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2017-12-29 10:17:29

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【深度】深莞惠系列楼评全新季（已推155篇）

老牛话外音：
这是你没见过的深度楼评！由万千业主、网友大咖跟老牛共同打造，牛浩思楼评全面升级——【深度】系列，2018正式登场！以第1季坪山金尊府为例，帖子发出短短两天，多种精彩观点迸发，已爬上500楼，远超过未来的坪山地标双子塔。提醒想买房的童鞋不要只看检索，要看跟贴！业主真实感受，高手切磋，千金不换

老牛会陆续推出更多集【深度】。若你想为关注的盘预订深度楼评，可跟贴留言，老牛会综合后优先考虑。顺道说一句，提供重大独家信息，如完整户型、样板首发、开盘现场销控、价格等，经确认，将会得到老牛100元私人红包奖（可加微信WEnewhouse）

因精力有限，老牛不在微信中做咨询，若想跟老牛线上实时沟通，可在咚咚找房APP中的专家咨询模块进行预约咨询，也可点击【加入9.9情报群】，获取最新的楼市情报。当然欢迎您继续粉我（老牛微信WEnewhouse），因为你会第一时间看到老牛朋友圈的最新深度楼评和地产资讯。

深圳——
南山：
【深度74】大学城周边伴山人文居所南翠华府
【深度72】前海住宅的新参与者，深国际颐湾府
【深度68】国宾馆作邻，宜居型景观住宅：金众麒麟公馆
【深度65】500万平超级项目坐落前海首发住宅：招商领玺
【深度52】湾区科创总部核心之上，重资产大户现房阳光粤海
【深度13】老夫见你骨骼惊奇，想必价格一定喜人——华润城3期
【深度53】100%套内<90㎡华侨城品质社区，再见天鹅湖
【深度34】豪宅集聚华侨城新品价值几何？评香山里花园五期
【深度51】地铁12号线助力蛇口名校光环下的晗山悦海城
【深度32】舒适空间大尺度，轻奢住宅兴起，评半岛城邦4期
【深度41】国际居住区内背山面海——评蛇口枫叶望海公馆
【深度54】17年的筹谋山景住宅能否洗尽铅华？—临海揽山御园
【深度23】熬成最后的保留地——海境界2期商住综合体
【深度29】大学城83万㎡综合体宝能城再战江湖
【深度36】交通隘口，京基御景峯闹中取静坐拥塘朗山景
【深度27】南头北片区后发制人 12号线沿线物业——东关·乐尚林居
福田：
【深度59】深圳住宅新高度加福华尔登府邸即将登场
【深度42】华强北商业街王者归来稀缺小户住宅项目—宝树台
【深度②】来一盘蠔村鲜肉——中洲湾闪亮登场
【深度14】扎铁了老心——万科香蜜府将以纯大户入市
【深度55】久违的下梅林旧改二期来了却只售公寓，评皇庭公馆
【深度20】老区旧改新纪元--宜居景田天健天骄
罗湖：
【深度88】深中学区内，公园大景观，罗湖传奇：茂业德弘天下
【深度31】产业转型+旧改聚集水贝将迎来新春天？——京基水贝村旧改
盐田：
【深度69】8号线带来变局毗邻学校和公园的碧桂园心海天誉
【深度⑨】七年了，曾经爱你的人早已名花有主——佳兆业盐田城市广场

宝安：
沙井——
【深度⑥】再不开盘我们都老了——81万㎡华强城待价而沽
【深度33】湾区之下，沙井新中心再添卓越誉珑
【深度③】走进沙井腹地——看万科星城种下两生花（4000+户）
【深度22】走向宜居的沙井老中心——博林君瑞先声夺人
【深度16】沙井旧改“妙笔生花”——京基御景珑庭五年破土之路
新安——
【深度62】宝安未来的商业潮流地标？大悦城首推住宅：天玺壹号
【深度12】又是一场学区盛宴？——勤城达前海世界
宝中——
【深度60】新安地铁口时尚社区，榕江云玺锦庭
【深度50】宝中“大户人家”将推刚需小户——评新锦安海纳公馆
【深度11】演绎“豪宅”or“刚需”——宝中30万㎡都市茗荟花园
西乡——
【深度85】铁仔山下70万㎡综合体涅槃重生的山海上园
【深度28】逐步“解锁”海陆空——领航城五期领誉?能否展翅再高飞

