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评楼系列59 鸿荣源壹城中心,巨型综合体,自成中心【11月7日首批产品开盘】

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主楼
2015-10-20 17:31:09
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评楼系列59 鸿荣源壹城中心,巨型综合体,自成中心【11月7日首批产品开盘】

十一国庆假期第1天,壹城中心营销中心对外开放,涌入万名看房者。

鸿荣源潜心积虑,早早为壹城中心造势预热,从去年4月开始就已传出山姆会员店落户壹城中心,借势宣传一番;产品发布会上,请出冰冰姐,搏击一批大妈宅男眼球;上半年火热入市的宝中壹方中心,亦是将壹城中心推到风口上。

当然,其自身作为龙华老城核心区域内首个超大型旧改项目,从拆迁伊始,就已万众瞩目。 

这一期评楼,老牛带你走进壹城中心。




牛浩思楼评系列集锦(点击进入)

【福田】大康福盈门宝能公馆绿景红树湾壹号

【南山】华晖云门前海时代威廉国际公馆塘朗城博林天瑞软件产业基地中熙君南山凯德公园1号华润城润府二期华润悦府恒裕滨城二期前海凯御宝能城前海丹华

【罗湖】银湖蓝山信义·金御半山锦缘里靖轩豪苑

【盐田】鹏广达山海四季城

【宝安】勤诚达22世纪二期前海铂寓怀德公元幸福港湾天福华府宏发世纪城二期华联城市全景宏发QCC前城怀德峰景

【光明】光明1号宏发嘉域

【龙华】中海锦城星河传奇和平里金地鹭湖1号港铁天颂悠山美地和公馆、星河传奇2龙光·玖龙玺珑门鸿荣源壹城中心奥宸·观壹城

【龙岗】紫悦山珑禧万科·公园里海航城二期同创九著岸上林居平吉上苑全盛紫悦龙庭宇宏·健康花城万科广场颐安·都会中央二期、大运城邦益田金地艺境儒骏城立方银信中心二期熙璟城嘉亿爵悦合正丹郡联美新天地恒地悦山湖星河WORLD银湖谷太阳雨家园

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沙发
2015-10-20 17:33:35
壹城中心总占地面积50万㎡,开发商宣传1/2 km²城市超体,这是脑洞回路。

总建筑面积320万㎡,此规模超过280万㎡的大冲华润城。论规模,壹城中心应是深圳目前最大的旧改项目。




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板凳
2015-10-20 17:34:02
前排 留名
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地板
2015-10-20 17:37:07
项目分四期开发,共10个开发单元。此前规划,长江家具厂并不在该项目范围内,现已列入为项目的10区。

住宅总面积约220万㎡,4-7区为纯居住区,1、2、3、8、9区含60万㎡商业和36.6万㎡写字楼及酒店,其中1区住宅为保障房,山姆会员店设于此。

商业及写字楼将全部自持,只租不售。但还得看鸿荣源的魄力。

10月24日,将对VIP客户开放样板间,31号对公开放。开盘时间未定,将首推9区,开盘当日视去化情况加推房源。除4座3梯6户外,其余住宅3梯5户。


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4楼
2015-10-20 17:38:06
从9区看项目全景,除少数几个单元区尚有拆迁任务,其它单元区同时推进建设。





9区效果图:



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5楼
2015-10-20 17:39:58
“壹城中心”名副其实,这是在“造城”,除规划商业、写字楼、酒店、学校外,还需承建市政配套,即与周边道路的支系路网。

道路的命名极具“鸿荣源”特色,均以“鸿”开头,比如“鸿昌路”“鸿盛路”,仿佛在宣誓这“一座城”的主权。


张继生律师
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6楼
2015-10-20 17:40:29 来自iPhone客户端
期待客观点评。
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7楼
2015-10-20 17:40:59
这些“鸿”头路,主要连接起东环一路和人民路及梅龙路。将3条主干大动脉多点打通。

