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投资大师初养成#001——识别楼盘的性格

楼癫
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主楼
2018-01-08 11:35:56
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投资大师初养成#001——识别楼盘的性格



1.闻香识女人 


下面是选房最重要的部分,纯以投资者的角度去审视每一幢建筑物。当然,因为每个人的实力不一样,所以即使是同一盘源,在不同的人手中,有的是上车盘,有的却是投资盘。

先讲几个概念~
 
我们平时听到很多楼盘叫法,改善盘 自住盘 投资盘 刚需上车盘 水库里的ceo盘等等,楼癫我会再添加两个,鸡肋盘和妖盘。

做个练习:
 
同样450万的房子,你会选择哪一个?
红山水榭春天两房
百花金茂礼都一房
大运中海康城三房
西丽桃源村三房
宝中西城上筑两房
 
一脸懵逼~

如果以上房子碰巧你都去看过,你会收集到一堆这个房子的优点来。西城上筑的中介会告诉你,这个盘地段好,靠近壹方城,升值快还好出租;水榭春天的亲戚告诉你,这里房子住的舒服,今年又涨了几十万;听讲座的时候大V说金茂礼都学位好,值得投资……你是不是都想来点?要是你这么随便,什么房子都上,歪瓜裂枣的都要,我只能说你…额…
 
下面划重点了~



2.楼癫认为,构成楼盘性格的六大因素: 


价格洼地(总价或均价) 、政策支持(特殊利好) 、楼盘品质(需要多去看,锻炼火眼金睛)、 地段核心、 重点学位、配套完善
 
现在我们将楼盘量化去分析,每一种楼盘或多或少会占有上面这几种因素,不同的搭配有不同的结果,也就是不同类型的楼盘。
 
重点讲下投资盘 鸡肋盘和妖盘。
 
投资盘~带一些独特特质,像重点学位,近地铁,小户型多,靠近规划新区等有炒作热点的盘。
占有因素:6大因素尽量多占,至少2个
 
自住盘~花园社区,绿化好,配套全,像公园也像养老社区,一般体量比较大
占有因素: 配套完善  
可能有:地段核心 楼盘品质 重点学位
 
鸡肋盘~这个标准比较宽泛,因自身实力不同,范围也不一样。在楼癫眼里,除了投资盘,其他全是鸡肋盘(开个玩笑)。一般价格炒不起来,可能适合自住,但成交不活跃,不领涨,维持在均价上下的盘。像没有拆迁概念的老破旧或者不近地铁又没重点学位的独栋楼或者品质差周边环境恶劣的旧小区都算鸡肋盘。
占有因素:6大因素只占一个,或没有明显标签
 
妖盘~这个定位比较简单,一般都有名校学位,有小户型,可能比较破旧单价却媲美豪宅。需要注意的是投资盘有可能会成为妖盘。
占有因素:超级重点学位(深圳目前或未来前五)




3.下面讲讲判断技巧: 


投资盘~交易旺盛,转手率比较高,楼龄比较新,比较知名的热盘,最简单的办法就是看中介门店多不多;当然因为抢的人多,也比周围楼盘略贵。这种盘一般买来不会砸在手里,大家都是图升值,基本价格合理就很容易出手。

 
具体不会绕开这5种: 

1.重点学位小户型  诺德国际 星河盛世
2.偏远规划新区2-3房 拾悦城 未来城
3.商业中心改善2-3房 海印长城 莱蒙水榭春天
4.顶级配置豪宅 深圳湾壹号 深圳湾海景豪宅
5.地铁沿线刚需盘 华强城 和平里

 
自住盘~这个好判断,就是住着舒服,一般周围配套都建的差不多了。大户型居多,居住人群住家为主,人群稳定,以零几年的次新较多。因为住家比较多,所以老人孩子在傍晚时分很多,甚至楼下很多打麻将。价格一般不愠不火,稳中有涨的态势。像南山的海月花园 龙岗的公园大地 龙华的壹城中心等。
 
