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主楼

2019-03-14 11:36:06

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【深度53】100%套内<90㎡华侨城品质社区，再见天鹅湖三期

华侨城片区是深圳不可多得的特色区，独立于城市森林中的一片绿色“岛屿”。

置身岛内，可感受坠于其中的舒适惬意，体会深圳罕有的小资情调；或陷入尽情疯狂的主题乐园，看遍中外文化缩影；或观摩热忱的文创群体，端详天马行空的艺术成品……

这应该是深圳最好玩、最小资以及最文艺的片区。而同时，它还是让外人觉得房价最“壕”的地方。尽管，它未必是深圳房价最贵的区域，却一直向外界传递着“贵族”气息。

近2、3年以来，华侨城住宅供应比较集中，前有香山里3-5期、新天鹅堡（天鹅湖一、二期）等新盘入市，后有天鹅湖三期、深业世纪山谷、香山道公馆等整装待发。让更多人住进华侨城。

本期【深度】，跟大家一起来讨论华侨城新品商住社区，天鹅湖三期。

关于此楼盘相关问题上，本贴会持续更新，老牛也会陆续推出更多集【深度】。因精力有限，老牛不在微信中做咨询，若想跟老牛线上实时沟通，可在咚咚找房APP中的专家咨询模块进行预约咨询，也可点击【加入9.9情报群】，获取最新的楼市情报。当然欢迎您继续粉我（老牛微信DDnewhouse），因为你会第一时间看到老牛朋友圈的最新深度楼评和地产资讯。

另外，老规矩，看看大家的心理价位，以住宅均价为投票对象。

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沙发

2019-03-14 11:40:41

目录

一、项目区位环境（3楼）
二、项目整体规划及不因素分析（24楼）
三、周边配套（42楼）
四、项目竞品（45楼）
五、小结（47楼）

往期回顾

【深度52】湾区科创总部核心之上，重资产大户现房阳光粤海
【深度51】地铁12号线助力蛇口大南山脚下的晗山悦海城
【深度50】宝中“大户人家”将推刚需小户——评新锦安海纳公馆
【深度49】八仙岭公园旁低密度新盘——恒裕珑城
【深度48】坪山百万平方综合体大城将启航评恒大城
【深度47】布吉刚需地铁盘，遇400万㎡旧改围城——评景华嶺莑
【深度46】崛起中的东部或将迎来新盘爆发期评桑泰龙樾
【深度45】梅林关造近50万㎡大城，评一期深国际万科和风轩
【深度44】旧改与轨道交通落地助力横岗蜕变评麟恒中心广场3期
【深度43】要素齐备夫复何求天汇城二期延续热销？
【深度42】学区光环下的华强北小户住宅——评宝树台
【深度41】国际居住区内背山面海——评蛇口枫叶望海公馆
【深度40】定位清晰主打刚需，宝龙科技城地铁盘：碧桂园云麓
【深度39】百万平方旧改大城助力东部蝶变评龙园大观2期
【深度38】16号线+50万㎡大社区中骏云景府可否撑起片区新高度
【深度37】旧改云集，坪地能否焕“新生”——君胜熙珑山
【深度36】交通隘口旁闹中取静——坐拥塘朗山景的京基御景峯
【深度35】守望两年终要入市，坂田南大族云峰“换妆”归来
【深度34】豪宅集聚华侨城新品价值几何？评香山里花园五期
【深度33】湾区之下，沙井新中心再添卓越誉珑
【深度32】舒适空间大尺度，轻奢住宅兴起，评半岛城邦4期
【深度31】产业转型+旧改聚集水贝将迎来新春天？——京基水贝洪湖苑
【深度30】红山新房奏响尾声安宏基·天曜成当家花旦？
【深度29】大学城83万㎡地铁口综合体——宝能城再战江湖
【深度28】逐步“解锁”海陆空——领航城五期领誉能否展翅再高飞
【深度27】南头北片区后发制人 12号线沿线物业——东关·乐尚林居
【深度26】星河首次进军光明中心建大体量综合体——星河天地
【深度25】首例“双限双竞”项目——碧桂园凤凰国际公馆
【深度24】面朝繁华背靠成长，龙华关口新盘——新彩苑
【深度23】熬成最后的保留地——海境界2期商住综合体
【深度22】走向宜居的沙井老中心——博林君瑞先声夺人
【深度21】旧改围城，深城投二度花开——中城AIO
【深度20】老区旧改新纪元——宜居景田天健天骄
【深度19】进击的旧改——佳兆业决战平湖中心
【深度18】逆市下的8区——壹成中心可否再续超体传奇
【深度17】蝶变前夕——信义嘉御山6期将以现楼入市
【深度16】沙井旧改“妙笔生花”——京基御景珑庭五年破土之路
【深度15】逆袭中的光明——昔日地王龙光玖龙台再出江湖
【深度14】扎铁了老心——万科香蜜府将以纯大户入市
【深度13】老夫见你骨骼惊奇，想必价格一定喜人——华润城3期
【深度12】又是一场学区盛宴？——勤诚达前海世界
【深度11】演绎“豪宅”or“刚需”——宝中30万㎡都市茗荟花园
【深度⑩】坂田南老鲜肉——华晖瑞禧
【深度⑨】七年了，曾经爱你的人早已名花有主—盐田佳兆业
【深度⑧】旧改大佬重拳出手——光明新星宏发万悦山
【深度⑦】光环笼罩or灯下黑？龙华超体旁的综合体-华盛珑悦
【深度⑥】再不开盘我们都老了——81万㎡华强城待价而沽
【深度⑤】地王效应or神话破灭——龙华困局之下金茂府
【深度④】乌云遮不住长年——87万㎡正大城光明再现
【深度③】走进沙井腹地——看万科星城种下两生花（4000+户）
【深度②】来一份壕村鲜肉——126万㎡中洲湾闪亮登场
【深度①】沉浮3年金尊府——看坪山地王如何突围

