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【深度41】国际居住区内背山面海——评蛇口枫叶望海公馆

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主楼
2018-10-19 12:09:04
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【深度41】国际居住区内背山面海——评蛇口枫叶望海公馆

时间就是金钱,效率就是生命,蛇口从改革开放的先锋蜕变成深圳滨海宜居高地,这里有独特的山海资源,更有超强的规划利好。

从西到东,约3公里海岸线,涵括了邮轮母港、私人游艇会、中央商务区、高端商业区、以及顶奢豪宅区。丰富的湾区功能,与延绵15公里的城市休闲绿廊衔接,构筑深圳别致的人居典范。
 
在这一湾区的前沿,屹立着招商双玺、南海玫瑰园以及半岛城邦等豪宅社区,各个都满足面朝大海春暖花开的美好憧憬。

在各类规划及利好的叠加下,体现蛇口华丽转身的效果,用片区新房价格衡量是最为直接反映的。目前,蛇口片区在售新盘单价大都在10万+,供应住宅产品以大户型为主,片区普遍豪宅化。地铁2号线真可谓名副其实的豪宅专线。

本次楼评楼牛大为大家带来是位于蛇口的枫叶望海公馆,项目在2号线东角头站旁,与半岛城邦一路之隔,预计在11月初入市,按照惯例先竞猜其预售价格。

关于此楼盘相关问题上,本贴会持续更新,老牛也会陆续推出更多集【深度】。因精力有限,老牛不在微信中做咨询,若想跟老牛线上实时沟通,可点击【加入9.9会员】,在每周四会有针对99会员的答疑日,您可以尽情发挥,还可免费获取咚咖房学院置业讲座门票。当然欢迎您继续粉我(老牛微信DDnewhouse),因为你会第一时间看到老牛朋友圈的最新深度楼评和地产资讯。





蛇口、后海部分二手房报价,仅供参考。


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周边二手房

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沙发
2018-10-19 12:17:59
目录

一、区域规划
①改革前沿—传奇蛇口
②新老交替—旧改助力
③路轨并行—交通规划
④重点项目—招商太子湾
⑤发展方向—国际住区

二、基本信息
①开发商信息
②建筑参数
③户型分析

三、周边配套
①商业配套
②教育配套
③医疗配套
④休闲配套

四、项目竞品分析

五、总结

往期回顾

【深度40】定位清晰主打刚需,宝龙科技城地铁盘:碧桂园云麓
【深度39】百万平方旧改大城 助力东部蝶变 评龙园大观2期
【深度38】16号线+50万㎡大社区 中骏云景府可否撑起片区新高度
【深度37】旧改云集,坪地能否焕“新生”——君胜熙珑山
【深度36】交通隘口旁闹中取静——坐拥塘朗山景的京基御景峯
【深度35】守望两年终要入市,坂田南大族云峰“换妆”归来
【深度34】豪宅集聚 华侨城新品价值几何?评香山里花园五期
【深度33】湾区之下,沙井新中心再添卓越誉珑
【深度32】舒适空间大尺度,轻奢住宅兴起,评半岛城邦4期
【深度31】产业转型+旧改聚集 水贝将迎来新春天?——京基水贝村旧改
【深度30】红山新房奏响尾声 安宏基·天曜成当家花旦?
【深度29】大学城83万㎡地铁口综合体——宝能城再战江湖
【深度28】逐步“解锁”海陆空——领航城五期领誉能否展翅再高飞
【深度27】南头北片区后发制人 12号线沿线物业——东关·乐尚林居
【深度26】星河首次进军光明中心 建大体量综合体——星河天地
【深度25】首例“双限双竞”项目——碧桂园凤凰国际公馆
【深度24】面朝繁华背靠成长,龙华关口新盘——新彩苑
【深度23】熬成最后的保留地——海境界2期商住综合体
【深度22】走向宜居的沙井老中心——博林君瑞先声夺人
【深度21】旧改围城,深城投二度花开——中城AIO
【深度20】老区旧改新纪元——宜居景田天健天骄
【深度19】进击的旧改——佳兆业决战平湖中心
【深度18】逆市下的8区——壹成中心可否再续超体传奇
【深度17】蝶变前夕——信义嘉御山6期将以现楼入市
【深度16】沙井旧改“妙笔生花”——京基御景珑庭 五年破土之路
【深度15】逆袭中的光明——昔日地王龙光玖龙台 再出江湖
【深度14】扎铁了老心——万科香蜜府将以纯大户入市
【深度13】老夫见你骨骼惊奇,想必价格一定喜人——华润城3期
【深度12】又是一场学区盛宴?——勤诚达前海世界
【深度11】演绎“豪宅”or“刚需”——宝中30万㎡都市茗荟花园
【深度⑩】坂田南老鲜肉——诺德中央道2期
【深度⑨】七年了,曾经爱你的人早已名花有主—盐田佳兆业
【深度⑧】旧改大佬重拳出手——光明新星宏发万悦山
【深度⑦】光环笼罩or灯下黑?龙华超体旁的综合体-华盛珑悦
【深度⑥】再不开盘我们都老了——81万㎡华强城待价而沽
【深度⑤】地王效应or神话破灭——龙华困局之下金茂府
【深度④】乌云遮不住长年——87万㎡正大城光明再现
【深度③】走进沙井腹地——看万科星城种下两生花(4000+户)
【深度②】来一份壕村鲜肉——126万㎡中洲湾闪亮登场
【深度①】沉浮3年金尊府——看坪山地王如何突围

