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【深度】2018——深莞惠系列《新盘楼评》全新季(已推43篇、含安居房)

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2017-12-29 10:17:29
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【深度】2018——深莞惠系列《新盘楼评》全新季(已推43篇、含安居房)

老牛话外音:
这是你没见过的深度楼评!由万千业主、网友大咖跟老牛共同打造,牛浩思楼评全面升级——【深度】系列,2018正式登场!以第1季坪山金尊府为例,帖子发出短短两天,多种精彩观点迸发,已爬上500楼,远超过未来的坪山地标双子塔。提醒想买房的童鞋不要只看检索,要看跟贴!业主真实感受,高手切磋,千金不换

老牛会陆续推出更多集【深度】。若你想为关注的盘预订深度楼评,可跟贴留言,老牛会综合后优先考虑。顺道说一句,提供重大独家信息,如完整户型、样板首发、开盘现场销控、价格等,经确认,将会得到老牛100元私人红包奖(可加微信sz_newhouse)

因精力有限,老牛不在微信中做咨询,若想跟老牛线上实时沟通,可加入9.9会员,在每周针对99会员的老牛答疑日,您可以尽情发挥,哈哈。当然欢迎您继续粉我,因为你会第一时间看到老牛朋友圈的最新深度楼评和地产资讯

深圳——
 坪山:
【深度①】看坪山地王如何突围——沉浮3年金尊府
【深度21】旧改围城,深城投二度花开——中城AIO

 宝安:
 沙井——
【深度⑥】再不开盘我们都老了——81万㎡华强城待价而沽
【深度③】走进沙井腹地——看万科星城种下两生花(4000+户)
【深度22】走向宜居的沙井老中心——博林君瑞先声夺人   新
【深度16】沙井旧改“妙笔生花”——京基御景珑庭 五年破土之路
 新安——
【深度12】又是一场学区盛宴?——勤城达前海世界
 宝中——
【深度11】演绎“豪宅”or“刚需”——宝中30万㎡都市茗荟花园

 光明:
【深度④】乌云遮不住长年——87万㎡正大城光明再现
【深度⑧】光明凤凰城日新月异 宏发万悦山呼之欲出
【深度15】逆袭中的光明——昔日地王龙光玖龙台 再出江湖

 龙华:
【深度⑤】地王效应or神话破灭——龙华困局之下金茂府
【深度18】逆市下的8区——壹成中心可否再续超体传奇
【深度⑦】光环笼罩or灯下黑?龙华超体旁的综合体-华盛珑悦

 坂田:
【深度⑩】坂田南老鲜肉——诺德中央道2期
【深度17】坂田北蝶变前夕——信义嘉御山6期将现楼发售高实用户型
 平湖:
【深度19】进击的旧改——佳兆业决战平湖中心

 南山:
【深度13】老夫见你骨骼惊奇,想必价格一定喜人——华润城3期
 福田:
【深度②】来一盘蠔村鲜肉——26万㎡中洲湾闪亮登场
【深度14】扎铁了老心——万科香蜜府将以纯大户入市
【深度20】老区旧改新纪元--宜居景田天健天骄
 盐田:
【深度⑨】七年了,曾经爱你的人早已名花有主——佳兆业盐田城市广场

惠州——
【惠深⑥】双剑合璧——金地天润自在城携8万mall,搅局临深   新
【惠深⑤】曾经的地王 能否力挫群雄——大中华幸福城  
【惠深④】沉浮多年终再生,迷你综合体碧桂园城市之光  
【惠深③】临深“F4”之——卓越东部蔚蓝海岸携七带五入市
【惠深②】扶我起来,我还有北八期——龙光城推新再战江湖
【惠深①】大亚湾西区小鲜肉上灶——天润嘉园露脸了!

