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2017百余新盘巨献,楼市不会轻易狗带!

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主楼
2016-12-27 14:53:59
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2017百余新盘巨献,楼市不会轻易狗带!

又是一年年终时,时间一晃而过。热度不凡的深圳楼市,终于在普国同庆之下,开启了新一轮的调控政策。

因此,跟去年刺激,暴涨,恐慌,分化……情节跌宕,如火如荼的景象相比,今年的分水岭格外鲜明。

这与2014年经历的年初骤冷到“930新政”回温极其类似,只不过2016年是从“延续火热”到“104新政”后瞬时冰封。

显而易见,造成楼市冷热交替的触发器,是上层建筑主导下的政策调控。而一些所谓的预言,是不足凭信的。

那么,在严控之下,明年的深圳楼市会出现哪番景象呢?2017年又有哪些新房可能入市?

坦白说,老牛依然认为,深圳的城市基本面在国内名列前茅,短暂的调控,并不会打破城市生长的态势。在选择观望之时,不要错过了值得关注的项目。


点击区域名跳转查看各区新盘简介:

【南山区】  【福田区】  【罗湖区】  【盐田区】

【龙岗区】  【龙华区】 【宝安区】  【坪山区】

【光明新区】  【大鹏新区】
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沙发
2016-12-27 15:03:14
首先回顾下2016年深圳新房市场的两个重要的指标,供应和成交情况。

1.供应量分析

根据深圳房地产信息网的监测,截止至12月1日,2016年深圳共有398.75万㎡新房住宅获得预售许可证,比去年减少了40.12%。而新房住宅成交了401.08万㎡,比去年减少了39.77%。

这组数据可以看出两点。1,仅从新增供应和实际成交来看,目前市场价格,有效购买力的供需基本平衡;2,今年无论是新增供应还是成交,都比去年大幅减少,并且幅度均为40%左右。

也就是说,从这两年的新房住宅供需来看,整体达到均衡态势,供需的基本面没有彻底转变,新房住宅库存依然稳定在两年前的水平。

具体来看,上半年深圳共批准预售住宅221.70万㎡,同比减少19.9%;共成交新房242.95万㎡,同比减少22.8%。

而下半年(截止至12月26日),新增供应明显缩量,仅新批预售177.05万㎡。传统的“金九银十”只延续了一半,9月共有12个新房住宅取得预售入市资格,与4月的量一样。

全年预售面积达到了近5年来的新低,同比2015年减少了40.92%。


 
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板凳
2016-12-27 15:04:16
在全国地王频出,重点二线城市疯狂跳涨之下,大家恐慌10月后深圳房价或再现2015年翘尾行情之时,新政便立即给了市场一盆冷水,10月份出现零预售审批。

各区新批预售数据来看,龙岗区是绝对的供应大户,占全年新增预售的38%。供应套数16608套,占全市新增供应套数的37.87%。

往年龙岗、宝安双线齐发的局面不在,转为龙岗一枝独秀。宝安区甚至还不是供应的第二主力(按传统口径,大宝安占比近30%),南山蹿到了第二供应的位置,新增预售面积占比达到21%。但新增套数仅占14.28%,套均面积约150㎡,不仅是市区3区市场的主要供应力量,也是深圳新房豪宅市场的主力战场。今年入市的半岛城邦三期、天鹅湖、香山里、双玺三期等项目,均是8万/㎡以上的项目。

另外,我们在去年提到过,深圳外围片区比如观澜、松岗、坪山等区域新增供应开始活跃,今年这类区域的活跃已经成为常态,光明、坪山等区域供应保持稳定,两区合计占比达11%。

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地板
2016-12-27 15:05:13
土地供应方面,今年公开拍卖成交了4宗住宅用地,跟去年持平,其中有2块是限价房,未来的供应主力以城市更新为主。

12月份以来,我们也发现土地整备工作密度非常高。但周期较长和投入成本较高,而且新增的供应也比较有限,新增面积短期难以对供需关系形成有效改善。 


 
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4楼
2016-12-27 15:06:28
2.整体均价分析

跟去年阶梯式上升不同,今年的新房均价走势先扬后波动,上半年一路上扬,下半年波动上涨。尽管中途也出现了“325”调控,提高社保等购买门槛,但在市场上升的惯性面前,只不过是温柔一击。

