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【我看后市】深圳未来房价分析及理性置业建议

彭中权
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主楼
2018-11-08 15:08:35
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【我看后市】深圳未来房价分析及理性置业建议

本帖已收录《多空大决战》


      本人是一线房产工作者,从业8年,对房产有一种超出常人的热爱,喜欢看房,喜欢研究楼市,深圳广播电台常驻嘉宾,专门讲龙岗楼市。个人文字功底有限,有写得不好的,或者表达不如意,请凉解。

目录如下:
  

 一,影响房价的三要素
     1,供求
     2,政策
     3,经济和金融环境
 二,龙岗置业建议
     1,给刚需的8点建议
     2,新房or二手房
     3,租房or买房
     4,等保障房or马上买房
  
  链接龙岗部分文章,大家可以参考,个人观点,更多文章持续更新中
大运片区对应楼盘点评
深中龙初对应楼盘点评
清林小学对应楼盘点评
龙岗实验学校对应楼盘点评
平安里学校对应楼盘点评
龙岗外国语学校对应楼盘点评
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龙岗大四房,500以内,如何选择
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龙中200-230万总价,如何选择
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本帖于2018-11-08 16:06 被楼主编辑过
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彭中权
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沙发
2018-11-08 15:12:08
  一,,影响房价的三要素

 1, 供求

 人口基数
  
 ?  2018年6月深圳启动二次房改,根据深圳市城市总体规划 (2016-2035年)
 ?  截至2017年底,我市常住人口1253万人,预计至2035年,常住人口将达到1800万人,新增约550万人, 预计新增住房需求约180万套。综合考虑土地供应和住房建设筹集能力,将住房总量目标确定为170万套是必要的、可行的。550万/18年=30.5万人/年
 ?  截止2017年,深圳住房总量1055万套,其中商品房146万套,公建房36万套。
 ?  2018年至2035年,我市新增建设筹集各类住房共170万套,其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套,商品房约70万套,70万套/18年=3.8万套/年
 ?  公建房36万+100万=136万套
 ?  商品房146万+70万=216万套,
 ?  公建房:商品房=38.6:61.4;估计到2050年,公建房:商品房=50:50,将与香港的住宅结构相近。  
  

彭中权
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板凳
2018-11-08 15:15:28
  
深圳2017年人丁兴旺,一半是二孩 
 2017年深圳常住人口分娩量达240245人,其中122954人为二孩。全面两孩政策实施以来,深圳常住人口出生数量持续增加,出生率持续提高,二孩出生占总出生人口的比重持续提高,但增速均比全面两孩政策实施的首年明显回落,表明深圳全面两孩政策实施前所累积的二孩生育潜能得到了有效释放。


历年深圳常住新生人口
 
 2011年18.1万,
 
 2012年21.3万,
 
 2013年20.7万 
 
 2014年21.23万 
 
 2015年为20.04万
 
 2016年23.1万 
 
 2017年24万 

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地板
2018-11-08 15:17:27
  

2:政策

 深圳五限所指的是五大类房地产市场限制政策,分别是“限购、限贷、限价、限售、限商”。分别从购房、贷款、卖方、开发商开盘、楼盘性质这五个角度来限制房地产市场的野蛮生长。



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4楼
2018-11-08 15:21:44
深圳而言,目前,深圳“五限”政策都在执行;尤其突出的影响的限购令从2016年10月4日升级,目前深户家庭只能购买两套房,深户单身一套房,外地社保三改五,这一政策直接导致了一部分置业者无资格买。
  
 此外,限贷的同时,今年房贷利率也全面上浮,目前一套贷款利率早已上浮15%以上,二套房贷利率基本已在20%以上了。



 
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5楼
2018-11-08 15:22:15
 7月31日傍晚,深圳房产新政同时正式落地。此次调控措施极其严厉,
新政重点如下:
 1、暂停企业购买商品住房;
 2、新供应用地商务公寓只租不售;
 3、新政后购买商务公寓限售5年;
 4、新政后购买商品住房限售3年;
 5、有房贷记录,离婚两年内贷款买房的,依然按照二套执行。
 

 

 
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6楼
2018-11-08 15:22:55
  2018年上半年新房市场行情
 近几个月来,因为限价及二手房三价合一政策原因,导致新房和二手房严重倒挂,由此催生“打新”热潮,尤其是一些热点新盘,一度成为置业者的抢购对象。
  
