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旧改动态贴 不定时更新

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2017-11-14 12:24:32
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旧改动态贴 不定时更新

图为南山区卓越地产旧改大新村项目









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2018-05-20 07:59:55 来自Android手机客户端
三大开发商角逐深圳白石洲旧改
白石洲北区塘头村三坊的破旧瓦房。

华润进入南山区白石洲的消息,再度让白石洲旧改全城瞩目。

近日,有白本华润已悄然“杀入”白石洲。

华润缘何会盯上白石洲这一体量最大、难度最高的旧改项目?捷足先登的绿景、深业将与实力雄厚的华润演一出什么样的好戏?5月16日,白石洲旧改片区进行了现场走访。

华润悄然潜入白石洲旧改

5月16日14时,经多方寻找,深南大道南边找到“藏身”博耐家居城后面的华润旧改办公室。

这一栋5层高的老房屋,门口没有保安,二楼已挂上了醒目的橙色条幅,上面写着“华润置地白石洲(南区)综合治理与城市更新办公室”。

这栋楼的一层和二层曾是白石洲社区幼儿园,大概从今年3月开始,幼儿园迁走,华润入驻并开始装修,经常看见有装修材料运进楼内,施工工人进进出出。

据相关旧改人员透露,华润已在白石洲南区开展综合整治工作,旧改也在前期准备中,正在积极争取立项,村民和业主也表示希望华润能够促成旧改。

白石洲南区华润城市更新办确系他们布的点,当前工作是对南区进行全面综合整治,主要针对脏、乱、差等现象。

白石洲旧改成诱人“蛋糕”

从地理版图看,总面积7.4平方公里的白石洲毗邻高新科技园,与世界之窗隔路相望。

从交通上看,地铁1号线白石洲站和地铁2号线侨城北站、红树湾站几乎把白石洲从南到北包围起来;深南大道从白石洲横穿而过,数十条公交车线路停靠白石洲公交站,交通便捷。

作为土地资源稀缺的一线城市,城市更新成为深圳城市发展的主要方式。毫无疑问,在深圳房地产行业的博弈中,谁掌握了稀缺的土地资源,谁就占据了发展先机。

白石洲地处寸土寸金的南山区,早在2012年,白石洲旧改就被冠为“旧改航母”,市场有传言称白石洲旧改总建筑面积约为550万平方米。根据2017年6月市规划国土委南山分局公示的沙河五村城市更新单元规划(草案),白石洲(北区)沙河五村更新用地面积48万平方米,计容积率建筑面积为347.955万平方米。这一数据证实白石洲旧改总建筑面积约550万平方米的传言并非胡乱猜测。

绿景、深业捷足先登

绿景目前在深圳成功运作了10余个旧改项目,包括蓝湾半岛、绿景虹湾等,被誉为“旧改大王”。

据了解,早在六七年前绿景就参与白石洲旧改。2014年,白石洲旧改正式列入深圳首批城市更新名单。2017年6月市规土委南山分局公示的沙河五村城市更新单元规划(草案),正式将白石洲北区纳入其中。作为绿景的目标,北区位于沙河街道沙河五村片区,东临华夏街,南临深南大道,西临沙河街,北临香山西街。

走进北区发现,相比稠密的南区楼群,北区建筑显得稍微稀疏。

在沙河工业区东区,这片面积8.16万平方米的区域几乎都是厂房和工人宿舍,不少房屋都空置着。

在北区塘头村三坊,到有一大片古旧瓦房,破败不堪。几乎每一间瓦房的显眼位置都有“危房勿近!严禁租住!”的告示牌。一位在白石洲居住超过20年的迟姓居民告诉记者,这片瓦房是40多年前建成的,当时是用作安置迁来白石洲的村民所用,现在已是危楼。

北区独受青睐的真相逐渐浮出水面。旧改向来成本不菲,南区居民楼密度较大、楼层动辄10层,此外又无工业区、危房等易旧改的“福利”,自然不受开发商待见。

今年4月网上流出疑似绿景白石洲(北区)拆迁补偿初步方案。根据该方案,北区外来人员建房或购买房屋,拆赔比例是1:1;建成30年以上单层或砖瓦房的“老祖屋”,拆迁比例为1:3.5。

