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投资大师初养成#001——识别楼盘的性格

楼癫
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主楼
2018-01-08 11:35:56
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投资大师初养成#001——识别楼盘的性格



1.闻香识女人 


下面是选房最重要的部分,纯以投资者的角度去审视每一幢建筑物。当然,因为每个人的实力不一样,所以即使是同一盘源,在不同的人手中,有的是上车盘,有的却是投资盘。

先讲几个概念~
 
我们平时听到很多楼盘叫法,改善盘 自住盘 投资盘 刚需上车盘 水库里的ceo盘等等,楼癫我会再添加两个,鸡肋盘和妖盘。

做个练习:
 
同样450万的房子,你会选择哪一个?
红山水榭春天两房
百花金茂礼都一房
大运中海康城三房
西丽桃源村三房
宝中西城上筑两房
 
一脸懵逼~

如果以上房子碰巧你都去看过,你会收集到一堆这个房子的优点来。西城上筑的中介会告诉你,这个盘地段好,靠近壹方城,升值快还好出租;水榭春天的亲戚告诉你,这里房子住的舒服,今年又涨了几十万;听讲座的时候大V说金茂礼都学位好,值得投资……你是不是都想来点?要是你这么随便,什么房子都上,歪瓜裂枣的都要,我只能说你…额…
 
下面划重点了~



2.楼癫认为,构成楼盘性格的六大因素: 


价格洼地(总价或均价) 、政策支持(特殊利好) 、楼盘品质(需要多去看,锻炼火眼金睛)、 地段核心、 重点学位、配套完善
 
现在我们将楼盘量化去分析,每一种楼盘或多或少会占有上面这几种因素,不同的搭配有不同的结果,也就是不同类型的楼盘。
 
重点讲下投资盘 鸡肋盘和妖盘。
 
投资盘~带一些独特特质,像重点学位,近地铁,小户型多,靠近规划新区等有炒作热点的盘。
占有因素:6大因素尽量多占,至少2个
 
自住盘~花园社区,绿化好,配套全,像公园也像养老社区,一般体量比较大
占有因素: 配套完善  
可能有:地段核心 楼盘品质 重点学位
 
鸡肋盘~这个标准比较宽泛,因自身实力不同,范围也不一样。在楼癫眼里,除了投资盘,其他全是鸡肋盘(开个玩笑)。一般价格炒不起来,可能适合自住,但成交不活跃,不领涨,维持在均价上下的盘。像没有拆迁概念的老破旧或者不近地铁又没重点学位的独栋楼或者品质差周边环境恶劣的旧小区都算鸡肋盘。
占有因素:6大因素只占一个,或没有明显标签
 
妖盘~这个定位比较简单,一般都有名校学位,有小户型,可能比较破旧单价却媲美豪宅。需要注意的是投资盘有可能会成为妖盘。
占有因素:超级重点学位(深圳目前或未来前五)




3.下面讲讲判断技巧: 


投资盘~交易旺盛,转手率比较高,楼龄比较新,比较知名的热盘,最简单的办法就是看中介门店多不多;当然因为抢的人多,也比周围楼盘略贵。这种盘一般买来不会砸在手里,大家都是图升值,基本价格合理就很容易出手。

 
具体不会绕开这5种: 

1.重点学位小户型  诺德国际 星河盛世
2.偏远规划新区2-3房 拾悦城 未来城
3.商业中心改善2-3房 海印长城 莱蒙水榭春天
4.顶级配置豪宅 深圳湾壹号 深圳湾海景豪宅
5.地铁沿线刚需盘 华强城 和平里

 
自住盘~这个好判断,就是住着舒服,一般周围配套都建的差不多了。大户型居多,居住人群住家为主,人群稳定,以零几年的次新较多。因为住家比较多,所以老人孩子在傍晚时分很多,甚至楼下很多打麻将。价格一般不愠不火,稳中有涨的态势。像南山的海月花园 龙岗的公园大地 龙华的壹城中心等。
 
鸡肋盘~很多就是我们常说的冷盘,成交低迷,觉得没有什么不好但是也没觉得什么好。说它鸡肋会有几个原因,图便宜又不是多便宜,图升值又没有炒点千年不涨,自住周围又比较脏乱差不高端。大家看房最容易看走眼的这种房,单价虽然偏低可以买到面积大一点的,但是卖的时候一样便宜,而且成交周期很长,不易脱手,像蛇口蓝漪花园 南油的海晖大厦 。甚至深圳湾公馆因为自身楼盘小,周边配套差,地段也只是深圳湾片区的外溢圈,却非要定位成豪宅,就有一定的鸡肋属性。
 
 
妖盘~没多少,一只手数的过来,国城花园 金茂礼都 太古城 阳光天健城 等。因为从天而降的深圳湾中小学,太古城今年晋升妖盘行列。
 
回到前面的练习,揭晓答案了:
 
红山水榭春天两房 投资盘 自住盘
百花金茂礼都一房 妖盘
大运中海康城三房 自住盘
西丽桃源村三房 鸡肋盘 投资盘(一旦拆迁)
宝中西城上筑两房 投资盘 刚需盘
 


4.究竟该怎么选? 