东莞——
【莞深11】松山湖畔看烟雨——安华香蜜松湖蓄势待发
【莞深⑩】旧改巨无霸来袭——御城花园即将面世
【莞深⑨】老树出新芽——在夹缝中生存的和昌·众筑中央公园
【莞深⑧】三巨头相继发力——保利格外松湖进展神速
【莞深⑦】地产黑马能否持续领跑——评融创晨熙花园
【莞深⑥】重换马甲战江湖——奥园观澜誉峰新登场
【莞深⑤】地产三巨头齐聚——金地前海山接力入市
【莞深④】虎门热度不减——冠科泊樾湾新鲜入市
【莞深③】一起去松山湖看看——天麟天瑞终亮相
【莞深②】东莞,请让我更懂你——这是来自虎门的君悦东方
【莞深①】剖析地王——中海云麓能回本吗

安居——
【安深①】地段为王炙热可期,暗藏龙华红山的鲜肉——宝泰雅苑   新

片区——
【深度(二)】红山:“宇宙中心”正解之金榜题名
【深度(一)】宝中:深圳西部边陲or大湾区重镇?
【惠湾深度一】惠州1号线2018规划逐站航拍扒皮


注:深度系列大部分图片,来自咚咚找房“深圳市房地产投资评价系统”    微信:fdctzpjxt


深度起因:
牛浩思团队出品的楼评文章基本覆盖深圳、惠湾所有新盘(东莞部分新盘),之前我们的项目评测是具有阶段性的,分为规划、户型、价格、后期总结四个部分,在此感谢各位网友的一路支持。 

在新的一年里,为了提供品质更高的服务,牛浩思团队将会对楼评文章做一定的改动,具体改动内容如下:

1、以后的楼评文章将会在以论坛模式发布,完整深度客观展现楼盘信息。由于文章篇幅较长需要更舒服的阅读体验,不应看着几百乃至几千万的资产睡着了。

2、文章在阶段节点依然会进行精华提炼,以咚咚头条信息发布分享,以便随时掌握所关注楼盘的重点动态信息。

3、欢迎各位网友共同探讨和指正老牛文章中的不足部分,老牛誓死捍卫你说话的权利。

自牛浩思团队成立以来,一直秉承一个宗旨,我们不卖房,我们的文章如果对您的购房有帮助,那我们就有存在的价值。

————————————————————————————————————————————————
附:《2017总结+2018各区155新盘简析》
想预订深度楼评请直接穿越到第14页

去年“104”楼市新政出台时的哗然,还如昨日历历在目,转瞬又是一年年底,该是总结展望的时候。

今年很明显的一个感受是,在各种“限制”政策和暗流涌动的市场间,有诸多的不可言喻。而看似平淡无奇的楼市表层,却充满了各种“奇遇”。

家在深圳论坛的老朋友凤凰树老师,前段时间也为大家奉上了他作为地产观察员的年终总结,内容妙趣横生,归纳精辟入里,用八个“怪”阐述了深圳这一年的楼市变化,实乃高见,大家若有兴趣可前去参观学习。

老牛在此就不再班门弄斧,通过几个现象、几组数据,直观感受这一年的楼市,“变”在哪里?“暗”自何处?

点击区域名跳转查看各区新盘简介:

【南山】  【福田】  【罗湖】  【盐田】  【龙岗】
【龙华】  【宝安】  【坪山】  【光明】  【大鹏】





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咚咚牛浩思
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沙发
2017-12-29 10:19:50
2017年,住房“租赁时代”开启

回顾新房行情,无非看两组关键数据,一组是新房供应量,一组是新房成交量,两组基本上构成了市场交易最为核心的要素之一,供需关系。这也是影响市场变化的主要因素。

然而,从这10余年间我们所切身经历的历次楼市调控来看,大概都知政策的变动,才是改变楼市风向的最强因素。

深圳今年年内虽然没有继续出台针对楼市的调控新政,但压抑的楼市行情,依然稳固建立在去年“104”新政的基调上,并且在金融方面进一步抬高了入市门槛。此举,直接影响了购买力。

譬如严厉打击首付贷等违规杠杆手段,提高贷款利率减缓贷款审批等金融手段,无非是通过整顿局部金融风险,或提高资金成本,以减少资金对房地产的流入。今年老牛身边就有不少朋友和向我咨询的网友,因各种原因迟迟才批下房贷,甚至有批不下的。进入12月以来,更有媒体曝出深圳有多家银行停止了房贷业务。