鸡肋盘~很多就是我们常说的冷盘,成交低迷,觉得没有什么不好但是也没觉得什么好。说它鸡肋会有几个原因,图便宜又不是多便宜,图升值又没有炒点千年不涨,自住周围又比较脏乱差不高端。大家看房最容易看走眼的这种房,单价虽然偏低可以买到面积大一点的,但是卖的时候一样便宜,而且成交周期很长,不易脱手,像蛇口蓝漪花园 南油的海晖大厦 。甚至深圳湾公馆因为自身楼盘小,周边配套差,地段也只是深圳湾片区的外溢圈,却非要定位成豪宅,就有一定的鸡肋属性。
 
 
妖盘~没多少,一只手数的过来,国城花园 金茂礼都 太古城 阳光天健城 等。因为从天而降的深圳湾中小学,太古城今年晋升妖盘行列。
 
回到前面的练习,揭晓答案了:
 
红山水榭春天两房 投资盘 自住盘
百花金茂礼都一房 妖盘
大运中海康城三房 自住盘
西丽桃源村三房 鸡肋盘 投资盘(一旦拆迁)
宝中西城上筑两房 投资盘 刚需盘
 


4.究竟该怎么选? 


投资客因为流派不同方式不同实力不同耐性不同,对楼盘的倾向性是不一致的。楼癫的方向是在价格低洼前提下,追求尽量多的其他五大因素,这种楼盘也是最有机会跳涨的。当然对价格的敏感程度是每个人都需要去磨炼的,需要大量的数据统计和分析,并且结合未来的规划落实情况去对比。这个过程是需要长期关注和浸淫的。 
并不是叫大家都一股脑都去买投资盘,凡事结合自身条件来,看菜下饭。新手小白需要注意,尽量避开鸡肋盘。往往鸡肋盘的消化周期比较长,一般都是刚需稀里糊涂被中介忽悠了去买,或者不得已的刚需上车吧。请记住,投资客如果不是因为学位或者拆迁是不会去选择老破旧的。


从投资盘变为妖盘的暴涨过程可遇不可求,但是一旦成为妖盘,就只剩下一条路——追高。别人嚼烂的剩菜残羹,又有什么意思呢?而且如果老城区的妖盘,只有学位的话,年轻人又在流出的话,其实是很大风险的。楼盘的生命力只有在上升期时才是最有投资价值的阶段,这个楼癫会在下一篇详细讲解。 

上面的定义并非唯一,人的性格是多重的,楼盘的性格也可以两种甚至多种性格重叠。很多楼盘既是自住盘也是投资盘,也可能即是自住盘也是鸡肋盘。识别楼盘性格是整个投资过程中最重要的一环,所谓闻香识女人,香味很重要~





 

