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主楼

2019-03-04 10:20:06

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【深度52】湾区科创总部核心之上，重资产大户现房阳光粤海

科技园片区内的居住物业一直以来都是深圳房地产市场炙手可热的标的。但是，受限于居住类用地的低迷供给，园区内的新盘屈指可数。

近几年仅仅在科技园中区诞生了华润城等少数新盘，其几次开盘均火热畅销可见一斑。而科技园南区自珑御府入市后，印象中近5年没有新盘入市，直到即将入市的阳光粤海。

可靠消息称，阳光粤海将在本月即3月底现房入市，主推大户现房住宅和精装商务公寓。本期【深度】，老牛便和大家一起讨论阳光粤海。

关于此楼盘相关问题上，本贴会持续更新，老牛也会陆续推出更多集【深度】。因精力有限，老牛不在微信中做咨询，若想跟老牛线上实时沟通，可在咚咚找房APP中的专家咨询模块进行预约咨询，也可点击【加入9.9情报群】，获取最新的楼市情报。当然欢迎您继续粉我（老牛微信DDnewhouse），因为你会第一时间看到老牛朋友圈的最新深度楼评和地产资讯。

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沙发

2019-03-04 10:24:04

目录

一、整体区位及交通环境（3楼）
二、剖析及简评项目规划（20楼）
三、户型点评（36楼）
四、周边参考价格（48楼）
五、综上点评（49楼）

往期回顾

【深度51】地铁12号线助力蛇口大南山脚下的晗山悦海城
【深度50】宝中“大户人家”将推刚需小户——评新锦安海纳公馆
【深度49】八仙岭公园旁低密度新盘——恒裕珑城
【深度48】坪山百万平方综合体大城将启航评恒大城
【深度47】布吉刚需地铁盘，遇400万㎡旧改围城——评景华嶺莑
【深度46】崛起中的东部或将迎来新盘爆发期评桑泰龙樾
【深度45】梅林关造近50万㎡大城，评一期深国际万科和风轩
【深度44】旧改与轨道交通落地助力横岗蜕变评麟恒中心广场3期
【深度43】要素齐备夫复何求天汇城二期延续热销？
【深度42】学区光环下的华强北小户住宅——评宝树台
【深度41】国际居住区内背山面海——评蛇口枫叶望海公馆
【深度40】定位清晰主打刚需，宝龙科技城地铁盘：碧桂园云麓
【深度39】百万平方旧改大城助力东部蝶变评龙园大观2期
【深度38】16号线+50万㎡大社区中骏云景府可否撑起片区新高度
【深度37】旧改云集，坪地能否焕“新生”——君胜熙珑山
【深度36】交通隘口旁闹中取静——坐拥塘朗山景的京基御景峯
【深度35】守望两年终要入市，坂田南大族云峰“换妆”归来
【深度34】豪宅集聚华侨城新品价值几何？评香山里花园五期
【深度33】湾区之下，沙井新中心再添卓越誉珑
【深度32】舒适空间大尺度，轻奢住宅兴起，评半岛城邦4期
【深度31】产业转型+旧改聚集水贝将迎来新春天？——京基水贝洪湖苑
【深度30】红山新房奏响尾声安宏基·天曜成当家花旦？
【深度29】大学城83万㎡地铁口综合体——宝能城再战江湖
【深度28】逐步“解锁”海陆空——领航城五期领誉能否展翅再高飞
【深度27】南头北片区后发制人 12号线沿线物业——东关·乐尚林居
【深度26】星河首次进军光明中心建大体量综合体——星河天地
【深度25】首例“双限双竞”项目——碧桂园凤凰国际公馆
【深度24】面朝繁华背靠成长，龙华关口新盘——新彩苑
【深度23】熬成最后的保留地——海境界2期商住综合体
【深度22】走向宜居的沙井老中心——博林君瑞先声夺人
【深度21】旧改围城，深城投二度花开——中城AIO
【深度20】老区旧改新纪元——宜居景田天健天骄
【深度19】进击的旧改——佳兆业决战平湖中心
【深度18】逆市下的8区——壹成中心可否再续超体传奇
【深度17】蝶变前夕——信义嘉御山6期将以现楼入市
【深度16】沙井旧改“妙笔生花”——京基御景珑庭五年破土之路
【深度15】逆袭中的光明——昔日地王龙光玖龙台再出江湖
【深度14】扎铁了老心——万科香蜜府将以纯大户入市
【深度13】老夫见你骨骼惊奇，想必价格一定喜人——华润城3期
【深度12】又是一场学区盛宴？——勤诚达前海世界
【深度11】演绎“豪宅”or“刚需”——宝中30万㎡都市茗荟花园
【深度⑩】坂田南老鲜肉——诺德中央道2期
【深度⑨】七年了，曾经爱你的人早已名花有主—盐田佳兆业
【深度⑧】旧改大佬重拳出手——光明新星宏发万悦山
【深度⑦】光环笼罩or灯下黑？龙华超体旁的综合体-华盛珑悦
【深度⑥】再不开盘我们都老了——81万㎡华强城待价而沽
【深度⑤】地王效应or神话破灭——龙华困局之下金茂府
【深度④】乌云遮不住长年——87万㎡正大城光明再现
【深度③】走进沙井腹地——看万科星城种下两生花（4000+户）
【深度②】来一份壕村鲜肉——126万㎡中洲湾闪亮登场
【深度①】沉浮3年金尊府——看坪山地王如何突围