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板凳
2017-12-29 10:21:52
明面上的调控主要是金融手段,而暗藏的更深层次调控,则体现在国家层面的顶层设计上。被喊得最多的无疑是“房子不是用来炒的,是用来住的”及“租售并举”。国家决策层对住房租赁市场提出了多项扶持鼓励政策。

这类调控方式跟过往的相比,首先它们不是明确限令,是由顶层设计从上至下,坚韧性空前,波及面广泛,从地方zf及各类机构都有动作展开。

譬如zf在制定土地规划时,积极推动“棚户区”“插花地”改造,资源倾斜于租赁住宅;万科、深业等房企深入深圳城中村统筹,通过改造既有房源发展租赁市场;建行、工行等银行也来做“二房东”,更是开发了“租赁贷”的新型金融产品;腾讯、阿里巴巴等互联网巨头,亦参与租赁市场的大数据挖掘和平台建设……可谓,在这样的顶层设计下,各行大鳄都借机进来,参与设计房地产新游戏。

并且,这种新的调控思路跟传统限令“短平快”的政策相比,更加注重长期效果,也符合当前的调控思路。

这其实暗自表明了一点,zf已经变相承认了高房价是当前综合发展下的结果,即间接认可了目前的房价水平,也意识到房价如果不通过改变全局变量,如资金、利率、供应结构等的情况下,而只压制其中一个变量,是无法强制转向趋势的。但又不能在短期内让房价处于“失控”状态,便在既有的限令基础上,布局长效机制。



至于现在这种“限令”和布局长效机制相结合的效果会如何?目前还处于思路转向阶段,具体措施刚刚展开,需长期观察。但要说短期内对深圳楼市产生了什么影响,其实已经显而易见了。
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地板
2017-12-29 10:30:46
1,住宅用地只租不售,普通商品房宅地0宗

根据老牛的统计,今年共有49宗地块招拍挂出让,其中宝中和后海各有一宗商服用地被中止出让,成功出让了47宗。

总的土地出让金约810亿元,比去年破千亿要低一些。但也是深圳历史上土地出让金比较高的一年,单单世茂集团在龙岗大运拿下的600米地标项目就占了其中的30%,达到了239亿元。

分区域看,南山区是出让大户,共有16宗地块成功出让,占了其中的1/3。集中于深圳湾超级总部基地、前海、后海和留仙洞总部基地,这四大区域也是深圳重点规划布局的产业区,代表着深圳未来的经济增长极。

分土地性质看,几乎所有的都为工业用地和商服用地,以及少量的物流用地外,普通商品住房用地为0!倒是为了表态支持发展租赁市场,在龙华民治出让了深圳首宗“只租不售”地块,由深圳市人才安居集团摘得,并且,深圳还有意明年每个区都找出空地出让至少一宗类似地块。



普通新增用地都已经捉襟见肘了,新地“只租不售”,日后的新房供应更加依赖城市更新项目。

而城市更新项目的推进周期长,前期成本高,还需承担部分的保障房指标,无论是成本控制还是供应能力,都难以跟新地比。
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4楼
2017-12-29 10:33:16
2,新房转租不售,置业者望房兴叹

土地市场出现只租不售地块,新房市场也兴起了“转租不售”。

根据牛浩思团队的粗略统计,还不包括未公开披露的项目,今年已经有至少8个新盘项目整体或局部转租不售。其中,建行首期收编的房源就已经达到了5500套,这大概是今年新房总供应套数的近20%。

租赁住房的产品线布局全面铺开,位居豪宅区的某大户豪装住宅也转租不售,令人费解该批房源日后将租赁给谁,开发商又如何维系运营开发管理成本?还是说发展租赁市场反而让开发商找到了捂盘的合理解释?

