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(原创)我在波士顿炒房的三年回顾。

bigarhat
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主楼
2013-11-13 01:54:28
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(原创)我在波士顿炒房的三年回顾。


维时霖雨初晴,商飙徐发,落木飘零,黄叶满阶。玉楸子处萧凉之虚馆,坐寂寞之闲床,起他乡之遥恨,生故国之绵思。
 
医书我是写不了的,把自己的牙酸倒了算了,还是大白话来得实在:今日雨雪天,不想出门,不如码一码字,谈一谈在异国他乡的炒房俗事。
 
拟了个目录先:
 
第一部分:以房地产赚钱无非两种方式:
一种买入并持有,看重的是CASH FLOW 现金流,要决是买得够低价,最好三年五年就能回本,方是本事。
请参看网友“INVEST2012”的帖子,在出租得出去的情况下,每个月的租金相当于总房价的1% (这是我认为的最低标准),但是现阶段租金上涨不如房价上涨快,所以机会消失得很快。
 
我在美国买的二手楼
 
第二种是我的方式:在好的地点,买烂房,装修一新,先租后卖,或是只卖不租,是为炒房(FLIP)
 
第二部分
我的第一个小房子的买,租,卖,从中可以看到“在好区买烂房”的灵活运用,从三年卖不动到一小时倾销看到TIMING (时机)的重要性,政府评估价,银行评估价与市场价的关系。
 
第三部分
大学城投资的美好时光,我爱剑桥。
 
第四部分
众里寻他千百度,谁才是我最佳合伙人,只出钱,不出声,任我为所欲为?
 
第五部分
我在SOUTH BOSTON的伤心事:
拍卖,输了,官司赢了却不能执行,两年赚三倍的房子走了,办公楼改住宅有心无力,想买仓库被卖家放鸽子。倒霉事全遇上了,但是失败是成功之母,感悟还是很多的。
 
第六部分
纯八卦其它地主的事情。成功的人总有相似。
 
可以说,在波士顿投资住宅的最佳时间已经过去了,不碰到非常好的DEAL我不会再出手,帖子里的理念也好,方法也好,有些是长期有效的,有些是很快过时的,好在美国的房地产是很本地化的,三里不重天,希望有人还用得上。
 
最后,争取不盖烂尾楼。
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bigarhat
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沙发
2013-11-13 02:54:44

用一个很闹心的例子来说明一下什么样的房子适合FLIP吧。 昨天,杨姐一个电话来了说必须要见我,有一个朋友遇到麻烦,要我出主意,说急死了。 杨姐是个大好人,前几天刚杀到WORCESTER解救了两个读私立高中的孩子,据说也不是很亲密的朋友的孩子,可她居然就敢把孩子的监护权也认领了,避免孩子们连夜被送到机场回国。(故事以后再说)她的胆子之大,助人为乐的热情之高,我将以行动来报答了,反正打个电话也不费我什么事,别的不多,就口水多。 杨姐的朋友称玲玲大姐,声音清脆悦目,令我不禁就多说了许多话。玲姐去年不知是被人忽悠,还是“出于一个便宜三个爱”的心理,花五万大元(不标明单位的,一律是美元,面积方面一律是平方尺,而不是平方米)在WORCESTER附近一个镇买了一个比较破烂的三家庭,从外表看肯定是很残的,屋顶破,窗户破,可以推测里面的铜管可能被盗(一个破房子这是最值钱的家伙了),她预算花十万元翻修好,租给当地的州立大学的学生,每间房可租700大元。 虽然我不知道她的预算是不是准,房租也不知道是不是准,她的算盘是不错的。三个家庭,每个至少装修两个卧室,租金700/间X2X3= 4200/月,房子15万元。
bigarhat
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板凳
2013-11-13 02:58:15

坏就坏在她买了房以后回了趟国,再返美才发现自己被CITY告了,因为房子破烂到影响市容,所以必须限时拆除并重建(12月30前),又发现这不是第一封警告信,而是房子过之前就有了,只是律师没查到。 好吧,告律师吧,或是告卖家,可是这种银行的止赎房本来就AS-IS (有啥买啥,不讲价),过了户就认倒霉。  我自己也遇到这个,过户了发现CITY叫我修挡土墙,大工程呀,我老公作为户主上了三次房屋法庭当被告。详情就不说了,总之,被挂上号了就是大大不妙。 轻则限期整改,罚款,坐牢,最后房子还可能被没收,人再横,也没有政府狠。我也试过用胳膊扭大腿来着,基本是白费力气,最后还是花钱修了新的。
深蓝2013
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地板
2013-11-13 02:58:38
牛人
bigarhat
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4楼
2013-11-13 03:08:13

玲玲姐主要是问我重建成本的问题,我说大约150美元一尺吧,她一听就要哭了,说旁边新的房子也只要30万元呀,合计100元一尺,这一重建,就是面粉比面包还贵呀。
 
BALABALA,我们又谈了一些细节,都没什么意义了。
 
最后我有三条意见:
1 先当一块地来卖,至少在学校边上,有点价值,如果本地有小建筑商能跟政府打交道,把重建改成维修,或许有出路,总价也只五万元,能亏到哪里去呢?
 
