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主楼

2019-05-29 10:04:30

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【深度65】500万平超级项目坐落前海首发住宅：招商领玺

前海蛇口自贸片区作为重要的国家级战略，依托港澳、服务内地，面向世界的“一带一路”战略支点，将打造为粤港澳深度合作示范区和城市新中心。

近几年，片区内陆陆续续有项目入市，但多以商业写字楼及公寓产品为主，房价也为匹配区域的高水平、高规格定位而上升至较高的水平，招商领玺作为区域内难得的住宅项目，产品定价和销售情况如何，势必会吸引一波关注。

关于此楼盘相关问题上，本贴会持续更新，老牛也会陆续推出更多集【深度】。可点击【加入9.9情报群】，获取最新的楼市情报。若想跟老牛咨询（因精力有限，需付费），欢迎粉我（老牛微信WEnewhouse）。当然若不咨询也可以关注老牛朋友圈获取最新深度楼评和地产资讯。

按照惯例，正式行文之前，我们先来猜一下项目的入市价格，毛坯售价大概多少万/平？

周边新房：

周边二手房：

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周边二手房

四房及以上/89.00㎡/778万

依云伴山

三房/86.00㎡/830万

依云伴山

四房及以上/262.60㎡/3,000万

大南山紫园

四房及以上/298.00㎡/3,000万

大南山紫园

四房及以上/178.00㎡/1,600万

德尚世家花园

三房/88.15㎡/730万

泛海拉菲花园（二期）

三房/84.00㎡/755万

泛海拉菲花园（二期）

四房及以上/179.00㎡/1,700万

德尚世家花园

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沙发

2019-05-29 10:12:34

目录

一、整体区位及交通环境（板凳）
二、前海的高规格、高品质规划令人期待（20楼）
三、地块信息（37楼）
四、关于开发商（43楼）
五、项目整体规划（46楼）
六、不利因素分析（54楼）
七、周边配套解析（57楼）
八、周边竞品（61楼）
九、小结（65楼）
十、精彩评论及网友爆料

往期回顾

【南山】华润城3期、阳光粤海、香山里花园五期、天鹅湖三期、半岛城邦4期、蛇口枫叶望海公馆、海境界2期、宝能城、京基御景峯、东关·乐尚林居、临海揽山御园、晗山悦海城

【福田】加福华尔登府邸、皇庭公馆、宝树台、中洲湾、万科香蜜府、天健天骄

【罗湖】京基水贝村旧改

【盐田】佳兆业盐田城市广场

【宝安】中粮大悦城、华强城、新锦安海纳公馆、榕江云玺锦庭、卓越誉珑、万科星城、博林君瑞、京基御景珑庭、勤城达前海世界、都市茗荟花园、领航城五期

【光明】天汇城二期、正大城、宏发万悦山、龙光玖龙台、星河天地

【龙华】金茂府、壹成中心、华盛珑悦、中森公园华府、新彩苑、安宏基·天曜、深国际万科和风轩

【坪山】恒大城、金尊府、中城AIO、碧桂园凤凰国际公馆

【龙岗】特发天鹅湖畔、仁恒公园世纪、和成嘉业名园、大族云峰、诺德中央道2期、信义嘉御山6期、恒裕珑城、桑泰龙樾、龙园大观2期、君胜熙珑山、今日国际中心、中骏云景府、碧桂园云麓、麟恒中心广场3期、建信·天宸、景华嶺莑、佳兆业平湖广场

【深汕】区域规划

欢迎加老牛个人微信（WEnewhouse）爆料，提供重大独家信息，如完整户型、样板首发、开盘现场销控、价格等，经确认，将会得到老牛100元私人红包奖。

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板凳

2019-05-29 10:59:25

一、整体区位及交通环境

项目位于前海深港合作区妈湾片区十九单元02街坊，由深圳市前海蛇口启迪实业有限公司进行开发，建设用地面积约1.4万㎡，总建面约9.1万㎡，容积率4.98，距离在建5号线地铁口“妈湾站”约325米（根据百度地图测距），整体交通条件较为不错。

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地板

2019-05-29 11:03:30

【地铁】项目距离在建5号线“妈湾站”较近，约325米左右的距离，日常地铁出行较为便利，与“铁路公园站”距离也不远。

【公交】项目北面有42路公交，设置“十二号路”站，目前由于妈湾区域人流较少，公交线路也规划较少，后期随着这边开发建设的完善，公交网路将逐步完善。

【自驾】目前项目周边主干道较多，比如月亮湾大道、怡海大道和兴海大道等，区域内部交通较为畅通。但与蛇口、科技园片区的交通联系则还有待于改善和加强。

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4楼

2019-05-29 14:39:09 来自Android手机客户端

前海终于要正儿八经的推出住宅产品了，还挺期待的！

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5楼

2019-05-29 15:06:53 来自m.szhome.com

值得期待

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6楼

2019-05-29 15:09:32

是的，主打中高端产品，首批试水，后期还会有深国际智慧城以及招商前海湾的后期产品推住宅或公寓，住宅的利润空间大，流通性好，也促进了后续产品的开发。

引用4楼这样也行的发言:
前海终于要正儿八经的推出住宅产品了，还挺期待的！

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7楼

2019-05-29 15:11:57

项目旁边有设置公交站点“十二号路站”，42路公交经过此战可以到世界之窗枢纽站。

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8楼

2019-05-29 15:21:23

妈湾跨海通道：承担货运和客运双重功能，主要承担南山港区（赤湾、妈湾、蛇口）疏港货运交通，兼顾承担妈湾、赤湾等片区与大铲湾等片区之间的客运交通联系。规划为城市快速路，以隧道方式敷设，入口位于前海片区梦海大道以南，出口位于大铲湾片区新安六路以南；与月亮湾大道、金湾大道设置2处互通立交，并以地下匝道的形式与梦海大道、听海大道、临海大道、裕安路连接。

