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主楼

2018-03-14 10:15:19

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【深度⑨】七年了，曾经爱你的人早已名花有主—佳兆业盐田城市广场

盐田区这几年在新房市场的表现相当之疲软，在2017年全年并没有一个新的项目取得预售许可证，唯有一个楼盘现房销售。

本期深度楼评项目原名为佳兆业山海城，作为盐田少有的新房产品并且作为盐田最大体量的城市更新项目早在2011年就已立项，但因集团风波事件的原因包括该项目在内的多个佳兆业项目陷入了长时间的停工状态。后经集团重组，该项目在2016年底才开始复工，并更名为佳兆业盐田城市广场。

本贴会持续更新，老牛也会陆续推出更多集【深度】。因精力有限，老牛不在微信中做咨询，若想跟老牛线上实时沟通，可点击【加入9.9会员】，在每周四会有针对99会员的答疑日，您可以尽情发挥。当然欢迎您继续粉我（老牛微信sz_newhouse），因为你会第一时间看到老牛朋友圈的最新深度楼评和地产资讯

项目分多期开发，总建面达107万㎡，其一期回迁房早已入伙，而预计推出的二期产品从工程进度上来看已基本建成，展示中心也已装修完毕，看其进度将在不久后入市，但是在老牛与现场工作人员交流时其表示，项目的入市时间目前还不能确定，传闻有可能现房销售。

少有新盘的盐田来了个百万综合体，正式发文之前先来猜猜项目的售价，如果项目近期开盘，且市场行情较为平稳，其售价大概将会是多少？

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周边二手房

两房/82.37㎡/277万

东海丽景花园

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沙发

2018-03-14 10:22:32

目录

一、项目区位分析
①深圳的“山与海”
②虽是“关内”却不如“关外”
③地理因素
④交通因素
⑤产业因素
⑥8号线是否能破局？

二、项目发展潜力分析
①法定图则
②周边环境

三、项目交通分析
①轨道交通
②道路交通

四、项目配套分析
①教育配套
②商业配套
③医疗配套
④休闲配套

五、项目基本信息分析
①开发商
②施工单位
③地块信息
④基本信息

六、项目竞品分析

七、项目不利因素分析

八、项目综述

九、网友点评/爆料精选

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往期回顾：
【深度⑧】旧改大佬重拳出手——光明新星宏发万悦山
【深度⑦】光环笼罩or灯下黑？龙华超体旁的综合体-华盛珑悦
【深度⑥】再不开盘我们都老了——81万㎡华强城待价而沽
【深度⑤】地王效应or神话破灭——龙华困局之下金茂府
【深度④】乌云遮不住长年——87万㎡正大城光明再现
【深度③】走进沙井腹地——看万科星城种下两生花（4000+户）
【深度②】来一份壕村鲜肉——126万㎡中洲湾闪亮登场
【深度①】沉浮3年金尊府——看坪山地王如何突围

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板凳

2018-03-14 10:25:54

项目效果图

即将开放的展示中心

展示中心内已装修完毕

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地板

2018-03-14 10:38:05

一、项目区位分析

深圳的山与海
一说到盐田，大家马上想到的肯定是大、小梅沙、梧桐山、海鲜街等等，没错，仿佛深圳美好的山海生态资源都与盐田有关！记得那些年，说到来深圳，必要来沙头角，来沙头角必要来中英街。

老牛摇记得“到深圳，看航母”这句广告语许多年前以电视的方式传播在广东各个城镇的大街小巷！那时的盐田仿佛就是宇宙的中心。

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西厢记

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西厢记

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4楼

2018-03-14 10:38:58

有地铁还可以带动一波，无地铁真是与世隔绝，经常周末去盐田就是堵车。

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5楼

2018-03-14 10:40:41

虽属“关内”却不如“关外”
在原有的特区行政区域划分上盐田可是属于“关内”，与罗湖、福田、南山并列，但现在的状况是经济与这些区相比大大的落后，而且还不如许多的原关外地区，在2017年全深圳各区的GDP当中显示，盐田区在全市的10个区中排行为倒数第三，仅比倒数第二的坪山区略高。GDP值可以很直观的反应一个区的综合竞争力

另外一方面，盐田的房价内部差别很大，好的有如万科天琴湾，天麓等这些在深圳另人津津乐道的顶级豪宅，而区内的普通楼盘却不太受深圳新增的购买力青睐，造成普通型楼盘价格滞后，大大落后于其他原关内，和许多原关外区域，可以用“豪宅不壕，刚需不爱”这种情形来形容。而一个区的房价也能从侧面反应出一个区的综合竞争力水平。

