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【深度45】梅林关造近50万㎡大城,评一期深国际万科和风轩

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主楼
2018-11-19 10:12:33
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【深度45】梅林关造近50万㎡大城,评一期深国际万科和风轩

年底前万科很忙,新项目扎堆造势。南山超总的瑧湾汇刚入市不久,福田安托山的臻山府三期、宝安沙井的万科星城以及龙华梅林关的深国际万科和风轩便接踵而来。

其中,深国际万科和风轩是代表万科重返龙坂片区的新作,龙坂片区一直以来是万科较为重视的区域,也是万科早些年“近郊包围城市”策略下的跳板。

那么,该盘的入市会给一整年都略显沉寂的龙坂片区带来点刺激不?

关于此楼盘相关问题上,本贴会持续更新,老牛也会陆续推出更多集【深度】。因精力有限,老牛不在微信中做咨询,若想跟老牛线上实时沟通,可点击【加入9.9情报群】,获取最新的楼市情报。当然欢迎您继续粉我(老牛微信DDnewhouse),因为你会第一时间看到老牛朋友圈的最新深度楼评和地产资讯。

按照惯例,正式行文之前,我们先来猜一下项目的入市价格。已知和风轩带装修交房,按照万科的习性,装修费大概率另算,我们便来猜猜备案的毛坯价格大概多少。



同期周边新房参考:

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沙发
2018-11-19 10:17:52
目录

一、开发商及地块信息
开发商及地块信息(8楼)
二、区位及交通环境
1、区位环境(11楼)
2、交通环境(18楼)
三、项目详细参数及不利因素分析
项目详细参数及不利因素分析(31楼)
四、周边配套现状及规划
1、商业配套(44楼)
2、教育配套(46楼)
3、医疗配套(48楼)
4、周边旧改规划(50楼)
五、竞品分析
竞品分析(52楼)
六、总结
小结(56楼)
七、网友精彩回复及爆料
精选

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sanrona
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板凳
2018-11-19 10:35:56

蓖麻
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地板
2018-11-19 10:36:59
大族的强劲对手。同时截胡天曜
无敌黑旋风
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4楼
2018-11-19 11:18:02
除了78的3房户型,这个项目基本没啥亮点了
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5楼
2018-11-19 11:18:07
项目整体效果图:



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6楼
2018-11-19 11:19:09
和风轩实景图:


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7楼
2018-11-19 11:21:41
和风轩位于龙华区民治街道民乐路与梅观路的交汇处,东望民治水库,西临星河coco city及横岭旧村旧改。确切地说,和风轩在横岭片区内。

项目离龙坂交界不远,几乎横跨龙坂两片区,有星河银湖谷的既视感,并且两者分别在民治水库(规划改造为民悦公园)的一东一西,与溪山美地、滢水山庄等社区形成环公园居住社区群。


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8楼
2018-11-19 11:24:08
开发商及地块信息

和风轩是深国际和万科梅林关旧改项目的首期,二期为和雅轩,三期命名待定。思维定势来看,很大可能就叫做“和颂轩”,凑个“风雅颂”大家庭。

梅林关旧改项目的前身主要是华通源物流园,由深国际联合置地有限公司申报城市更新。深国际联合置地有限公司是由深圳国际控股有限公司和深圳高速公路股份有限公司共同出资成立的一家项目公司,专门用于操盘梅林关旧改项目。


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9楼
2018-11-19 11:24:32
2015年3月,国土局公示将“梅林关旧改”列入《2015年深圳市城市更新单元计划第一批计划》,是当时审批通过的最大规模旧改项目。拆除重建用地面积为13.13万平方米,更新方向为居住和商业等功能,具体包括商品住宅、保障房、商业、办公、小学及其它公共配套设施。

2017年10月,深国际与万科集团签署龙华区梅林关城市更新项目代建合同,项目逐渐浮现于大家眼前。

2018年9月,深圳高速公路股份有限公司发布公告称,联合置地将引入万科作为战略投资者,增资价格已确定为29亿元。

2018年11月,万科增资入股联合置地的协议正式生效,万科成功入股深国际梅林关旧改项目。通过此次战略投资,万科把梅林关城市更新项目的30%的股权收入囊中。
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10楼
2018-11-19 11:27:20
所以,该项目最终是深国际和万科联合开发,而万科作为专业的地产商,负责其中的代建、销售等系列流程,整个项目主要印刻的也是万科的产品痕迹。

