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投资大师初养成#001——识别楼盘的性格

楼癫
楼癫

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主楼
2018-01-08 11:35:56
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投资大师初养成#001——识别楼盘的性格



1.闻香识女人 


下面是选房最重要的部分,纯以投资者的角度去审视每一幢建筑物。当然,因为每个人的实力不一样,所以即使是同一盘源,在不同的人手中,有的是上车盘,有的却是投资盘。

先讲几个概念~
 
我们平时听到很多楼盘叫法,改善盘 自住盘 投资盘 刚需上车盘 水库里的ceo盘等等,楼癫我会再添加两个,鸡肋盘和妖盘。

做个练习:
 
同样450万的房子,你会选择哪一个?
红山水榭春天两房
百花金茂礼都一房
大运中海康城三房
西丽桃源村三房
宝中西城上筑两房
 
一脸懵逼~

如果以上房子碰巧你都去看过,你会收集到一堆这个房子的优点来。西城上筑的中介会告诉你,这个盘地段好,靠近壹方城,升值快还好出租;水榭春天的亲戚告诉你,这里房子住的舒服,今年又涨了几十万;听讲座的时候大V说金茂礼都学位好,值得投资……你是不是都想来点?要是你这么随便,什么房子都上,歪瓜裂枣的都要,我只能说你…额…
 
下面划重点了~



2.楼癫认为,构成楼盘性格的六大因素: 


价格洼地(总价或均价) 、政策支持(特殊利好) 、楼盘品质(需要多去看,锻炼火眼金睛)、 地段核心、 重点学位、配套完善
 
现在我们将楼盘量化去分析,每一种楼盘或多或少会占有上面这几种因素,不同的搭配有不同的结果,也就是不同类型的楼盘。
 
重点讲下投资盘 鸡肋盘和妖盘。
 
投资盘~带一些独特特质,像重点学位,近地铁,小户型多,靠近规划新区等有炒作热点的盘。
占有因素:6大因素尽量多占,至少2个
 
自住盘~花园社区,绿化好,配套全,像公园也像养老社区,一般体量比较大
占有因素: 配套完善  
可能有:地段核心 楼盘品质 重点学位
 
鸡肋盘~这个标准比较宽泛,因自身实力不同,范围也不一样。在楼癫眼里,除了投资盘,其他全是鸡肋盘(开个玩笑)。一般价格炒不起来,可能适合自住,但成交不活跃,不领涨,维持在均价上下的盘。像没有拆迁概念的老破旧或者不近地铁又没重点学位的独栋楼或者品质差周边环境恶劣的旧小区都算鸡肋盘。
占有因素:6大因素只占一个,或没有明显标签
 
妖盘~这个定位比较简单,一般都有名校学位,有小户型,可能比较破旧单价却媲美豪宅。需要注意的是投资盘有可能会成为妖盘。
占有因素:超级重点学位(深圳目前或未来前五)




3.下面讲讲判断技巧: 


投资盘~交易旺盛,转手率比较高,楼龄比较新,比较知名的热盘,最简单的办法就是看中介门店多不多;当然因为抢的人多,也比周围楼盘略贵。这种盘一般买来不会砸在手里,大家都是图升值,基本价格合理就很容易出手。

 
具体不会绕开这5种: 

1.重点学位小户型  诺德国际 星河盛世
2.偏远规划新区2-3房 拾悦城 未来城
3.商业中心改善2-3房 海印长城 莱蒙水榭春天
4.顶级配置豪宅 深圳湾壹号 深圳湾海景豪宅
5.地铁沿线刚需盘 华强城 和平里

 
自住盘~这个好判断,就是住着舒服,一般周围配套都建的差不多了。大户型居多,居住人群住家为主,人群稳定,以零几年的次新较多。因为住家比较多,所以老人孩子在傍晚时分很多,甚至楼下很多打麻将。价格一般不愠不火,稳中有涨的态势。像南山的海月花园 龙岗的公园大地 龙华的壹城中心等。
 
鸡肋盘~很多就是我们常说的冷盘,成交低迷,觉得没有什么不好但是也没觉得什么好。说它鸡肋会有几个原因,图便宜又不是多便宜,图升值又没有炒点千年不涨,自住周围又比较脏乱差不高端。大家看房最容易看走眼的这种房,单价虽然偏低可以买到面积大一点的,但是卖的时候一样便宜,而且成交周期很长,不易脱手,像蛇口蓝漪花园 南油的海晖大厦 。甚至深圳湾公馆因为自身楼盘小,周边配套差,地段也只是深圳湾片区的外溢圈,却非要定位成豪宅,就有一定的鸡肋属性。
 