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板凳

2019-03-04 10:29:29

一、整体区位及交通环境

项目区位

说起阳光粤海，有置业倾向的网友应该对它有点了解，2年前该项目就已经崭露头角，只因它所处的区位备受青睐。

项目坐落于科技园南区的西侧，是深圳南山科技园上佳的区位，几乎是科技园北区至后海总部基地西轴廊道的中心。

又刚好坐落于深大校区及科技园片区的中部，以其在片区中的高度和区位优势，为社区单元斩获了超长的视距及广阔的景观优势。

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地板

2019-03-04 10:30:22

另外，科技园片区在南山的相对位置来说，也处在中心区位。

从地理关系上看，科技园北接西丽，西近南头南油及前海，东至华侨城、深圳湾超总，南临后海及蛇口等片区；

从大道经济上看，园区内有深南大道从中穿过，北环大道和滨海大道通行于园区的南北，使得科技园与周边的联系便利度及通达紧密度十分优异。

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4楼

2019-03-04 10:35:17

科技园片区是深圳，乃至全国的高新产业聚集区，与北京中关村齐名，都致力于打造为中国的“硅谷”。

该片区是深圳企业成长的沃土，诞生了上百家上市企业，聚合了一批高净值产业人群和企业家。

中兴、长城、创维、康佳、TCL、联想、腾讯、大族等名企集群不断为区域增值，使得南山区持续蝉联广东省区级GDP的一哥，产出价值带动了土地价值地不断高攀。

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家在星空

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家在星空

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5楼

2019-03-04 10:53:29

37℃ 1995南下二鱼五饼这个盘那么多年了一直没出来，这次要开盘！有没有什么不一样的见解？

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无敌黑旋风

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无敌黑旋风

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6楼

2019-03-04 10:54:08

关注了几年了，终于来了。这个位置好像就真么个项目了，科技园上班走路分分钟啊

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7楼

2019-03-04 10:58:05

如今，该片区还赋予了新的时代意义。

孕育两年多的粤港澳大湾区规划纲要终于在不久前落地，致力于成为湾区核心引擎的深圳被赋予了极高的期望，并要求努力打造为具有世界影响力的创新创意之都。

目前深圳已经形成高新技术产业在内的四大支柱产业集群，并在湾区中具有突出的贡献和影响力。甚至可以说，高新技术产业是深圳的立市之本，也是深圳的城市之光。

而南山科技园，毫无疑问是体现深圳高新技术产业最集中又最具代表性的片区。片区内孕育了上百家知名上市企业，聚合了一批高净值产业人群和企业高管。

由此不断地推升南山科技园的土地价值，并使其成为深圳投资市场的核心段位。尤其是片区内的居住类物业，在以产业及商务为主导的园区内，显得尤为珍贵。

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8楼

2019-03-04 10:59:47

在粤港澳大湾区规划纲要的指引下，南山科技园还将发挥广深港澳科技创新走廊的脊梁支撑作用，科技园片区有了更高的要求：

增加创新要素密度，建设成为世界一流高科技园区、国家知识产权示范园区、国家高新技术产业标准化示范区。重点发展新材料、电子通信、数字视听、生物医药产业……

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9楼

2019-03-04 11:00:56

老牛相信在国家主导粤港澳大湾区，及落实广深港澳科技创新走廊的加持下，南山科技园会更加夺目，具备成为世界级湾区核心级的潜力。

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二鱼五饼

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二鱼五饼

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10楼

2019-03-04 11:01:27 来自Android手机客户端

户型大，交通有些拥堵，离地铁口有些远。啥学位啊？

引用家在星空的发言:
37℃ 1995南下二鱼五饼这个盘那么多年了一直没出来，这次要开盘！有没有什么不一样的见解？

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11楼

2019-03-04 11:15:21

不过地铁规划预期不错，科技园轨道交通网完善后，路面交通应该也会有向好的改善。

引用10楼二鱼五饼的发言:
户型大，交通有些拥堵，离地铁口有些远。啥学位啊？
引用家在星空的发言:
37℃ 1995南下二鱼五饼这个盘那么多年了一直没出来，这次要开盘！有没有什么不一样的见解？