2 玲玲姐自己跟CITY交涉。找便宜的建筑商,可能把成本控制极限到100元一尺。就这样,几十万元现金,近一年的时间,不能计算的精力都放进去了,跟旁边的现成的新房也就勉强打平,有什么意思呢?想当学徒练手吗?
 
3 咬牙建了,租了,十年二十年回本另说。
bigarhat
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5楼
2013-11-13 03:58:10

我是不怕割肉的主,炒股炒的,深信留得青山在,不怕没柴烧。
 
我心里是很希望玲姐能止损出局的,有账不怕算,如果她有三十万元,首付三成,可以买三栋她想出租的房子(30万元一栋),到市场上现成买,月租金4200X3=12600,现买现收租。
 
可是人性都是有弱点的,长痛不如短痛,怕一时的损失,结果就会越陷越深。谁也不是投资场上的长胜将军,错了就要认。
 
另外,一个月一个卧室能不能收到700元,也是要更进一步落实的,这个700元是水电煤气全包的,还是不包的,区别很大。
 
我话说了,账也算了,叫杨姐12月底的时候告诉我一下进展,看看是不是又一次,人性战胜理性。
 
今天也许我说得轻松了,因为摸了几年的石头,也过了几条河,想这几年来事情层出不穷,麻烦来临之时,我自己不也是进退两难,茶饭不香?
bigarhat
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6楼
2013-11-13 04:19:05

好吧,什么样的房子值得FLIP,我说说我的数字吧,剑桥的一个实例,买进价250一尺,装修费用50(很普通),卖450一尺,利润150尺寸,看房子大小吧,我觉得每尺的利润不得少于100,2000尺的房子就是毛利20万元。
 
波士顿算高消费地区,建筑成本100-150一尺,翻一下各个城市的房子单价,就知道哪些能做哪些不能做了。
 
每个人都想买便宜,但价钱便不便宜不是指绝对价格便宜,而是指跟实际价值相比是否便宜。500元买到700元的货叫便宜,4块钱买到5块钱的货叫贵。
 
美国的房子有人住/有人租的叫房子,叫不动产,没人住/没人租,光叫你交地税的房子叫负资产,连砖瓦碎石都不如。
 
因为中国制造的兴起,工业城市WORCESTER就业机会流失,现在人口18万,仅次于波士顿,但经济不振,依靠麻州的州立大学医学院和医院撑起一些门面。
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7楼
2013-11-13 04:40:43

越是贵的地方,越值得FLIP,象波士顿的后湾(BACK BAY),BEACON HILL,剑桥(CAMBRIDGE),BROOKLINE。
 
波士顿的DOWNTOWN不象有些城市的DOWNTOWN一样走向破败,穷人集聚,犯罪上升,反而是沿着公共交通,政府与民间投资共同地努力,把一些原来不那么好的街区翻得越来越新,越来越贵,间接地挤出了一些人。
 
原来富人住郊区,现在有回流城市的趋势,出则繁华,入则安静,才是更新的潮流。
大城市的稀缺性是做FLIP的终级支持,富人们你买我卖,你方唱罢我登场。
 
11月7日,华尔街日报援引知情人士的话称,张欣(潘石屹)以2600万美元的总价,买下了纽约东74街的一栋经过整修的联排别墅。这栋联排别墅位于公园大道和麦迪逊大道之间,始建于1879年。别墅首层有一个带有瀑布的游泳池、一个健身房和一间桑拿浴室。
 
卖方是意大利房地产开发商、电影制片人Valerio Morabito,他在2009年以1000万美元的价格买入了这栋房产,并另外花费了大概1000万美元对其进行翻新。这次翻新是在著名建筑师Joseph Pell Lombardi的监督下完成的。
 
买1000万元,翻新1000万元,卖2600万元,这就是FLIP的完美案例。
bigarhat
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8楼
2013-11-13 04:43:17

张欣买的楼,上个图片。
 



美梦大士
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9楼
2013-11-13 08:36:10 来自Android手机客户端
支持,多写点,可以出本书!
爱英语的牛牛
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10楼
2013-11-13 09:14:00
喜欢LZ,祝福LZ,会一直关注LZ!
一路上有你相伴
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11楼
2013-11-13 09:17:39
坐等继续。
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12楼
2013-11-13 09:20:20

不敢,随心所欲瞎写的,的确也是投资告以段落了,暂时停止工作,好好想一想下一步的方向。
[美梦大士](2013/11/13 8:36:10)
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13楼
2013-11-13 09:21:13

谢谢啦!
[爱英语的牛牛](2013/11/13 9:14:00)
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14楼
2013-11-13 09:28:34

我是个急性子,你不会等很久的。
[一路上有你相伴](2013/11/13 9:17:39)
坐等继续。
deceberwj
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15楼
2013-11-13 09:31:08
一环留名,有空好好看看
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16楼
2013-11-13 09:45:49

