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【深度53】100%套内<90㎡华侨城品质社区,再见天鹅湖三期

咚咚牛浩思
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主楼
2019-03-14 11:36:06
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【深度53】100%套内<90㎡华侨城品质社区,再见天鹅湖三期

华侨城片区是深圳不可多得的特色区,独立于城市森林中的一片绿色“岛屿”。

置身岛内,可感受坠于其中的舒适惬意,体会深圳罕有的小资情调;或陷入尽情疯狂的主题乐园,看遍中外文化缩影;或观摩热忱的文创群体,端详天马行空的艺术成品……

这应该是深圳最好玩、最小资以及最文艺的片区。而同时,它还是让外人觉得房价最“壕”的地方。尽管,它未必是深圳房价最贵的区域,却一直向外界传递着“贵族”气息。

近2、3年以来,华侨城住宅供应比较集中,前有香山里3-5期、新天鹅堡(天鹅湖一、二期)等新盘入市,后有天鹅湖三期、深业世纪山谷、香山道公馆等整装待发。让更多人住进华侨城。

本期【深度】,跟大家一起来讨论华侨城新品商住社区,天鹅湖三期。

关于此楼盘相关问题上,本贴会持续更新,老牛也会陆续推出更多集【深度】。因精力有限,老牛不在微信中做咨询,若想跟老牛线上实时沟通,可在咚咚找房APP中的专家咨询模块进行预约咨询,也可点击【加入9.9情报群】,获取最新的楼市情报。当然欢迎您继续粉我(老牛微信DDnewhouse),因为你会第一时间看到老牛朋友圈的最新深度楼评和地产资讯。

另外,老规矩,看看大家的心理价位,以住宅均价为投票对象。

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沙发
2019-03-14 11:40:41
目录

一、项目区位环境(3楼)
二、项目整体规划及不因素分析(24楼)
三、周边配套(42楼)
四、项目竞品(45楼)
五、小结(47楼)

往期回顾

【深度52】湾区科创总部核心之上,重资产大户现房阳光粤海
【深度51】地铁12号线助力蛇口 大南山脚下的晗山悦海城
【深度50】宝中“大户人家”将推刚需小户——评新锦安海纳公馆
【深度49】八仙岭公园旁 低密度新盘——恒裕珑城
【深度48】坪山百万平方综合体大城将启航 评恒大城
【深度47】布吉刚需地铁盘,遇400万㎡旧改围城——评景华嶺莑
【深度46】崛起中的东部或将迎来新盘爆发期 评桑泰龙樾
【深度45】梅林关造近50万㎡大城,评一期深国际万科和风轩
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【深度43】要素齐备夫复何求 天汇城二期延续热销?
【深度42】学区光环下的华强北小户住宅——评宝树台
【深度41】国际居住区内背山面海——评蛇口枫叶望海公馆
【深度40】定位清晰主打刚需,宝龙科技城地铁盘:碧桂园云麓
【深度39】百万平方旧改大城 助力东部蝶变 评龙园大观2期
【深度38】16号线+50万㎡大社区 中骏云景府可否撑起片区新高度
【深度37】旧改云集,坪地能否焕“新生”——君胜熙珑山
【深度36】交通隘口旁闹中取静——坐拥塘朗山景的京基御景峯
【深度35】守望两年终要入市,坂田南大族云峰“换妆”归来
【深度34】豪宅集聚 华侨城新品价值几何?评香山里花园五期
【深度33】湾区之下,沙井新中心再添卓越誉珑
【深度32】舒适空间大尺度,轻奢住宅兴起,评半岛城邦4期
【深度31】产业转型+旧改聚集 水贝将迎来新春天?——京基水贝洪湖苑
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【深度29】大学城83万㎡地铁口综合体——宝能城再战江湖
【深度28】逐步“解锁”海陆空——领航城五期领誉能否展翅再高飞
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【深度26】星河首次进军光明中心 建大体量综合体——星河天地
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【深度24】面朝繁华背靠成长,龙华关口新盘——新彩苑
【深度23】熬成最后的保留地——海境界2期商住综合体
【深度22】走向宜居的沙井老中心——博林君瑞先声夺人
【深度21】旧改围城,深城投二度花开——中城AIO
【深度20】老区旧改新纪元——宜居景田天健天骄
【深度19】进击的旧改——佳兆业决战平湖中心
【深度18】逆市下的8区——壹成中心可否再续超体传奇
【深度17】蝶变前夕——信义嘉御山6期将以现楼入市
【深度16】沙井旧改“妙笔生花”——京基御景珑庭 五年破土之路
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【深度14】扎铁了老心——万科香蜜府将以纯大户入市
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【深度⑦】光环笼罩or灯下黑?龙华超体旁的综合体-华盛珑悦
【深度⑥】再不开盘我们都老了——81万㎡华强城待价而沽
【深度⑤】地王效应or神话破灭——龙华困局之下金茂府
【深度④】乌云遮不住长年——87万㎡正大城光明再现
【深度③】走进沙井腹地——看万科星城种下两生花(4000+户)
【深度②】来一份壕村鲜肉——126万㎡中洲湾闪亮登场
【深度①】沉浮3年金尊府——看坪山地王如何突围

