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高压下分裂的2018,趁2019年不注意来一波221个新盘预告

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主楼
2018-12-29 17:03:30
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高压下分裂的2018,趁2019年不注意来一波221个新盘预告

东风吹尽去年愁,岁月如流,2018已被送走。

辗转一瞬间,又到了对过去一年深圳楼市做回顾的时候。不知不觉里,老牛重复这一指定动作第五个年头了。

回顾总结起来,套路是年年都有,譬如14年的冰火两重天,15年的一路狂飙,16年的两头翘尾,17年的冰冻三尺……

而刚过去的18年呢?很难一词以蔽之,但可以说是异常的“精神分裂”。

因为18年没有固定的套路,有的是一直反套路。从年初的三价合一到年中的豪宅热,从731新政后的速冻到年底前的扎堆入市,你会发现,这一年竟然分裂得有点可爱。

2018年预告回顾及99篇深度集合查看请点击:【深度】2018——深莞惠系列楼评全新季(已推99篇)



深圳——
 南山:
华润城3期   香山里花园五期     半岛城邦4期     蛇口枫叶望海公馆      海境界2期      宝能城       京基御景峯   东关·乐尚林居   

 福田:
宝树台    中洲湾   万科香蜜府   天健天骄   
 
 罗湖:
京基水贝村旧改   

 盐田:
佳兆业盐田城市广场   

 宝安:
 沙井——
华强城   卓越誉珑   万科星城   博林君瑞    京基御景珑庭   
 新安——
勤城达前海世界
 宝中——
都市茗荟花园
 西乡——
领航城五期

 光明:
天汇城二期    正大城   宏发万悦山   龙光玖龙台   星河天地   

 龙华:
金茂府壹成中心   华盛珑悦   新彩苑   安宏基·天曜   深国际万科和风轩 
 坂田:
大族云峰    诺德中央道2期   信义嘉御山6期

 坪山:
恒大城 新
金尊府   中城AIO   碧桂园凤凰国际公馆    

 龙岗:
恒裕珑城 新
桑泰龙樾     龙园大观2期   君胜熙珑山     中骏云景府     碧桂园云麓   麟恒中心广场3期
 布吉:
景华嶺莑   
 平湖:
佳兆业平湖广场
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沙发
2018-12-29 17:06:50
分裂1:打新&促销


①打新
不知谁开的头,将“打新”这一股市用词,用在了深圳新房市场上。一度被用得甚嚣尘上,霸屏楼市头条。老牛也不免其俗,几次跟随蹭了个热点,以表敬意——不可否认,某程度上用得挺妙。

“打新”最火的时候是在18年的上半年,被少数几个明星楼盘的入市带动了起来,如双玺三期和华润城三期。

而这又源于深圳新房市场的“限价”措施,使得部分新盘的预售价格低于市场预期值,出现了“一二手房倒挂”的现象,刺激了市场的集体兴奋。

一张“限价”下的笑话:



兴奋的表皮之下正是“买到即赚到”的赌资心态,平稳调控的大环境中,市场突增的高涨情绪,恰也体现了不可描述的畸形变异。

事实上,打新没多久就消停了,后来大家发现打得过的竟没有几个新盘,好些项目只是借个势头蹭个风口。对于这些蹭热点的开发商而言,自己楼盘的价格,项目的综合素质如何,不至于没有自知之明。

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板凳
2018-12-29 17:07:14
②促销
一边热情高涨地打新,一边套路满满的促销。要还是不要?这是个问题。深圳新房市场上沉寂多时的促销活动,18年再次被解封。

特价房、团购房、抄底价各种噱头集中亮相;开盘大折扣、返佣补优惠各种刺激纷至沓来;互动转发文章、自造开盘摇号各种促销花式变换;甚至祭出首付分期、气球贷款各种手段铤而走险。

而18年最常见的还得当属全区域都在搞的“转介”,基本上没几个新盘不搞转介的。江湖有个传说,二三级联动转介下,没有卖不出的房子。

一旦某新盘启动转介,市场上便都是这一新盘的踪影,它出现在这一端的电话中,那一头的朋友圈里;这一厢的朋友诚意推介,那一厢的哥们苦口婆心。

但是,当一堆新盘都在转介的时候,就是一堆没有转介的新盘。不知你们看懂了没,反正转介的神话,在18年里濒临破灭。
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地板
2018-12-29 17:08:42
分裂2:六月飞雪&冬至酷暑


①六月飞雪
刚进入18年不久,二手房交易端便被“三价合一”。本就奄奄一息的二手房市场,再遭五雷轰顶。眼看新房市场要迎来转机,的确也迎来了一点转机,比如打新热什么的,却也在731新政时遭遇重创。

