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主楼

2018-09-03 11:05:51

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【深度34】豪宅集聚华侨城新品价值几何？评香山里花园五期

华侨城算是较为纯粹的豪宅片区，不少人被这里优美的环境和纯粹的居住氛围所吸引，前期入市的纯水岸、天鹅堡和香山里等社区连成一片，新建住宅产品多以大户型住宅为主，总价千万级，甚至，有些别墅产品价格早已过亿级。

由于缺乏名校学区和重点规划等炒作概念，并不是主流投资客的追捧之地，但也正是因为如此，造就了这里“出则繁华、入则静谧”的独特生活体验。

本期【深度】，老牛将走进华侨城片区，品评一下香山里花园五期。

关于此楼盘相关问题上，本贴会持续更新，老牛也会陆续推出更多集【深度】。因精力有限，老牛不在微信中做咨询，若想跟老牛线上实时沟通，可点击【加入9.9会员】，在每周四会有针对99会员的答疑日，您可以尽情发挥，还可免费获取咚咖房学院置业讲座门票。当然欢迎您继续粉我（老牛微信DDnewhouse），因为你会第一时间看到老牛朋友圈的最新深度楼评和地产资讯。

按照惯例，正式行文之前，我们先来猜一下项目的入市价格，假设毛坯卖的话，均价大概多少万/平？

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周边二手房

四房及以上/188.00㎡/1,650万

香山美墅云邸

四房及以上/194.60㎡/1,800万

香山美墅云邸

四房及以上/249.00㎡/3,200万

波托菲诺纯水岸十五期

四房及以上/151.00㎡/1,200万

香山里二期

三房/152.00㎡/1,200万

香山里二期

四房及以上/173.00㎡/1,350万

香山里一期

四房及以上/176.00㎡/1,450万

香山里一期

四房及以上/255.00㎡/4,500万

波托菲诺纯水岸十五期

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沙发

2018-09-03 11:10:09

目录

一、区位概况
①项目整体区位及交通（5楼）
②华侨城片区的特色（17楼）

二、剖析项目规划，简析项目不利因素
①地块信息（38楼）
②开发商资历（40楼）
③建设单位实力（43楼）
④项目整体规划（50楼）
⑤不利因素分析（62楼）

三、详解项目周边的各类配套及旧改规划
①商业配套（63楼）
②教育配套（65楼）
③文娱配套（73楼）
④医疗资源（79楼）
⑤周边旧改情况（80楼）

四、项目的价格预测及竞品分析
①片区新房分析（82楼）
②片区二手房分析（83楼）
③同价位新房分析（84楼）

五、综合评价
①优势（86楼）
②劣势（87楼）

六、网友爆料及评论精选
精选

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往期回顾
【深度33】湾区之下，沙井新中心再添卓越誉珑
【深度32】舒适空间大尺度，轻奢住宅兴起，评半岛城邦4期
【深度31】产业转型+旧改聚集水贝将迎来新春天？——京基水贝村旧改
【深度30】红山新房奏响尾声安宏基·天曜成当家花旦？
【深度29】大学城83万㎡地铁口综合体——宝能城再战江湖
【深度28】逐步“解锁”海陆空——领航城五期领誉能否展翅再高飞
【深度27】南头北片区后发制人 12号线沿线物业——东关·乐尚林居
【深度26】星河首次进军光明中心建大体量综合体——星河天地
【深度25】首例“双限双竞”项目——碧桂园凤凰国际公馆
【深度24】面朝繁华背靠成长，龙华关口新盘——新彩苑
【深度23】熬成最后的保留地——海境界2期商住综合体
【深度22】走向宜居的沙井老中心——博林君瑞先声夺人
【深度21】旧改围城，深城投二度花开——中城AIO
【深度20】老区旧改新纪元——宜居景田天健天骄
【深度19】进击的旧改——佳兆业决战平湖中心
【深度18】逆市下的8区——壹成中心可否再续超体传奇
【深度17】蝶变前夕——信义嘉御山6期将以现楼入市
【深度16】沙井旧改“妙笔生花”——京基御景珑庭五年破土之路
【深度15】逆袭中的光明——昔日地王龙光玖龙台再出江湖
【深度14】扎铁了老心——万科香蜜府将以纯大户入市
【深度13】老夫见你骨骼惊奇，想必价格一定喜人——华润城3期
【深度12】又是一场学区盛宴？——勤诚达前海世界
【深度11】演绎“豪宅”or“刚需”——宝中30万㎡都市茗荟花园
【深度⑩】坂田南老鲜肉——诺德中央道2期
【深度⑨】七年了，曾经爱你的人早已名花有主—盐田佳兆业
【深度⑧】旧改大佬重拳出手——光明新星宏发万悦山
【深度⑦】光环笼罩or灯下黑？龙华超体旁的综合体-华盛珑悦
【深度⑥】再不开盘我们都老了——81万㎡华强城待价而沽
【深度⑤】地王效应or神话破灭——龙华困局之下金茂府
【深度④】乌云遮不住长年——87万㎡正大城光明再现
【深度③】走进沙井腹地——看万科星城种下两生花（4000+户）
【深度②】来一份壕村鲜肉——126万㎡中洲湾闪亮登场
【深度①】沉浮3年金尊府——看坪山地王如何突围