根据深圳房地产信息网的监测数据显示,年初深圳新房均价为4.65万/㎡,半年后的6月,录得数据为6.17万/㎡,达到年度月均价格的最高点。

此后,新房均价上下波动,整个下半年,最低均价没有低于5万/㎡。

一般来说,备案数据并不能如实地反映具体时间节点的情况,众所周知的是,会滞后于实际成交,12月和明年1、2月份基本上可以反应出“104新政”的影响。鲜为人知的是,备案样本还可以做先后取舍,这点展开说就没意思了。

总而言之,今年的新房从成交绝对值来看,比去年明显减少。截止至12月20日,全市备案了38446套,去年同期为64000余套,不到去年的2/3。

结合前文所述的供应量来看,虽然成交量不如去年,但供需是基本平衡的,换句话说,有效购买力的门槛提高,但始终有为市场买单的购买力。

开发商对于价格相对还是比较乐观,至少不是在大跌的角度上,只是利润高低的区别,其更关心的是交易量。
 
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5楼
2016-12-27 15:06:46
3.2017年楼市走势分析


从整体大环境来看,国家定下的基调是平稳发展。

因为房价过快上涨对经济、社会产生了巨大的负面影响,不仅抑制了人们的购房以外的其它需求,使得整个社会的消费缺乏长期支撑,加剧贫富问题,社会财富快速聚集到少数富人的手中……

我们不妨从现实角度理解一下这几个关键部分:

1,房价的快速上涨;2,消费需求中房产占大头;3,资源分配不均导致财富集中。

以上三点,总体来说是市场原因,城市分化严重,资源分配不均本身就导致资源集中,这就使房产成为不仅是资产重要容器(金融属性),也是争夺有限资源最有利工具(投资属性)。

尤其是在竞争激烈的一线城市,家庭会集中两代甚至是三代人的财富去换取这个工具。这点在优质的教育资源表现上最为明显。

购房者需求的逻辑比较简单,用多少钱办多大事,以一个普通购房者心态,抛开升值不说,大家都是希望配套好一些,交通好一些,环境好一些,学校好一些。这样的房子并不是到处都有,那么只能靠供需关系,靠价格因素来调节,比如出价高者享受更多资源。

再一个是资产保值问题,房价虽高却拥有极低的技术风险,仍然是普通家庭投资的主要方向。  

我们在大禹治水的故事里知道,治水,靠堵是堵不住的,疏导,才是治水的根治办法。如果资金面、投资渠道、城市基本面等没有改变,那么调控政策就好比堵。这都是老生常谈的话题,即便这一次看起来非常的坚决,但所应用到的技术手段,依然只是堵。当然,外围的因素我们也是不能忽略的,比如美元强势回归,算得上一类被迫地投资“疏导”。

仅从个人观点来说,美国复苏并没有夯实,目前更多是美国大众对特朗普上台后重温’里根经济’美梦的愿望,人民币对美元目前确实有汇贬压力,17年初可能还会持续,不过破7以后不久汇率会回归稳定的。如果像上次中国大妈买黄金一样跟风操作,但又缺乏美元投资渠道,16年初进场是赚汇率差,17年初才兑换美元或许是站岗。
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6楼
2016-12-27 15:07:13
因此,老牛个人判断,2017年,一线城市继续加码调控的意愿有限,估计主要调控目标会锁定在热点二线城市。二线城市是调控加码可能是重点方向,越来越多的二线城市会加入到限购行列,部分强二线房价上涨过快的调控政策会比较严厉。

再具体来看深圳的情况,领悟上峰的意图就是某重要会议前房价不能上涨,在现有的限购政策下,投资属性降低,统计上价格上涨转向,并且成交量大幅下跌,市场购买意愿低迷。这种情况或许会持续整个17年上半年,新盘已不再出现大幅跳涨的情况,个别特价单位陆续会有,有危就有机。

目前深圳的政策已经足够严厉,如果说深圳的调控加码,应该是在银行方面进行,比如在严控一线城市的房贷收入比即可达非常好的效果。其它诸如交易环节的税收手段再严厉加码,可能导致用力过度。
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7楼
2016-12-27 15:07:49
综上所述:

市场本身就带有自我调节能力,房价大涨会极大消耗购买力,随着购买力的降低,投资需求也自然失去了土壤。政策收紧近一步去除短期获利空间,达到抑制泡沫的目的和效果会很不错。 

但政策无法解决根本的需求问题。从去库存的过程中,已经明确定性一线城市是供需关系紧张的地区,所以限购政策一直没有取消。从效果来看也确实如此,一线城市价格高涨仍然供不应求,三四线库存依然需要消化。

