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主楼

2018-03-23 16:01:14

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【深度13】老夫见你骨骼惊奇，想必价格一定喜人——华润城3期

高档住宅，新颖街区mall，品质写字楼群，以及名校集团学区组成的华润城，反哺着“城”内的土地及物业价值，以至于即将入市的润府三期，关注度颇为火热。这期深度楼评，老牛就来为大家解析润府三期。

老套路，大家首先来预估下，市场政策环境没有向善的情况下，润府三期开盘价格会是多少？对了，按照带装修交楼来预估吧。

本贴会持续更新，老牛也会陆续推出更多集【深度】。因精力有限，老牛不在微信中做咨询，若想跟老牛线上实时沟通，可点击【加入9.9会员】，在每周四会有针对99会员的答疑日，您可以尽情发挥。当然欢迎您继续粉我（老牛微信sz_newhouse），因为你会第一时间看到老牛朋友圈的最新深度楼评和地产资讯

片区二手房竞品价格参考

新房竞品参考

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周边二手房

三房/88.00㎡/950万

华润城润府一期

四房及以上/166.00㎡/1,900万

华润城润府一期

两房/83.00㎡/705万

科技园58区

三房/97.00㎡/990万

英伦名苑二期

四房及以上/145.00㎡/1,390万

英伦名苑二期

四房及以上/115.00㎡/980万

科技园58区

三房/111.00㎡/980万

华联城市山林花园一期

三房/110.00㎡/1,180万

华联城市山林花园一期

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沙发

2018-03-23 16:10:37

目录：
一、20载造一城
①地块信息（3楼）
②关于开发商（9楼）
③关于承建商（10楼）
二、区位全貌及项目规划
①区位全貌（15楼）
②整体规划（20楼起）
③产品关键信息（59楼）
④不利因素分析（76楼）
⑤户型分析（83楼）
三、详解项目周边的各类配套及旧改规划
①商业配套（87楼）
②学区规划（92楼）
③文体配套（97楼）
④医疗健康（100楼）
⑤旧改规划（101楼）
四、项目价格预测及精品分析
①片区二手房价格分析（107楼）
②周边新房价格分析（112楼）
五、小结
小结（109楼）
六、网友点评/爆料精选
精选

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往期回顾：
【深度12】又是一场学区盛宴？——勤诚达前海世界
【深度11】演绎“豪宅”or“刚需”——宝中30万㎡都市茗荟花园
【深度⑩】坂田南老鲜肉——诺德中央道2期
【深度⑨】七年了，曾经爱你的人早已名花有主—盐田佳兆业
【深度⑧】旧改大佬重拳出手——光明新星宏发万悦山
【深度⑦】光环笼罩or灯下黑？龙华超体旁的综合体-华盛珑悦
【深度⑥】再不开盘我们都老了——81万㎡华强城待价而沽
【深度⑤】地王效应or神话破灭——龙华困局之下金茂府
【深度④】乌云遮不住长年——87万㎡正大城光明再现
【深度③】走进沙井腹地——看万科星城种下两生花（4000+户）
【深度②】来一份壕村鲜肉——126万㎡中洲湾闪亮登场
【深度①】沉浮3年金尊府——看坪山地王如何突围

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板凳

2018-03-23 16:22:43

二鱼五饼 37℃ 点子戈几位大咖怎么看、备案好多次了，一直没通过，最近有可能会过了！

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地板

2018-03-23 16:32:47

地块信息

华润城位于南山区深南大道与沙河西路的西北交汇处，原为大冲村旧改项目，涉及改造的各类建筑物达1400多栋，体量之大，名列深圳在建城中村旧改之最。

大冲旧改从1998年立项规划，到2007年华润入主操盘，再到2014年首批产品住宅开售，整个工程建设跨越了15个年头，期间还因各种原因推进不顺，坎坷多载。

苦尽甘来，姹紫嫣红。如今的华润城里，住宅润府成长为深圳高端楼盘的代表之一；商业万象天地化身为深圳的网红地标，打卡圣地；高品质的写字楼将高新园片区向北延伸，注入更多元的产业活力。

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4楼

2018-03-23 16:34:02

在秀丽挺拔的华润城里回望过去，沧海桑田，有种来之不易的唏嘘感。

昔日的大冲村（大涌村）:

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5楼

2018-03-23 16:34:53

华润城前身是大冲村，曾是深圳市规模最大的城中村，总占地面积68.5万㎡，跟现在的白石洲大同小异。

偌大的大冲村，拆迁时涉及的原住民却不足千人，村民“一夜暴富”震惊全国，但过程远没那么顺利。

1998年，深圳市政府首次将大冲村纳入旧改规划；
2005年，《南山区大冲村旧村改造规划》完成；
2007年，大冲实业股份有限公司与华润集团签订《大冲村旧改规划项目意向书》；
2008年9月，大冲实业与华润集团签订《深圳市大冲旧村改造项目合作协议（框架）》；
2010年1月，168户村民完成签约；
2010年3月，村民物业签约户数已达904户；
2011年12月，大冲整体改造奠基，全面进入开发建设阶段；
2014年10月，华润城润府一期开盘。

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6楼

2018-03-23 16:35:21

老牛终于折腾到咱关内最大旧改了

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7楼

2018-03-23 16:36:09

2013年3月，图片来源于家在深圳:

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8楼

2018-03-23 16:40:39

2018年3月，整整5年过去了，一座紧凑有序，鳞次栉比的华润城开发建设已基本接近尾声。

即将入市的华润城润府三期在画面中的右下角，裸露的外立面还未上妆容，几栋已封顶等待入市。有可能跟前面两期一样，分批次入市...