光明：
【深度87】光明行政核心昔日地王再推住宅—龙光玖龙台二期
【深度81】蝶变中的光明新盘众多 “乐府花园”何以突围？
【深度78】华润“九里系”首度入深布局腾飞中的光明—公园九里
【深度76】光明87万㎡综合体再上征途：勤诚达正大城二期
【深度70】光明地铁物业绿地新都会建设“几经波折”
【深度43】要素齐备夫复何求天汇城二期延续热销？
【深度④】乌云遮不住长年——87万㎡正大城光明再现
【深度⑧】光明凤凰城日新月异宏发万悦山呼之欲出
【深度15】逆袭中的光明——昔日地王龙光玖龙台再出江湖
【深度26】星河首次进军光明中心建大体量综合体——星河天地

龙华：
【深度89】社区虽小“五脏俱全”，地铁口龙光玖誉府           新
【深度84】南国秀霓裳，龙华时尚小镇迎来首个住宅项目——锦顺名居
【深度82】龙华春江天玺阁：龙湖入深首个住宅，墅级品质能否赢市场欢心？
【深度80】约50万㎡梅林关旧改再推新，深国际万科和雅轩
【深度79】光芒之下面纱未揭，龙华恒裕未央花园“搞边科”？
【深度56】临近观澜鹭湖片区公园上的中森公园华府
【深度⑤】地王效应or神话破灭——龙华困局之下金茂府
【深度18】逆市下的8区——壹成中心可否再续超体传奇
【深度⑦】光环笼罩or灯下黑？龙华超体旁的综合体-华盛珑悦
【深度24】面朝繁华背靠成长，龙华关口新盘——新彩苑
【深度30】红山新房奏响尾声安宏基·天曜成当家花旦？
【深度45】梅林关造近50万㎡大城，评一期深国际万科和风轩
坂田：
【深度71】坂田低容纯大户”豪”宅正展逸园现房发售
【深度61】坂田地铁沿线活捉一只上升期小型住宅社区和成嘉业名园
【深度35】守望两年终要入市，坂田南大族云峰“换妆”归来
【深度⑩】坂田南老鲜肉，新衣“现”穿——华晖瑞禧（诺德中央道2期）
【深度17】坂田北蝶变前夕——信义嘉御山6期将现楼发售高实用户型

坪山：
【深度86】城住河流，谷生秋——评16号沿线物业谷仓府
【深度83】中海万锦熙岸华庭：中海“初探”深圳坪山，布局东部大学城
【深度66】未来地铁口物业碧湖春天花园
【深度48】坪山百万平方综合体大城将启航评恒大城
【深度①】看坪山地王如何突围——沉浮3年金尊府
【深度21】旧改围城，深城投二度花开——中城AIO
【深度25】首例“双限双竞”项目——碧桂园凤凰国际公馆
龙岗：
【深度77】龙岗半山低密纯居京基御景半山79-150㎡9.21日开盘
【深度67】大运枢纽旁百万综合体物业颐安都会中央5期
【深度63】大运光环加码名校套路仁恒公园世纪能否以快取胜？
【深度49】八仙岭公园旁低密度新盘——恒裕珑城
【深度46】崛起中的东部或将迎来新盘爆发期评桑泰龙樾
【深度58】商业综合体独占鳌头？今日国际中心携60万㎡，搅局东部
【深度39】百万平方旧改大城助力东部蝶变评龙园大观2期
【深度37】旧改云集，坪地能否焕“新生”——君胜熙珑山
【深度38】16号线+50万㎡大社区中骏云景府可否撑起片区新高度
【深度40】定位清晰主打刚需，宝龙科技城地铁盘：碧桂园云麓
【深度44】旧改与轨道交通落地助力横岗蜕变评麟恒中心广场3期
【深度57】横岗产业方兴未艾 3号线地铁口物业—建信·天宸
【深度73】横岗打响“旧改”攻坚战 3号线地铁物业—卓弘星辰
布吉：
【深度47】布吉刚需地铁盘，遇400万㎡旧改围城——评景华嶺莑
平湖：
【深度75】百花齐放，平湖中心北造11万㎡人文社区——昊龙华庭
【深度64】比肩天鹅堡？特发天鹅湖畔携一线湖景房，争艳平湖
【深度19】进击的旧改——佳兆业决战平湖中心