投资客因为流派不同方式不同实力不同耐性不同,对楼盘的倾向性是不一致的。楼癫的方向是在价格低洼前提下,追求尽量多的其他五大因素,这种楼盘也是最有机会跳涨的。当然对价格的敏感程度是每个人都需要去磨炼的,需要大量的数据统计和分析,并且结合未来的规划落实情况去对比。这个过程是需要长期关注和浸淫的。 
并不是叫大家都一股脑都去买投资盘,凡事结合自身条件来,看菜下饭。新手小白需要注意,尽量避开鸡肋盘。往往鸡肋盘的消化周期比较长,一般都是刚需稀里糊涂被中介忽悠了去买,或者不得已的刚需上车吧。请记住,投资客如果不是因为学位或者拆迁是不会去选择老破旧的。


从投资盘变为妖盘的暴涨过程可遇不可求,但是一旦成为妖盘,就只剩下一条路——追高。别人嚼烂的剩菜残羹,又有什么意思呢?而且如果老城区的妖盘,只有学位的话,年轻人又在流出的话,其实是很大风险的。楼盘的生命力只有在上升期时才是最有投资价值的阶段,这个楼癫会在下一篇详细讲解。 

上面的定义并非唯一,人的性格是多重的,楼盘的性格也可以两种甚至多种性格重叠。很多楼盘既是自住盘也是投资盘,也可能即是自住盘也是鸡肋盘。识别楼盘性格是整个投资过程中最重要的一环,所谓闻香识女人,香味很重要~





 

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海欧2017
海欧2017

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402楼
2018-04-26 22:54:18 来自Android手机客户端
貌似楼主帐号被禁用了
lingzhiwu0728
lingzhiwu0728

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401楼
2018-04-26 22:23:15 来自iPhone客户端
鼎泰风华现在还能买入吗?自住+投资的。需要考虑学位,小孩明年九月上小学。
房迷房小七
房迷房小七

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400楼
2018-04-26 17:07:25
楼主对楼盘都很熟悉 赞一个 