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9楼

2018-03-23 16:41:07

关于开发商

如此大体量的城市更新项目，若非华润置地这种大型开发商，而给一般资质的操盘，应该与现状相比，会差很多。

华润成功打造了罗湖幸福里及万象城综合体后，以其雄厚的资金实力，强硬的央企背景和在香港浸淫多年的市场化手段，迅速在深圳高端品牌市场打响名声，并获得了政府及民间的亲睐。

其打造的幸福里至今是罗湖新式豪宅的典范，深圳湾悦府成为湾区的代表豪宅之一；商业的万象城十几年过去了，依然是深圳零售市场的顶级物业，享誉全国，深圳区域内尚未有第二个项目能与之掰手腕。如果有，那可能是今年下半年开业的“同门师弟”深圳湾万象城。

在打造大冲期间，华润还成功拿下了罗湖湖贝村旧改，改造难度与大冲相比有过之而不及。此外，与政府签订的意向项目遍布全市各区域，包括龙华大浪、福城、民治，龙岗布吉，罗湖莲塘，南山白石洲南等片区。

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10楼

2018-03-23 16:42:29

关于承建商

润府三期的承建商是华润置地自家兄弟，华润建筑。运营管理能力优秀，润府三期也依托装配技术，为目前深圳在建最高的装配式住宅项目。

从现场的工地管理和人行道的顶层防护来看，华润建筑的要求和安全考虑方面都极高，能够体现华润建筑的精细化程度。

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蛋说无妨

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11楼

2018-03-23 16:44:13

这个项目真的是万众瞩目啊，一直说要开，然而到底什么时候开却成了迷。绝佳的地段和配套资源，在这种市场环境下也是抢手货。

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12楼

2018-03-23 16:49:56

别着急，看过户型再说抢不抢手

引用11楼蛋说无妨的发言:
这个项目真的是万众瞩目啊，一直说要开，然而到底什么时候开却成了迷。绝佳的地段和配套资源，在这种市场环境下也是抢手货。

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菜鸟说房

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13楼

2018-03-23 16:55:53

第一次来深圳的时候有幸去过一次大冲村，可以说是看着成长起来的。从纳入规划开始算的话，到现在20年了，估计白石洲会耗时更长。

引用4楼楼主的发言:
华润城前身是大冲村，曾是深圳市规模最大的城中村，总占地面积68.5万㎡，跟现在的白石洲大同小异。

偌大的大冲村，拆迁时涉及的原住民却不足千人，村民“一夜暴富”震惊全国，但过程远没那么顺利。

1998年，深圳市政府首次将大冲村纳入旧改规划；
2005年，《南山区大冲村旧村改造规划》完成；
2007年，大冲实业股份有限公司与华润集团签订《大冲村旧改规划项目意向书》；
2008年9月，大冲实业与华润集团签订《深圳市大冲旧村改造项目合作协议（框架）》；
2010年1月，168户村民完成签约；
2010年3月，村民物业签约户数已达904户；
2011年12月，大冲整体改造奠基，全面进入开发建设阶段；
2014年10月，华润城润府一期开盘。

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14楼

2018-03-23 17:07:23

白石洲可能光拆完都不止，影响太深。

引用13楼菜鸟说房的发言:
第一次来深圳的时候有幸去过一次大冲村，可以说是看着成长起来的。从纳入规划开始算的话，到现在20年了，估计白石洲会耗时更长。
引用4楼楼主的发言:
华润城前身是大冲村，曾是深圳市规模最大的城中村，总占地面积68.5万㎡，跟现在的白石洲大同小异。

偌大的大冲村，拆迁时涉及的原住民却不足千人，村民“一夜暴富”震惊全国，但过程远没那么顺利。

1998年，深圳市政府首次将大冲村纳入旧改规划；
2005年，《南山区大冲村旧村改造规划》完成；
2007年，大冲实业股份有限公司与华润集团签订《大冲村旧改规划项目意向书》；
2008年9月，大冲实业与华润集团签订《深圳市大冲旧村改造项目合作协议（框架）》；
2010年1月，168户村民完成签约；
2010年3月，村民物业签约户数已达904户；
2011年12月，大冲整体改造奠基，全面进入开发建设阶段；
2014年10月，华润城润府一期开盘。