惠州——
【惠深41】真真的一步临深！惠阳地铁大盘碧桂园深荟城，两年后携三期归来！   新
【惠深40】深大城际激活大亚湾中心区？——红树林湿地生态大盘红树湾悦府生长记！
【惠深39】惠阳白云新城实力大盘——保利阳光城压轴四期渐入佳境！
【惠深38】惠阳临深洼地三和开发区综合性大盘——实地常春藤进入收官之战！
【惠深37】“万达五虎将”齐了——灿邦珑廷广场C位正当红！
【惠深36】惠阳淡水主城区“定盘星”——百万大盘【半岛1号】8期新品火力全开！
【惠深35】万达商圈待入市“迷你综合体”——高弘世纪中心
【惠深34】上杨片区日臻完善，淡澳河西岸成熟老盘三远大爱城再推新！
【惠深33】“万达商圈”F4之——家悦龙庭吹响中场哨！
【惠深32】惠阳南站新城“三巨头”之——百万级大社区雅居乐花园
【惠深31】小资情调？文艺范儿？华润小径湾是否够格做东部滨海旅度“高富帅”？
【惠深30】惠阳秋长迎宾大道旁融创首进惠阳代表作——融创玖樟台
【惠深29】大亚湾临深百万级“网红大盘”——泰丰牧马湖
【惠深28】东江南岸潜心十年打造山水宜居大盘——佳兆业东江新城
【惠深27】东部临深最近的滨海百万级老盘——澳头合生滨海城
【惠深26】南站新城&淡水城区掩映在老城区的双轨道新盘时代英之皇廊桥
【惠深25】大亚湾中心区生态配套大盘——碧桂园太东天樾湾三期在售
【惠深24】佳兆业加入惠东滨海楼市战局——佳兆业山海湾要当滨海“小鲜肉”！
【惠深23】淡澳河畔造公园大盘——碧桂园太东公园上城持续推新
【惠深22】大亚湾中心区成熟老盘再发力——新华联广场二期再战江湖
【惠深21】中南置地临深首秀——林间漫携双公园双商圈入市
【惠深20】惠湾万达商圈竞争号角吹响，卓洲悦园携新品入市
【惠深19】紧邻深圳，龙岗大道旁218万㎡综合体——牧云溪谷再掀波澜
【惠深18】“真临深”生活圈应运而生楼市“小鲜肉”—丰谷天玺
【惠深17】背靠大盘生长 73万平人文社区——荣佳国韵
【惠深16】一线海景房——海悦湾·海钻1.47万/㎡入市，麋战霞涌
【惠深15】全明星齐聚——恒大悦龙台37万㎡入场西区，能否突破重围？
【惠深14】全小户刚需盘国韵华府开盘在即，高性价比受热捧的节奏？
【惠深13】问惠湾，是否此盘最“壕”？——玖御府近期面市，预期价格感人
【惠深12】长期霸屏临深市场山湖大盘星河丹堤
【惠深11】守得云开见月明——金融街巽寮湾十年进阶之路
【惠深10】星河再次落子惠阳，能否盛世依旧？
【惠深⑨】吹响海湾楼市号角——合正东部湾4期出重拳
【惠深⑧】七年成熟大盘再现“小萌新”，十里银滩五期延续“传奇”？
【惠深⑦】返璞归真惠东超级大盘面世——星河山海半岛
【惠深⑥】双剑合璧——金地天润自在城携8万mall，搅局临深
【惠深⑤】曾经的地王能否力挫群雄——大中华幸福城
【惠深④】沉浮多年终再生，迷你综合体碧桂园城市之光
【惠深③】临深“F4”之——卓越东部蔚蓝海岸携七带五入市
【惠深②】扶我起来，我还有北八期——龙光城推新再战江湖
【惠深①】大亚湾西区小鲜肉上灶——天润嘉园露脸了！