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板凳

2019-03-14 11:49:53

一、项目区位环境

之所以称为新天鹅堡，自然是跟“旧”天鹅堡相呼应。

最老一批的天鹅堡，有个“波托菲诺”的抬头。很长一段时间，波托菲诺就是华侨城豪宅的象征代表，不能说家喻户晓，至少也是传奇的存在。

新天鹅堡位于华侨城片区的中北部，北面与侨香路相邻，隔开了广深高速和北环大道，对噪音有一定的阻隔作用。

南面紧邻4万平米的天鹅湖，后来项目的推广名转为天鹅湖系，这湖的价值被重点突出。
湖旁有燕晗山相伴，西南面不远便是欢乐谷景区，周边建筑普遍不高，高层视距十分开阔。

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小壳宝宝_

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地板

2019-03-14 11:50:43

竟然是小户型为主。。

这几栋楼破坏了生态广场的景观。成为周围林立的高楼之一。华侨城核心地区的总体容积率随着华侨城大厦、天鹅湖3期的建设，飙升了不少。可惜

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4楼

2019-03-14 11:52:26

众所周知的，华侨城内循环交通压力较大，致使片区与周边大路的联系容易形成拥堵点。

项目北临侨香路，可便捷地驶入主要干道，相比内部其它项目优势不小。不过，周边主要的大道及快速路在早晚高峰的拥堵，一定程度上还是消解了项目的相对优势。

轨道交通方面则有地铁2号线侨城北站直达，相比于华侨城片区内部的部分项目而言，轨道交通优势也较为明显。

天鹅湖一、二期实景及天鹅湖：

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5楼

2019-03-14 11:58:21

前两期分别于16年和17年入市，事实上前两期同属于一个社区。

一期315套房源（A、B、C栋36层高）；二期474套房源（D、E栋41层高）。二期去年年底时尾盘销售，建面260-290平大户型均价约14万／平米。

它们的亮相给深圳豪宅市场带来了又一惊艳，超高层住宅楼宇突显了广阔的景观视野；大面积的玻璃幕墙使得建筑轻盈通透；社区在湖水映衬下格外的优雅夺目……

被某机构评为17年度金盘奖最佳豪宅。

图来源于立方设计

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家在星空

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6楼

2019-03-14 11:59:20

二鱼五饼 37℃
1995南下

华侨城这一块，还有没有前景？

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7楼

2019-03-14 12:01:20

城景相融也是蛮有特色的。
容积率上升，横向密度影响不大，主要体现在垂直密度上。
产品面积段以kfs官方公布为准，这里参考了项目平面图规划指标。

引用3楼小壳宝宝_的发言:
竟然是小户型为主。。

这几栋楼破坏了生态广场的景观。成为周围林立的高楼之一。华侨城核心地区的总体容积率随着华侨城大厦、天鹅湖3期的建设，飙升了不少。可惜

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二鱼五饼

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8楼

2019-03-14 12:09:49 来自Android手机客户端

未来十年，前海和超湾总部，应该更好些。

引用家在星空的发言:
二鱼五饼 37℃
1995南下

华侨城这一块，还有没有前景？

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9楼

2019-03-14 15:35:16

前两期的主力户型均为大户，譬如一期主推建面300-600㎡的奢侈大宅，让人却步。

尽管如此，市场为之着迷又能买单的人不在少数。它的定位，和片区格调，抓住了不少对华侨城片区有情结的豪绅们。

图来源于立方设计

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10楼

2019-03-14 15:37:10

我们通常所认知的华侨城片区的范围其实是包括广深高速、侨城东路、深南大道、沙河东路所围合的区域，总用地面积约6.2平方公里。

华侨城片区作为深圳较为传统的豪宅片区，地处深圳中心地段，与南山科技园、超级总部基地、福田香蜜湖等核心片区相邻。

片区内部环境优美，自然资源丰富、人文艺术设施聚集。是集居住、旅游、商业和产业区相互融合的混合片区，也是深圳为数不多的低密度人文生活住区。

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11楼

2019-03-14 16:20:07

片区拥有26万平米燕晗山、6万平米蒂诺山、4万平米天鹅湖、7万平米燕栖湖等优质山湖资源；

周边布局又何香凝美术馆、华美术馆、OCT-LOFT创意文化园等大型公共场馆；以及欢乐谷、世界之窗、锦绣中华等主题旅游设施。为片区带浓厚的人文艺术气息。

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樊超明

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12楼

2019-03-14 16:21:07 来自iPhone客户端