但这暴露出另一个问题——项目的10个区,将会独立管理,社区花园之间将不会有地面联系。
而几处过街连廊主要是连接起商业物业,10个区便如一座大城里的10个城邦。


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8楼
2015-10-20 17:43:05
项目优势


项目的优势自不待言。比如,鸿荣源向来的高拓展户型,一脉相承的豪宅品质,项目自身为大型商住综合体,加之完备的规模配套,决定其片区标杆社区的作用。

规模成型,好比红山,都是整体规划,成片开发,壹城中心有单体开发商操盘,整合把握上更强。地段优势,随项目规模成型,将突出。


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9楼
2015-10-20 17:43:32
龙华新区政府虽然对外宣传“双核”发展战略,但实际发展过程,将呈现稳健的“三中心格局”,壹城中心便是龙华商业中心重要的组成部分之一。



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10楼
2015-10-20 17:44:48
1.相对于纯住宅项目来说,一般来说,大型综合体的升值空间较大。实际上,要看商业体的运营情况,可以说,商业运营得好,升值空间就大。

其实,这并不难甄别,拿壹城中心来说,敢于接手如此大规模的综合体项目,在大局上已经有鲜明的预见性,预见所在区域的未来发展形态和规模,已考虑到商业物业对地段要求较高。

换句话说,开发商在选址时已充分考虑过项目商业的投资回报,而住宅与商业会有很强的黏性,商业带动土地价值的提升,实现居住和商业共荣。

话说回来,宝安起家的鸿荣源,有“关外地产王”之称。自1991年创立以后,鸿荣源早年一直专注于住宅领域,先后在深圳宝安开发了弘雅花园、雅豪轩、御景台、丽景城等外界反响不错的项目。在宝安区经营稳固之后,鸿荣源杀入深圳香蜜片区,开发了熙园,并全市布局。如今,以“豪宅专家”的身份在深圳市场上闻名遐迩。

虽说,搞商业地产,鸿荣源还是个新生,其首个综合体项目——壹方中心的销售成功,仍依赖于其住宅品质的口碑及近乎完美的地段价值,而对于外界来说,其商业运营水平一片空白。

但能把山姆会员店早早招致麾下,其招商团队值得肯定。其团队整合能力并不低,手里也掌握不少品牌资源,改变龙华老城的商业格局,是趋势。


远观1区的保障房:




1区效果图及山姆会员店:


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11楼
2015-10-20 17:45:32
2.配套完备。地处龙华老城核心区域,各类配套要啥有啥,居家便利性高。相比起新兴发展区域,在医疗、教育等设施上优势明显。商业就自不在话下了,龙华老城本身就是个生活气息浓郁的城区。

以往,龙华商业从人民路到建设路这一段就断头,两边便是工厂集中区域,生产气息重。往下跨越到水榭春天及中航天逸这带,才展露出沃尔玛、九方购物中心等围闭成的新兴商圈。

未来,壹城中心能起到承上启下的作用,60万㎡商业体量的入市,将如今人民路新旧两大商圈串联起来,人民路会继续扮演着龙华的商业大道。




周边基本配套图:


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12楼
2015-10-20 17:46:31
龙华老城和平路和人民路交界处,是老城商业集聚区域。





项目内配建有3所幼儿园,以及占地2.8万㎡的54班九年一贯制学校,九年制学校位于5区。

关于这所九年制学校,开发商毫不避讳,一开始宣传将引入全市前三甲名校合作办学,后边缓和说“名校”是铁定的,逃不了。

但“名校”是什么概念?恐怕每个人心中有道不明的秤杆,宣传口径也是够绝的。

说出去的话,泼出去的水,这点因素等着看。姑且列入优势。

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13楼
2015-10-20 17:47:58
3.周边旧改众多,城建将完全改观。壹城中心是龙华老城四大旧改项目之一,工业产权用地为主,率先改造。

其余几个项目,中洲的较为明朗,住宅和工业用地大概对半分,部分工厂早已停止车间生产。

4个项目总占地面积250万㎡,体量极大。


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14楼
2015-10-20 17:48:44
壹城中心西方向,视野宽阔,但景观一般,西向所示范围即是中洲旧改区。






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15楼
2015-10-20 17:49:46
9区北向,为长江家具厂,目前还未拆迁,仍有生产活动,未来是项目的10区。明年将搬迁,建设。




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16楼
2015-10-20 17:52:33
10区往北的地块是宝龙旧改项目(华盛·龙荟名庭)