深汕——
【深度】深汕迎巨变，深圳优势资源齐刷刷入驻先行发展区  新

东莞——
【莞深23】高效地王将引领逆袭？——碧桂园·公园壹号初现新
【莞深22】闹市中的独栋公寓——未来地铁口琥珀公馆
【莞深21】各大房企重兵集结清溪——新世纪·中和园能否突围
【莞深20】穗莞深城轨上盖物业，评万科城市之光优劣
【莞深19】清溪中心片区老腊肉——评南峰华桂园
【莞深18】走进主城区——莞城翠珑湾能否破3？
【莞深17】居山林之中，毗邻高尔夫球场——侨信云起
【莞深16】长安久旱逢甘露——正中峰璟湾稀缺小户型能否突围？
【莞深15】一线海景——与南沙自贸区隔洋相望的天琴湾花园
【莞深14】连片旧改的开始？清溪国际公馆能否押宝成功
【莞深13】与海为伴—碧桂园狮子洋位于莞版“宝中”？
【莞深12】围湖建城见证蜕变——风华豪苑渐露微光
【莞深11】松山湖畔看烟雨——安华香蜜松湖蓄势待发
【莞深⑩】旧改巨无霸来袭——御城花园即将面世
【莞深⑨】老树出新芽——在夹缝中生存的和昌·众筑中央公园
【莞深⑧】三巨头相继发力——保利格外松湖进展神速
【莞深⑦】地产黑马能否持续领跑——评融创晨熙花园
【莞深⑥】重换马甲战江湖——奥园观澜誉峰新登场
【莞深⑤】地产三巨头齐聚——金地前海山接力入市
【莞深④】虎门热度不减——冠科泊樾湾新鲜入市
【莞深③】一起去松山湖看看——天麟天瑞终亮相
【莞深②】东莞，请让我更懂你——这是来自虎门的君悦东方
【莞深①】剖析地王——中海云麓能回本吗

安居——
【安深③】市级公租房横空出世，富士锦园1148套房源你准备上车了吗？   新
【安深②】背靠佳兆业180万㎡巨无霸——呈祥花园二期将众望所归
【安深①】地段为王炙热可期，暗藏龙华红山的鲜肉——宝泰雅苑

片区——
【深度（二）】红山：“宇宙中心”正解之金榜题名
【深度（一）】宝中：深圳西部边陲or大湾区重镇？
【惠湾深度一】惠州1号14号线地铁规划逐站航拍扒皮
【深度】深汕迎巨变，深圳优势资源齐刷刷入驻先行发展区           新

注：深度系列大部分图片，来自咚咚找房“深圳市房地产投资评价系统”    微信：fdctzpjxt

深度起因：
牛浩思团队出品的楼评文章基本覆盖深圳、惠湾所有新盘（东莞部分新盘），之前我们的项目评测是具有阶段性的，分为规划、户型、价格、后期总结四个部分，在此感谢各位网友的一路支持。

在新的一年里，为了提供品质更高的服务，牛浩思团队将会对楼评文章做一定的改动，具体改动内容如下：

1、以后的楼评文章将会在以论坛模式发布，完整深度客观展现楼盘信息。由于文章篇幅较长需要更舒服的阅读体验，不应看着几百乃至几千万的资产睡着了。

2、文章在阶段节点依然会进行精华提炼，以咚咚头条信息发布分享，以便随时掌握所关注楼盘的重点动态信息。

3、欢迎各位网友共同探讨和指正老牛文章中的不足部分，老牛誓死捍卫你说话的权利。

自牛浩思团队成立以来，一直秉承一个宗旨，我们不卖房，我们的文章如果对您的购房有帮助，那我们就有存在的价值。

————————————————————————————————————————————————
附：《2017总结+2018各区155新盘简析》
（想预订深度楼评请直接穿越到第14页）

去年“104”楼市新政出台时的哗然，还如昨日历历在目，转瞬又是一年年底，该是总结展望的时候。

今年很明显的一个感受是，在各种“限制”政策和暗流涌动的市场间，有诸多的不可言喻。而看似平淡无奇的楼市表层，却充满了各种“奇遇”。

家在深圳论坛的老朋友凤凰树老师，前段时间也为大家奉上了他作为地产观察员的年终总结，内容妙趣横生，归纳精辟入里，用八个“怪”阐述了深圳这一年的楼市变化，实乃高见，大家若有兴趣可前去参观学习。