在2017年整体的楼市价格方面趋于稳定,可能会在关键的环节方面再做一些政策调整。

新房整体的供应量同16年没有大幅增加,供应区域主要在关外。在严厉政策下,开发商开盘节奏会比较慢。价格很可能长时间保持原位,开盘优惠会增加。

稍提及下二手房市场,成交量大幅下降,优质房源放盘量明显降低,整体的价格会有所下降。 由此影响,笋盘的数量还会有所增加。
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8楼
2016-12-27 15:23:43
新房项目预告

预计全年将有146项住宅新推,整体可供应项目比2016年稍有增加,可供应面积相比应略有提升,但依照目前趋势来看,真正入市的项目和供应面积或不如今年。

从预计的项目供应数量来看,龙岗、宝安、龙华位列前三,特别是龙岗,供应数目占全市数量的近三分之一,预计有46个全新项目入市,宝安、龙华分别为21个、20个,罗湖、坪山预计供应数持平,虽然在全市来看占比不高,但相较于两区今年的预售项目数,则均呈现出爆发式增长,今年预售项目罗湖和坪山住宅类产品分别只有2个和3个,而2017年预计都将达到12个之多,福田也有11个,其它各区均在10个以下,大鹏继续排在末位。

从各区供应项目土地来源来看,旧城改造成为主渠道,且一般地块较大,明年全市大型综合体项目将比比皆是。


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9楼
2016-12-27 15:26:44
下面,老牛将分区为大家一一介绍各项目,以下楼盘时间点仅供参考,具体时间以各项目开发商的信息为准。另,若各位朋友有其它项目发现,欢迎大家来此爆料进度。




手机关注“咚咚找房”微信公众号,回复“2017新盘”,可以查看全部项目及后续资讯推送!
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10楼
2016-12-27 15:32:17
【南山】

预计2017年南山有7个新项目供应,多数为公寓产品,住宅约3个。
 
前海经过几年的建设积淀,2017年将迎来一段小小的爆发,是南山区商务公寓和写字楼供应的集中区域。
 
深圳湾超级总部会迎来诞生后的首秀,在建的万科臻湾汇将以超高摩天楼的姿态面向市场,预计又一豪宅商务公寓片区就此诞生。
 
西丽的看点仍然是留仙洞总部基地和大学城片区。留仙洞总部基地作为深圳十六大重点开发区域,片区内目前在售“万科云城”公寓产品,12月最新开盘均价约在6.8万左右。大学城则拥有人文环境、自然景观的优势,片区以宝能城为片区主要代表楼盘,完善片区商业配套,2017年主要的新房供应主要来源于京基长源村旧改项目和众冠时代广场。
 
南油片区目前仅有1个新盘供应,项目原为南油大厦旧改项目,未来新房供应主要来源与周边旧改,目前周边已有后海村、华联A区、兴泰地块、南源工业区等众多旧改项目立项。
 
老前海是较大型的旧改项目主要供应片区,附近已经有大族南山村旧改、恒大丁头村、恒大向南村、恒大大新村、卓越九珑等项目开始前期旧改工作。

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11楼
2016-12-27 15:37:24
众冠时代广场

地址:南山桃源街道办留仙大道北侧(地铁5号线大学城站D)
开发商:深圳众冠股份有限公司
 
项目占地约2万㎡,总建筑面积约22万㎡,项目共有A、B两栋建筑,包含商场、酒店、写字楼及商务公寓在内的大型商业综合体。目前已封顶,预计2017年9月竣工,现楼入市。
 
项目为地铁5号线大学城站的地铁口物业,5号线南延线目前正在施工中,预计2020年开通,将南延穿过前海至“赤湾站”与2号线终点站交汇换乘,目前向西一站地到“西丽站”换乘7号线可直达车公庙商务核心区域,向西两站地可换乘13号线(预计2018年开建)直达留仙洞总部基地、南山科技园、后海总部基地等商务办公核心区域。向东四站地即可到“深圳北站”,可换乘高铁、4号线、规划6号线等路线。轨道交通较为便利。
 
目前项目所在片区开始实行西丽大学城扩容工作,从占地1.54平方公里扩容到3平方公里,为国内外著名高校的落户、国家重大科技基础设施的布局,提供了空间资源。大学城扩容同时,片区商业配套较为缺乏,项目的入市将会改善片区的商业资源较为贫乏的现状。