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咚咚牛浩思
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板凳
2019-03-14 11:49:53
一、项目区位环境

之所以称为新天鹅堡,自然是跟“旧”天鹅堡相呼应。

最老一批的天鹅堡,有个“波托菲诺”的抬头。很长一段时间,波托菲诺就是华侨城豪宅的象征代表,不能说家喻户晓,至少也是传奇的存在。

新天鹅堡位于华侨城片区的中北部,北面与侨香路相邻,隔开了广深高速和北环大道,对噪音有一定的阻隔作用。

南面紧邻4万平米的天鹅湖,后来项目的推广名转为天鹅湖系,这湖的价值被重点突出。
湖旁有燕晗山相伴,西南面不远便是欢乐谷景区,周边建筑普遍不高,高层视距十分开阔。



小壳宝宝_
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地板
2019-03-14 11:50:43
竟然是小户型为主。。

这几栋楼破坏了生态广场的景观。成为周围林立的高楼之一。华侨城核心地区的总体容积率随着华侨城大厦、天鹅湖3期的建设,飙升了不少。可惜
咚咚牛浩思
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4楼
2019-03-14 11:52:26
众所周知的,华侨城内循环交通压力较大,致使片区与周边大路的联系容易形成拥堵点。

项目北临侨香路,可便捷地驶入主要干道,相比内部其它项目优势不小。不过,周边主要的大道及快速路在早晚高峰的拥堵,一定程度上还是消解了项目的相对优势。

轨道交通方面则有地铁2号线侨城北站直达,相比于华侨城片区内部的部分项目而言,轨道交通优势也较为明显。

天鹅湖一、二期实景及天鹅湖:

咚咚牛浩思
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5楼
2019-03-14 11:58:21
前两期分别于16年和17年入市,事实上前两期同属于一个社区。

一期315套房源(A、B、C栋36层高);二期474套房源(D、E栋41层高)。二期去年年底时尾盘销售,建面260-290平大户型均价约14万/平米。

它们的亮相给深圳豪宅市场带来了又一惊艳,超高层住宅楼宇突显了广阔的景观视野;大面积的玻璃幕墙使得建筑轻盈通透;社区在湖水映衬下格外的优雅夺目……

被某机构评为17年度金盘奖最佳豪宅。


图来源于立方设计

家在星空
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6楼
2019-03-14 11:59:20
 二鱼五饼 37℃
 1995南下 

华侨城这一块,还有没有前景?
咚咚牛浩思
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7楼
2019-03-14 12:01:20
城景相融也是蛮有特色的。
容积率上升,横向密度影响不大,主要体现在垂直密度上。
产品面积段以kfs官方公布为准,这里参考了项目平面图规划指标。
引用3楼小壳宝宝_的发言:
竟然是小户型为主。。

这几栋楼破坏了生态广场的景观。成为周围林立的高楼之一。华侨城核心地区的总体容积率随着华侨城大厦、天鹅湖3期的建设,飙升了不少。可惜
二鱼五饼
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8楼
2019-03-14 12:09:49 来自Android手机客户端
未来十年,前海和超湾总部,应该更好些。
引用家在星空的发言:
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华侨城这一块,还有没有前景?
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9楼
2019-03-14 15:35:16
前两期的主力户型均为大户,譬如一期主推建面300-600㎡的奢侈大宅,让人却步。

尽管如此,市场为之着迷又能买单的人不在少数。它的定位,和片区格调,抓住了不少对华侨城片区有情结的豪绅们。


图来源于立方设计
咚咚牛浩思
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10楼
2019-03-14 15:37:10
我们通常所认知的华侨城片区的范围其实是包括广深高速、侨城东路、深南大道、沙河东路所围合的区域,总用地面积约6.2平方公里。

华侨城片区作为深圳较为传统的豪宅片区,地处深圳中心地段,与南山科技园、超级总部基地、福田香蜜湖等核心片区相邻。

片区内部环境优美,自然资源丰富、人文艺术设施聚集。是集居住、旅游、商业和产业区相互融合的混合片区,也是深圳为数不多的低密度人文生活住区。

咚咚牛浩思
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11楼
2019-03-14 16:20:07
片区拥有26万平米燕晗山、6万平米蒂诺山、4万平米天鹅湖、7万平米燕栖湖等优质山湖资源;