上帝是公平的,给点二手房颜色,自然也要给你新房压力。

有房产交易机构反应,年中深圳市场的咨询量、看房量都有明显地下降,上半年一度的小阳春及网红盘热销,掩盖不了当时整体市场的平淡,延续着17年时的平平无奇,尤其是改善型市场不如刚需市场,也不如豪宅市场。
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4楼
2018-12-29 17:10:09
②冬至酷暑
18年的上半年整体偏平淡,哪怕年中都略显冷清,根据深圳规土委的数据显示,上半年深圳全市仅有38个新盘获批预售。

加之7月底的突击新政,8月市场随之速冻,正当大家都以为18年要彻底凉凉之际,深圳却迎来了最热“冬至”。

下半年,深圳全市新增预售项目90多个,是上半年的2倍有余,而且主要扎堆于国庆后入市,新房市场出现了空前的抢滩开盘盛况。直至元旦来临之时,还有新盘陆续放出。

沙井5000新房争先开盘,龙岗多个大盘出证便开,这些情景令人印象深刻。新房供应燥热,对置业者来说是好事,留给大家的选择会更丰富。

年底前的一波供应潮,也带动了18年整体的成交增长,比去年增长了约23%。


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5楼
2018-12-29 17:10:27
分裂3:调控紧缩&银根放松


①调控紧缩
不同于从17年底就开始不断吹风“三价合一”,深圳“731新政”可谓忽如一夜寒风来,突袭进场把市场杀了个措手不及。

这一新政的落地,代表了官方宣告调控不会放松,但与此同时,也昭示了此轮调控告一段落。并非调控行为告一段落,而是调控再无新招。

似乎悬在市场上空的达摩克斯之剑被放了下来,反而刺激了开发商积极入市,此后的9月中下旬开始,深圳迎来了新盘入市潮。

731新政基本上是对深圳新房市场的查漏补缺,商务公寓限售、住宅限售、男女限离等措施,进一步弥补了市场投机行为的漏洞,总的来看,却也利好于真正的购房者。当然,限离对改善置业群体的误伤,还是比较明显存在的。

但不管怎么说,深圳楼市的调控手段,18年没有在人们的期待中放松。
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6楼
2018-12-29 17:10:42
②银根放松
大的环境来看,整体的货币政策已有所放松。已经很明显的感受得到,房贷利率有所松动,哪怕还有没松动的银行,其利率上浮肯定也不会再提了。

房贷的紧张程度已经得到有效地放缓,放贷的速度也不再是大家会过分注意的话题。货币政策和调控手段的一松一紧,不知能否就此判定19年的基本定调。

相对来说,这一对精神分裂CP,是比较理智又比较合理的,紧绷压抑的市场,不见得会是长久健康可持续的市场。而漏洞补齐之下,差异化的金融支持,会带来良好的市场反馈。
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7楼
2018-12-29 17:10:57
分裂4:活下去&破纪录


①活下去
若推介谁是开发商群体中的网红大哥,万科当之无愧。国庆前夕,万科在房地产行业喊出了“活下去”的口号,瞬间火遍大江南北,引发了吃着土的老牛热议。

优秀的企业向来都有强大的忧患意识,好在每一次拐点来临之时,能够自如地转身应对。这样的“居安思危”好品质,我们该当学习。

18年对于好多房企来说,其实是挺难受的一年,有的深陷资金断裂门,有的卷入安全事件中,有的被维权打砸,有的转卖土地求生。

对于房企而言,房地产就是资金密集型企业。某程度上说,利用好资金的周转,是房企活得滋不滋润的不二法宝,中间某一环节一旦卡带,便可能面临大的危险。

大的房企都如此,中小房企更是难受。只能说,行业调整,在此其中的每一个角色冷暖自知。
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8楼
2018-12-29 17:12:09
②破纪录

尽管如此,18年的房地产销售额依然刷新年度历史记录,TOP10虽有上下几位的跳窜,但基本地位稳固,销售额也已非过去可比。

并且,有近10家房企提前一个月完成了既定的年度销售额目标,全年有32家房企迈入千亿俱乐部。

18年深圳的土拍市场,一共有11宗住宅用地招拍挂出让,供应量达到了近10年来的新高。

不过,TOP10房企已呈现出了多个梯度段位,TOP100销售减速明显,强者恒强的态势持续深化;而深圳土拍市场,也出现了罕见地住宅用地流拍的现象。


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9楼
2018-12-29 17:13:17
不管18年的深圳楼市如何精神分裂,毕竟都已过去,来临的19年大家还要继续“共克时艰”。
尽管当前市场低迷的程度有所好转,紧张压抑的资金压力有所放缓,但“房住不炒”与“坚决遏制房价上涨”的总基调下,维持平稳过渡还是目前看得见的态势。

接下来惯例,我们下边将推出2019年深圳新房入市预告,供有在新的一年里置业打算的各位参考。

(注:预告项目是结合了当前建设状态,判定其一年内或可能达到入市的条件,非实际入市计划,具体节点以开发商公布为准。)