 针对这一热点,深圳上半年市场行情数据为支撑,并对“打新”作了详细解读,打新的特点主要是多出现在关内,以豪宅为主,交易成本比二手房低,国资背景的开发商多。
 

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7楼
2018-11-08 15:24:43
  新房住宅
 2018年上半年深圳新房平均每月2014套,比2017年上半年有所上升。
 

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8楼
2018-11-08 15:25:27



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9楼
2018-11-08 15:26:31
  10月成交1835套新房住宅 

 自7月31日深圳楼市调控继续加压以来,开发商推盘节奏加快以走量为主,缓解企业的资金压力,市场观望氛围加重,供需博弈之下,2018年10月深圳楼市仅成交1835套新房住宅,环比减少18.4%,成交面积178221平方米,环比减少19.1%,刚需盘和高性价比的改善盘,是市场成交的主力。

 

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10楼
2018-11-08 15:27:34
  2018年上半年二手房住宅市场行情
 2018年上半年深圳新房平均每月5617套



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11楼
2018-11-08 15:28:09



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12楼
2018-11-08 15:29:05
  

731新政后二手房成交两连跌至4524套

 

731新政颁布后,二手房成交量持续下跌,8月→9月→10月的成交量依次为:7898套→5489套→4524套,银十二手房成交量仅为4524套,环比大跌17.6%,创9个月以来的新低。二手楼市的低迷态势在金九银十逐步显现,伴随着客户看房量的骤降,预计后市二手房的成交量进一步走低。

 

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13楼
2018-11-08 15:32:40
  截止2018年10月31日,深圳新房住宅库存量为26869套,新政发布的7月31日,新房住宅库存量为24094套,短短3个月增加了2775套,深圳楼市库存压力显现
 


 截止2018年10月31日,深圳新房住宅库存量为26869套,新政发布的7月31日,新房住宅库存量为24094套,短短3个月增加了2775套,深圳楼市库存压力显现。




 
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14楼
2018-11-08 15:33:23
  2018年10月开始,新房货量大量供应
  
 随着调控政策逐渐被消化及年末房企冲刺业绩的刺激作用,自9月底开始,开发商逐渐加快推盘速度。据美联物业全国研究中心统计,截至10月30日,全市10月份共有18个项目入市销售,其中住宅和公寓产品的总推售量高达9977套,尤其前期供应比较乏力的原关内地区有11个项目入市
 

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15楼
2018-11-08 15:34:17
 据美联物业全国研究中心监测,11月份或将延续“银十”推盘小高潮,预计全市或有21个新房项目入市,不过具体入市时间仍需以开发商公布为准。(详见表2)
 

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16楼
2018-11-08 15:35:26
  
深圳40年来的房价分析
 
 以史为鉴,我们先一起来看看深圳40年来的房价情况。
 
 自1980年深圳有商品房以来历年新房平均房价走势图
 
 40年来,深圳的房价到2016年几乎一直都在快速增涨,从1980年到2018年差不多涨了近240倍,2016年以后价格维持得比较平稳。 
 

 

从2010年以来的成交数据来看,2018年,无论是新房成交量,还是二手房成交量,都可能是2010年以来的新低值了。

 2010年以来,只有2017年新房住宅的成交量低于3万套,仅为25820套。2018年从1月开始截至9月24日,深圳成交21866套新房住宅,初步预判成交量有望再破新低。
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17楼
2018-11-08 15:36:09



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18楼
2018-11-08 15:49:15
  

2010年以来,2012年和2014年深圳二手房成交量均为低谷,在7万套之下,2012年深圳成交65803套二手房,2014年深圳成交66725套二手房。2018年从1月开始截至9月24日,深圳成交57891套二手房,初步预测2018年全年深圳二手房的成交量与2012年和2014年也基本相当,同样为最低值。

 

彭中权
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19楼
2018-11-08 15:50:45
 买房的事情,说起来也不复杂。首先,深圳房价不会深跌,只存在微调的可能,从2016年104新政开始,深圳房价也经历了2年时间的调整。未来的一两年时间内,房价平稳或小幅下跌是大概率的情况,对于普通刚需来说,房价持稳,早买早受益,家人的居住环境早日得到改善,早买房也能省去租房的成本。今年以来深圳新房限价做的很到位,优先选择高性价比的新房,实现安居梦想。



彭中权
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20楼
2018-11-08 15:51:21
 其次,对于想买地段好、配套齐的二手房买家来说,尽可能多实地了解,等待笋盘。深圳楼市的普涨时代已经过去,未来将面临片区分化和深调阶段,优先选择有规划利好、有名校预期、地段佳、临近地铁的房源,市场分化之下,这类产品的抗跌性和保值性均较好。



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