该项目地块呈现出两头窄,中间稍宽的狭长型状,从南至北纵深约1.1公里,而东西最宽处仅约350米。

共分为三期开发,一二三期分别从北往南布局。每一期其实都更像相对独立的社区,三期与一二期更甚,中间将由规划中的民乐路东延分隔。




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11楼
2018-11-19 14:06:09
区位及交通环境

区位环境:

和风轩大体在龙坂片区的交界处,局部范围内以居住属性为主导。

西侧方位是深圳北站及深圳北站商务区,两者直线距离约1.5公里;东侧是坂田,全域已扩容为坂雪岗科技城,重点是围绕华为等总部企业打造产城示范区;南向则是福田中心等区域。


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12楼
2018-11-19 14:07:04
①深圳北站商务区:

北站商务区目前正处于快速发展,集中开发阶段。2014年北站商务中心区被列入全市重点开发建设区域,发展目标定位为深圳市新的城市中心区之一,总建设规模约950万㎡。

其中规划60余栋超高商务楼宇,采用街坊式整体开发,围绕北站周边打造一批地标写字楼和大型商业聚集的商务区。

周边还将汇集三甲医院、美术馆、图书馆、综合商业等多元生活配套,是龙华的新城市核心。



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13楼
2018-11-19 14:13:12
②新“坂雪岗科技城”:

今年8月,相关会议上原则通过了《坂雪岗科技城扩容实施方案》,意味着坂田南将整体并入到坂雪岗科技城范围内。

扩容后的坂雪岗科技城,将发展定位调整为以世界级新一代信息技术产业集群为核心,打造科技创新产业聚集、城市服务功能完善、人居环境优越、自然环境优美、社会管理高效、高端人才聚集的科技产业与城市融合发展示范基地。

最直接的看点是,寄希望扩容后坂田能够一并做好统筹,提高产城融合的改造效率。


以马忤斯
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14楼
2018-11-19 14:21:37
5.5万以下的话,值得考虑
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15楼
2018-11-19 15:12:00
考虑把你这句当成标题
引用3楼蓖麻的发言:
大族的强劲对手。同时截胡天曜
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16楼
2018-11-19 15:14:03
78确实很显眼,看点也不少的

引用4楼无敌黑旋风的发言:
除了78的3房户型,这个项目基本没啥亮点了
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17楼
2018-11-19 15:19:06
“低低益善”
引用14楼以马忤斯的发言:
5.5万以下的话,值得考虑
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18楼
2018-11-19 16:32:59
交通环境:

和风轩的前身是梅林关项目,顾名思义在梅林关附近。梅林关是个约定俗成的片区名字,它具有特定的历史意义。

如今关口大楼已不复存在,但特定时期的特定产物仍然影响着龙华和市区之间的联系性,车流在此汇聚又再此分流。

尽管经过多次大的改造,梅林关仍是令通勤客“闻风丧胆”的地方,由此衍生出的“英雄难过梅林关”一时半载难以扭转。

和风轩在该宣传图上的规模及相对位置被夸大得厉害,仅供参考:


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19楼
2018-11-19 16:42:57
①道路交通方面:

事实上,和风轩在白石龙的东北方位,距离梅林关咽喉区约1.6公里,不在原梅林关联检大楼的原址上。

只是,它仍然扼守着道路交通的要塞区位,平日通过皇岗路、新彩通道、南坪快速等能便捷前往深圳各个区域,只是早晚高峰期间,“要塞”成“要塞车”很难避免。

不远处的坂田正新建着“坂银通道”,预计2019年通车。就目前来说,龙坂片区在这一交界区域的道路交通联系性远没有其地理关系强,因为梅观路对龙坂的割裂的影响十分明显。

未来,民乐路东延打通至五和大道的改造工程后,有望分解部分车流通过坂银通道进出市区,从而缓解梅林关的通车压力。


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20楼
2018-11-19 16:44:39
工程在梅观高速节点位置设置了全互通的横岭立交,是梅观路市政化工程的最要组成部分,消除梅观路对片区的割裂状态。


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