证实,网传绿景白石洲(北区)拆迁补偿初步方案内容基本属实,已获股东代表大会审议通过,计划在今年9月底启动签约。从目前来看,绿景的北区旧改已完成谈判,接下来将进入旧改“快车道”。

另一支旧改劲旅“深业”几乎与绿景同一时间介入白石洲,后者盯上的是白石洲一些小型工业地块、住宅区,开发难度小,进展迅速。目前,深业旗下三个白石洲旧改项目正快速推进,位于益田假日广场后的鹤塘小区已完成签约,地基全面开挖,靠近沙河高尔夫的深业世纪山谷项目处于打基桩阶段。记者在白石洲沙河街与新塘街交汇处找到了深业世纪山谷城市更新单元一期项目工地,看见打桩机正不停撞击基桩,吊机正不断转运材料。

华润能否后来居上?

白石洲另一块旧改重心是南区,也就是这次华润介入的区域。

当绿景拿下白石洲整体旧改的传言甚嚣尘上之时,去年6月市规划国土委南山分局公示的沙河五村城市更新单元规划(草案)中,并没有将白石洲(南区)纳入其中。有网友热议:同样是白石洲,为什么南区被抛弃?是要另起炉灶还是不会旧改了?

坊间传言,该区域旧改遭到华侨城反对,理由是房子不能建得离世界之窗太近,至少要保持50米距离。离得太远导致建房少,开发商利润薄,改造难度大。坊间传言的另一个版本是,有人认为绿景要开发白石洲这么大体量的旧改项目,资金压力大,所以南区正想法找大开发商来接盘,例如华润、中海、招商蛇口、恒大等。

华润低调进入南区并设立旧改办公室,现在看来,南区旧改应是大概率事件。

华润在深圳城市更新中,可以说一鸣惊人,其最大的手笔莫过于大冲旧改项目。此外,数年时间,华润旧改力作就有大冲华润城、华润银湖蓝山、华润城润府、前海中心、深圳湾悦府等。

此次,华润介入白石洲究竟看中什么?打开地图不难发现,白石洲占据了许多有利元素,被称为“黄金宝地”也一点不过分。其北拥均价10万元/平方米的华侨城豪宅区,南接深圳湾超级总部区、深圳湾公园,左靠高新科技区和学府区,右邻港大医院……

华润杀入白石洲旧改是意料之外,情理之中。白石洲南区虽然改造成本高于北区,但也具备紧靠深圳湾超级总部的天然地理优势。由于白石洲南区已有京基百纳广场综合体,外加紧邻红树湾豪宅区,如果由华润主导旧改,很可能将其建成一个高端纯住宅区,服务深圳湾超级总部。