插播一下热心肠的杨姐。
 
那两个闯祸的孩子她上周从WORCESTER领回市区来了,并且火速联系到了新学校(我真不敢相信这个速度)但是今天她还是亲自送走了-回国,因为开除他们的学校把事情真的做绝了,恨到这个份上了,直接把他们的I-20 注销了。
孩子想上新学校,要回国重新签证才行,这一通折腾。更可气的是,父母跟中介公司还要扯皮,把费用要一部分回来,一个孩子每年的学费加寄宿费用是四十万人民币,要看合同细则说,如果被开除的话,孩子是过错方,不退钱,这爸爸妈妈不吐血才怪呢
 
我真的要提醒一下国内的父母,自己的孩子在国内教育不好,往国外一送也不是办法。
 
孩子的学业是一方面,自理能力一定要从小培养呀。遇到事情找什么人,说什么话要有谱呀。事情大概是这样的:
 
不是我歧视WORCESTER,的确不是什么好地方,找的这个寄宿家庭是以此为生的,一共收了五个外国学生,两个中国的,一男孩一女孩,还早恋了,也不知道是刚恋上的还是在国内就开始的。另外三个孩子情况不详。
 
两个中国孩子的电脑,相机,衣服,包包,对WORCESTER居民来说有点超标了,也打眼了,一天突然发现丢了两万元的东西,顺带护照也找不到了,于是孩子报警了,也不知道是不是英文不好,居然说自己是被绑架了,这一下子成了大案,警察火速到场,并且火速招来中介(也就是学生的监护人)和学校的老师,一通忙活,解释,原来东西的确是被盗了,但护照没丢,而是在监护人那里,这太搞了吧。
 
好了,本区又增添一桩罪案,可能不能销案,学校当局认为严重影响了学校的声誉,把两孩子种种劣迹整理成文,正式开除,当晚送国际机场。
bigarhat
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17楼
2013-11-13 10:02:59

我来说说孩子的违反的校规:
 
第一,不按时交作业N次
第二,擅自跑到校外,可能因为感情或是什么别的小事吵架,互相扔手机,动静不小,惊动了老师同学,影响很大。
第三,我没听仔细,反正有三条吧。
 
也许父母觉得这没什么呀,都是小事呀,值得开除吗?如果校规上说违反了开除,就是要开除,没二话说。
原来不也听说一个高中生在宿舍抽烟,第一次警告,第二次直接赶出学校吗?我也觉得不至于那么严重吧,但是这一次,就在身边,这两孩子给送走了,相信是真的了。
 
不要说孩子不听话,大人有时也把规定当空文。
杨姐自己说知道女儿的学校要求家长陪读,可是她刚来时还想给女儿找个寄宿家庭,她再悄悄撤退(国内还有个三岁多的小儿子),没想到学校说你不陪,孩子不准注册,可能要求她出具一年的租约啥的,反正杨姐就得天天陪读了,车也买了,打算小儿子也要带过来,只好跟老公两个牛郎织女了。
 
 
给孩子找学校,尽量找好区的,至少治安好,最好能住在学校里面,有老师管。找寄宿家庭也要考察人家是不是只当个挣钱手段,那就别想什么文化交流提高语言了,能给个饭饱就不错了。可能也是因为现在要寄宿的孩子太多了,所以对寄宿家庭的标准有所降低。
 
bigarhat
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18楼
2013-11-13 10:07:40

谢谢关注,多炒一环的房啊。
[deceberwj](2013/11/13 9:31:08)
一环留名,有空好好看看
美梦大士
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19楼
2013-11-13 10:10:03
规则意识、契约意识要培养,不过话说回来,以中国现在的情况,规则意识、契约意识太强会被人笑
[bigarhat](2013/11/13 10:02:59)

我来说说孩子的违反的校规:
 
第一,不按时交作业N次
第二,擅自跑到校外,可能因为感情或是什么别的小事吵架,互相扔手机,动静不小,惊动了老师同学,影响很大。
第三,我没听仔细,反正有三条吧。
 
也许父母觉得这没什么呀,都是小事呀,值得开除吗?如果校规上说违反了开除,就是要开除,没二话说。
原来不也听说一个高中生在宿舍抽烟,第一次警告,第二次直接赶出学校吗?我也觉得不至于那么严重吧,但是这一次,就在身边,这两孩子给送走了,相信是真的了。
 
不要说孩子不听话,大人有时也把规定当空文。
杨姐自己说知道女儿的学校要求家长陪读,可是她刚来时还想给女儿找个寄宿家庭,她再悄悄撤退(国内还有个三岁多的小儿子),没想到学校说你不陪,孩子不准注册,可能要求她出具一年的租约啥的,反正杨姐就得天天陪读了,车也买了,打算小儿子也要带过来,只好跟老公两个牛郎织女了。
 
 
给孩子找学校,尽量找好区的,至少治安好,最好能住在学校里面,有老师管。找寄宿家庭也要考察人家是不是只当个挣钱手段,那就别想什么文化交流提高语言了,能给个饭饱就不错了。可能也是因为现在要寄宿的孩子太多了,所以对寄宿家庭的标准有所降低。
 
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20楼
2013-11-13 10:10:30

谢谢你第一声的鼓励,看来在国外吧,不然半夜看贴真辛苦了。
[深蓝2013](2013/11/13 2:58:38)
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