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春华秋仕
春华秋仕

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136楼
2018-01-19 18:59:19 来自Android手机客户端
豪宅盘或者高价盘涨幅往往跑输大盘,楼主怎么考虑的呢?
引用楼主的发言:
前海片区本身规划的高起点决定了楼盘的发展的下限,但是这个过程不是一蹴而就的,目前前海还在建设中,公司还没开始入住,前海时代要等的时间也比较久。科技园这个片区本身并不宜居,高端人口不会居住在这里,所以这个定位决定了华润城的上限,哪怕有万象天地商场。
引用春华秋仕的发言:
请问楼主怎么看华润城和前海时代这两个楼盘,以五年计,哪个楼盘涨幅更高,华润城去年涨幅不输深圳湾
引用楼主的发言:
虽然有14号线,但片区属于老城区,并不属于上升片区,地铁开通并不能改变这一基础。
引用晴时默的发言:
感觉lz眼光非常不错啊,那也请帮我分析一下,上个月买的卓越弥敦道的新房,是属于投资盘还是鸡肋盘,在14号线四联地铁站附近800米左右。确定附近要旧改很多农民房,但是感觉完全旧改好还要很久。当初在福永和横岗犹豫了好久,最后上车了横岗,主要是因为新房才4万的价格,而且感觉夹在大运和布吉之间,以后去龙岗和福田都比较方便。不知lz如何看待横岗以后的发展
Demo88
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135楼
2018-01-19 18:51:51 来自Android手机客户端
我是应该等小半年,还是等四年后呢。会不会涨幅比不上学位房。
引用楼主的发言:
正常地铁盘升值有两个阶段,一个是消息确认的时候,一个是地铁开通前半年。锦绣花园好歹是次新大社区,可以稍微等一等。
引用Demo88的发言:
求教楼主,我现在有一套信义锦绣花园3房,就在14号线四联站边上,小孩还在读幼儿园,想换翠园中学学位的泰和花园,我是应该继续持有还是现在可以换。
楼癫
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134楼
2018-01-19 17:12:50 来自Android手机客户端
天誉这头配套也不差,商业和市政配套齐全,非常宜居。只能说看自己喜好吧。
引用楼主的发言:
这两个盘确实要抉择下,看个人喜好了。都会中央这头商业体量非常大,而且枢纽地位更强,盘子也更大,重点是更靠近未来的东部CBD.
引用天之南22的发言:
楼主你好,请教一下,目前有考虑投资一套住宅,总价500万左右,长远投资吧,比较偏向大运龙中次新房,颐安都会中央近大运枢纽,14号线5年后才开,价格和万科天誉差不多,两盘学校教较新未来怎样也不确定,如何选择,还有其他楼盘建议吗?
楼癫
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133楼
2018-01-19 16:58:43 来自Android手机客户端
这两个盘确实要抉择下,看个人喜好了。都会中央这头商业体量非常大,而且枢纽地位更强,盘子也更大,重点是更靠近未来的东部CBD.
引用天之南22的发言:
楼主你好,请教一下,目前有考虑投资一套住宅,总价500万左右,长远投资吧,比较偏向大运龙中次新房,颐安都会中央近大运枢纽,14号线5年后才开,价格和万科天誉差不多,两盘学校教较新未来怎样也不确定,如何选择,还有其他楼盘建议吗?
楼癫
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132楼
2018-01-19 16:43:19 来自Android手机客户端
正常地铁盘升值有两个阶段,一个是消息确认的时候,一个是地铁开通前半年。锦绣花园好歹是次新大社区,可以稍微等一等。
引用Demo88的发言:
求教楼主,我现在有一套信义锦绣花园3房,就在14号线四联站边上,小孩还在读幼儿园,想换翠园中学学位的泰和花园,我是应该继续持有还是现在可以换。
天之南22
天之南22

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131楼
2018-01-19 15:05:48 来自m.szhome.com
楼主你好,请教一下,目前有考虑投资一套住宅,总价500万左右,长远投资吧,比较偏向大运龙中次新房,颐安都会中央近大运枢纽,14号线5年后才开,价格和万科天誉差不多,两盘学校教较新未来怎样也不确定,如何选择,还有其他楼盘建议吗?
Demo88
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130楼
2018-01-19 14:59:54 来自Android手机客户端
求教楼主,我现在有一套信义锦绣花园3房,就在14号线四联站边上,小孩还在读幼儿园,想换翠园中学学位的泰和花园,我是应该继续持有还是现在可以换。
楼癫
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129楼
2018-01-19 14:25:23 来自Android手机客户端
前海片区本身规划的高起点决定了楼盘的发展的下限,但是这个过程不是一蹴而就的,目前前海还在建设中,公司还没开始入住,前海时代要等的时间也比较久。科技园这个片区本身并不宜居,高端人口不会居住在这里,所以这个定位决定了华润城的上限,哪怕有万象天地商场。
引用春华秋仕的发言:
请问楼主怎么看华润城和前海时代这两个楼盘,以五年计,哪个楼盘涨幅更高,华润城去年涨幅不输深圳湾
引用楼主的发言:
虽然有14号线,但片区属于老城区,并不属于上升片区,地铁开通并不能改变这一基础。
引用晴时默的发言:
感觉lz眼光非常不错啊,那也请帮我分析一下,上个月买的卓越弥敦道的新房,是属于投资盘还是鸡肋盘,在14号线四联地铁站附近800米左右。确定附近要旧改很多农民房,但是感觉完全旧改好还要很久。当初在福永和横岗犹豫了好久,最后上车了横岗,主要是因为新房才4万的价格,而且感觉夹在大运和布吉之间,以后去龙岗和福田都比较方便。不知lz如何看待横岗以后的发展
mmlive
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128楼
2018-01-19 13:55:34 来自iPhone客户端
学习了
春华秋仕
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127楼
2018-01-19 10:43:03 来自Android手机客户端
请问楼主怎么看华润城和前海时代这两个楼盘,以五年计,哪个楼盘涨幅更高,华润城去年涨幅不输深圳湾
引用楼主的发言:
虽然有14号线,但片区属于老城区,并不属于上升片区,地铁开通并不能改变这一基础。
引用晴时默的发言:
感觉lz眼光非常不错啊,那也请帮我分析一下,上个月买的卓越弥敦道的新房,是属于投资盘还是鸡肋盘,在14号线四联地铁站附近800米左右。确定附近要旧改很多农民房,但是感觉完全旧改好还要很久。当初在福永和横岗犹豫了好久,最后上车了横岗,主要是因为新房才4万的价格,而且感觉夹在大运和布吉之间,以后去龙岗和福田都比较方便。不知lz如何看待横岗以后的发展
楼癫
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126楼
2018-01-19 08:32:46 来自Android手机客户端
虽然有14号线,但片区属于老城区,并不属于上升片区,地铁开通并不能改变这一基础。
引用晴时默的发言:
感觉lz眼光非常不错啊,那也请帮我分析一下,上个月买的卓越弥敦道的新房,是属于投资盘还是鸡肋盘,在14号线四联地铁站附近800米左右。确定附近要旧改很多农民房,但是感觉完全旧改好还要很久。当初在福永和横岗犹豫了好久,最后上车了横岗,主要是因为新房才4万的价格,而且感觉夹在大运和布吉之间,以后去龙岗和福田都比较方便。不知lz如何看待横岗以后的发展
春华秋仕
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125楼
2018-01-19 07:49:25 来自Android手机客户端
请问楼主怎么看华润城和前海时代这两个楼盘,以五年计,哪个楼盘涨幅更高,华润城去年涨幅不输深圳湾
晴时默
晴时默