建设单位:深圳市宝盛房地产开发有限公司

项目位于深圳市龙华新区东环一路与建设路交界处,占地面积约4.5万平方米,总建筑面积约28万平方米,其中高档商业物业约10万平方米。




宝龙旧改已经清拆,土地整备完毕。依托壹城中心,这项目亦值得期许。


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17楼
2015-10-20 17:52:43
4.户型拓展面积大,后文结合户型图再谈。
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18楼
2015-10-20 17:53:21
项目劣势及厌恶因素


1.首先是交通,老城的交通问题,是无法避开的痛,缺乏先天大局规划,交通配套落后,交通配套远远赶不上片区及人口的发展速度,遗留下的主干道规模并不与片区发展相适应,难以承载高密度的人流车流。

目前,龙华老城内早晚高峰的行车还算畅通,堵点主要是红绿灯。而周六日,人民路、和平路等核心干道,可谓不堪重负。

将来壹城中心成片规划落实,微循环交通串联互通,有望改善片区的车辆导流,环节节点拥挤。但如此大规模的综合体,约2万户居住家庭,可以预见,人民路转和平路,及梅龙路的交通压力极具陡增。




补充:

龙华近几年最为火爆,最为引入注目的区域主要集中于深圳北站商务核心区、地铁龙华线周边区域,包括上塘、红山一带,辐射拓展到龙华线沿线的龙胜、白石龙片区。风生水起,好不热闹。

这首先得益于较为优越的地段,靠近福田中心区,承接大部分福中通勤群体,需求旺盛;其次,利好交通兑现,龙华线的开通大大缩短了空间距离;副中心高规格定位,也提振了该区域的前景;另外,上层建筑的预留规划,在偌大的国有储备上建城,拆迁任务较低,推进效率高,短期内可以见得到的进步,置业环境好。

然而,随着该区域发展逐渐成熟,各地块规划浮出水面,住宅物业价值也一路高攀,置业门槛奇高。

同时,也带动了龙华其它区域包括老城区的置业门槛。壹城中心所处的龙华老城,距离红山片区约5公里,中间被工业路、梅龙路、布龙路围闭空间切割,难成整体。

老城与红山的距离虽然不算远,但由于道路规划规模,片区建筑及居住人口密度,老城区目前的路面交通压力要远大于红山新兴片区。

老城区缺乏城市快速路,过多的的路口红绿灯,减缓行车速率。道路微循环不成系统,导流过于集中。

其实,壹城中心所处的位置,通过人民路和和平路,都能直上福龙路,或转新区大道,或梅龙路,均能直通关口。

但福龙路及关口节点的交通压力,无疑另老城区在区域微循环及对外节点上,双重打击。早高峰出行要趁早,晚高峰多个波段,主要堵塞点在福田与龙华对接的大动脉交通节点,例如福龙路香蜜湖立交、北环大道转彩田路匝道等。

9区的业主距离地铁站约800米,早晚高峰的人逼人在所难免,到福田中心区约半个钟,这样的通勤时间已很不错了,通勤舒适度一般。


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19楼
2015-10-20 17:53:53
但地铁规划在这一片区是真空状态,除龙华线龙华站与项目最近的9区相距至少600m距离外,地铁规划为零。

靠近东环一路及梅龙路的单元,需公交换乘地铁以达到地铁出行的目的。

目前规划里头并非没有轨道交通,龙华有轨电车线网规划的3号线将沿人民路,以及1号线沿梅龙路设置站点。但这两段有轨电车的规划目前仍停留在纸面上。


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20楼
2015-10-20 17:54:36
2.其次,高容积率,居住舒适度将成考验。

5个纯居住小区或许影响不算太大,高容积率数值由超高楼层的建筑面积贡献而来,塔楼之间的楼间距,以及户型视野有保障。

然而,另外5个单元区就没那么简单了。底层商业体,上盖住宅物业,商业屋顶做小区花园,压缩社区的休闲空间。

公寓及写字楼硬伤商业的存在,较为混杂的人流车流,带来嘈杂的环境,在一定程度上加重物管难度。商业物业的玻璃幕墙,也会对住宅楼产生反射污染。


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