凭借华润强大资金实力和旧改经验,其能否啃下南区这块旧改“硬骨头”,值得期待。
yuki1022
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33楼
2018-03-30 23:14:41 来自iPhone客户端
福田老破小的华天华海公寓也说要旧改,几年了也没啥进展,目前是富基地产进驻了。
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32楼
2018-03-30 08:50:20
棚改项目在满足基础设施及公共服务配套设施要求的基础上,住宅部分除用于搬迁安置住房外,全部用作人才住房和保障性住房。
   虽说深圳是一座“没有农村的城市”,但早已刮起一股棚改风。为加快深圳市棚户区改造工作依法有序推进,深圳市住建局昨日正式发布了《关于加强棚户区改造工作的实施意见》的征求意见稿。
   征求意见稿明确了深圳棚户区改造将以公共利益为目的,主要通过拆旧建新的方式,由各区政府主导,以人才住房专营机构为主,其他企业可以参与。征求意见稿还针对棚改的政策适用范围、项目安置补偿标准、项目实施模式、房屋征收、项目用地出让等核心问题作出了明确规定。其中,以老旧住宅区项目为主要适用对象,使用年限20年以上,且满足“存在住房质量、消防等安全隐患”、“使用功能不齐全”、“配套设施不完善”这三个条件之一的,以及使用年限虽不足20年但按照《危险房屋鉴定标准》(JGJ125-2016)鉴定危房等级为D级的住宅区可以适用棚户区改造政策。
   征求意见稿明确了深圳老旧住宅区棚改项目的货币补偿标准,按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法》(市政府令292号)确定。对被搬迁房屋的补偿,不得低于与被搬迁房屋同类型同地段房地产的市场评估价;产权调换标准按照套内建筑面积1:1,或者不超过建筑面积1:1.2的比例确定。
   征求意见稿提出“各区政府主导+人才住房专营机构为主+人才住房和保障性住房”的棚改实施模式。具体而言,棚改工作由各区政府主导,主要通过拆旧建新的方式,以人才住房专营机构为主,其他企业也可以参与。棚改项目在满足基础设施及公共服务配套设施要求的基础上,住宅部分除用于搬迁安置住房外,全部用作人才住房和保障性住房。此外,为避免因个别业主提出不合理要求达不成补偿协议,或部分房屋产权人不明确导致项目难以顺利改造,进而损害大多数业主合法权益情况的发生,征求意见稿明确在相关情形下,区级政府可以根据公共利益的需要,根据《深圳市房屋征收与补偿实施办法》(市政府令292号)等规定,依法实施房屋征收。
   最早于2005年在东北率先实施的棚户区改造,在深圳真正兴起是罗湖“二线插花地”棚改项目成功启动。目前,位于罗湖区的玉龙、木棉岭、布心棚改进程顺利。在业内人士看来,罗湖二线插花地棚改的有序进行说明相比城市更新,棚改的进度会更快。棚户区改造和城市更新是相互独立的政策体系,但棚户区改造的成功,更加有利于开发商和业主理性地看待城市更新市场。
   只是,棚改的风口到来,首先反应的还是房价。记者调查发现,深圳目前许多传出棚改消息甚至只是在棚改小区周边的旧住宅房价早已水涨船高。
   在福田八卦岭片区的八卦岭宿舍区,去年6月底园岭街道办启动针对八卦岭宿舍区改造意愿征集工作。据悉,八卦岭宿舍区始建于1983年,由鹏基集团开发。只是,“准拆迁房”的概念已经成为八卦岭宿舍区房价高企的支撑。目前,二手房放盘要价已经超过每平方米6万元。“不管是棚改还是城市更新,一些资金都在赌博,想趁着旧改之前博一把,但出手还需要谨慎。”中介人员如是说。此外,罗湖区的红岗西村也在近期传出了棚改的消息,目前放盘的房源价格甚至突破每平方米8万元。
   未来在一些城市更新项目因各种原因“拆不动”的背景下,政府是否会将达到棚改标准的项目纳入到棚改计划中?这并非没有想象空间。然而,无论是棚改还是城市更新,都不得不面对资金来源问题。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,要鼓励社会资本介入优质棚改项目。

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31楼
2018-03-27 16:19:10
深圳市住建局昨日发布《关于加强棚户区改造工作的实施意见》征求意见稿,拟将使用年限不足20年的危房纳入棚改范围。深圳市住建局昨日发布《关于加强棚户区改造工作的实施意见》征求意见稿(以下简称《实施意见》)。《实施意见》明确,使用年限不足20年的危房纳入棚改范围,产权调换按套内建筑面积1∶1,或不超过建筑面积1∶1.2的比例确定,每套增购不超10平方米。统一老旧住宅区棚改项目安置补偿标准《实施意见》针对棚改的政策适用范围、项目安置补偿标准、项目实施模式、房屋征收、项目用地出让等核心问题作出明确规定。
首先,明确了棚改政策的适用范围。使用年限20年以上,且符合下列条件之一的老旧住宅区:存在住房质量、消防等安全隐患;使用功能不齐全;配套设施不完善。对于使用年限虽不足20年,但按照《危险房屋鉴定标准》(JGJ125-2016)鉴定危房等级为D级的住宅区,经区级政府批准也可适用棚户区改造政策。
其次,统一了老旧住宅区棚改项目的安置补偿标准。《实施意见》明确,深圳老旧住宅区棚改项目的货币补偿标准,按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法》确定。对被搬迁房屋的补偿,不得低于与被搬迁房屋同类型同地段房地产的市场评估价;产权调换标准按照套内建筑面积1∶1,或者不超过建筑面积1∶1.2的比例确定。
同时,鉴于老旧住宅区户型面积偏小,为满足居民改善居住条件的需求,《实施意见》明确了增购奖励,允许每套住房增购不超过10平方米的建筑面积,增购价格按同项目的货币补偿标准计收。
棚户区改造有别于城市更新市住建局相关负责人介绍说,棚户区改造是重大的民生工程、发展工程,对于改善群众住房条件和完善城市功能具有重要意义。深圳的棚户区与其他地区传统意义上的国有工矿、国有垦区不同,主要是城市棚户区。其中,以老旧住宅区最为典型。当前,深圳不少老旧住宅区存在着使用功能不齐全、配套设施不完善的情况,部分小区甚至存在着房屋质量、消防等方面的重大安全隐患,直接影响了居民的生活质量和居住安全。
为贯彻落实国家和省相关决策部署,更好地解决群众住房问题,推动我市棚户区改造工作顺利开展,市住房和建设局起草了《关于加强棚户区改造工作的实施意见》征求意见稿。