周边布局又何香凝美术馆、华美术馆、OCT-LOFT创意文化园等大型公共场馆;以及欢乐谷、世界之窗、锦绣中华等主题旅游设施。为片区带浓厚的人文艺术气息。


樊超明
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12楼
2019-03-14 16:21:07 来自iPhone客户端
套内面积小于等于90平就做不了4房吧。
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13楼
2019-03-14 16:21:19
两年之后,天鹅湖三期在一、二期的东侧拔地而起,如今外立面的铺装已紧锣密鼓地上马。

看得出,立面效果延续着前两期的格调,使用了大面积的玻璃幕墙,让三期的超高层住宅建筑显得轻盈时尚。

那么,这一期跟一、二期相比,有哪些差异呢?
咚咚牛浩思
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14楼
2019-03-14 16:26:28
要看具体户型格局和产品定位如何。保证适宜的房间尺度,一般2+1或者3房。
引用12楼樊超明的发言:
套内面积小于等于90平就做不了4房吧。
无敌黑旋风
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15楼
2019-03-14 17:23:09
天鹅湖三期没有湖
1995年南下
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16楼
2019-03-14 17:24:12
按二期来讲130是两房,但我朋友圈看到华侨城那边的中介说是三房、110、120的刚需三房
1100多套可真是不得了啊,100多亿的币值了
如果我朋友圈那个中介说的没错的话,这应该是华侨城有史以来最小面积的三房了

我觉得华侨城这种态度真的很值得玩味,从第一期的300㎡+ ,到二期130-290,再到现在直接杀入刚改市场做120三房,深圳有钱人的购买力可能真的没有大家想像中的那么好、二期大户型高层单位还没清盘呢

引用14楼楼主的发言:
要看具体户型格局和产品定位如何。保证适宜的房间尺度,一般2+1或者3房。
引用12楼樊超明的发言:
套内面积小于等于90平就做不了4房吧。
1995年南下
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17楼
2019-03-14 17:36:16
个人还是很喜欢华侨城的,目前也居住在华侨城片区
我觉得新天鹅堡位置还是不错的,三期虽然不临湖、但部分单位应该也能享受湖景,主打景观应该是燕晗山山景和华侨城景观
下面列下优缺点

优点:
1,景观良好、开阔
2,深圳核心地段,交通便捷,地铁口
3,项目档次高
4,自带商业
5,社区环境高雅、自然条件优越
6,豪宅区的刚改房普遍升值潜力大

缺点:
1,背靠侨香路、噪音
2,商业喧嚣
3,小区不大
4,小区没有内部会所
5,学位不好
6,靠山多蚊虫、低层单位影响较大
7,物业口碑配不上豪宅名气
引用6楼家在星空的发言:
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 1995南下 

华侨城这一块,还有没有前景?
1995年南下
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18楼
2019-03-14 17:43:11
前景这个东西不好说,深圳楼市现在投资属性重,有点消息市政策市的感觉,片区都看风口
个人觉得住宅这东西不能太看风口了,前海后海前景好是好、但那是商业、服务业的经济前景好,这个东西不能等同于住宅的前景
福中当年和香蜜湖价格其实是不相上下的,现在来看显然是香蜜湖赢了,香蜜湖有商业产业吗?现有的基本都是些偏低端的,美食街、山姆、家具城、汽车城;福中明显高大上很多啊,可福中就是卖不过香蜜湖,关键就输在 户型、学位、安静、景观 这四个关键点

引用6楼家在星空的发言:
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华侨城这一块,还有没有前景?
家在星空
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19楼
2019-03-14 17:54:16 来自Android手机客户端
点评很不错,分析到位。
引用1995年南下的发言:
个人还是很喜欢华侨城的,目前也居住在华侨城片区
我觉得新天鹅堡位置还是不错的,三期虽然不临湖、但部分单位应该也能享受湖景,主打景观应该是燕晗山山景和华侨城景观
下面列下优缺点

优点:
1,景观良好、开阔
2,深圳核心地段,交通便捷,地铁口
3,项目档次高
4,自带商业
5,社区环境高雅、自然条件优越
6,豪宅区的刚改房普遍升值潜力大

缺点:
1,背靠侨香路、噪音
2,商业喧嚣
3,小区不大
4,小区没有内部会所
5,学位不好
6,靠山多蚊虫、低层单位影响较大
7,物业口碑配不上豪宅名气
引用6楼家在星空的发言:
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华侨城这一块,还有没有前景?
茉莉脆糖
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20楼
2019-03-14 18:15:51 来自Android手机客户端
真是震惊....从来不知道我家居然属于华侨城
引用楼主的发言:
我们通常所认知的华侨城片区的范围其实是包括广深高速、侨城东路、深南大道、沙河东路所围合的区域,总用地面积约6.2平方公里。

华侨城片区作为深圳较为传统的豪宅片区,地处深圳中心地段,与南山科技园、超级总部基地、福田香蜜湖等核心片区相邻。

片区内部环境优美,自然资源丰富、人文艺术设施聚集。是集居住、旅游、商业和产业区相互融合的混合片区,也是深圳为数不多的低密度人文生活住区。
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