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板凳
2018-10-19 16:05:50
一.【区域规划】

①改革前沿——传奇蛇口

近几年,深圳人一直在说城市的发展一路向西,但深圳的发展起源在蛇口却是不争的事实,如今前海-蛇口自贸区的规划落实,从西到东,再从东回到西,中心再次聚焦到深圳的起源之地,蛇口。

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地板
2018-10-19 16:06:19
蛇口是一个时代的见证,也是一个时代的象征,它的的变化,是中国改革开放的一个前哨,也是一个缩影。
 
在这片传奇的土地上,不仅诞生出招商银行、中国平安这样的世界500强企业,还有招商地产、招商局国际、中兴通讯、华为科技、南玻集团、金蝶软件、中集集团等大批中国知名企业。
 
其承载着的创业基因,已在深圳遍地生根发芽,助推着一批又一批的优秀企业出现,奠定深圳创业立市的城市品格。

内在的品格,承载在蛇口的小街区,密路网,多国面孔,国际氛围中,是深圳一张别具风格的地域标签。


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4楼
2018-10-19 16:06:49
矗立在海上世界的女娲补天雕像,是1986年袁庚老先生为纪念蛇口工业区成立十周年,以民主表决的方式树立的一座体现蛇口人精神与追求的地标。
 
整整三十年过去了,这位女神见证了蛇口从当年的一片滩涂,成长成为现在世界上最年轻、最有活力的地区。而在雕像旁的工地则表明,这样的成长仍将继续,曾几何时女娲补天像曾经是在海中的,如今已经变为了陆地,确实见证了蛇口沧海桑田的变迁。


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5楼
2018-10-19 16:08:14
 “时间就是金钱,效率就是生命”它的缔造者也是袁庚老先生。这是改革开放以来最响亮的口号,被誉为“冲破思想禁锢的第一声春雷”冲破思想禁锢的第一声春雷。那块当年立在蛇口工业区马路边的标语牌,现在已被送进博物馆。
 

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6楼
2018-10-19 16:53:42
②新老交替——旧改助力

如今的蛇口,虽然已褪去了当然工业起点的外衣,如今的蛇口虽然成为继香蜜湖、华侨城之后又一个极具代表性的豪宅区,漫步其中,却能发现其历经波澜壮阔后的沉稳与内敛。表面地悠哉,并不代表已停止追求,30多年后的蛇口,仍然努力生长,并焕发着新颜。与当年贫瘠黄土崛地而起不同的是,这次依靠的是旧改,新时期下的“开山炮”。
 
旧改,从来都是历史和现状交替,决定未来区域价值的最直接的方式。


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7楼
2018-10-19 16:54:51
根据牛浩思团队的粗略统计,蛇口片区包括在建和意向签约在内有12个旧改项目,拟拆除重建用地面积达到约65万㎡。从表格中可以看出,旧改项目多为旧工业区改造,未来的更新方向以居住功能为主。定位都比较高端。

目前已经有招商、恒大、万科、新世界等知名房企进驻蛇口,但目前来看所拿旧改项目体量较小,大多按照地铁沿线分布,主要集中在2号线和规划中的12号线周边,属于未来的地铁沿线物业。未来用途方面则多规划为集住宅、商业、办公、公寓于一体的综合类物业,其次还有新兴产业用地和纯商业的用地规划。

 有些明显属于老蛇口历史符号印记的建筑,会在保留原历史印记的基础上进行现代化改造,例如港湾工业区。加上蛇口油库搬迁,东角头土地整备出让,老蛇口蝶变之路将摇身变成集商业、娱乐、文化、居住于一体的具有滨海渔港风情的高端商业居住区,使蛇口老镇成为蛇口半岛地区有机组成部分,建成宜居宜业的国际化创新型滨海中心城区。


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8楼
2018-10-22 09:19:27
③路轨并行——交通规划
未来蛇口的交通能否承担其这样的强规划呢?交通层面上的规划,其实已走在旧改的前面:
 
1、望海路地下快速路改造

望海路地下快速路,西连兴海大道和月亮湾大道,东接沙河西路,在蛇口半岛形成“U”形对外快速通道,提高蛇口片区交通的可达性,以及和前海连接的便捷性。

根据规划,其改造后将分为地下、地上双层道路。其中地下道路定位为城市快速路,设计车速60公里/小时,双向4—6车道;地面道路定位为城市主干道,设计车速40公里/小时,双向4—6车道。 