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10楼
2018-12-29 17:14:00
预告:2019年221个准入市新盘大盘点

据老牛统计,2019年预计有221个新房项目可入市,纳入统计的项目基本都已经开工,部分项目已经达到预售条件,由于今年统计口径与往年略有不同,部分已经开盘但仍有房源未入市的项目也一并纳入统计,使得整体可供应项目数比2018年大幅增加,增幅达到40%以上,可供应面积也大幅提升,但依照往年的供应情况和目前趋势来看,真正入市的项目和供应面积或达不到统计数量。

从各区预计的项目供应数量来看,同往年一样,龙岗继续遥遥领先,占到总量的近三成,共60个;

宝安去年预计供应项目数量与南山持平,今年略微高于南山,有34个,南山33个;

而传统供应大区之一的龙华自2017年之后,可供应项目数便持续走低,2019年仅有24个;

往年新房项目寥寥的罗湖、光明、坪山,2019年供应或上新高,分别有17个、16个、15个,其次是福田13个,剩余的盐田、大鹏均在10个以下。


骏风bobo
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11楼
2018-12-29 17:18:19 来自iPhone客户端
没了吗?
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12楼
2018-12-29 17:21:19

福田区


福田地区依然持续体现供应偏少的状况,在2019年可能入市的项目13个,主要集中在安托山和福田南部区域。老牌区域如八卦岭岗厦以及梅林地区供应商业产品为主住宅相对少量。

整体供应方面的分化情况依然相对比较严重。宜居型产品有高总价的特点,相对低面积段的产品主要集中在梅林皇岗区域。

其中安托经过多年的发展以及市场的认可,海德园和合正安托山项目将会备受购房者的关注。景天的天健天骄项目以宜居片区和丰富的生活配套也会吸引大批居住需求的选择。

福田南则是主要以口岸物业和大金沙区域持续的房源为主。其中新华尔街项目以地标型最高住宅产品和深圳中心天元将供应大平面230㎡以上的产品将会受到高净值人群的关注。



9.9会员可点击查看具体项目概况及简评:福田丨2019年新房入市预告


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13楼
2018-12-29 18:04:23

南山区


南山区的供应有所增加,在产品的选择上相对丰富多样分布广泛。在2019年可能入市的项目公有33个。

在区域均价相对较低的西丽和南头片区将会有多个旧改项目入市。西丽主打宜居性和花园社区,南头则主打成熟便利配套地面积段的特点。

前海区域多个商业综合体如数,以公寓项目为主,产品面积段多样选择丰富。深湾区域的华润瑞府和瑧湾汇以大平面高端公寓产品为主。将会是公寓需求购房者的首选关注区域。

蛇口区域依托自贸区区域将会有有多个旧改在建的旧改项目或入市,区域变化速度较快,在拥有区位优势的同时价格相对有优势,很可能是增值需求购房者重点关注的区域。

特别受到关注的项目同样在高总价区,如华侨城的天鹅湖花园三期,蛇口的半岛城邦四期,以及科技园的华润城四期,将会是品质住宅项目的热门项目。



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14楼
2018-12-29 18:11:30

罗湖区


罗湖2019年预计入市项目数相对以往要稍多些,有17个,新房供应仍然以城市更新为主,进度较慢且难以估摸,过去两年住宅项目比较稀缺,获批预售项目仅有3个,2019年或有较大改善,德弘天下由于某些客观原因现房多年未入市,故暂未计入,除此之外统计仍有10个住宅项目或能入市。

笋岗-清水河片区是目前罗湖城市更新项目最为集中的区域,将构造为罗湖创新金融集聚区环节内的重点片区,承接罗湖传统优势产业,城建、深业、宝能、华润、中洲、中建、城脉等一批优秀地产开发商齐聚,如此城市更新阵容,和高水准规划,使得笋岗-清水河片区极具看点,预计明年将有5个项目推盘。



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15楼
2018-12-29 18:15:34

盐田区


8号线一期的建设,使得盐田普通住宅也从区域市场逐渐变成有一定辐射范围的置业区域,但整体发展受限于地理位置和可开发面积,新房供应也一直较少,2018年预售加现售项目5个,2019年或达7个。



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16楼
2018-12-29 18:23:20
各区入市预告暂告一段落,剩余原关外六区将在12月31日更新完毕,敬请关注。
1995年南下
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17楼
2018-12-29 18:29:40
经济下行遇上楼市供应增加,不知道会怎么走
wallstbear
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18楼
2018-12-29 19:16:47 来自Android手机客户端
肯定是供过于求呗
引用1995年南下的发言:
经济下行遇上楼市供应增加,不知道会怎么走
吼吼哈hi
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19楼
2018-12-29 20:14:29 来自Android手机客户端
价格还会下探很多?供应这么大
向小田
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20楼
2018-12-29 20:51:29 来自iPhone客户端
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