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园岭新村旧改流水账之三
2020年实属不易，马上要迎来新的一年。本文是园岭新村村友流水账之三。
流水账之三，就谈两个事情，一个昨天深圳最新生效的一个条例和人口红利与园岭新村旧改的紧密联系。
今天是2020年最后一天，闲的无聊，昨天深圳市人大常委会通过了最新《深圳市城市更新条例》，里面的内容大家都随时能查。我只浅谈背后的含义。
一、《深圳城市更新条例》通过的意义和能给我们带来什么
《宪法》第十三条 公民的合法的私有财产不受侵犯。
本公民保护自己财产的一个法律条款被某些坏人利用，像木头龙钉子户漫天要价十年。引发了严重的社会矛盾，所以罗湖区以特殊形式将4户钉子户做了强行征收。现在回头来看，虽然操作上群众拍手称快，但缺乏法律上的合法性。毕竟当时具有地方法律效应的《深圳城市更新条例》未获得生效通过。
但就在昨天2020年12月30日这个尚方宝剑已经获得通过。这就是深圳社会主义先行示范区的重大破冰。深圳特区政府沉寂多年敢为人先的精神再次得以体现。深圳期待旧改的市民无不拍手称快，潜在钉子户无不瑟瑟发抖。
一旦最后钉子户落入5%内，如果开发商和政府关闭谈判签约大门。以园岭新村为例，园岭新村国土局评估价（征税价）本部6万左右，分部5.8万左右。那么钉子户就是拿这个钱走人。
我认为，如果善良的人得不到表彰，作恶的人得不到惩罚。这就是对社会最大的不公平。可喜的就是深圳市政府顺应民心，终于通过了这个市民期盼已久的条例。
二、人口红利与园岭新村旧改
我记得我之前流水账一、流水账二是从微观角度谈园岭新村旧改之路。今天换一个方向也就是从宏观角度谈谈园岭新村旧改。这个文章肯定会被我“死对头”某电小区“老领导”查阅，我尽量写漂亮点。我现在隔空喊话：“老领导”，你知道我和你最大的区别嘛，我用数字说话，你是天马行空一顿胡说。
接下来，我就必须严格按照我的承诺。所有论点、论据都将引用权威数据（大家可以核实）。
论据1：中国社科院报告预计，“十四五”时期，住房拐点将来临。
论据2：
一是联合国《世界人口前景2010年修订本》，判断中国人口峰值在13.96亿人，人口负增长出现在2027年。
第二个是国家卫计委认可的版本，人口峰值在14.5亿人，人口负增长出现在2030年。
第三个版本是中国社科院人口与劳动经济研究所人口学者王广州估算的，人口峰值不超过14.2亿人，人口负增长出现在2028年左右。
第四个版本是人口学者梁建章和黄文政做出。他们认为，中国人口峰值不超过14.2亿人，人口负增长可能在2021到2025年之间出现。
第五个版本是人口学者姚美雄，他判断人口负增长可能在2023年就出现，至于人口峰值，他认为由于全面两孩政策放开的影响到底有多大尚无法判断，所以难以判断人口峰值有多高。但是，即使为了增加出生人口而现在就开始大力鼓励生育二孩，人口峰值也肯定不会超过14.8亿人。
请大家留意标红色的时间节点。
论据3：
“什么决定房价，长期看人口，中期看土地，短期看政策。”恒大集团首席经济学家任泽平。
好了，丢出来三个论据。我们就先从第三个论据说起。恒大首席经济学家任泽平，[font=windowtext,]清华大学经济管理学院[/font]博士后，[font=windowtext,]中国人民大学[/font]经济学博士。这个资历应该没有人来质疑吧。他的话被视为房地产界的金科玉律。 “长期看人口，中期看土地，短期看政策”，短短十五字，道出房地产发展的精髓。本文流水账既然要从宏观层面来看房地产走势，我们就必须借用论据1、论据2的一些数据。
第一， 社科院也是权威机构，预测十四五期间房价将会到顶点。这个依据肯定也是肯定来自人口、土地、政策。长期来看中国人口总数即将面临拐点，中国人口生育率已经长期下滑（人口生育率降低到2.0以下全世界没有一个国家有过逆转的案例，中国人口生育率从1992年已经破2）。
第二， 从论据2可以看出，人口总拐点各大机构预测不尽相同。最近的2021年就是中国人口拐点，最远也就2030年人口拐点。我们如果取平均值，毫无疑问2025年左右就将是中国人口总数历史重要拐点。
说人话，从这个时候中国人口只会越来越少！！！！！！
好了，所有论据点评完毕，我就需要将论据解析生成自己观点，然后结合谈谈园岭新村旧改之间的联系了。
首先我还是要给明晟贴贴金。就如“老领导”所言。我是开发商的“打手”。明显未来房地产发展困难重重。除开一线城市和少数二线城市之外人口都是减少的。那么未来房地产发展只能在一线城市和局部二线城市才有所作为。但新房建设在一线城市尤其在深圳巧妇难为无米之炊是无法运作的。所以明晟将总部从长沙迁移到深圳还是有远见。未来房地产最后辉煌的十年只可能在一线城市才有所作为，但是深圳的特殊性结合中国人口总数发展方向，拆旧才是深圳房地产未来10年的发展方向。
而且深圳明显也在控制人口流入，从积分入户看早几年只要积分够100分就可以马上办理，没有指标限制。最近5年，积分入户指标每年1万而已，分数从高到低。早几年子女随迁入户，申请及批准。最近几年规定是子女入户，父母随迁立刻可以办理。现在子女入户深圳后父母只能5年以后申请随迁，而且需要配额排队入户。目前了解到的最长排队3年。也就是子女入户后，老人最终也要8年才能随迁入户深圳。
综上，人口哪怕主观上愿意流入深圳，也将受到客观的入户限制。那么没有房票的人口，如何“接盘”房地产？
所以明晟将总部迁入大深圳，而且是2年前迁入深圳确实是春江水暖鸭先知。迁入深圳后又未参与招挂拍而是大量提前参与旧改布局。明显是有先见之明。这明显符合政策指引，符合中国人口发展趋势的布局。下一个十年的深圳房地产市场将从新土地建设住宅转变成为老旧小区拆建旧改为主。需求不再，这个十年就是末班车，十年过去以后房地产将永远退出中国拉动经济的三驾马车。到时候不光新土地建新住宅没有开发商愿意参与，连老旧小区旧改都不会有开发商愿意参与。这是历史发展的规律，人口总数的拐点带来效应毋庸辩驳。
所以，园岭新村有很多论调。这次搞不成等别的开发商。园岭风水宝地皇帝女儿不愁嫁。还是要认清外部环境，园岭不到一平方公里的说大真不大，怎么抵抗全国人口拐点的到来。这个拐点，是全世界人口生育率低于2以后都没有一个国家能够反转的。用你朴素的情感对抗现实的客观大环境，这样的代价将是血淋漓的。
如能认清现实，我们就要抓主要问题核心问题。签约了的和未签约的园岭新村业主向一个核心共同的目标努力。这个核心目标我将在流水账四中再写。
今天2020年最后一天，再次祝福全园岭新村村友新年好运，求大同，存小异。为2021年园岭新村更加美好的明天付出和努力。
园岭新村村友流水账之三
2020/12/31
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