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9楼
2018-10-22 09:21:50
2、大南山隧道
项目西起铲湾路与月亮湾大道交叉口,穿过大南山,东至后海大道,全长约7.5公里。系对现状月亮湾大道进行快速化改造。隧道为双向6车道。


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10楼
2018-10-22 09:23:16

3、地铁12号线

该线路已调整为起点左炮台到宝安大空港新国际会展中心,将深圳西部串联,已于今年初动工,预计2023年开通。


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11楼
2018-10-22 09:24:48
④重点项目——招商太子湾
另外,则是蛇口未来的重中之重,由蛇口霸主招商局打造的太子湾,按照规划,会打造成“双内湾”,在现在蛇口半岛的西南面,造出一个新的蛇口“离岛”。

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12楼
2018-10-22 09:27:33
招商太子湾是由招商蛇口打造的170万㎡大型综合体,由太子湾邮轮母港领衔,打造华南最大、深圳唯一的邮轮母港成为前海蛇口自贸区未来的核心载体之一,项目以22万吨级邮轮为依托,同时涵盖商业、办公、商务公寓、住宅、酒店、文化艺术、仓库、国际学校、国际医院、公交枢纽等多元业态。

太子湾的商住项目分4期开发,周期长达9年。其中,三期规划有一栋350m的超高层写字楼;四期为住宅,即现在的蛇口港码头所处区域,届时会推倒重建,新的码头搬迁到太子湾母港边。

邮轮母港邮轮已扬帆起航,这让蛇口,让深圳进入邮轮经济圈。




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13楼
2018-10-22 09:28:31
⑤ 区域小结——国际住区
近几年,随着整个深圳的产业变迁和发展,以高新技术企业为代表的南山区和以自由贸易港为代表的前海蛇口自贸区吸引了不少企业的目光,众多优秀企业纷纷聚集于此,带来了越来越多的高端住房需求,而多重规划利好叠加之下的蛇口左邻前海蛇口自贸区,右接后海总部基地,两者均为深圳重点打造的优势产业片区,更突显了该区域规划为国际住区的基调。区域内物业必是高端置业的首选,区域内物业价值水涨船高则有可能是未来长期的一种趋势。




我就不信有人的ID会比我长
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14楼
2018-10-22 09:41:50
什么时候开啊,这个位置确实可以,不过项目的包装没半岛花心思,估计价格会有优势。

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15楼
2018-10-22 10:27:06
入市时间预计在11月初,估计在半岛4前先开,价格9字头

引用16楼我就不信有人的ID会比我长的发言:
什么时候开啊,这个位置确实可以,不过项目的包装没半岛花心思,估计价格会有优势。

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16楼
2018-10-22 11:37:31
二、【基本信息】


①开发商
深圳市枫叶房地产有限公司成立于2013年4月,隶属枫叶国际集团,是一家以房地产开发与经营为主,以物业管理、不动产经营租赁等为辅的综合性新兴强势企业。

公司先后参与了“海德大厦”、 “厚德品园”、“新德家园”、“南园枫叶国际广场”、 “阳光海滨”、“向南瑞峰”和“流塘阳光花园”等高品质楼盘的开发与经营,目前已具备独立投资开发大中型城市建设项目的综合实力。

枫叶房地产公司成立以来,积极回报社会并寻求新项目的合作与开发,在深圳的土地储备已达约35万㎡。公司目前正在开发运作的项目有位于深圳前海附近的“阳光科创中心”项目和位于深圳蛇口自贸区拥有一线海景的“枫叶望海公馆”项目。即将开发的项目有建筑面积约40000㎡的南山学府路商住项目和建筑面积约50万㎡的龙华中心城市更新项目。




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17楼
2018-10-22 11:38:59
②建筑信息
枫叶望海公馆位于蛇口望海路旁,蛇口山脚下,与半岛城邦一路之隔,距离地铁2号线东角头站实测距离约750米。


项目背山面海,但实际上并不是一线海景,前方视线被半岛城邦挡住,只能从楼缝中观望,又因为背山,前方横一条大马路原因,所以项目整个地块呈东西走势狭长状。



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18楼
2018-10-22 11:39:26
根据地块设计,建筑主体由1栋住宅分为3座超高层楼体“一”字排开组成,有点像一面屏风的感觉,另还有3栋矮商业写字楼。其中
1栋A座高138.0米,共44层
1栋B座高131.2米,共40层
1栋C座高137.5米,共42层



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19楼
2018-10-22 11:39:51
从项目实景图上看,项目外立面由铝板及玻璃幕墙交叉组成,用料高档,凸显楼盘档次。


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20楼
2018-10-22 11:41:35
项目建设用地面积10874.8㎡,建筑面积87270.8㎡,容积率5.06,住宅户数551,有469户在90㎡以下,车位数600。



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