 
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12楼
2016-12-27 15:38:29
京基长源村旧改

地址: 南山区桃源街道长源村
开发商:京基地产
 
项目占地约15万㎡,总建面约53万㎡,将建成含住宅、公寓、酒店、写字楼等的综合体项目。项目位于轨道环中线长岭陂站东侧、塘朗山西侧,生态环境景观资源丰富。更新单元范围西北临南方科技大学和留仙大道,东南临二线公路和平南铁路,东北临福龙路与留仙大道立交桥。
 
项目位于地铁5号线“长岭陂”站,距离深圳北站交通枢纽仅一站地,项目北面高层可看长岭陂水库景观和南方科技大学低密建筑,视野景观较好。东面从辅路可驾车行至福龙路直达福田,轨道交通和自驾出行都较为便利。
 

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13楼
2016-12-27 15:40:00
万科瑧湾汇

地址: 南山区深湾一路与白石四道交汇处东北侧
开发商:深圳万科地产公司,深圳市地铁集团有限公司
 
项目占地5.4万㎡,总建筑面积47万㎡,共规划建设9栋超高层建筑及约10万㎡商业中心,地下连通3条地铁线路,项目主推建面约250㎡、310㎡大平层公寓。瑧湾汇是定位世界500强企业总部基地的深圳湾超级总部基地的首个亮相项目,产品涵盖公寓、办公、商业、酒店,是城市核心滨海区域的大型高端综合体,由深圳地铁与万科联手打造。
 
项目为“三”地铁口物业,即11号线和9号线交汇换乘的“红树湾”南站,以及2号线“红树湾站”。项目所在片区为老牌豪宅片区,其中中信红树湾和红树西岸两大住宅项目目前二手价均在10万左右。
 
项目所在片区“深圳湾超级总部基地”是深圳十六大重点建设区域之一,规划区域内总建面约550万㎡,最高楼约680米。超高建筑群落、宽阔的一线海景、大户格局,加上3条地铁线的交通资源汇集,豪宅品质凸显。


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14楼
2016-12-27 15:40:35
阳光粤海

地址:南山区科技南一路
开发商:深圳市阳光华艺房地产有限公司
 
项目占地3万㎡,总建面约20万㎡,集住宅、公寓、酒店、办公于一身的综合体项目。其中住宅户型为建面75-245㎡左右的二房至五房。公寓户型为建面42-86㎡左右的一房至三房。项目规划约9100㎡商业,约2000㎡幼儿园等。
 
项目紧邻深圳大学校区和高新软件园,片区内新房供应较少,目前是片区内唯一待售新盘,且为小规模综合体项目,丰富片区不同类型的新房供应。项目为“三”地铁口物业,学位尚不确定,距离最近的南山外国语分校也要1.6公里左右,交通优势明显,基础教育资源尚无定论。
 
项目周边规划为三条地铁线,交通较为便利。1号线深大站,距离项目约500米左右;规划中的9号线西沿线和13号线在“深大东站”交汇换乘,距离项目约400米左右,其中13号线预计18年开建,预计2023年开通,而9号线西沿线目前在建中,预计2019年通车。

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15楼
2016-12-27 15:41:49
恒大天璟

地址:南山区南海大道和登良路交汇处(原南油大厦,南海大道2168号)
开发商:恒大地产集团(深圳)有限公司
 
项目为南油大厦旧改项目,由2栋约220m超高层塔楼和约2万㎡的shopping mall组成,总占地面积约1万㎡,总建筑面积约15.2万㎡,主推40年产权的公寓产品,具体户型为建面67-110㎡2-3房,4.5米层高带装修交楼。
 
项目为双地铁口物业,规划有地铁9号线西延线和12号线交汇站点“南油站”,9号线西延线(红树湾-前海)已开建,预计2019年试运营。12号线预计2017年开工,预计2022年开通。项目西北面正对为来福士广场,规划有建面约7万㎡的购物中心,预计2017年上半年开业。

 
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16楼
2016-12-27 15:43:09
前海金融中心

地址:南山前海临海大道与桂湾三路交汇处
开发商:深圳市前海景兴商业服务有限公司
 
项目占地2.1万㎡,总建面29万㎡,拥有40年产权,容积率13.6。项目共计3栋楼。预计明年年初推出建面约200-300㎡公寓。
 
是由纽约新世贸缔造者--美国兆华斯坦,携手深圳地产恒裕集团,在国家战略经济中心前海桂湾核心地段打造的一线海景商务地标综合体。项目紧邻约18万㎡滨海演艺公园,集超甲级写字楼、高端国际公寓、都会商业于一体。