那么,棚户区改造和城市更新在政策上有何差异?该负责人介绍说,棚户区改造和城市更新是深圳旧城改造方面两套并行的政策,主要有以下几方面区别:
首先是适用范围不同。棚户区改造政策主要适用于老旧住宅区;而城市更新政策改造的范围更广,包括旧住宅区、旧工业区、旧商业区、城中村和旧屋村等。
其次是补偿奖励标准不同。城市更新的补偿标准由项目实施主体与业主进行协商,并通过签订搬迁安置补偿协议予以约定。
第三是项目实施模式不同。棚户区改造项目以公共利益为目的,采取政府主导,以人才住房专营机构为主,其他企业可以参与的模式,改造方式以拆旧建新为主,搬迁安置住房以外的住宅部分全部用作人才住房和保障性住房。而城市更新采取政府引导、市场运作的模式,改造方式包括综合整治、功能改变和拆除重建,所建住宅除搬迁安置住房和按比例配建的人才住房、保障性住房外,全部用作商品性质住房。
棚户区改造由各区政府主导实施《实施意见》提出“各区政府主导+人才住房专营机构为主+人才住房和保障性住房”的棚改实施模式。棚改工作由各区政府主导,主要通过拆旧建新的方式,以人才住房专营机构为主,其他企业也可以参与。棚改项目在满足基础设施及公共服务配套设施要求的基础上,住宅部分除用于搬迁安置住房外,全部用作人才住房和保障性住房。
为避免因个别业主提出不合理要求导致无法达成补偿协议,或部分房屋产权人不明确导致项目改造难以顺利推进,进而损害了大多数业主的合法权益,《实施意见》明确,在相关情形下,区级政府可以根据公共利益的需要,按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法》等规定,依法实施房屋征收。
《实施意见》明确,棚改项目的用地审批由各区政府负责,由项目实施主体向各区城市更新主管部门申请用地审批,土地使用权通过协议方式出让给项目实施主体,并明确棚改项目中搬迁安置住房、人才住房和保障性住房、公共服务配套、商业配套等各类用途部分的地价计收标准。
为广泛收集社会各界对《实施意见》的意见建议,市住建局开通了多种意见收集渠道,市民可通过登录市住建局官方网站及官方微信公众号等方式,查看《实施意见》全文及官方解读,并于4月9日前以电子邮件、信函、电话或在线提交等形式,将意见和建议予以反馈。
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30楼
2018-03-26 23:19:05 来自Android手机客户端


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29楼
2018-03-19 20:10:41
拆迁补偿新政:农村四类无证房屋也可获得全额补偿!
附 :2018年农村拆迁补偿政策又调整了,无证房屋也可获得全额拆迁补偿!

随着城乡一体化建设发展,

城镇化事件越来越多。

对老百姓来说,

最关心的莫过于农村房屋的拆迁补偿。

为保障农民的切身利益,

2018年,将实行新的农村拆迁补偿政策。
具体有以下四个方面的改变:一、改变补偿规则,实现双向补偿农村宅基地所有权属于村集体,房屋所有权属于农民个人,因此在之前的拆迁补偿中,只有农村房屋的拆迁补偿。
不过从2018年开始,农民不仅可以领到农村房屋的补偿,而且还可以领取宅基地的补偿,实行双向补偿制度。