就是不太明白为啥友邻公寓这种 学位也不见得多好,也不见得多稀缺 投资属性在哪里呢? 
lovekinzh
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399楼
2018-04-26 15:43:59
认真拜读了一遍,收获良多。有二套指标,首付最多可以凑300W,想在宝中置业,纯投资,计划持有5年左右。最近在看宝中宏发领域50平的商住两用楼(一方中心对面),330W左右,据说月租有8K左右,看中它主要是税费低、月租收益不错。楼主觉得这个投资可以吗?或者有什么更好的推荐?
楼癫
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398楼
2018-04-25 22:07:04 来自Android手机客户端
去年学位变了以后就涨了一部分
引用andy221的发言:
谢谢。友邻最近涨好多
引用楼主的发言:
追求以后2-3年换房,选友邻,追求5年投资空间,选依山郡
引用andy221的发言:
深中龙初的依山郡与学府中小学的友邻公寓比,学位与投资哪个更好?
想买一套200万多一点的学位房投资,南山友邻公寓30平200万,带南二外学府中小学,租金3600元,桃园地铁口。龙岗依山郡48来200万,带深中龙初学位,租金2300元,未来16号地铁口。哪个更好??
引用楼主的发言:
算大运北。深中龙岗勉强升值可以,主要是地段不够核心。
引用andy221的发言:
吉祥里算大运南吗?伊山郡深中龙初升值不行么?
引用不一样的果果的发言:
感谢,接下来多实在踩盘。再用大师的中心理论对每个盘评分,稍后发出,还请大师指点,谢谢!
引用250楼楼主的发言:
先明确需求。到底是要学位还是要升值,还是自住。升值选大运南 学位选深中两盘 自住在龙实验找
引用请叫我换尿4281557_微信的发言:
看了大师的文章真是受教了,一如房门深似海啊。每个问题都看了一遍,也想请教一下:招商依山郡(深中初),吉祥里,欧景花园(龙岗实验学校)怎么选?谢谢!
andy221
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397楼
2018-04-24 22:11:56 来自Android手机客户端
谢谢。友邻最近涨好多
引用楼主的发言:
追求以后2-3年换房,选友邻,追求5年投资空间,选依山郡
引用andy221的发言:
深中龙初的依山郡与学府中小学的友邻公寓比,学位与投资哪个更好?
想买一套200万多一点的学位房投资,南山友邻公寓30平200万,带南二外学府中小学,租金3600元,桃园地铁口。龙岗依山郡48来200万,带深中龙初学位,租金2300元,未来16号地铁口。哪个更好??
引用楼主的发言:
算大运北。深中龙岗勉强升值可以,主要是地段不够核心。
引用andy221的发言:
吉祥里算大运南吗?伊山郡深中龙初升值不行么?
引用不一样的果果的发言:
感谢,接下来多实在踩盘。再用大师的中心理论对每个盘评分,稍后发出,还请大师指点,谢谢!
引用250楼楼主的发言:
先明确需求。到底是要学位还是要升值,还是自住。升值选大运南 学位选深中两盘 自住在龙实验找
引用请叫我换尿4281557_微信的发言:
看了大师的文章真是受教了,一如房门深似海啊。每个问题都看了一遍,也想请教一下:招商依山郡(深中初),吉祥里,欧景花园(龙岗实验学校)怎么选?谢谢!
楼癫
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396楼
2018-04-24 21:38:00 来自Android手机客户端
追求以后2-3年换房,选友邻,追求5年投资空间,选依山郡
引用andy221的发言:
深中龙初的依山郡与学府中小学的友邻公寓比,学位与投资哪个更好?
想买一套200万多一点的学位房投资,南山友邻公寓30平200万,带南二外学府中小学,租金3600元,桃园地铁口。龙岗依山郡48来200万,带深中龙初学位,租金2300元,未来16号地铁口。哪个更好??
引用楼主的发言:
算大运北。深中龙岗勉强升值可以,主要是地段不够核心。
引用andy221的发言:
吉祥里算大运南吗?伊山郡深中龙初升值不行么?
引用不一样的果果的发言:
感谢,接下来多实在踩盘。再用大师的中心理论对每个盘评分,稍后发出,还请大师指点,谢谢!
引用250楼楼主的发言:
先明确需求。到底是要学位还是要升值,还是自住。升值选大运南 学位选深中两盘 自住在龙实验找
引用请叫我换尿4281557_微信的发言:
看了大师的文章真是受教了,一如房门深似海啊。每个问题都看了一遍,也想请教一下:招商依山郡(深中初),吉祥里,欧景花园(龙岗实验学校)怎么选?谢谢!
andy221
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395楼
2018-04-23 23:06:49 来自Android手机客户端
依山郡就厨卫阳台大点,朝向好点,42到48平,另有60几平的230到260万,小区大停车位多。友邻公寓厨卫很小,阳台更小,朝向北或东,30平,两栋,没花园,没停车位。
引用andy221的发言:
深中龙初的依山郡与学府中小学的友邻公寓比,学位与投资哪个更好?
想买一套200万多一点的学位房投资,南山友邻公寓30平200万,带南二外学府中小学,租金3600元,桃园地铁口。龙岗依山郡48来200万,带深中龙初学位,租金2300元,未来16号地铁口。哪个更好??
引用楼主的发言:
算大运北。深中龙岗勉强升值可以,主要是地段不够核心。
引用andy221的发言:
吉祥里算大运南吗?伊山郡深中龙初升值不行么?
引用不一样的果果的发言:
感谢,接下来多实在踩盘。再用大师的中心理论对每个盘评分,稍后发出,还请大师指点,谢谢!
引用250楼楼主的发言:
先明确需求。到底是要学位还是要升值,还是自住。升值选大运南 学位选深中两盘 自住在龙实验找
引用请叫我换尿4281557_微信的发言:
看了大师的文章真是受教了,一如房门深似海啊。每个问题都看了一遍,也想请教一下:招商依山郡(深中初),吉祥里,欧景花园(龙岗实验学校)怎么选?谢谢!
andy221
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394楼
2018-04-23 23:01:50 来自Android手机客户端
深中龙初的依山郡与学府中小学的友邻公寓比,学位与投资哪个更好?
想买一套200万多一点的学位房投资,南山友邻公寓30平200万,带南二外学府中小学,租金3600元,桃园地铁口。龙岗依山郡48来200万,带深中龙初学位,租金2300元,未来16号地铁口。哪个更好??
引用楼主的发言:
算大运北。深中龙岗勉强升值可以,主要是地段不够核心。
引用andy221的发言:
吉祥里算大运南吗?伊山郡深中龙初升值不行么?
引用不一样的果果的发言:
感谢,接下来多实在踩盘。再用大师的中心理论对每个盘评分,稍后发出,还请大师指点,谢谢!
引用250楼楼主的发言:
先明确需求。到底是要学位还是要升值,还是自住。升值选大运南 学位选深中两盘 自住在龙实验找
引用请叫我换尿4281557_微信的发言:
看了大师的文章真是受教了,一如房门深似海啊。每个问题都看了一遍,也想请教一下:招商依山郡(深中初),吉祥里,欧景花园(龙岗实验学校)怎么选?谢谢!
楼癫
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393楼
2018-04-23 22:06:01 来自Android手机客户端
算大运北。深中龙岗勉强升值可以,主要是地段不够核心。
引用andy221的发言:
吉祥里算大运南吗?伊山郡深中龙初升值不行么?
引用不一样的果果的发言:
感谢,接下来多实在踩盘。再用大师的中心理论对每个盘评分,稍后发出,还请大师指点,谢谢!
引用250楼楼主的发言:
先明确需求。到底是要学位还是要升值,还是自住。升值选大运南 学位选深中两盘 自住在龙实验找
引用请叫我换尿4281557_微信的发言:
看了大师的文章真是受教了,一如房门深似海啊。每个问题都看了一遍,也想请教一下:招商依山郡(深中初),吉祥里,欧景花园(龙岗实验学校)怎么选?谢谢!
楼癫
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392楼
2018-04-23 22:04:39 来自Android手机客户端
不太相信,百外所在的位置非核心地段,如果只为了赌个学位,风险太大,无意义
引用大妮妮的发言:
最近传言龙岗百合外国语招地段生,又有人推测深外也会有这种趋势,请问楼主对这类消息怎么看?是否和待拆迁物业一样只是个概念
andy221
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391楼
2018-04-21 20:49:05 来自Android手机客户端
吉祥里算大运南吗?伊山郡深中龙初升值不行么?
引用不一样的果果的发言:
感谢,接下来多实在踩盘。再用大师的中心理论对每个盘评分,稍后发出,还请大师指点,谢谢!
引用250楼楼主的发言:
先明确需求。到底是要学位还是要升值,还是自住。升值选大运南 学位选深中两盘 自住在龙实验找
引用请叫我换尿4281557_微信的发言:
看了大师的文章真是受教了,一如房门深似海啊。每个问题都看了一遍,也想请教一下:招商依山郡(深中初),吉祥里,欧景花园(龙岗实验学校)怎么选?谢谢!
大妮妮
大妮妮