套内面积小于等于90平就做不了4房吧。

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13楼

2019-03-14 16:21:19

两年之后，天鹅湖三期在一、二期的东侧拔地而起，如今外立面的铺装已紧锣密鼓地上马。

看得出，立面效果延续着前两期的格调，使用了大面积的玻璃幕墙，让三期的超高层住宅建筑显得轻盈时尚。

那么，这一期跟一、二期相比，有哪些差异呢？

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14楼

2019-03-14 16:26:28

要看具体户型格局和产品定位如何。保证适宜的房间尺度，一般2＋1或者3房。

引用12楼樊超明的发言:
套内面积小于等于90平就做不了4房吧。

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无敌黑旋风

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15楼

2019-03-14 17:23:09

天鹅湖三期没有湖

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1995年南下

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1995年南下

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16楼

2019-03-14 17:24:12

按二期来讲130是两房，但我朋友圈看到华侨城那边的中介说是三房、110、120的刚需三房
1100多套可真是不得了啊，100多亿的币值了
如果我朋友圈那个中介说的没错的话，这应该是华侨城有史以来最小面积的三房了

我觉得华侨城这种态度真的很值得玩味，从第一期的300㎡+ ，到二期130-290，再到现在直接杀入刚改市场做120三房，深圳有钱人的购买力可能真的没有大家想像中的那么好、二期大户型高层单位还没清盘呢

引用14楼楼主的发言:
要看具体户型格局和产品定位如何。保证适宜的房间尺度，一般2＋1或者3房。
引用12楼樊超明的发言:
套内面积小于等于90平就做不了4房吧。

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17楼

2019-03-14 17:36:16

个人还是很喜欢华侨城的，目前也居住在华侨城片区
我觉得新天鹅堡位置还是不错的，三期虽然不临湖、但部分单位应该也能享受湖景，主打景观应该是燕晗山山景和华侨城景观
下面列下优缺点

优点：
1，景观良好、开阔
2，深圳核心地段，交通便捷，地铁口
3，项目档次高
4，自带商业
5，社区环境高雅、自然条件优越
6，豪宅区的刚改房普遍升值潜力大

缺点：
1，背靠侨香路、噪音
2，商业喧嚣
3，小区不大
4，小区没有内部会所
5，学位不好
6，靠山多蚊虫、低层单位影响较大
7，物业口碑配不上豪宅名气

引用6楼家在星空的发言:
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18楼

2019-03-14 17:43:11

前景这个东西不好说，深圳楼市现在投资属性重，有点消息市政策市的感觉，片区都看风口
个人觉得住宅这东西不能太看风口了，前海后海前景好是好、但那是商业、服务业的经济前景好，这个东西不能等同于住宅的前景
福中当年和香蜜湖价格其实是不相上下的，现在来看显然是香蜜湖赢了，香蜜湖有商业产业吗？现有的基本都是些偏低端的，美食街、山姆、家具城、汽车城；福中明显高大上很多啊，可福中就是卖不过香蜜湖，关键就输在户型、学位、安静、景观这四个关键点

引用6楼家在星空的发言:
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19楼

2019-03-14 17:54:16 来自Android手机客户端

点评很不错，分析到位。

引用1995年南下的发言:
个人还是很喜欢华侨城的，目前也居住在华侨城片区
我觉得新天鹅堡位置还是不错的，三期虽然不临湖、但部分单位应该也能享受湖景，主打景观应该是燕晗山山景和华侨城景观
下面列下优缺点

优点：
1，景观良好、开阔
2，深圳核心地段，交通便捷，地铁口
3，项目档次高
4，自带商业
5，社区环境高雅、自然条件优越
6，豪宅区的刚改房普遍升值潜力大

缺点：
1，背靠侨香路、噪音
2，商业喧嚣
3，小区不大
4，小区没有内部会所
5，学位不好
6，靠山多蚊虫、低层单位影响较大
7，物业口碑配不上豪宅名气
引用6楼家在星空的发言:
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茉莉脆糖

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茉莉脆糖

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20楼

2019-03-14 18:15:51 来自Android手机客户端

真是震惊....从来不知道我家居然属于华侨城

引用楼主的发言:
我们通常所认知的华侨城片区的范围其实是包括广深高速、侨城东路、深南大道、沙河东路所围合的区域，总用地面积约6.2平方公里。

华侨城片区作为深圳较为传统的豪宅片区，地处深圳中心地段，与南山科技园、超级总部基地、福田香蜜湖等核心片区相邻。

片区内部环境优美，自然资源丰富、人文艺术设施聚集。是集居住、旅游、商业和产业区相互融合的混合片区，也是深圳为数不多的低密度人文生活住区。

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