老牛在此就不再班门弄斧，通过几个现象、几组数据，直观感受这一年的楼市，“变”在哪里？“暗”自何处？

点击区域名跳转查看各区新盘简介：

【南山】【福田】【罗湖】【盐田】【龙岗】
【龙华】【宝安】【坪山】【光明】【大鹏】

转载声明：以上内容为咚咚找房原创作品，如需转载请在前面注明出处；若需转载到公众号，请与本平台取得联系（微信号：WEnewhouse），否则视为侵权。

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沙发

2017-12-29 10:19:50

2017年，住房“租赁时代”开启

回顾新房行情，无非看两组关键数据，一组是新房供应量，一组是新房成交量，两组基本上构成了市场交易最为核心的要素之一，供需关系。这也是影响市场变化的主要因素。

然而，从这10余年间我们所切身经历的历次楼市调控来看，大概都知政策的变动，才是改变楼市风向的最强因素。

深圳今年年内虽然没有继续出台针对楼市的调控新政，但压抑的楼市行情，依然稳固建立在去年“104”新政的基调上，并且在金融方面进一步抬高了入市门槛。此举，直接影响了购买力。

譬如严厉打击首付贷等违规杠杆手段，提高贷款利率减缓贷款审批等金融手段，无非是通过整顿局部金融风险，或提高资金成本，以减少资金对房地产的流入。今年老牛身边就有不少朋友和向我咨询的网友，因各种原因迟迟才批下房贷，甚至有批不下的。进入12月以来，更有媒体曝出深圳有多家银行停止了房贷业务。

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板凳

2017-12-29 10:21:52

明面上的调控主要是金融手段，而暗藏的更深层次调控，则体现在国家层面的顶层设计上。被喊得最多的无疑是“房子不是用来炒的，是用来住的”及“租售并举”。国家决策层对住房租赁市场提出了多项扶持鼓励政策。

这类调控方式跟过往的相比，首先它们不是明确限令，是由顶层设计从上至下，坚韧性空前，波及面广泛，从地方zf及各类机构都有动作展开。

譬如zf在制定土地规划时，积极推动“棚户区”“插花地”改造，资源倾斜于租赁住宅；万科、深业等房企深入深圳城中村统筹，通过改造既有房源发展租赁市场；建行、工行等银行也来做“二房东”，更是开发了“租赁贷”的新型金融产品；腾讯、阿里巴巴等互联网巨头，亦参与租赁市场的大数据挖掘和平台建设……可谓，在这样的顶层设计下，各行大鳄都借机进来，参与设计房地产新游戏。

并且，这种新的调控思路跟传统限令“短平快”的政策相比，更加注重长期效果，也符合当前的调控思路。

这其实暗自表明了一点，zf已经变相承认了高房价是当前综合发展下的结果，即间接认可了目前的房价水平，也意识到房价如果不通过改变全局变量，如资金、利率、供应结构等的情况下，而只压制其中一个变量，是无法强制转向趋势的。但又不能在短期内让房价处于“失控”状态，便在既有的限令基础上，布局长效机制。

至于现在这种“限令”和布局长效机制相结合的效果会如何？目前还处于思路转向阶段，具体措施刚刚展开，需长期观察。但要说短期内对深圳楼市产生了什么影响，其实已经显而易见了。

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地板

2017-12-29 10:30:46

1，住宅用地只租不售，普通商品房宅地0宗

根据老牛的统计，今年共有49宗地块招拍挂出让，其中宝中和后海各有一宗商服用地被中止出让，成功出让了47宗。

总的土地出让金约810亿元，比去年破千亿要低一些。但也是深圳历史上土地出让金比较高的一年，单单世茂集团在龙岗大运拿下的600米地标项目就占了其中的30%，达到了239亿元。

分区域看，南山区是出让大户，共有16宗地块成功出让，占了其中的1/3。集中于深圳湾超级总部基地、前海、后海和留仙洞总部基地，这四大区域也是深圳重点规划布局的产业区，代表着深圳未来的经济增长极。

分土地性质看，几乎所有的都为工业用地和商服用地，以及少量的物流用地外，普通商品住房用地为0！倒是为了表态支持发展租赁市场，在龙华民治出让了深圳首宗“只租不售”地块，由深圳市人才安居集团摘得，并且，深圳还有意明年每个区都找出空地出让至少一宗类似地块。