 
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17楼
2016-12-27 15:44:24
华润前海中心·悦玺公寓

地址:南山前海深港现代服务业合作区内桂湾片区(鲤鱼门地铁站旁),北至桂湾四路,东至梦海大道,西至听海大道
开发商:华润置地前海有限公司
 
项目总占地面积约6.18万㎡,计容建筑面积约50.3万㎡,总投资近190亿。包含创新型万象城——万象前海商业、国际甲级写字楼、公寓、星级酒店四大顶级业态。共280个公寓单位,建筑面积122-338㎡涵盖5种户型,是不限购带装修产品。
 
项目旁规划有3条地铁线路经过,预计地铁5号线南延线、11号线和1号线在“前海湾站”有交汇换乘站点,距离项目约600米左右距离,轨道交通出行较为便利。目前周边有腾讯、中粮、华强、卓越、鸿荣源等企业拍地入驻,因前海之前一直在做地下工程,故很多项目进展缓慢,目前地下工程基本完工,预计前海建设会相应加快进度。目前项目紧邻的卓越前海壹号和项目同时开建,已有公寓产品在售,均价11万/㎡。


 
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18楼
2016-12-27 15:47:25
【福田】
 
预计2017年福田有11个新盘入市,这是非常乐观的估计。福田土地资源的日益紧张,近年来均是零星几个楼盘分批推售,2016年仅有1个住宅项目首批。
 
2017年或推出的项目中,其中5个都来自于安托山片区,占据了整个福田近半的供应量,是福田最大的新房供应片区。
 
城市更新方面,主要集中于梅林-彩田片区和上下沙片区,安托山过后,可以想像这两块是福田未来的供应集中区。


 
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19楼
2016-12-27 15:49:13
深业中城二期

地址: 福田区农科中心,红荔西路与农园路交汇处东南侧
开发商: 深圳市深业中城有限公司
 
项目位于香蜜湖豪宅板块,占地近4万㎡,总建筑面积35万㎡,容积率约6.62,由住宅、办公、公寓、商业和酒店组成的高端城市公园综合体。项目目前一期写字楼已售罄,二期住宅项目施工建设中,预计将推135-230平3-4房,目前具体推出时间待定。
 
项目北侧即是43万平米的香蜜公园,西侧是东海城市广场商场和东海文化广场休闲区,周边有深圳外国语东海附属小学和深圳高级中学初中部(2016年八大高中录取排名14位)、高中部,南侧为东海花园高尚住宅区和车公庙商务区。目前已经开通的地铁7号线农林站,距离项目约600米左右距离。
 
项目不仅位于福田区车公庙核心商务区,且坐拥公园、地铁、深高、东海成熟商业等优质资源,各方面条件均好,将会是片区代表性项目。


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20楼
2016-12-27 15:50:32
绿景红树湾壹号

地址:福田区沙嘴路与金地一路交汇处东南侧
开发商:深圳市绿景房地产开发有限公司
 
项目为大金沙片区300亿规划升级的首发项目,沙嘴村旧改,拆除用地面积约5.4万㎡,总建筑面积约45万㎡,分两期开发,是集住宅、商业、办公等为一体的综合体。一期由3层商业裙楼和4栋塔楼组成,容积率为8.59,共614户。
 
大金沙片区,是福田区最大的旧改片区,包括四大城中村、三大工业区和一个旧住宅区综合改造,政府拟投入300亿,总建350万㎡住宅与412万㎡产业空间,分近期、中期、远期三个阶段开发,包含市级公园、生态文化风情街、博物馆、休闲购物街、游乐园等一系列公众场所,片区未来很有想象空间。
 
项目其中3栋为41-44层超高层住宅,另一栋49层包括写字楼、酒店、高端公寓。项目目前楼栋建设接近完成,超高层住宅均已封顶。主推建面89-241㎡2-4房。
 
项目南看深圳湾一线海景,北望深圳高尔夫(未来会改成中央公园)绿景,视野开阔;和主干道保持着一定距离,离建设中的地铁7号线沙尾站约500米,楼下有公交站台,交通便捷。二期建起来后会对一期视野造成遮挡,目前周边环境较为杂乱,整体改造需较长时间。
 

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