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【深度⑤】地王效应or神话破灭——龙华困局之下金茂府(548楼大咖爆料:明年3月开盘~12万+?)

咚咚牛浩思
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主楼
2018-02-07 14:22:07
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【深度⑤】地王效应or神话破灭——龙华困局之下金茂府(548楼大咖爆料:明年3月开盘~12万+?)

15年底到16年中的大半年时间内,深圳陆续出让了5宗居住用地,每一宗都引来了极高的社会关注度,因为每一宗都引爆了片区的楼面价记录。

老牛【深度】楼评系列的第1季坪山金尊府,目前为止有大几百的回帖,让我们团队既惊喜又意外。如此热烈的反响,一方面证明坪山确实是置业的新热点区域,另一方面离不开该项目的地王属性。

这种效应,在龙华体现得更加淋漓尽致。龙华作为深圳第二圈层的启承区域,向来是房企竞相争夺的。

新一期【深度】,我们就一起深度挖掘龙华的又一宗地王项目,金茂府。

本贴会持续更新,老牛也会陆续推出更多集【深度】。若你想为关注的盘预订深度楼评,可移步这里跟帖留言,老牛会综合后优先考虑。顺道说一句,提供重大独家信息,如完整户型、样板首发、开盘现场销控、价格等,经确认,将会得到老牛100元私人红包奖(可加微信sz_newhouse)

因精力有限,老牛不在微信中做咨询,若想跟老牛线上实时沟通,可点击【加入9.9会员】,在每周针对99会员的老牛答疑日,您可以尽情发挥,哈哈。当然欢迎您继续粉我,因为你会第一时间看到老牛朋友圈的最新深度楼评和地产资讯
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本贴检索:(不要只看目录,请注意看跟贴!业主真实感受,高手切磋,千金不换
一、价格猜猜猜
二、交通环境:对外通道相对便捷
①地铁(10楼) 
②高铁(19楼) 
③道路交通(19楼) 
④道路规划(29楼) 
三、龙华新中心拓展区,居住更纯粹
①项目区位简析(31楼) 
②区位整体定位(58楼) 
四、上塘再现地王,金茂首进深圳
①地块基本信息(103楼) 
②关于开发商(104楼) 
③关于承建商(108楼) 
五、疑似全为大户型,静待揭晓
①项目整体规划(109楼) 
②产品关键信息(112楼) 
③不利因素分析(114楼)
六、详解周边各类配套及规划
①商业配套及规划(135楼)
②学区现状及规划(139楼)
③文体休闲配套规划(141楼)
④医疗健康机构规划(143楼)
七、周边旧改情况
旧改(146楼)
八、项目价格预测及竞品分析
①片区二手房价格分析(158楼)
②周边新房价格分析(159楼)
九、小结
小结(161楼)
十、网友点评/爆料精选
精华回帖
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老牛在此继续无奖竞猜,在楼市严控之下,大家认为它的入市会不会再次发挥地王效应,为片区破局?还是开启“神话毁灭”,成为无论是土地环节还是置业买卖,都是一笔失败的交易?

假若金茂府1年半后毛坯入市,开盘价格该会多少呢?欢迎大家投票,并发表观点。


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往期回顾:
【深度④】乌云遮不住长年——87万㎡正大城光明再现
【深度③】走进沙井腹地——看万科星城种下两生花(4000+户)
【深度②】来一份壕村鲜肉——126万㎡中洲湾闪亮登场
【深度①】沉浮3年金尊府——看坪山地王如何突围
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周边二手房

蓖麻
蓖麻

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沙发
2018-02-07 14:27:01
没有10万以上的选项么
鹤洲
鹤洲

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板凳
2018-02-07 14:27:48
我投7万,那一带配套挺成熟,坐等大神接下来的分析
咚咚牛浩思
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地板
2018-02-07 14:30:52
【价格猜猜猜】

补充说明下猜价,老牛是这么考虑的。

13年以来,龙华几乎年年诞生地王,这些地王项目也频频刷新了片区价格。如14年的中海锦城使龙华步入3万+,15年又被龙光玖龙玺拉高至5万+。

16年6月,金茂府被电建和金茂联合体以楼面价约5.68万/㎡的价格一举拿下,面粉价直逼面包。这除了耀眼的楼面价数字外,还顶着深圳首宗现房销售宗地的头衔。

如此高的拿地价格,加之相对严苛的开发周期,无疑考验开发商的资金运用、操盘管理能力。在税费、利率占大头的地产圈,其建成后的销售价格可能要冲片区高点才有钱赚。

但是在这样的调控环境下,如何突围呢?
军爷是个好同志
军爷是个好同志

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4楼
2018-02-07 14:32:32 来自iPhone客户端
看来还真的挺受关注的!
紫轩326
紫轩326

