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【深度⑦】光环笼罩or灯下黑?龙华超体旁的综合体-华盛珑悦

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主楼
2018-03-07 11:18:53
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【深度⑦】光环笼罩or灯下黑?龙华超体旁的综合体-华盛珑悦

这期【深度】挖掘的项目,仅仅用依傍超级综合体壹成中心花园这一关键要素,便大体算介绍完其最基本的情况。

这么说,熟悉龙华老城片区的筒子们估计都知道是哪个项目了。况且,通过帖子标题进来的都看得见,老牛也就不在此卖关子啦。该项目是华盛集团自观澜华盛观荟之后,在龙华布局的第二个项目,华盛珑悦

但要提醒的是,由于这一关键因素太过显眼,专题内容中会不厌其烦地多次提及到它,无可避免。

本贴会持续更新,老牛也会陆续推出更多集【深度】。若你想为关注的盘预订深度楼评,可移步这里跟帖留言,老牛会综合后优先考虑。顺道说一句,提供重大独家信息,如完整户型、样板首发、开盘现场销控、价格等,经确认,将会得到老牛100元私人红包奖(可加老牛微信sz_newhouse)

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华盛珑悦在超级综合体旁,毫无疑问会坐享超体项目前期铺垫下的红利。但与此同时,超体仍有大批房源待售,在当下比较局促的市场环境下,两者互相碰撞,直接竞争不可避免。

那么,超体给予珑悦是无限的光环,还是竞争加剧导致灯下黑呢?欢迎大家点击投票,并发表观点。



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沙发
2018-03-07 11:29:50
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板凳
2018-03-07 11:37:18
华盛珑悦,旧称华盛龙荟名庭。位于龙华区龙华街道老城片区,东临城市主干道东环一路;南侧是八一路;西侧是规划一路;北临城市次干道建设路。

与壹成中心花园相邻,在其东北角,刚好填补了壹成中心面向建设路和东环一路交汇处的缺口。


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地板
2018-03-07 11:51:55
关于开发商

该项目旧称华盛龙荟名庭,之所以改名,应是为了配合开发商华盛智地开创全新的产品系品牌。

关于现在不少地产开发商热衷于产品系品牌推广,老牛在金尊府金茂府中都提及到,是为了便于打包宣传和品牌传播,强化准置业者的类比认可。

按照华盛的说辞,珑悦是华盛智地的首个“悦”系产品。话说,华润深圳湾的悦府,也算是“悦”。悦,即开心的意思,现在的地产家们挺喜欢将房子和感情色彩相结合呵。

话说回来,华盛以往也有它的产品系,譬如华盛观荟、华盛西荟城等,被称为“荟”系。

而“悦”系,则被定义为“现代国际轻奢豪宅”,预计总投资60亿元。但作为新开辟产品系的首个项目,能不能成为开发商所定义的那样,很难做经验判断。

从开发商的资质来说,华盛是深圳的一家本土企业,集房地产开发、城市基础建设、资产运营为核心业务的综合型地产企业。深耕深圳本土市场,已建成及储备的项目多为住宅产品,且分布在宝安居多,市区的少。

总的来说,华盛是有一定的开发经验,且以宝安为大本营并向原关外其它区域拓展的本土房企。


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4楼
2018-03-07 11:54:18
关于承建商

开发商华盛智地隶属于华盛控股,华盛控股旗下除了华盛智地作为房地产开发主体外,还有一家承建商叫深圳泛华。

深圳泛华有近20年的发展,是综合性工程企业集团。在深圳以及其它地区完成了各类工程300多项,包括深港西部通道单体建筑工程、深圳市民广场地下停车库、深圳大剧院改造工程等。

华盛智地的大多项目也是由兄弟单位深圳泛华承建,其实华盛智地的前身华盛地产,还是源自于泛华集团。华盛智地是少数有工程背景的深圳本土开发商。

此外,港中旅花园、中粮鸿云花园、三湘海尚,以及相距华盛珑悦不远的富驰大厦等项目,也由其参与承建。整体资历还是不错的。华盛珑悦自然也是深圳泛华负责工程建设。
图:深圳泛华官网截图:



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5楼
2018-03-07 11:57:44
地块信息

华盛珑悦跟龙华目前大多数新盘项目一样,前身都为城市更新改造项目。尤其是在龙华老城区域,几无住宅新地可供应,新盘的供应和城区整体提升的重担都落在旧改方式上。

珑悦原来是龙华第八工业区宝龙地块,2014年时就已纳入城市更新计划。地块原本与鸿荣源的壹成中心花园地块“水乳相融”,在产业升级的带动下,低容密度的厂区都将转化为土地利用率更高的城市综合体。

转变土地属性后,地块内规划有住宅、商业楼宇外,还有幼儿园、小学及社区绿地。
华盛珑悦主体部分即图中的黄色色块区域,也是目前正在开发的一块,小学用地还需等等,目前被工棚生活区占用中。



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6楼
2018-03-07 14:15:24
项目区位及交通环境

尽管大家对壹成中心花园比较熟悉了,对于其邻居华盛珑悦的区位和交通环境,老牛还是按套路描述下。

华盛珑悦在龙华建设路与东环一路的交汇处正南方位,紧邻一壹成中心花园10区和6区。

10区目前现状是长江家具厂,早就传闻鸿荣源与之谈判收购,并用9区写字楼物业做交换筹码。而近期公示的龙华区城市更新计划草案里头,已确认长江家具厂由鸿荣源开发。
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7楼
2018-03-07 14:35:50
壹成周边有很多老友了
引用2楼蓖麻的发言:
壹成的第一个邻居。。
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8楼
2018-03-07 14:37:52
隔壁工厂也是老鸿家的。中洲可能被肢解,德业基已被肢解
引用3楼精确制导的发言:
隔壁的工厂也纳入旧改规划了,前两天已公布。现在就等龙华海岸城、中洲、德业基了,再不动又要老了
引用2楼蓖麻的发言:
壹成的第一个邻居。。
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9楼
2018-03-07 15:28:10
会由多个开发商做主体开发。
引用14楼jo008的发言:
中州和德基业被肢解是什么意思?
引用楼主的发言:
隔壁工厂也是老鸿家的。中洲可能被肢解,德业基已被肢解
引用3楼精确制导的发言:
隔壁的工厂也纳入旧改规划了,前两天已公布。现在就等龙华海岸城、中洲、德业基了,再不动又要老了
引用2楼蓖麻的发言:
壹成的第一个邻居。。
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10楼
2018-03-07 15:55:05
【地铁】

珑悦所处的位置是龙华老城较为中心的片区,距离地铁4号线龙华站约1公里步行距离(根据百度地图测量,仅供参考)。以这样的距离来看,目前项目的轨道交通配套并不能称之为便捷。

中远期来看,与项目关系比较大的轨道交通规划是地铁22号线和25号线。

注:下图为规划方案之一,未经公示,仅供参考。


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11楼
2018-03-07 15:57:14
①22号线又称中轴线,由观澜发出经过壹成中心花园4区(山姆会员店)东侧,到达福田南片区的南北纵线。对于疏解地铁4号线及龙华交通压力有极为关键的作用。

并且,有可能率先列入深圳轨道交通5期规划(即4期二批规划),但目前城市总规等限制还没能上报审批,预计最快最乐观期许,也要到2025年才能实现通车运营。
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12楼
2018-03-07 15:59:04
②25号线又称宝龙线,目前规划是从宝安石岩穿过龙华大浪、老城到大龙岗布吉等区域的东西向线路,主要的作用是加密龙华地铁线网,且需配合22号线运营,其作用才能发挥得更大些。