二、扩大补偿范围,提高补偿金额从2018年开始,拆迁补偿范围将不仅限于农村房屋,将主要包括两方面:
一方面,农民的固定财产:农房以及房屋内的装修。另一方面,其他财产:地上附着物补偿比如农民的果园菜园,或者水井厕所等。另外,农民在拆迁时可以获得最低2万元的拆迁过渡期安置补偿费,安置补助费(包括宅基地、配套设施、租赁费)等。



三、实现多样化补偿方式,可供农民自由选择。

农村房屋拆迁的补偿方式有2种:

一种是货币补偿,即根据农民被损失利益的总价值折合成人民币进行补偿。第二种是等价置换,即农民可以在政府规划区域内本着多退少补的原则选购商品房来弥补自己的损失。两种补偿方式可结合使用。农民朋友可以自由选择其中一种!

除此之外,国家在新的农房拆迁补偿项目中增加了两个小的项目

↓↓↓

宅基地的补偿社会保障补偿宅基地补偿主要包括土地补偿费、安置费、地上附属物以及青苗补助费。
对于被征地拆迁的农民,将会被纳入到养老保障体系中,保障失地或者征地拆迁农民的未来养老问题。
宅基地补偿具体计算方式如下:
①土地补偿费的计算标准
土地补偿费=前三年平均年产值×补偿倍数(6<补偿倍数<10) 
②安置补助费的计算标准
>(被征用地块需安置人数×补偿倍数)>15时    总安置费=该被征地块前三年平均年产值×15
>(被征用地块需安置人数×补偿倍数)<15时    总安置费=该被征地块前三年平均年产值×补偿倍数×被征地块需安置人数
③地上附属物和青苗补助费
补偿的计算标准=省、自治区、直辖市规定(一般按市场价格进行补偿)

例如,江西省大余县征地,涉及1个征地统一年产值标准区域,标准为每亩2172元,土地补偿倍数为10倍,安置补偿倍数为7倍,征地补偿标准为每亩36924元。
四、更改原有的计算方法拆迁补偿金额=宅基地面积*拆迁补偿单价+农民固定财产(房屋)估价+安置费+农村其他财产补助(附着物+其他建筑物)
被拆迁的补偿范围:包括农民的房屋、房屋的装修、以及院内附着物,如农民自家种的果树、蔬菜等;还有厕所、水井等建筑。
其次就是对农民的安置费用,赔偿标准是:农村房屋拆迁补偿标准如下草房每平方米补偿1900元
砖瓦房每平方米补偿2400元
捣制或预制砖砼结构房屋每平方米补偿2800元
楼房(二层以上)每平方米补偿3300元
地上(下)附着物使用等价补偿标准
异地安置补助费(包括宅地、配套设施、租房费等)每户2万元


强令禁止三种拆迁行为
农村农民在实际拆迁的过程中,不免会遇到一些不公正的拆迁待遇,因此,为了能够更好地保障农民的利益,国家做出明确指示,以下三种拆迁行为强令禁止:
强拆暴拆行为;先拆后补行为;拆迁无公示行为。

4种无证房屋也可获得全额拆迁补偿为了弥补农村拆迁赔偿中的不合情理的地方,体现出人性化拆迁,从2018年起,以下4种无证的房屋也可以获得全额的拆迁赔偿款了。
1、上个世纪50年代到60年代的房屋

上个世纪50年代到60年代,由于特殊的历史背景的原因,虽然很多房屋都没有证件,但是这些房屋也是合法的,拆迁户可以获得全额的拆迁补偿款。

2、房屋依法修建,享受法律的保护

在房屋进行建造时,房子符合当地建房政策和相关规定,这样才可以获得赔付。

3、代代流传下来的祖宅

老房子、祖上留下来的房屋,只要能够证明是属于自己家庭的产业,拆迁时也是可以获得相应的拆迁补偿款的。

4、城镇化规划的区域范围
由于农村城镇化速度的加快,一些地方被规划进行重新修建,这样的情况是可以获得赔付。
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28楼
2018-03-16 10:39:27 来自Android手机客户端
横岗旧改红本回迁房,仅1.5万每平,手快有,手慢无!!!要的悄悄!
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27楼
2018-03-14 16:52:45 来自Android手机客户端