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5楼
2018-02-07 14:32:32
这么快到我们龙华啦?只怕这金茂府的价格不低啊
脆皮软心
脆皮软心

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6楼
2018-02-07 14:36:29
必须10万啊!宇宙中心啊!
引用4楼紫轩326的发言:
这么快到我们龙华啦?只怕这金茂府的价格不低啊
咚咚牛浩思
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7楼
2018-02-07 14:37:24
忘了放效果图了,补一张。


姜面条
姜面条

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8楼
2018-02-07 14:38:21
上塘跟红山的规划还是有一定差距的,但好歹也是当年的地王,楼面价就达到每平米5.68万,加上其他的建安成本之类的话,估计在7-7.5万之间吧
没有最好
没有最好

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9楼
2018-02-07 14:39:13
这个小区名子叫的挺大气,但规划好像并不大,属于紧凑型小区?
咚咚牛浩思
咚咚牛浩思

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10楼
2018-02-07 14:43:08
【项目交通环境】

金茂府位于龙华区民治街道上塘片区,腾龙路、建设路和民塘路围合的地块。

龙华交通被诟病不少,主要是龙华潮汐客流明显,早晚高峰人流剧增,出入市区拥堵情况显著。但是,上塘片区的区位交通配套相对于龙华其它区域,仍有值得可圈可点之处。


肥起来
肥起来

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11楼
2018-02-07 14:44:19
10万的话估计买红山的多吧,好歹还有深高北校区
咚咚牛浩思
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12楼
2018-02-07 14:45:23
1【地铁】:
区域内轨道交通要素较佳,金茂府既是4号线上塘站地铁口物业,也是在建地铁6号线上塘北站临近物业,离规划地铁口最近距离约360米(根据百度地图测量,仅供参考)。

不过6号线对龙华轨道交通格局影响不大,在上塘片区的线位走向与4号线高度一致。



咚咚牛浩思
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13楼
2018-02-07 14:47:37
6号线主要分流该片区的人群往东到科学馆、华强北及罗湖一带,对于往西车公庙及南山等地的客流帮助甚小。

但多少能起到缓解上塘片区地铁拥挤的作用,提前分流部分龙胜、上塘区域往东通勤的客流。


图:正在建设中的上塘北站
翰林院球士321192_微信
翰林院球士321192_微信

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14楼
2018-02-07 14:48:11 来自iPhone客户端
楼主怎么看金茂府对周围二手房的影响,比如和平里和曼海宁
咚咚牛浩思
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15楼
2018-02-07 14:50:11
按照目前初步规划,未来往西至前海、南山等快速地铁通道需要借助白石龙站换乘21号线和27号线通往。

即使21号线的预期比较快能实现,按目前进度估算,也需要至少7年的等待周期。

注:下图为规划方案之一,未经公示,仅供参考。


家在欣欣
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16楼
2018-02-07 14:51:58
 justsocraz 孤舟_航海  唐帅博龙华金茂府这地王能卖到多少钱啊?会不会让龙华三级跳?
肥起来
肥起来

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17楼
2018-02-07 14:52:36
如果定价高肯定对周边楼盘是一个利好啊
引用14楼翰林院球士321192_微信的发言:
楼主怎么看金茂府对周围二手房的影响,比如和平里和曼海宁
紫轩326
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18楼
2018-02-07 14:53:51
且不说金茂府带动周边二手房市场,单一个和平里实验小学与岳盟规划的九年制一贯学校(如果真确定是所名校的话)房价就会有所涨幅吧
引用14楼翰林院球士321192_微信的发言:
楼主怎么看金茂府对周围二手房的影响,比如和平里和曼海宁
咚咚牛浩思
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19楼
2018-02-07 14:56:21
2【高铁】:

与深圳北站相距约3.5公里,目前通常运营的有广深港-京武广线路和厦深线路,计划最快2021年底到2022年初开通赣深高铁等线路。进一步巩固北站作为深圳高铁枢纽的地位。


3【道路交通】:

金茂府临近和平路,从和平路转福龙路到福田十分快捷。再通过福龙路转入其它快速通道如南坪路等亦是方便,对外路网整体不错。

但龙华大多数区域的对内交通反而复杂得多。缘于龙华内部缺少快速路对接,路口多,车流大,拥堵点多,内循环交通还需完善。

金茂府所在的上塘片区相对好些,毕竟承接的是深圳北站商务区的新兴开发区域,路网规划走在前列。


手扶
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20楼
2018-02-07 14:57:35 来自Android手机客户端
中海锦城好一点的户型都要7万以上,你7万能买到金茂府?亏本卖给你可以吗
引用鹤洲的发言:
我投7万,那一带配套挺成熟,坐等大神接下来的分析
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