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15楼

2018-03-23 17:07:54

区位全貌

对于一个楼盘项目来说，上述只是个情怀，决定项目热度和高度是其自身地段和配套。

配套无疑是优秀的，几乎全方位囊括，大型综合体+华润品牌商业+超人气学校南外等，看点琳琅满目。配套可复制，但地段难被克隆。

大片区看，华润城位居南山高新技术产业园区中区东部，南、西、北三向均聚集着大量的高新技术企业和产业人员。

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16楼

2018-03-23 17:08:55

华润也去白石洲南占坑了，不知道能不能啃得动。

引用14楼楼主的发言:
白石洲可能光拆完都不止，影响太深。
引用13楼菜鸟说房的发言:
第一次来深圳的时候有幸去过一次大冲村，可以说是看着成长起来的。从纳入规划开始算的话，到现在20年了，估计白石洲会耗时更长。
引用4楼楼主的发言:
华润城前身是大冲村，曾是深圳市规模最大的城中村，总占地面积68.5万㎡，跟现在的白石洲大同小异。

偌大的大冲村，拆迁时涉及的原住民却不足千人，村民“一夜暴富”震惊全国，但过程远没那么顺利。

1998年，深圳市政府首次将大冲村纳入旧改规划；
2005年，《南山区大冲村旧村改造规划》完成；
2007年，大冲实业股份有限公司与华润集团签订《大冲村旧改规划项目意向书》；
2008年9月，大冲实业与华润集团签订《深圳市大冲旧村改造项目合作协议（框架）》；
2010年1月，168户村民完成签约；
2010年3月，村民物业签约户数已达904户；
2011年12月，大冲整体改造奠基，全面进入开发建设阶段；
2014年10月，华润城润府一期开盘。

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17楼

2018-03-23 17:09:03

高新区是深圳最大的科技商务区，区内住宅用地较少，目前新房更是鲜有，大型商业配套也相对缺乏。

华润城的建设，可以看作是对区域现状的完善和补充，给片区带来了大量的新房住宅供应，也带来了商业、学校、酒店、会所等利好配套。

而同时，高新区这群拥有较强消费和购买能力的人群，也将支撑起项目住宅的消化、写字楼的租售以及商业的运营。

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18楼

2018-03-23 17:10:19

先占坑统筹，后再慢慢拉锯。

建超高楼宇的话，旁边的旅游景点运营商可不愿意了。

引用16楼菜鸟说房的发言:
华润也去白石洲南占坑了，不知道能不能啃得动。
引用14楼楼主的发言:
白石洲可能光拆完都不止，影响太深。
引用13楼菜鸟说房的发言:
第一次来深圳的时候有幸去过一次大冲村，可以说是看着成长起来的。从纳入规划开始算的话，到现在20年了，估计白石洲会耗时更长。
引用4楼楼主的发言:
华润城前身是大冲村，曾是深圳市规模最大的城中村，总占地面积68.5万㎡，跟现在的白石洲大同小异。

偌大的大冲村，拆迁时涉及的原住民却不足千人，村民“一夜暴富”震惊全国，但过程远没那么顺利。

1998年，深圳市政府首次将大冲村纳入旧改规划；
2005年，《南山区大冲村旧村改造规划》完成；
2007年，大冲实业股份有限公司与华润集团签订《大冲村旧改规划项目意向书》；
2008年9月，大冲实业与华润集团签订《深圳市大冲旧村改造项目合作协议（框架）》；
2010年1月，168户村民完成签约；
2010年3月，村民物业签约户数已达904户；
2011年12月，大冲整体改造奠基，全面进入开发建设阶段；
2014年10月，华润城润府一期开盘。

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19楼

2018-03-23 17:13:18

那干脆给华侨城做旅游小镇好了，或者做旅游配套商业小镇之类的特色小镇，不过挺浪费地的。

引用18楼楼主的发言:
先占坑统筹，后再慢慢拉锯。

建超高楼宇的话，旁边的旅游景点运营商可不愿意了。
引用16楼菜鸟说房的发言:
华润也去白石洲南占坑了，不知道能不能啃得动。
引用14楼楼主的发言:
白石洲可能光拆完都不止，影响太深。
引用13楼菜鸟说房的发言:
第一次来深圳的时候有幸去过一次大冲村，可以说是看着成长起来的。从纳入规划开始算的话，到现在20年了，估计白石洲会耗时更长。
引用4楼楼主的发言:
华润城前身是大冲村，曾是深圳市规模最大的城中村，总占地面积68.5万㎡，跟现在的白石洲大同小异。

偌大的大冲村，拆迁时涉及的原住民却不足千人，村民“一夜暴富”震惊全国，但过程远没那么顺利。

1998年，深圳市政府首次将大冲村纳入旧改规划；
2005年，《南山区大冲村旧村改造规划》完成；
2007年，大冲实业股份有限公司与华润集团签订《大冲村旧改规划项目意向书》；
2008年9月，大冲实业与华润集团签订《深圳市大冲旧村改造项目合作协议（框架）》；
2010年1月，168户村民完成签约；
2010年3月，村民物业签约户数已达904户；
2011年12月，大冲整体改造奠基，全面进入开发建设阶段；
2014年10月，华润城润府一期开盘。

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20楼

2018-03-23 17:14:44

整体规划

对比现状和效果图来看，还原度颇高。