欢迎加老牛个人微信（DDnewhouse）爆料，提供重大独家信息，如完整户型、样板首发、开盘现场销控、价格等，经确认，将会得到老牛100元私人红包奖。

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板凳

2018-09-03 11:20:08

你们观注这个项目很久了！也看过、来来分析分析胡nelson 八月十六九九8938

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南山南32

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南山南32

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地板

2018-09-03 11:21:22

听说价格有惊喜？

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4楼

2018-09-03 11:31:57

应该会，限价大环境，听销售说估计9月中下旬就要推了。

引用3楼南山南32的发言:
听说价格有惊喜？

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5楼

2018-09-03 11:39:34

一、区位概况

①项目整体区位及交通

项目位于华侨城西北片区，由侨北街、侨北三街、侨北五街和北环大道辅道围合而成，占地面积约3.7万㎡，建筑面积约19.2万㎡，容积率3.8，绿化率40%。周边为香山里系列前期产品，旁边有刚投入使用的香山里小学。

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6楼

2018-09-03 11:46:30

【地铁】华侨城片区内有地铁1/2号线交汇，但项目与这2条线路的地铁站点步行距离都在1.5公里以上，轨道交通出行较为不便。

【自驾】项目整体区位不错，去福田和南山经济中心区，比如科技园、会展中心和车公庙等企业集中区域的距离并不远，周边有北环大道和京港澳高速等快（高）速路，整体自驾条件尚可，但早晚高峰北环科技园段、沙河西路和深南大道部分路段容易发生拥堵。

【公交】附近有“香山里花园公交总站”、“侨北三街”和“北环龙井天桥”等公交站点，公共交通出行总体尚可。

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7楼

2018-09-03 11:53:44

位于香山里小学对面的“香山里花园公交首末站”距离项目不远，目前有m486路和高峰专线102路这2条公交线路，可以通往南山科技园、新安和宝安客运中心等地。

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IIvylau

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8楼

2018-09-03 12:05:10 来自iPhone客户端

就算有合适的户型，也抢不到的盘

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9楼

2018-09-03 12:09:16

确实货量不多，但应该也不会像华润城那样火爆。

引用8楼IIvylau的发言:
就算有合适的户型，也抢不到的盘

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10楼

2018-09-03 12:10:38

另外，项目不远处的侨香路目前正在进行改造，将成为深圳的首条“智慧道路”，从6月15日起封闭部分车道施工，预计8个月后完工启用，届时将实现实时调整红绿灯时间、路灯杆上有屏幕显示最近的公交到站信息等，多方位体现智能交通。

（人车感应控制）

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11楼

2018-09-03 12:12:44

侨香路西段与北环大道、深云路、福龙路相连，长期存在大货车、泥头车、搅拌车违法通行的现象。侨香路智慧化改造中，有一个功能是在其接北环的驶入方向路面设置重量和轴数传感器，大货车冲禁令、超限超载、泥头车撒漏泥土、超速、噪声污染统统都能感应并传输给执法部门，有利于实现及时监控与处理。

（路面设置传感器自动感应大货车、泥头车违章）

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12楼

2018-09-03 12:14:56

这个改造工程，应该来讲，对新天鹅堡项目的影响最为明显，未来将控制侨香路的泥头车数量，可以改善片区交通环境和泥头车噪音等影响，对香山里社区的影响则比较间接。

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680505

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13楼

2018-09-03 12:32:00

不一定。夹在北环跟沙河东路两条主路交汇处。。

引用8楼IIvylau的发言:
就算有合适的户型，也抢不到的盘

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贾匆匆

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14楼

2018-09-03 13:04:18 来自iPhone客户端

虽然是华侨城开发的，但这儿确实不是华侨城。

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34223

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15楼

2018-09-03 13:57:46

你放心去吧，北环噪音盘，谁抢

引用8楼IIvylau的发言:
就算有合适的户型，也抢不到的盘

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16楼

2018-09-03 14:44:33

看具体怎么界定了，毕竟华侨城片区是一个大的概念~

引用14楼贾匆匆的发言:
虽然是华侨城开发的，但这儿确实不是华侨城。

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17楼

2018-09-03 14:46:34

②华侨城片区的特色

我们通常所认知的华侨城片区的范围其实是包括广深高速公路、侨城东路、深南大道、沙河东路所围合的区域，总用地面积620.27公顷，具体范围如下图所示。政府将其作为全市宜居环境示范区，应延续并提升其良好的空间环境特色，实现区域协调融合发展，打造以人文本，多元、绿色、活力的低碳人文综合社区。

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18楼

2018-09-03 14:52:49

华侨城片区作为深圳较为传统的豪宅片区，地处深圳中心地段，地铁1/2号线汇聚于此，交通便利、环境优美，周边自然资源丰富、人文艺术设施聚集，是深圳为数不多的低密度人文优居生活片区。

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19楼

2018-09-03 14:58:48

功能布局上强调功能混合，居住、旅游、商业和产业区相互融合（这点老牛非常赞赏，比传统的科技园和龙华那种职住分离的模式要好很多，减轻了交通压力和时间成本）；交通组织上强调人车分行，重视慢行系统的规划，尽量避免过境交通穿越本区；内部道路系统以自由式、丁字交叉；在城市设计上强调设计结合自然，注重城市公共空间的规划设计等这些规划理念都是非常独特而有借鉴意义的。

（片区内部交通系统实拍，摄于2018年8月）

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20楼

2018-09-03 15:02:59

片区拥有26万平米燕晗山、6万平米蒂诺山、4万平米天鹅湖、7万平米燕栖湖等优质山湖资源；另外，还有知名美术馆、酒店和主题公馆等休闲文化资源，整体密度较低，居住环境非常不错。

（燕栖湖实拍，摄于2018年8月）