普通新增用地都已经捉襟见肘了，新地“只租不售”，日后的新房供应更加依赖城市更新项目。

而城市更新项目的推进周期长，前期成本高，还需承担部分的保障房指标，无论是成本控制还是供应能力，都难以跟新地比。

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4楼

2017-12-29 10:33:16

2，新房转租不售，置业者望房兴叹

土地市场出现只租不售地块，新房市场也兴起了“转租不售”。

根据牛浩思团队的粗略统计，还不包括未公开披露的项目，今年已经有至少8个新盘项目整体或局部转租不售。其中，建行首期收编的房源就已经达到了5500套，这大概是今年新房总供应套数的近20%。

租赁住房的产品线布局全面铺开，位居豪宅区的某大户豪装住宅也转租不售，令人费解该批房源日后将租赁给谁，开发商又如何维系运营开发管理成本？还是说发展租赁市场反而让开发商找到了捂盘的合理解释？

但总之，在新房市场的供应环节，已经发生了较大的转变，可售房源同比去年持续大幅减少。深圳土拍将普通商品住房转为租赁住房，对短期的新房市场供应几无影响，但新房转租赁，则直接影响了置业者的选择面。

根据深圳房地产信息网的监测，深圳2017年新房住宅预售面积278.56万㎡，比去年全年减少了30.14%，比2015年更是腰斩了约6成。

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5楼

2017-12-29 10:35:49

再看全市的新房住宅预售套数，截止至12月27日的数据显示，新房住宅预售套数跌破3万套，比去年大幅减少了28.69%，去2015年减少了57.15%。

目前全市可售住宅套数约3.43万套，因备案数据滞后，实际可售套数应该低于该数据。

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6楼

2017-12-29 10:38:21

如果分摊到每个区，可选的项目及房源就更加少了，因此有不少准置业者，全年都在守着其中某个盘，不开便选择不买，开了又未必能买得到心水户型，毕竟优秀新盘相对更少。

从各区的新房住宅预售项目数量来看，龙岗区新房住宅最多，达到19个，占全市新房住宅社区的4成。

其次是宝安、坪山、龙华，市区三个区保持少量供给，且以高总价大户为主，而盐田则没有录得新增预售项目。

具体到预售套数，龙岗和宝安仍然是供应大头，宝安个盘的规模相比龙岗的稍大些。

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7楼

2017-12-29 10:40:32

3，新房下行？实际稳字当头。

根据深圳房地产信息网的监测，今年全市新房住宅成交套数为25820套，占新增供应的94.50%，成交均价稳定在54000元/㎡上下，与去年全年相当。

另外再看一组官方口径的统计，深圳自去年“104”新政以后，房价一直处于下探趋势，平均每个月下跌0.1%。

往年也说过这个问题，房价数据大家以此作为参考就好，不必过于沉溺其中，更无须过度解读。

抛开数据，以老牛的观察来看，实际上大多数地段的楼盘是比较稳的，包括价格被行政指导比较突出的新房，以及各个片区的二手房。

但有个现象则比较明显，豪宅和部分名校集中的片区，譬如香蜜湖、百花、后海等区域，二手房的涨幅较为突出。新房也一样。

譬如今年入市的臻山府、香山美墅、华润悦府等市区核心地段的大户型高总价项目，上千万甚至两千万起步的产品都卖得很好，悦府开盘当日基本上去化率都达到了7成左右。反观一些普通刚需楼盘，开盘当日去化1成不到的大有所在。

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8楼

2017-12-29 10:42:07

那么，“租赁时代”会改变深圳房价预期吗？

普通住宅土地出让进一步压缩；新房供应受租赁住房牵制；价格维持稳定购买力仍在……供需预期其实没有完全转变。

目前租赁市场的发展态势看，肯定是未来楼市的新思路。我们也清楚，高房价是城市高度发展的结果，但房价过快上涨对经济、社会同样会带来巨大的负面影响，不仅抑制了人们的购房以外的其它需求，使社会的消费缺乏长期支撑，加剧贫富差距等问题。

因此，像深圳这种人口密集型城市发展租赁市场，其实是很自然且合理的想法，现在的城中村便承担起了深圳立足发展的基础。只不过其居住环境始终还是未能达到理想状态，使得更多的市民只是将之作为落脚城市的短暂居所。