楼痴
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26楼
2018-03-13 16:53:05 来自Android手机客户端
蔡屋围片区貌似最近有新动态?
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25楼
2018-03-13 13:38:50 来自Android手机客户端
横岗安良5村,佳兆业旧改项目,直接佳兆业签置换合同,整栋楼出售,707平,过度费16。1:1赔偿。可以整栋也可以分开购买平方数,剩余平方数不多,详情可以联系我!利润空间一倍以上!联系电话:
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24楼
2018-03-11 10:11:29 来自Android手机客户端
佳兆业坂田象角塘拆迁房
直接对接业主
直接跟开发商签约
地铁口,商业中心,1:1赔红本,23元每平租金
132平,单价2.8万
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23楼
2018-03-04 15:05:24 来自Android手机客户端
佳兆业旧改项目,横岗安良五村整栋,面积707平,单价15800元!与开发商直接签合同!有拆迁补偿及过渡费!有隧道5分钟可到莲塘,未来市值5万元一平!升值空间无限!一手对接业主,客户要懂旧改项目操作流程,欢迎合作!
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22楼
2018-02-28 15:37:24 来自Android手机客户端


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21楼
2018-01-18 09:41:23
恒大旧改大作蛇口湾厦,未来10年蛇口无旧房








恒大在南山有6个项目,规划面积逾154万平米,而恒大湾厦旧改就高达131万平。所以,恒大当然最重视了。


另据相关规划,恒大湾厦旧改将打造一个集生活住宅、商业、办公于一体的高端绿色城市综合体。



重磅利好一:蛇口未来有12大旧改+招商1.5平方公里旧改,即将开始大变化了
蛇口聚集了包括恒大湾厦村旧改、招商渔二村旧改、南水工业区旧改等12大旧改项目



后海大道以西,水湾路以东,望海路以北,招商路、工业七路以南合围的区域,总面积达1.5平方公里,是深圳市数一数二的城市更新项目。

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20楼
2018-01-16 22:19:48 来自Android手机客户端
[cp]【深圳旧改大门,即将关闭过半?】
1月2日,深圳市罗湖区城市更新局再次发出告知书,明令禁止股份合作公司、开发商在城中村内违规开展城市更新活动,告知书称:“自2016年12月28日起,对于现状容积率超过2.5的城中村、旧屋村,除因落实重大城市基础设施和公共服务设施的需要外,应审慎纳入拆除重建类城市更新。”
大家可要知道,罗湖的城中村不超2.5容积率的项目是非常少的,一旦这个政策严格落地,其实就意味着很多房地产企业早期进驻罗湖锁定或已开始谈判的旧改项目,将不得不中途喊停。房企要在罗湖拿旧改的难度将变得空前巨大!而且在罗湖之后,深圳其他区域也有跟进的可能,一旦跟进就意味着深圳的旧改大门关上了一半多!
————————————
【开年密讲召集:此说一出天下反!】

根据4份基于移动通讯、医疗就诊、水电社保等大数据下的深圳人口内部分析,这些天机型数据令深圳及周边城市的房地产趋势已无秘密!几乎是购房投资的底牌。据粗算,洪峰迎背地区间差幅最大320%!而深圳GDP已是亚洲城市第四、全球城市前十,地位近峰值,你还能抓住洪峰并避开弱势资产吗?

图片:某城市的商品房和自住房业主发生矛盾,隔离围墙被自住房业主强拆

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19楼
2018-01-14 23:00:21 来自Android手机客户端
真的我有客户己签仒完合同了
引用半米阳光的发言:
桃花园这个真的,我同事住里面准备搬家了。1:1.4爽!
半米阳光
半米阳光

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18楼
2018-01-14 22:47:44 来自iPhone客户端
桃花园这个真的,我同事住里面准备搬家了。1:1.4爽!
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17楼
2018-01-14 11:52:54 来自Android手机客户端
桃花园旧改办公室

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16楼
2018-01-10 16:53:09 来自Android手机客户端










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15楼
2018-01-10 16:51:37 来自Android手机客户端
南山确定拆迁物业-南山区政府旁边南航桃花园 出口地铁1#线桃园B口 成熟配套,比邻荔香公园,南山文体中心 天虹商场,拆迁赔率1:1.4赔偿 ,
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