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12楼

2019-03-04 11:26:52

交通环境

阳光粤海具体位于南山区粤海街道白石路和科技南一路交汇处的西北侧，西侧紧邻深圳大学校区，东侧为深圳软件园、深圳清华大学研究生院等产学研基地及科技园的写字楼群。

该项目的交通环境优秀，由于地理位置相近，能够快速连接前海、后海、超总等深圳核心商务区。

也由于区域交通便利，能够便捷通达深圳宝安机场、深圳湾口岸、福田高铁站、蛇口邮轮母港等一类联系粤港澳大湾区及国内、国际其它城市的市级枢纽。

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13楼

2019-03-04 11:28:49

道路交通方面，项目与深南大道和滨海大道均相距1公里左右，恰好在这两条深圳东西的经济大动脉中间。

而同时，与南海大道和沙河西路均相距1.5公里左右，又恰好在两条南北大干道的中间。也就是说，项目无论往东向西，还是从南到北，便利程度都十分突出。

当然，目前园区内部在高峰时期的道路交通体验，有很大的改善空间。

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14楼

2019-03-04 11:30:33

地铁交通方面，项目距离地铁1号线深大站约500米（卫星地图测量，仅供参考），距离在建地铁9号线西延段深大东站（粤海门站）约400米。

同时，深大东站还与在建地铁13号线交汇换乘。致使阳光粤海成为多条地铁及多个地铁站点的地铁口物业。这两条线的加入，对于科技园片区的公共交通及道路交通状况，将会带来显著的改善。

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15楼

2019-03-04 11:33:08

其中：

9号线西延段预计今年年底前开通运营，最快的话9月底可通车；
13号线已于去年正式动工，预计2022或2023年可开通运营。

13号线是片区内唯一南北走向的地铁线，串联起了多条东西走向的地铁线路，成为构筑片区“十”字走廊的关键环节。

而且也串联起了深圳湾口岸和未来西丽高铁站，将成为粤港澳大湾区重要的城市地铁干线。

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37℃

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16楼

2019-03-04 11:40:30

交通还行地铁500米范围覆盖，1公里范围北有深南大道，南有滨海大道，东边是科技园白天上班，西边是深大晚上散步，单价10W内建议买入高层单位！

引用5楼家在星空的发言:
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17楼

2019-03-04 11:44:18

西丽高铁枢纽站是深圳“十三五”交通规划的重点项目，将引入赣深高铁、深茂铁路以及多条城际线路和地铁线，规模有望超过深圳北站。

除西丽高铁枢纽站外，南山区在前海将规划新的跨境口岸，都有利于服务南山及科技园片区的各类要素流动。

深圳轨道交通规划线网图，仅供参考：

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选择性失忆

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18楼

2019-03-04 12:50:06 来自iPhone客户端

离地铁口算很近了，1号线 9号线走路 5，6分钟吧。离Mall 万象天地海岸城深圳湾万象城开车10分钟

引用10楼二鱼五饼的发言:
户型大，交通有些拥堵，离地铁口有些远。啥学位啊？
引用家在星空的发言:
37℃ 1995南下二鱼五饼这个盘那么多年了一直没出来，这次要开盘！有没有什么不一样的见解？

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八意人

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19楼

2019-03-04 13:48:51

现场看过，优点：科技园中心、近3条地铁，较静，学位也不错；缺点：档次不大气，与公寓、办公一起。

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20楼

2019-03-04 14:12:02

二、剖析及简评项目规划

地块信息

阳光粤海原为粤海门村城市更新项目，2010年启动了旧村改造进程，2014年正式动工。改造前的粤海门村一遇大雨，常遭水浸，不少房屋出现建筑质量问题。

改造后，如今成为集住宅、公寓、写字楼、酒店、商业等复合业态为一体的综合体项目，完成了乌鸦变凤凰般的逆袭。并凭借较优越的区位条件，项目在社区内独树一帜。

老牛了解到，阳光粤海回迁业主将于本月即3月开始陆续入伙，喜迁新居。