盐田为什么不复昔日的荣耀？有人提出的观点盐田区有点像罗湖的衍生拓展功能区一样，现在罗湖都只能靠旧改拉动，所以盐田就更不行了，而老牛的观点是，有是有不是。

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来深创业希望成

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6楼

2018-03-14 10:43:21

老牛，城市广场怎么还不开盘啊？我等的花都谢了

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7楼

2018-03-14 10:48:15

去盐田要工作日去，才能好好的体验一把“山、海、慢”，如果节假日去就只剩下“堵堵堵”了

引用4楼西厢记的发言:
有地铁还可以带动一波，无地铁真是与世隔绝，经常周末去盐田就是堵车。

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8楼

2018-03-14 10:50:05

其实项目已经达到预售资格了，展示中心内部都已装修完毕，但还不开盘的原因据路边社透露可能是卖现楼

引用6楼来深创业希望成的发言:
老牛，城市广场怎么还不开盘啊？我等的花都谢了

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房迷房小七

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9楼

2018-03-14 10:53:20

牛浩思越来越文艺了

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10楼

2018-03-14 10:55:37

地理因素
深圳是沿海城市，地形呈东西走向短，南北走向长，从北往南下坡至海平面，中多以丘陵为主，这样的环境造就了深圳多中心发展的模式，而盐田的地理形势更像是“深圳”的缩小版，除了盐田港后方区域有快较大的能使用土地外，其他多以狭长带状为主。

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11楼

2018-03-14 10:56:15

而且从深圳市城市投资地理信息评价系统上来看，盐田的大部分土地多为生态红线保护区，可开发土地少之又少，地形的局限及可开发土地的稀缺造就了盐田发展的局限性。

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家在欣欣

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12楼

2018-03-14 11:01:56

peterback 山城布衣 HBL_888888 三位大咖，感觉盐田城市广场的备案价会不会超过5万啊？我猜5万上下这样，毕竟体量很庞大！

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清新每一天

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13楼

2018-03-14 11:03:24

楼主没加上倚山时代的价格

。步行去盐田路站也就几分钟吧，比较期待他家的商业！

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叫我福娃

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14楼

2018-03-14 11:05:14

对了老牛，半山悦海是不开了是吗？
上次我去鹏广达四季公馆，销售和我说佳兆业因为备案价高所以一直没批，这佳兆业以后不会也是装修交楼吧？

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来深创业希望成

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15楼

2018-03-14 11:06:43

现楼？会不会很贵啊？当初在四季公馆和佳兆业之间纠结了很久，最终选择咬牙等一等，希望等的不要后悔

引用8楼楼主的发言:
其实项目已经达到预售资格了，展示中心内部都已装修完毕，但还不开盘的原因据路边社透露可能是卖现楼
引用6楼来深创业希望成的发言:
老牛，城市广场怎么还不开盘啊？我等的花都谢了

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16楼

2018-03-14 11:09:51

半山悦海也可能也是现楼销售，因为卖现楼所受的制约没有预售那么多。

引用14楼叫我福娃的发言:
对了老牛，半山悦海是不开了是吗？
上次我去鹏广达四季公馆，销售和我说佳兆业因为备案价高所以一直没批，这佳兆业以后不会也是装修交楼吧？

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17楼

2018-03-14 11:12:30

因为倚山时代雅居户型比较特殊的原因所以没加进去

引用13楼清新每一天的发言:
楼主没加上倚山时代的价格。步行去盐田路站也就几分钟吧，比较期待他家的商业！

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18楼

2018-03-14 11:13:45

楼市趋于稳定，慢慢选一段时间没关系

引用15楼来深创业希望成的发言:
现楼？会不会很贵啊？当初在四季公馆和佳兆业之间纠结了很久，最终选择咬牙等一等，希望等的不要后悔
引用8楼楼主的发言:
其实项目已经达到预售资格了，展示中心内部都已装修完毕，但还不开盘的原因据路边社透露可能是卖现楼
引用6楼来深创业希望成的发言:
老牛，城市广场怎么还不开盘啊？我等的花都谢了

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19楼

2018-03-14 11:27:42

交通因素
上面也说了盐田具备稀缺的山海资源，作为一个区的天然资源优势肯定要大力发展，这才有了我们深圳人的休闲旅游胜地大、小梅沙，梧桐山等。但近些年来因为深圳人口的剧增及生活质量的提高，所以造成了来此休闲旅游的人流剧增，尤其是节假日时，会对盐田的道路交通带来了不小的压力，。

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20楼

2018-03-14 11:28:48

产业因素
盐田除了旅游产业外，其另外一大功能是作为港口区，在其成立发展之初就已确立的，随着时代的发展老牛认为其港口功能从原来的优势现在已渐渐变成了劣势，不像福田有金融业，南山有高新企业，港口区除了物流业以外难以在衍生出其他可发展产业出来，进口产品贸易在此也难成气候。