（客货分离效果图）

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甄嬛娘娘

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9楼

2019-05-29 15:25:08 来自Android手机客户端

妈湾跨海通道真的是前海的关键一笔，能不能提升档次就靠它了！

引用楼主的发言:
妈湾跨海通道：承担货运和客运双重功能，主要承担南山港区（赤湾、妈湾、蛇口）疏港货运交通，兼顾承担妈湾、赤湾等片区与大铲湾等片区之间的客运交通联系。规划为城市快速路，以隧道方式敷设，入口位于前海片区梦海大道以南，出口位于大铲湾片区新安六路以南；与月亮湾大道、金湾大道设置2处互通立交，并以地下匝道的形式与梦海大道、听海大道、临海大道、裕安路连接。

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10楼

2019-05-29 16:23:53

2019年2月份，首批交通基础设施重大项目开工共10个，其中妈湾跨海通道、月亮湾大道快速化改造工程及沿江立交D匝道工程，将对前海的交通发展产生直接影响。

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11楼

2019-05-29 16:32:39

另外，项目靠近在建5号线延长线“妈湾站”，5号线延长线已经于几天前开始热滑试验，预计年内能开通运营。

（5号线延长线站点线路图）

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蜡笔小新3909

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12楼

2019-05-29 16:42:37 来自Android手机客户端

名企开发商打造，又有地铁，无限想象空间的前海，真不错！

就是目前周边还没建起来，短期内居住体验可能不是太好，适合中长期投资。

引用楼主的发言:
另外，项目靠近在建5号线延长线“妈湾站”，5号线延长线已经于几天前开始热滑试验，预计年内能开通运营。

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柳莔

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13楼

2019-05-29 16:52:08 来自Android手机客户端

离铁路公园站比妈湾站更近

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14楼

2019-05-29 17:12:29

离妈湾和铁路公园站都挺近，步行可达。

引用13楼柳莔的发言:
离铁路公园站比妈湾站更近

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1995南下

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15楼

2019-05-29 17:58:33

招商前海湾的首期产品，改善型户型，小区花园和外立面颜值都低于招商平均水准显然招商原本是没将其列入豪宅线的，可现在又起了个顶豪的名字、略显突兀

前海当然是好，招商全权打造的妈湾当然也会很好，但从现在看来那都是很多很多年以后的事了
目前月亮湾大道以西，妈湾除了顺丰和世茂那几栋楼，可以说是一片荒芜，即便是对于就在顺丰那几栋楼上班的人来说，领玺都不是一个适合住家的地方。现在不是，5年内也不会是，10年内都不一定是

周边能参考的就是前海南了，万豪掬月半山一本证大户型笋盘还有6字头的，香格名苑一本证应该是7+，刚需的佳兆业前海广场也是7+，汉京九榕台明显比领玺高端很多、参考价值就不大了，不过这也有月亮湾电厂的影响

作为招商妈湾片区的第一枪，领玺开价不可能便宜
投资买，收益期要等很长，至少10年、而且招商的房子增值普遍偏低
自住买，自己给自己找不方便，蛇口、科技园都有更好的选择

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16楼

2019-05-29 20:27:35 来自Android手机客户端

被沿江高速和疏港通道两条高架路包围了。前海当初不该修高架。

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家在星空

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17楼

2019-05-30 09:14:09

君南山呀螺岭慕容复 sk可乐1986看了那么多楼盘，此盘说不说点啥？

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18楼

2019-05-30 09:32:43

深圳的基建工程不少都缺乏一些前瞻性。

引用16楼开心可好的发言:
被沿江高速和疏港通道两条高架路包围了。前海当初不该修高架。

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19楼

2019-05-30 10:02:03

现在前海的预期极高，很难说定价会不会有一定透支未来，毕竟时间也是成本。

引用15楼1995南下的发言:
招商前海湾的首期产品，改善型户型，小区花园和外立面颜值都低于招商平均水准显然招商原本是没将其列入豪宅线的，可现在又起了个顶豪的名字、略显突兀

前海当然是好，招商全权打造的妈湾当然也会很好，但从现在看来那都是很多很多年以后的事了
目前月亮湾大道以西，妈湾除了顺丰和世茂那几栋楼，可以说是一片荒芜，即便是对于就在顺丰那几栋楼上班的人来说，领玺都不是一个适合住家的地方。现在不是，5年内也不会是，10年内都不一定是

周边能参考的就是前海南了，万豪掬月半山一本证大户型笋盘还有6字头的，香格名苑一本证应该是7+，刚需的佳兆业前海广场也是7+，汉京九榕台明显比领玺高端很多、参考价值就不大了，不过这也有月亮湾电厂的影响

作为招商妈湾片区的第一枪，领玺开价不可能便宜
投资买，收益期要等很长，至少10年、而且招商的房子增值普遍偏低
自住买，自己给自己找不方便，蛇口、科技园都有更好的选择

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20楼

2019-05-30 10:14:28

二、前海的高规格、高品质规划令人期待

项目地处前海妈湾片区，说到前海，很多人都对前海的未来发展非常期待，亲海的地理位置、海陆空的交通资源优势、创新的体制机制、特殊的政策环境及雄厚的产业基础带来了较大的想象空间。