但是，就像现在大部分机构所做的一样，租赁市场并未解决产权房给予人们更深层次的需求。在现实面前，譬如面临婚嫁、孩子上学、落户，及财富投资时，买到属于自己的产权房依然是大家奋斗的憧憬。也就是说，房子除了居住属性外，其实被赋予了更多的金融属性和社会属性，若不能很好地协调好这几个属性问题，购房的需求仍是社会的大需求，那么在房源供应受限的情况下，房价的上涨预期其实很难改变。

如何能真正落实所谓的“租售同权”，产权房与社会资源分配不那么紧密时，大租赁时代才好说真正实现。住房，对于很多家庭来说，其实不仅仅只是房子，若说房子，深圳其实缺房吗？

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9楼

2017-12-29 10:48:10

综上所述，2018年深圳楼市未来会如何？

那么马上到2018了，牛浩思在做咨询时很多人都会问，2018年的楼市会怎么样呢，这个真的不好说，但从2015年330以来的暴涨，到去年104深8条至今的楼市平稳，不难看出楼市涨跌其实就是政策市，而在多方严控调整下房价依然坚挺，说明深圳的需求量还是很大的。

从最近与许多购房者交流来看，其实这些政策误伤了许多刚需，同时也积压了不少潜在购买力。

但是从顶层的决心看来，短期内政策难有松绑的迹象，而且深圳也在加大供给策改革，大力建设保障房，并还大力推行租赁市场，完成了一套低端有保障，中端有支持，高端有市场的体系，所以只要保持好现状，个人认为2018新房楼市与现在基本无异。

之所以短期不好预测，主要就是政策的不可预测性。

深圳的高房价其实就是场资源掠夺战，想占据稀缺的资源肯定是价高者得，市内一些具备稀缺资源的房源比如好的学区房，中心区的高端物业，老牛仍然看好。

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10楼

2017-12-29 11:06:50

过去的仅供参考，来年的更值期待！

接下来，进入本次年终专题的真正主角：2018年新房（含住宅、公寓、写字楼等物业）项目的入市预告。据老牛统计，2018年预计有155个新房项目可入市，纳入统计的项目基本都已经开工，部分项目已经达到预售条件，整体可供应项目比2017年稍有增加，可供应面积相比应略有提升，但依照往年的供应情况和目前趋势来看，真正入市的项目和供应面积或达不到统计数量。

从预计的项目供应数量来看，龙岗依然领先，占到总量的三成，共46个；值得注意的是已经全面豪宅化的南山预计供应项目数量与宝安持平，并列第二，各有24个；而传统供应大区之一的龙华则排在其后，共14个；再次是福田、罗湖、坪山，分别是12个、11个、10个，剩余的光明、盐田、大鹏供应均在10个以下。

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11楼

2017-12-29 11:08:37

下面，老牛将分区为大家一一介绍各项目，以下楼盘时间点仅供参考，具体时间以各项目开发商的信息为准。另，若各位朋友有其它项目发现，欢迎大家来此爆料进度。

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12楼

2017-12-29 11:11:08

火钳刘明

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13楼

2017-12-29 11:13:11

【南山】

预计2018年南山有24个新项目供应，多数为住宅产品。2017年南山共有5个项目取得预售证，无论是公寓还是住宅产品，均价都在8万/平以上，区域新房供应已经全面豪宅化、高端化。

华侨城片区得益于白石洲旧改，2018年预计会有两个不错的住宅项目入市，分别是深业世纪山谷（用于长租公寓）和鹤塘小区沙河商城旧改。

前海经过多年的酝酿，2018年可能会迎来一个小爆发，将成为南山顶级商务公寓和写字楼供应的集中区域。

蛇口自贸区规划利好冲击，行业巨头招商蛇口对蛇口老镇的整合规划，蛇口网谷、价值工程和南海意库等创新型产业齐发，让蛇口成为置业安居的重点关注区域，预计2018年会有2个住宅项目入市，分别为万科蛇口公馆和枫叶望海公馆。