 
妖盘~没多少,一只手数的过来,国城花园 金茂礼都 太古城 阳光天健城 等。因为从天而降的深圳湾中小学,太古城今年晋升妖盘行列。
 
回到前面的练习,揭晓答案了:
 
红山水榭春天两房 投资盘 自住盘
百花金茂礼都一房 妖盘
大运中海康城三房 自住盘
西丽桃源村三房 鸡肋盘 投资盘(一旦拆迁)
宝中西城上筑两房 投资盘 刚需盘
 


4.究竟该怎么选? 


投资客因为流派不同方式不同实力不同耐性不同,对楼盘的倾向性是不一致的。楼癫的方向是在价格低洼前提下,追求尽量多的其他五大因素,这种楼盘也是最有机会跳涨的。当然对价格的敏感程度是每个人都需要去磨炼的,需要大量的数据统计和分析,并且结合未来的规划落实情况去对比。这个过程是需要长期关注和浸淫的。 
并不是叫大家都一股脑都去买投资盘,凡事结合自身条件来,看菜下饭。新手小白需要注意,尽量避开鸡肋盘。往往鸡肋盘的消化周期比较长,一般都是刚需稀里糊涂被中介忽悠了去买,或者不得已的刚需上车吧。请记住,投资客如果不是因为学位或者拆迁是不会去选择老破旧的。


从投资盘变为妖盘的暴涨过程可遇不可求,但是一旦成为妖盘,就只剩下一条路——追高。别人嚼烂的剩菜残羹,又有什么意思呢?而且如果老城区的妖盘,只有学位的话,年轻人又在流出的话,其实是很大风险的。楼盘的生命力只有在上升期时才是最有投资价值的阶段,这个楼癫会在下一篇详细讲解。 

上面的定义并非唯一,人的性格是多重的,楼盘的性格也可以两种甚至多种性格重叠。很多楼盘既是自住盘也是投资盘,也可能即是自住盘也是鸡肋盘。识别楼盘性格是整个投资过程中最重要的一环,所谓闻香识女人,香味很重要~





 

