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【深度⑦】光环笼罩or灯下黑?龙华超体旁的综合体-华盛珑悦

周边二手房

咚咚牛浩思
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61楼
2018-03-09 16:28:25
接下来重点关注项目自身的规划指标。
咚咚牛浩思
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62楼
2018-03-09 16:29:37
整体规划

根据工程信息披露,华盛珑悦的建设用地面积约3.4万㎡,计容总建面约20万㎡,总建筑面积约29万㎡。包括住宅、商业、办公、商务公寓、幼儿园等。

其中:
住宅12万㎡(含保障性住房1.56万㎡);
商业和办公4.8万㎡;
商务公寓2.06万㎡;
公共配套设施8110㎡(含18班幼儿园4800㎡)。




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63楼
2018-03-09 16:35:20
而紧挨着华盛珑悦的小学用地占地面积约1.08万㎡,两者之间有约3000㎡的绿化隔离带过渡。

地块整体呈长方形状。除保障房外的住宅、商业等主体建筑,均位于地块的南部。而保障房和幼儿园在地块的北部。两者之间有一条社区级别的市政道路相隔。
有福之男
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64楼
2018-03-09 16:55:07
这又是一个抱大腿的项目,关键是看开发商有没有诚意了,如果定价和户型都有惊喜的话,那也很不错啊,毕竟壹城的体量太大了,你随便拎出一个区,都算是个单独的小区了......说这个盘是壹城的十一区那也可以啊~

不过这个标题起得真贴切,“灯下黑”,,蜜汁贴切,如果在某一方面没有超过壹城的地方,那肯定很多人选壹城,而不会选它,这个大腿,太粗,不好抱
有福之男
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65楼
2018-03-09 17:02:29
壹城的大户尾盘现在貌似卖6万吧

现在真的还有点早,户型啥的都没出来不好说

但毕竟不是鸿荣源亲生的,冲着干妈的牌子,这个项目目前估计5.5万左右吧
百顺兴木地板厂
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66楼
2018-03-10 15:19:59
买木地板,找百顺兴地板工厂。
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67楼
2018-03-11 09:43:17
 华盛珑悦主体地块内共分布有8座塔楼,其中有5座住宅,1座办公楼,1座公寓及1座保障房。
  
 A-D座为超高层住宅;E座为高层住宅;
 F座为超高层办公楼;
 E座为超高层公寓;
 H座为高层保障房,约32层。
 

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68楼
2018-03-11 09:46:38
从目前所掌握到的最新效果图来看,华盛珑悦住宅的外立面会采用大面积的玻璃幕墙,整体时尚轻盈,有点水榭春天、珑门的感觉。

对应到鸟瞰效果图看各座塔楼及建筑的分布情况,分布还是比较紧凑了些。

注:最终效果图及楼宇分布,以开发商公布的为准。仅供参考。

  
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69楼
2018-03-11 09:53:14
产品关键信息
 
继续以上图为依照的前提下,看项目的一些关键信息。
 
1,住宅部分除E座外,4座均为超高层住宅,最高可能达50层,建筑高度约162米。预示着超高层住宅已成为城市更新的主流配置。
  
2,住宅部分大体成品字形布局,B座稍微特殊些,类板式结构,其有望成为珑悦项目的楼王单元。
  
B座还可能是大户型占比为主的一座住宅塔楼。大体朝向为东南-西北向,如果是通透户型,值得期待下。毕竟这么多栋来说,B座楼间距及视野也是相对最佳的。



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70楼
2018-03-11 09:55:52
3,保障房约32层,百米左右,整体呈扁状的长方形结构。属于龙华区属租赁型保障房,但还没确定为人才租赁还是公共租赁。
  
户型主打2个户型面积,A户型为建面35㎡,B户型为建面50㎡。
 

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71楼
2018-03-12 09:02:44
4,商业位于每栋塔楼的1-2层,共约1.2万㎡,指标数据看,规模跟港铁天颂商业差不多。看上去均为小型商铺,不过实际的商业规模或更大。