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124楼
2018-01-19 00:30:38
感觉lz眼光非常不错啊,那也请帮我分析一下,上个月买的卓越弥敦道的新房,是属于投资盘还是鸡肋盘,在14号线四联地铁站附近800米左右。确定附近要旧改很多农民房,但是感觉完全旧改好还要很久。当初在福永和横岗犹豫了好久,最后上车了横岗,主要是因为新房才4万的价格,而且感觉夹在大运和布吉之间,以后去龙岗和福田都比较方便。不知lz如何看待横岗以后的发展
楼癫
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123楼
2018-01-18 22:51:38 来自Android手机客户端
14号线固然利好。但是要注意所在片区本身的定位和配套,还有是从0到1还是1到2,这就是为什么南山站周围卖不过宝安站,而沙井周围涨的更多的问题。
引用木木1987的发言:
大神,最近看到在谈论石芽岭片区,我觉得鸿荣源尚峰不错,14号线就200米距离,您怎么看?
木木1987
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122楼
2018-01-18 22:11:26 来自iPhone客户端
大神,最近看到在谈论石芽岭片区,我觉得鸿荣源尚峰不错,14号线就200米距离,您怎么看?
szhand
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121楼
2018-01-18 21:29:12 来自Android手机客户端
感谢楼主赐教!
引用楼主的发言:
缺点是没商业等大型配套,但是未来会受前海辐射。投住结合可以选择。
引用szhand的发言:
请教楼主,月亮湾大道边上的依云半山88平800多万,自住兼投资,值得考虑不?
楼癫
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120楼
2018-01-18 15:07:14 来自Android手机客户端
这个讲出来,太违和,容易被封号。
引用201720162015的发言:

深圳的门槛再低,不信任的人房票也不敢用。
楼主什么时候讲讲限购下怎么投资吧。
说得再多,没资格买也不行呀。有没有破解之法。
引用110楼楼主的发言:
投机有风险,深圳入户门槛低。
引用201720162015的发言:

难道还能凭空造出房票?
这年头亲戚都不可信,更何况代持协议。
身边有不少人在投公寓。看好深圳这艘大船能继续航行,多一个红本就是多个抓手。
深圳的小产权都有市场,公寓怎么看也比小产权好。说到底,都是钱多烫手闹的。许多深圳的中年人手里资金无处去。。。。。
引用98楼楼主的发言:
对临深和公寓都有些抵触,招华6979这种公寓我觉得也OK,只是买不到。
引用201720162015的发言:

楼主似乎对深圳的公寓很抵触。
深圳好地段的公寓,绝对比惠州的房子有前途得多!傻子都知道深圳住宅值钱,但是现在没有房票根本破解不了。有闲钱的话,买深圳位置好的小面积公寓也比买股票和买惠州的房子强。起码深圳的房子还能收租,以后也能转手。买惠州,那就是钱打水漂。
投资要选择自己熟悉的区域。惠州那是别人的地盘,一年能去几次。深圳人肯定要买深圳的。
kazu
kazu

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119楼
2018-01-18 14:45:02 来自iPhone客户端
个人比较追求学位,所以考虑鼎太和凯旋城西岸官邸,那两个新盘目前还没听说开盘,也不知道户型和定价,所以18年上半年等到的概率不知道多大。想问下LZ,从前景和升值上讲,你更看好鼎太那边还是凯旋城和西岸官邸这边?附近这几个新盘如果开盘,会对凯旋城和西岸官邸有拉升作用还是会降低附近二手的成交率?谢谢
引用109楼楼主的发言:
如果追求品质,宝中幸福海岸二期品质更高。如果追求学位,鼎太还有西岸官邸凯旋城,还有两个新盘云玺锦庭和都市名荟可以考虑。
引用kazu的发言:
LZ,老前海的鼎太风华大三房,宝中的凯旋城四房,深业新岸线的四房,持有5年以上,你觉得哪个增值保值更好。目前个人很纠结,鼎太学位有学位,规划有地铁,生活比较方便,但感觉交通和商业还是不足,凯旋城有学位和地铁,离以后的前海金融区很近,但感觉物业不好,处于宝中边缘,升值一直不快,新岸线有地铁,户型不错,舒适度也还好,但学位不好,小区显旧。最近想下手,但看来看去一直犹豫不定,最关键还是米不够……另外想再问下,1000以内的四房,持有五年以上,是否有更好的推荐?
201720162015
201720162015

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118楼
2018-01-18 12:28:48

有三个朋友都住在名家富居,可以上麒麟实验,都是早年买的房子了。不过他们的孩子争气,有的直接初中去深外,用不着房子的学位了。。。
水库欧神就不看好学位房投资,这个有道理。学位这种瞬间变幻的事情,还不如地铁和商业配套来得稳当。
引用112楼楼主的发言:
名家富居不带麒麟学位,只是社区宜居。
引用monica8888的发言:
麒麟花园80多平的2房可以投资么?还有名家富居的120多平的大3房可以买来自住,听说名家富居也带南实麒麟分校学位的,然后附近12号线有地铁站出口。
引用52楼楼主的发言:
如果非要在这里面选择的话,选面积大的。麒麟小户型已经在顶端了。
引用方张的发言:
确实如楼主所说,不过现在主要考虑学位,兼顾投资,500多万这几个盘的小三房和南山麒麟花园单房,哪个更好些?
引用38楼楼主的发言:
这几个小区只有一个优势就是学位,房子老旧。
引用方张的发言:
蛇口的文竹、爱榕等老小区还可以入手吗
201720162015
201720162015

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117楼
2018-01-18 12:23:50

深圳的门槛再低,不信任的人房票也不敢用。
楼主什么时候讲讲限购下怎么投资吧。
说得再多,没资格买也不行呀。有没有破解之法。
引用110楼楼主的发言:
投机有风险,深圳入户门槛低。
引用201720162015的发言:

难道还能凭空造出房票?
这年头亲戚都不可信,更何况代持协议。
身边有不少人在投公寓。看好深圳这艘大船能继续航行,多一个红本就是多个抓手。
深圳的小产权都有市场,公寓怎么看也比小产权好。说到底,都是钱多烫手闹的。许多深圳的中年人手里资金无处去。。。。。
引用98楼楼主的发言:
对临深和公寓都有些抵触,招华6979这种公寓我觉得也OK,只是买不到。
引用201720162015的发言:

楼主似乎对深圳的公寓很抵触。
深圳好地段的公寓,绝对比惠州的房子有前途得多!傻子都知道深圳住宅值钱,但是现在没有房票根本破解不了。有闲钱的话,买深圳位置好的小面积公寓也比买股票和买惠州的房子强。起码深圳的房子还能收租,以后也能转手。买惠州,那就是钱打水漂。
投资要选择自己熟悉的区域。惠州那是别人的地盘,一年能去几次。深圳人肯定要买深圳的。
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