但总之,在新房市场的供应环节,已经发生了较大的转变,可售房源同比去年持续大幅减少。深圳土拍将普通商品住房转为租赁住房,对短期的新房市场供应几无影响,但新房转租赁,则直接影响了置业者的选择面。

根据深圳房地产信息网的监测,深圳2017年新房住宅预售面积278.56万㎡,比去年全年减少了30.14%,比2015年更是腰斩了约6成。

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5楼
2017-12-29 10:35:49
再看全市的新房住宅预售套数,截止至12月27日的数据显示,新房住宅预售套数跌破3万套,比去年大幅减少了28.69%,去2015年减少了57.15%。

目前全市可售住宅套数约3.43万套,因备案数据滞后,实际可售套数应该低于该数据。

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6楼
2017-12-29 10:38:21
如果分摊到每个区,可选的项目及房源就更加少了,因此有不少准置业者,全年都在守着其中某个盘,不开便选择不买,开了又未必能买得到心水户型,毕竟优秀新盘相对更少。

从各区的新房住宅预售项目数量来看,龙岗区新房住宅最多,达到19个,占全市新房住宅社区的4成。

其次是宝安、坪山、龙华,市区三个区保持少量供给,且以高总价大户为主,而盐田则没有录得新增预售项目。



具体到预售套数,龙岗和宝安仍然是供应大头,宝安个盘的规模相比龙岗的稍大些。

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7楼
2017-12-29 10:40:32
3,新房下行?实际稳字当头。

根据深圳房地产信息网的监测,今年全市新房住宅成交套数为25820套,占新增供应的94.50%,成交均价稳定在54000元/㎡上下,与去年全年相当。



另外再看一组官方口径的统计,深圳自去年“104”新政以后,房价一直处于下探趋势,平均每个月下跌0.1%。

往年也说过这个问题,房价数据大家以此作为参考就好,不必过于沉溺其中,更无须过度解读。



抛开数据,以老牛的观察来看,实际上大多数地段的楼盘是比较稳的,包括价格被行政指导比较突出的新房,以及各个片区的二手房。

但有个现象则比较明显,豪宅和部分名校集中的片区,譬如香蜜湖、百花、后海等区域,二手房的涨幅较为突出。新房也一样。

譬如今年入市的臻山府、香山美墅、华润悦府等市区核心地段的大户型高总价项目,上千万甚至两千万起步的产品都卖得很好,悦府开盘当日基本上去化率都达到了7成左右。反观一些普通刚需楼盘,开盘当日去化1成不到的大有所在。
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8楼
2017-12-29 10:42:07
那么,“租赁时代”会改变深圳房价预期吗?

普通住宅土地出让进一步压缩;新房供应受租赁住房牵制;价格维持稳定购买力仍在……供需预期其实没有完全转变。

目前租赁市场的发展态势看,肯定是未来楼市的新思路。我们也清楚,高房价是城市高度发展的结果,但房价过快上涨对经济、社会同样会带来巨大的负面影响,不仅抑制了人们的购房以外的其它需求,使社会的消费缺乏长期支撑,加剧贫富差距等问题。

因此,像深圳这种人口密集型城市发展租赁市场,其实是很自然且合理的想法,现在的城中村便承担起了深圳立足发展的基础。只不过其居住环境始终还是未能达到理想状态,使得更多的市民只是将之作为落脚城市的短暂居所。

但是,就像现在大部分机构所做的一样,租赁市场并未解决产权房给予人们更深层次的需求。在现实面前,譬如面临婚嫁、孩子上学、落户,及财富投资时,买到属于自己的产权房依然是大家奋斗的憧憬。也就是说,房子除了居住属性外,其实被赋予了更多的金融属性和社会属性,若不能很好地协调好这几个属性问题,购房的需求仍是社会的大需求,那么在房源供应受限的情况下,房价的上涨预期其实很难改变。

如何能真正落实所谓的“租售同权”,产权房与社会资源分配不那么紧密时,大租赁时代才好说真正实现。住房,对于很多家庭来说,其实不仅仅只是房子,若说房子,深圳其实缺房吗?




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9楼
2017-12-29 10:48:10
综上所述,2018年深圳楼市未来会如何?
 