5,地下车库出入口布设于西侧的规划一路,即与壹成中心花园10区相间的规划道路上。向北连接建设路,向南连接新建的八一路。
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72楼
2018-03-12 09:14:59
6,A-G座共地下室,地下室为2层。规划停车位共1390个。

环评公示版本的规划人口为4828人,但没有列出规划房源套数,如果按照3人1户,车位比不足,不过这显然也不大符合实际情况。4人1户,考虑商业部分停车位,基本接近1:1。

当然,这种纯靠猜测,没多大意义,日后再更新项目的户型及定位时谈。
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73楼
2018-03-12 09:19:25
不利因素分析

1,容积率5.8,布局多栋塔楼,显然密度是比较大的。基本可以判断其宇之间的楼间距可参考壹成中心花园的6区,或9区东侧一排建筑。

那么,靠路边的单元朝向均可能会受到周边或将受到周边小区楼宇的视距影响。

由于地块实际的建设面积本身不大,布局的楼宇成“回”字型,这还会导致社区花园的规模受限,整体舒适度比较一般。

鸟瞰效果图,仅供参考:



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74楼
2018-03-12 09:28:11
今年1月底,老牛前去踩盘时项目还未完全出地面。但可以看出,整体密度不小。


咚咚牛浩思
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75楼
2018-03-12 09:34:50
2,社区居住感不太纯粹,既有写字楼和商务公寓,如果日后管理不善,会比较大的影响居家静谧和品质。


咚咚牛浩思
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76楼
2018-03-12 09:35:09
其实蛮好的,前人栽树后人乘凉嘛
引用64楼有福之男的发言:
这又是一个抱大腿的项目,关键是看开发商有没有诚意了,如果定价和户型都有惊喜的话,那也很不错啊,毕竟壹城的体量太大了,你随便拎出一个区,都算是个单独的小区了......说这个盘是壹城的十一区那也可以啊~

不过这个标题起得真贴切,“灯下黑”,,蜜汁贴切,如果在某一方面没有超过壹城的地方,那肯定很多人选壹城,而不会选它,这个大腿,太粗,不好抱
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77楼
2018-03-12 09:36:10
3,规划有公共首末站,半地下室,尚不能确定在哪座楼宇下。

4,发电机房位于 A座住宅靠近东环一路侧地下室,资源回收站位于西北角落。需注意对所选户型的影响程度。
咚咚牛浩思
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78楼
2018-03-12 09:43:15
项目价格预测及竞品分析

1、片区二手房价格分析

华盛珑悦周边的龙华老城区域,除尚未入伙的壹成中心花园、次新盘幸福城、锦绣御园外,基本上都为楼龄比较大的二手房,产品之间的代沟肯定是存在的。

同时,珑悦的户型面积段和布局情况,老牛还未掌握到。知情的筒子们,献出慷慨大无畏分享精神吧。 ;-)

基于上述两方面来看,珑悦不大适合跟片区周边二手房直接对比,也没有太好的比较对象,可比性一般。但可以作简单地参考依据。

我就不信有人的ID会比我长
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79楼
2018-03-12 09:46:59
壹城的光环太过强烈,后续还有多期供应,华盛明显要等下黑了,另外从大家对这个盘的关注度也能看出来,价格优势突出才行。

咚咚牛浩思
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80楼
2018-03-12 09:54:40
目前珑悦周边的老旧二手房大多有10-15年楼龄以上的社区,小高层不少,这类楼盘已经基本上退出深圳房地产市场舞台了。其单价经过15-16年的楼市大幅上涨周期,现在的单价基本上稳定在4万元左右,甚至3.5万的不少。

而相对好一些的高层,且具有较大社区的房源,则在4.5-5万元之间。个别房源会更低。

次新盘大社区房源,则普通在5万以上,特殊户型譬如复式户型7万元的单价也是有的。

总体来说,龙华老城房源的价格因楼盘品质高低,分化得比较丰富,也相对成熟。
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