该线路比较大可能在珑悦附近设站点,但建设周期未知。
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13楼
2018-03-07 16:35:52
毕竟都还未有实实在在的计划公示,具体的还是等官方信息吧。
引用19楼中轴之爱的发言:
啊。。。。为啥会这样?就算德业基近些年没听到啥大动静,中洲还是很厉害啊,不是看你们还写了中洲湾?为啥要肢解
引用15楼楼主的发言:
会由多个开发商做主体开发。
引用14楼jo008的发言:
中州和德基业被肢解是什么意思?
引用楼主的发言:
隔壁工厂也是老鸿家的。中洲可能被肢解,德业基已被肢解
引用3楼精确制导的发言:
隔壁的工厂也纳入旧改规划了,前两天已公布。现在就等龙华海岸城、中洲、德业基了,再不动又要老了
引用2楼蓖麻的发言:
壹成的第一个邻居。。
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14楼
2018-03-07 16:41:23
【道路】

龙华老城路网相对来说,还算比较合理。
珑悦所属区位能较为方便地联系福龙路、布龙路等通道出入市中心区等其它区域。



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15楼
2018-03-07 16:43:48
但是,龙华内部交通被诟病已是长期存在的客观事实,通过壹成中心花园这类巨无霸城市更新项目的改造,可为小范围片区的微循环交通带来显著的改善。

珑悦在这种时间点开发建设,实际上已充分接纳了壹成中心花园的建造带来的利好,将来片区会有更合理的路网规划分流人流和车流。

可是,问题又来了,壹成中心花园的改造密度较大,未来新增住户约3万户,那么,可以预见中长期仍会给片区带来巨大的交通通行压力。

目前现状的东环一路、建设路、人民路、梅龙路,在假期及平日高峰时段,已超出承载力,这一点需要龙华路网的整体改造才能得以完善解决。
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16楼
2018-03-07 16:58:33
除了依托壹成中心花园等周边大型旧改,用以改善片区微循环交通的规划外,目前与珑悦比较紧密相关的规划还有:

①建设路扩宽工程。建设路位于珑悦的西北侧,是联系龙华区属文体资源、龙华人民医院及上塘等龙华新兴核心片区的直达通道。

但目前在珑悦项目段仅为双向2-3车道,未来预期承载压力增大,改造势在必行。预计2020年拓宽改造为双向四车道。
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17楼
2018-03-07 17:01:55
②梅观路市政化改造。珑悦距离梅观路约2.5公里,梅观路G94(珠三角环线高速公路)中的一段,也是联系深圳中心城区及中部综合组团的重要通道。
清湖南段市政道路工程先行开工段已于12月28日开工建设,其它标段计划今年也会陆续动工,2021年建成通车。

跟珑悦相关性比较大的标段是工业路节点,未来通过工业路转入梅观路,会更为快捷出入龙华其它区域及市中心区。



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18楼
2018-03-08 10:05:45
还是龙华老城佛系业主多啊 老牛只好接着默默更新内容了。
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19楼
2018-03-08 10:15:08
项目区位简析

珑悦所处的是龙华老城片区,之所以称之为老城,也就表明这里曾是一个区域的中心地带。丰富的生活配套,齐备的市政设施,只要要求不是太高,在龙华老城里都能找得到。

老城的核心区位即是目前龙华地铁站附近,即龙华和平路与龙华人民路交汇的圈层。

这一带也是深圳房地产市场启蒙和发展较早的区域之一,在其强镇时期的2004年之前,已有风和日丽、美丽365、大信花园、优品建筑、丰润花园等大家熟知。
 
有一个共通点,这些早期入市的项目多为龙华本土发展商所开发,多个项目沿着主要道路粘合联系起来,形成龙华老城的居住生活带。


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20楼
2018-03-08 10:48:14
实际在龙华老城居住的话,这种城区的尺度其实很适合居住生活,除通勤外,各方面都能较便捷地触及到。同时,又利于商业的培育和发展。

但是,存在的问题也是明显的,由于早期龙华是处于粗犷型发展阶段,城区规划落后于现在的发展经济水平,当时看似合理的居住与工业厂房的“产城融合”格局,也在产业更新换代之下,显得不合时宜。

换句话说,工业厂房用地大面积占据核心位置,使得城区的发展较为分裂。
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