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1599968477
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沙发
2018-01-08 12:46:17 来自iPhone客户端
独到见解,文风独具一格 
princessliu
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板凳
2018-01-08 12:48:02 来自iPhone客户端
第一次听说鸡肋盘和妖盘比喻很形象
DavidW7335916_微信
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地板
2018-01-08 13:01:31 来自m.szhome.com
不错😊
腹有诗书气自华baby
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4楼
2018-01-08 13:23:48 来自m.szhome.com
结构和思路很清晰,佩服楼主
哲8626445_微信
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5楼
2018-01-08 13:33:17 来自m.szhome.com
看文章就知道是踩盘较多的人写的,赞一个
王二小9615233_微信
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6楼
2018-01-08 14:03:17 来自m.szhome.com
觉得就一个字:好!因为本人生平第一次看完这类投资啊财经啊啥的文章!![以前看也是看个标题就没啥兴趣了。为了我能看完完整一篇,我为楼主点个赞!👍
南山南32
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7楼
2018-01-08 14:12:44
解读的到位啊
星世纪
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8楼
2018-01-08 14:14:53
鸡肋盘好现有不少啊!万年不涨的感觉,有没有谁说出来几个
littleprincess
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9楼
2018-01-08 14:56:02 来自iPhone客户端
我觉得桃源村三房属于自住盘吧,而且一期的三房不用450万。
Syw7160256_微信
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10楼
2018-01-08 15:05:57 来自m.szhome.com
楼主,广州的楼盘能介绍一下吗?谢谢
长发如海藻
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11楼
2018-01-08 15:17:59 来自iPhone客户端
一看就知道楼主实战经验丰富,厉害厉害👍🏻有机会当面请教~
wancheng
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12楼
2018-01-08 15:47:20 来自m.szhome.com
拜读了,耳目一新的感觉
Nina晓娜
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13楼
2018-01-08 16:23:38 来自m.szhome.com
楼主,你的帖子是干货,但是我还没学会怎么看
想问问,宝安的西海岸花园,海滨广场,金成名苑这些怎么样?适合投资吗?500万左右的房子,适合投资的,宝安和前海有哪些呢?做等回复
南方的企鹅
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14楼
2018-01-08 18:07:42 来自iPhone客户端
楼主你好,有一个投资方向咨询下。想入手89平三房,龙华的万科金域华府和宝中的西岸官邸三房户型,哪个更值得投资?前者主要是看好广深港高铁开通对北站地位的提升,还有龙光玖龙玺商业开始运营,人流进来,对片区有拉升作用。看中西岸官邸主要是看中宝中稀缺的优质实验学位,对面的医疗配套还有前海自贸区以后的强大影响。
有趣的名字呀
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15楼
2018-01-08 18:08:38 来自iPhone客户端
16年买入的太古城南62平小两房,目前报价880万,感觉未来涨幅空间不大,是否应该抛掉换以上两盘中一个?
楼癫
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16楼
2018-01-08 20:04:22 来自Android手机客户端
举个例子分析下:
1.这三个小区虽然离宝中比较近,但是属于在宝安大道以东的翻身片区,翻身又是老城区,地段核心这一条就不占。有个技巧可以参考深圳最新城市规划图,核心和区域核心标注的很清楚。
2.配套因为靠近翻身地铁口,通勤方便,离宝中壹方城和公共配套不远不近,会受一些辐射。这一点只能算占50%
3.政策因为前海湾的强大辐射,考虑到前面1.2点,只能算占50%
4.学位无优质学位
5.楼盘品质很low
6.价格5万多均价,相对宝中周围,是洼地,占这一点
引用Nina晓娜的发言:
楼主,你的帖子是干货,但是我还没学会怎么看
想问问,宝安的西海岸花园,海滨广场,金成名苑这些怎么样?适合投资吗?500万左右的房子,适合投资的,宝安和前海有哪些呢?做等回复
楼癫
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17楼
2018-01-08 20:30:07 来自Android手机客户端
太古城短期里面都应该是非卖品,因为深圳湾学校并没有真正意义发力,现在的上涨只是吹捧,需要时间去检验,大概率会更好。而且深圳湾的潜力远不止于此,后海湾总部基地还没建完,人才并没有入驻,对深圳湾的稀缺性会有更大的促进,也就是不像现在的半鬼城。总而言之,太古城还在上升期,非卖品持有。
引用有趣的名字呀的发言:
16年买入的太古城南62平小两房,目前报价880万,感觉未来涨幅空间不大,是否应该抛掉换以上两盘中一个?
龙马精神
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18楼
2018-01-08 20:49:30 来自iPhone客户端
支持楼主!请点评一下壹城7区的78小三房和88的小四房,投资应该买几房的?
楼癫
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19楼
2018-01-08 20:56:08 来自Android手机客户端
西岸官邸虽然离桂湾最近的小区之一,可是离生活配套并不近,属于宝中“偏远”小区且楼盘品质并不出类拔萃。宝中核心还是壹方城周边,人流和配套集中,更远来看,即使桂湾建设完成,核心也在壹方城。而西岸最大的优势其实在于学位是宝中非常稀缺的重点学位,对一些比较看重学位的客户有吸引力。
金域华府品质不错,而且更新,个别赠送面积大,但所处片区地位比红山更次一级。往好了说去福田和红山都方便,往差了说前不着村后不着店。自身配套并不充分且发展空间也有限。

以上两盘都是不错的投资盘,分别处在深圳三条发展轴中的西线和中线,具体要看自己的倾向和户型匹配。另外,原关外投资一定要重视学位和大型商业。
引用南方的企鹅的发言:
楼主你好,有一个投资方向咨询下。想入手89平三房,龙华的万科金域华府和宝中的西岸官邸三房户型,哪个更值得投资?前者主要是看好广深港高铁开通对北站地位的提升,还有龙光玖龙玺商业开始运营,人流进来,对片区有拉升作用。看中西岸官邸主要是看中宝中稀缺的优质实验学位,对面的医疗配套还有前海自贸区以后的强大影响。
楼癫
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20楼
2018-01-08 22:43:11 来自Android手机客户端
壹城关键6万出头的价格并不低,虽然自身有体量大和商业的优势,但是处在老城区并且交通和学位都有明显缺陷。投资这个盘已经丧失先手。如果非要考虑户型,考虑目前房票的紧张和资金利用率,推荐2-3房。
引用龙马精神的发言:
支持楼主!请点评一下壹城7区的78小三房和88的小四房,投资应该买几房的?
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