那么马上到2018了,牛浩思在做咨询时很多人都会问,2018年的楼市会怎么样呢,这个真的不好说,但从2015年330以来的暴涨,到去年104深8条至今的楼市平稳,不难看出楼市涨跌其实就是政策市,而在多方严控调整下房价依然坚挺,说明深圳的需求量还是很大的。
 
从最近与许多购房者交流来看,其实这些政策误伤了许多刚需,同时也积压了不少潜在购买力。
 
但是从顶层的决心看来,短期内政策难有松绑的迹象,而且深圳也在加大供给策改革,大力建设保障房,并还大力推行租赁市场,完成了一套低端有保障,中端有支持,高端有市场的体系,所以只要保持好现状,个人认为2018新房楼市与现在基本无异。
 
之所以短期不好预测,主要就是政策的不可预测性。
 
深圳的高房价其实就是场资源掠夺战,想占据稀缺的资源肯定是价高者得,市内一些具备稀缺资源的房源比如好的学区房,中心区的高端物业,老牛仍然看好。
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10楼
2017-12-29 11:06:50
过去的仅供参考,来年的更值期待!

接下来,进入本次年终专题的真正主角:2018年新房(含住宅、公寓、写字楼等物业)项目的入市预告。据老牛统计,2018年预计有155个新房项目可入市,纳入统计的项目基本都已经开工,部分项目已经达到预售条件,整体可供应项目比2017年稍有增加,可供应面积相比应略有提升,但依照往年的供应情况和目前趋势来看,真正入市的项目和供应面积或达不到统计数量。

从预计的项目供应数量来看,龙岗依然领先,占到总量的三成,共46个;值得注意的是已经全面豪宅化的南山预计供应项目数量与宝安持平,并列第二,各有24个;而传统供应大区之一的龙华则排在其后,共14个;再次是福田、罗湖、坪山,分别是12个、11个、10个,剩余的光明、盐田、大鹏供应均在10个以下。


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11楼
2017-12-29 11:08:37
下面,老牛将分区为大家一一介绍各项目,以下楼盘时间点仅供参考,具体时间以各项目开发商的信息为准。另,若各位朋友有其它项目发现,欢迎大家来此爆料进度。


回廊一寸相思地
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12楼
2017-12-29 11:11:08
火钳刘明
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13楼
2017-12-29 11:13:11
【南山】

预计2018年南山有24个新项目供应,多数为住宅产品。2017年南山共有5个项目取得预售证,无论是公寓还是住宅产品,均价都在8万/平以上,区域新房供应已经全面豪宅化、高端化。

华侨城片区得益于白石洲旧改,2018年预计会有两个不错的住宅项目入市,分别是深业世纪山谷(用于长租公寓)和鹤塘小区沙河商城旧改。

前海经过多年的酝酿,2018年可能会迎来一个小爆发,将成为南山顶级商务公寓和写字楼供应的集中区域。

蛇口自贸区规划利好冲击,行业巨头招商蛇口对蛇口老镇的整合规划,蛇口网谷、价值工程和南海意库等创新型产业齐发,让蛇口成为置业安居的重点关注区域,预计2018年会有2个住宅项目入市,分别为万科蛇口公馆和枫叶望海公馆。
 
西丽的新房供应似乎进入尾声,2018年主要的新房供应主要来源于京基长源村旧改项目、宝能城西区和众冠时代广场。
 
南头片区有3个新房项目,规模都不大,目前周边已有后海村、华联A区、兴泰地块、南源工业区等众多旧改项目立项。


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14楼
2017-12-29 11:32:57
侨城一号

开发商:深圳市燕翰实业有限公司

项目特色:集高端居住、生态办公、box企业会馆、会所、商业为一体

最新动态:建设中,入市待定

项目简介:以一栋248米超高层建筑,打造一座集高端居住、生态办公、box企业会馆、会所、商业为一体的独立垂直城市,总建面积151447.4㎡

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15楼
2017-12-29 11:35:28
众冠时代广场