西丽的新房供应似乎进入尾声，2018年主要的新房供应主要来源于京基长源村旧改项目、宝能城西区和众冠时代广场。

南头片区有3个新房项目，规模都不大，目前周边已有后海村、华联A区、兴泰地块、南源工业区等众多旧改项目立项。

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14楼

2017-12-29 11:32:57

侨城一号

开发商：深圳市燕翰实业有限公司

项目特色：集高端居住、生态办公、box企业会馆、会所、商业为一体

最新动态：建设中，入市待定

项目简介：以一栋248米超高层建筑，打造一座集高端居住、生态办公、box企业会馆、会所、商业为一体的独立垂直城市，总建面积151447.4㎡

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15楼

2017-12-29 11:35:28

众冠时代广场

开发商：深圳众冠股份有限公司

项目特色：西丽大学城片区地铁口物业商业综合体

项目动态：接近封顶，预计2018年推出

项目简介：项目位于南山区留仙大道地铁5号环中线大学城站D出口，占地面积约1.99万平，建筑面积约22万平，是西丽片区第一个集购物、餐饮、文化、娱乐、办公、酒店于一体的大型综合性项目。项目进度非常缓慢，从2012年开始动工到现在尚未有明确的入市计划。项目定位为西丽地标性建筑物，是南山区十二五规划重点工程，也是“大沙河创新走廊”重要配套工程。

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16楼

2017-12-29 11:36:10

京基御景峯

开发商：京基地产

项目特色：山景地铁口综合体

项目动态：已于2017年10月开示范单位，预计2018年入市

项目简介：项目位于环中线长岭陂站附近，占地面积约为6.4万平方米，拟重建总面积约为64万平方米，主推产品为建面约110-150平住宅、公寓产品。西丽大学城片区，该片区以大学城扩容规划为主，周边高校林立、人文气氛浓厚，土地供应主要为各大高校的教育用地，区域内几无可新增住宅用地，新房供应已近尾声。

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17楼

2017-12-29 11:37:05

宝能城西区

开发商：宝能城有限公司

项目特色：大型综合体、宜居片区

项目动态：在售东区200平大户型，西区新品户型为建面115-160平住宅，预计2018年入市。

项目简介：南山区大学城地铁5号线塘朗站（南方科技大学正对面），南山西丽大学城片区，与南方科技大学一路之隔，总建面达83万平大型城市综合体，自带8万平集中式商业，生活便利；商业与地铁塘朗站无缝接驳，2站到深圳北，交通出行便捷；实用率高、南望塘朗山，围近万平架空花园而建，具有可观性；北靠大学城，自带4000平市政图书馆，教育氛围浓；处于大学区试点范围，3所可选小学均在1公里范围内；由13栋超高层楼体组成，6.61的容积率偏高，社区内有城市支路穿过。

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18楼

2017-12-29 11:38:04

深业世纪山谷

开发商：深业集团有限公司

项目特色：大体量综合体成熟片区地理位置优越

项目动态：目前打地基当中

项目简介：项目位于南山区沙河街道，深南大道以北、新塘路以南、沙河东路以东、沙河街以西，包含住宅、公寓、商业、办公、学校等业态，占地面积5.2万平，建筑面积40万平，深业世纪山谷城市更新单元作为深圳市2016年重大城市更新项目，于16年9月份开始动迁。

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19楼

2017-12-29 11:38:42

鹤塘小区沙河商城旧改

开发商：深业沙河集团

项目特色：华侨城成熟片区交通便利配套齐全近地铁

项目动态：目前地基建设接近完工

项目简介：位于南山区华侨城地区核心地段，深南大道北侧，拆迁用地范围面积：18130.8㎡，开发建设用地范围面积：13263.2㎡，计入容积率总建筑面积：108900㎡，包含住宅、办公、商务公寓和商业等业态。鹤塘小区、沙河商城城市更新项目位于南山华侨城片区，是深圳市2010年首批八个旧住宅小区改造之一。

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20楼

2017-12-29 11:39:16

前海嘉里中心

开发商：寰安置业（深圳）有限公司

项目特色：湾区海景高端公寓商业综合体

项目动态：目前建设中，预计2018年推出首批产品

项目简介：项目位于南山区前海蛇口片区前湾一路与临海大道交汇处，占地面积5.2万平，建面48万平，发展办公、酒店、商业等功能，项目占地面积约19,262平方米，规划地上建筑面积约111,000平方米，包括办公约74,500平方米、酒店约30,000平方米，地上商业约6,500平方米，另有地下商业约9300平方米。项目位于前海湾，享受无遮挡海景资源，东面连接环状水廊道，西至滨海休闲带；同时项目内部设有中央公园、下沉式商业广场、会所、空中花园、儿童游乐区，为业主提供便利的生活配套。

【深度】深莞惠系列楼评全新季（已推155篇）

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