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390楼
2018-04-20 14:58:48
最近传言龙岗百合外国语招地段生,又有人推测深外也会有这种趋势,请问楼主对这类消息怎么看?是否和待拆迁物业一样只是个概念
楼癫
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389楼
2018-04-19 15:21:46
也不能这么说,整体的趋势是这样的。但不代表东部就没有机会,我对大运就很看好。
引用387楼821856257的发言:
买东部大运的都会中央错了么
引用386楼楼主的发言:
经济中心在西移,追着经济中心追着年轻人走
引用383楼天海随风的发言:
楼主好,请教下,首套房买在笋岗 虹桥新座,有投资潜力吗
楼癫
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388楼
2018-04-19 15:13:54
谢谢认可
引用385楼王盼亮的发言:
涨知识了
楼癫
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387楼
2018-04-19 15:13:32
虽然笋岗-清水河也是重点建设片区,但是大的趋势更重要。
引用383楼天海随风的发言:
楼主好,请教下,首套房买在笋岗 虹桥新座,有投资潜力吗
821856257
821856257

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386楼
2018-04-19 15:13:11
买东部大运的都会中央错了么
引用386楼楼主的发言:
经济中心在西移,追着经济中心追着年轻人走
引用383楼天海随风的发言:
楼主好,请教下,首套房买在笋岗 虹桥新座,有投资潜力吗
楼癫
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385楼
2018-04-19 15:07:22
经济中心在西移,追着经济中心追着年轻人走
引用383楼天海随风的发言:
楼主好,请教下,首套房买在笋岗 虹桥新座,有投资潜力吗
天海随风
天海随风

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384楼
2018-04-18 18:18:34
写错了,是 虹桥星座 
引用383楼天海随风的发言:
楼主好,请教下,首套房买在笋岗 虹桥新座,有投资潜力吗
天海随风
天海随风

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383楼
2018-04-18 18:18:09
楼主好,请教下,首套房买在笋岗 虹桥新座,有投资潜力吗
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