开发商:深圳众冠股份有限公司

项目特色:西丽大学城片区 地铁口物业 商业综合体

项目动态:接近封顶,预计2018年推出

项目简介:项目位于南山区留仙大道地铁5号环中线大学城站D出口,占地面积约1.99万平,建筑面积约22万平,是西丽片区第一个集购物、餐饮、文化、娱乐、办公、酒店于一体的大型综合性项目。项目进度非常缓慢,从2012年开始动工到现在尚未有明确的入市计划。项目定位为西丽地标性建筑物,是南山区十二五规划重点工程,也是“大沙河创新走廊”重要配套工程。 


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16楼
2017-12-29 11:36:10
京基御景峯

开发商:京基地产

项目特色:山景 地铁口综合体

项目动态:已于2017年10月开示范单位,预计2018年入市

项目简介:项目位于环中线长岭陂站附近,占地面积约为6.4万平方米,拟重建总面积约为64万平方米,主推产品为建面约110-150平住宅、公寓产品。西丽大学城片区,该片区以大学城扩容规划为主,周边高校林立、人文气氛浓厚,土地供应主要为各大高校的教育用地,区域内几无可新增住宅用地,新房供应已近尾声。

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17楼
2017-12-29 11:37:05
宝能城西区

开发商:宝能城有限公司

项目特色:大型综合体、宜居片区

项目动态:在售东区200平大户型,西区新品户型为建面115-160平住宅,预计2018年入市。

项目简介:南山区大学城地铁5号线塘朗站(南方科技大学正对面),南山西丽大学城片区,与南方科技大学一路之隔,总建面达83万平大型城市综合体,自带8万平集中式商业,生活便利;商业与地铁塘朗站无缝接驳,2站到深圳北,交通出行便捷;实用率高、南望塘朗山,围近万平架空花园而建,具有可观性;北靠大学城,自带4000平市政图书馆,教育氛围浓;处于大学区试点范围,3所可选小学均在1公里范围内;由13栋超高层楼体组成,6.61的容积率偏高,社区内有城市支路穿过。


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18楼
2017-12-29 11:38:04
深业世纪山谷

开发商:深业集团有限公司

项目特色:大体量综合体 成熟片区 地理位置优越

项目动态:目前打地基当中

项目简介:项目位于南山区沙河街道,深南大道以北、新塘路以南、沙河东路以东、沙河街以西,包含住宅、公寓、商业、办公、学校等业态,占地面积5.2万平,建筑面积40万平,深业世纪山谷城市更新单元作为深圳市2016年重大城市更新项目,于16年9月份开始动迁。


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19楼
2017-12-29 11:38:42
鹤塘小区沙河商城旧改

开发商:深业沙河集团

项目特色:华侨城成熟片区 交通便利 配套齐全 近地铁

项目动态:目前地基建设接近完工

项目简介:位于南山区华侨城地区核心地段,深南大道北侧,拆迁用地范围面积:18130.8㎡,开发建设用地范围面积:13263.2㎡,计入容积率总建筑面积:108900㎡,包含住宅、办公、商务公寓和商业等业态。鹤塘小区、沙河商城城市更新项目位于南山华侨城片区,是深圳市2010年首批八个旧住宅小区改造之一。

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20楼
2017-12-29 11:39:16
前海嘉里中心

开发商:寰安置业(深圳)有限公司

项目特色:湾区海景 高端公寓 商业综合体

项目动态:目前建设中,预计2018年推出首批产品

项目简介:项目位于南山区前海蛇口片区前湾一路与临海大道交汇处,占地面积5.2万平,建面48万平,发展办公、酒店、商业等功能,项目占地面积约19,262平方米,规划地上建筑面积约111,000平方米,包括办公约74,500平方米、酒店约30,000平方米,地上商业约6,500平方米,另有地下商业约9300平方米。 项目位于前海湾,享受无遮挡海景资源,东面连接环状水廊道,西至滨海休闲带;同时项目内部设有中央公园、下沉式商业广场、会所、空中花园、儿童游乐区,为业主提供便利的生活配套。

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