-01-09 14:56:20

君胜熙玥湾（新房）：

这个楼盘超多中介给我推，估计佣金给的足够高吧。地段也不错，按现在的路走去锦龙地铁站应该要15分钟，如果中间修多一条桥那就会更近，但似乎没有这个规划。这个楼盘挨着坪山河，步行去天虹商场10分钟内，地段挺不错。但是，他们把景观最好的两栋朝南看河景的楼留给了回迁房，又是羡慕原村民的一天。

君胜的户型没得说，是我看过的几个楼盘里我觉得排第一位的，不管是从得房率（80%应该有）还是户型通透性，都很优。客厅东西通，餐厅有个窗户能和阳台形成对流，主卧有两个窗户也是通透的，83平三房两卫，而且卫生间不在主卧里面这一点深得我家属的心，他想要两个卫生间又不想在主卧里。阳台朝东，看花样年和一片民房，没有遮挡，日照应该挺充足。

楼盘大门对面是一个大市场，小学最近的是日新小学，大学区据说也可以上中山小学和新合小学但是距离挺远的，需要大人骑电动车接送，还要穿过坪山马路这条主干道。

总价277万，毛坯交房，2024年1月交房。列入考虑中。

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19楼

2023-01-09 15:14:39

那业主心理素质得过硬才行啊，跌一百万了。。。。
不过我看的280万的75，里面确实很破，墙皮斑驳，被小孩涂的乱七八糟，然后还有很多磕碰的坑需要修复。现在75平还有很多卖300以上的，但是中介肯定不会给我推，毕竟比较难成交。

引用18楼深圳读书的发言:
房价还是降了不少东城国际75东南向的和89的21年初都能买到400，邻居有个75的当时去贷款银行抵押价就做到385。
引用zero_19xx的发言:
东城国际这边已经开始在录人脸识别春节后就开始有小区门禁。外墙脱落是真的，估计也没钱修复。
引用11楼楼主的发言:
东城国际（二手）：

先说好的：这楼盘应该是沙湖片区数一数二地段好的盘了吧，地铁锦龙站几百米，楼下就是天虹，旁边是正在修建的佳华大型商业综合体，后面是美丽的坪山河，位置无可挑剔。不管是购物还是悠闲运动，都是出门3分钟内可达。

再说不好的：楼龄10年，外墙有点脱落，在售的二手房内部陈旧需要翻新才能入住，周边新楼盘多，未来转手处于劣势（自住没问题）。

看了两套75户型，总价在280~290左右，高于指导价一点点。朝东或东南，视野均有遮挡，预计日晒时间在3小时左右，房子都是租客在住，内部陈旧，翻新需要较大工程（和京基比）。小区大门我们去的时候是一直敞开随便进，人来人往，安全性较差。

我们家看下来，这楼盘可以考虑，但是价格需要非常有吸引力才能让我们下决定。

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忘长

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20楼

2023-01-09 15:26:47 来自Android手机客户端

坪山京基御景印象，16号有套法拍在拍

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