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【深度39】百万平方旧改大城 助力东部蝶变 评龙园大观2期

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主楼
2018-09-29 14:43:40
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【深度39】百万平方旧改大城 助力东部蝶变 评龙园大观2期

诸如华润城、壹成中心、万科广场等大型综合体对片区的发展影响深远,除了原地拆除重建让片区面貌焕然一新之外,更重要的是给片区带来了更丰富的配套和发展活力,包括引进知名品牌学校合作办学、运营大型集中式商业mall、高端写字楼酒店等,使得区域发展快速被带动,区域价值大幅提升。

本期楼评,老牛将走进这样一个自身规划配套非常丰富的大型旧改项目——龙园大观。

关于此楼盘相关问题上,本贴会持续更新,老牛也会陆续推出更多集【深度】。因精力有限,老牛不在微信中做咨询,若想跟老牛线上实时沟通,可点击【加入9.9会员】,在每周四会有针对99会员的答疑日,您可以尽情发挥,还可免费获取咚咖房学院置业讲座门票。当然欢迎您继续粉我(老牛微信DDnewhouse),因为你会第一时间看到老牛朋友圈的最新深度楼评和地产资讯。

按照惯例,正式行文之前,我们先来猜一下项目的入市价格,假设毛坯卖的话,均价大概多少?



片区新房价格:



片区二手房价格:


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周边二手房

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沙发
2018-09-29 14:55:38
目录

一、区位概况
①项目整体区位及交通(3楼)
②新生片区的发展(10楼)

二、剖析项目规划,简析项目不利因素
①地块信息(25楼)
②开发商资历(28楼)
③建设单位实力(32楼)
④项目整体规划(34楼)
⑤不利因素分析(41楼)

三、详解项目周边的各类配套及旧改规划
①商业配套(43楼)
②教育配套(44楼)
③文娱配套(48楼)
④医疗资源(53楼)
⑤周边旧改情况(55楼)

四、项目的价格预测及竞品分析
①片区新房分析(56楼)
②片区二手房分析(58楼)
③同价位新房分析(59楼)

五、综合评价
①优势(60楼)
②劣势(61楼)

————————————————————

往期回顾

【深度38】16号线+50万㎡大社区 中骏云景府可否撑起片区新高度
【深度37】旧改云集,坪地能否焕“新生”——君胜熙珑山
【深度36】交通隘口旁闹中取静——坐拥塘朗山景的京基御景峯
【深度35】守望两年终要入市,坂田南大族云峰“换妆”归来
【深度34】豪宅集聚 华侨城新品价值几何?评香山里花园五期
【深度33】湾区之下,沙井新中心再添卓越誉珑
【深度32】舒适空间大尺度,轻奢住宅兴起,评半岛城邦4期
【深度31】产业转型+旧改聚集 水贝将迎来新春天?——京基水贝村旧改
【深度30】红山新房奏响尾声 安宏基·天曜成当家花旦?
【深度29】大学城83万㎡地铁口综合体——宝能城再战江湖
【深度28】逐步“解锁”海陆空——领航城五期领誉能否展翅再高飞
【深度27】南头北片区后发制人 12号线沿线物业——东关·乐尚林居
【深度26】星河首次进军光明中心 建大体量综合体——星河天地
【深度25】首例“双限双竞”项目——碧桂园凤凰国际公馆
【深度24】面朝繁华背靠成长,龙华关口新盘——新彩苑
【深度23】熬成最后的保留地——海境界2期商住综合体
【深度22】走向宜居的沙井老中心——博林君瑞先声夺人
【深度21】旧改围城,深城投二度花开——中城AIO
【深度20】老区旧改新纪元——宜居景田天健天骄
【深度19】进击的旧改——佳兆业决战平湖中心
【深度18】逆市下的8区——壹成中心可否再续超体传奇
【深度17】蝶变前夕——信义嘉御山6期将以现楼入市
【深度16】沙井旧改“妙笔生花”——京基御景珑庭 五年破土之路
【深度15】逆袭中的光明——昔日地王龙光玖龙台 再出江湖
【深度14】扎铁了老心——万科香蜜府将以纯大户入市
【深度13】老夫见你骨骼惊奇,想必价格一定喜人——华润城3期
【深度12】又是一场学区盛宴?——勤诚达前海世界
【深度11】演绎“豪宅”or“刚需”——宝中30万㎡都市茗荟花园
【深度⑩】坂田南老鲜肉——诺德中央道2期
【深度⑨】七年了,曾经爱你的人早已名花有主—盐田佳兆业
【深度⑧】旧改大佬重拳出手——光明新星宏发万悦山
【深度⑦】光环笼罩or灯下黑?龙华超体旁的综合体-华盛珑悦
【深度⑥】再不开盘我们都老了——81万㎡华强城待价而沽
【深度⑤】地王效应or神话破灭——龙华困局之下金茂府
【深度④】乌云遮不住长年——87万㎡正大城光明再现
【深度③】走进沙井腹地——看万科星城种下两生花(4000+户)
【深度②】来一份壕村鲜肉——126万㎡中洲湾闪亮登场
【深度①】沉浮3年金尊府——看坪山地王如何突围

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板凳
2018-09-29 14:56:26
 daiyoufa text2002 visli 这盘又要出发了,以你们对这盘的了解怎么看?
咚咚牛浩思
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地板
2018-09-29 16:32:43
一、区位概况

①项目整体区位及交通


龙园大观原为杨梅冈格水村旧改,位于龙岗区龙岗街道新生片区,龙岗中心城龙园公园旁,碧新路与新生路交汇处,附近有3号线东延线(暂停工)以及在建16号线。项目自身配套较为强大,既有九年制学校,也规划有大型集中式商业,总建面达120万㎡。
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4楼
2018-09-29 17:55:20
【地铁】项目附近有3条地铁线路经过,分别为地铁3号线东延线(暂停工)、在建16号线和规划中的21号线,相对距离较近的站点为“龙平站”及“新生站”,但根据高德地图测距,项目到达两个地铁站的步行距离都在1公里以上,轨道交通略显不便。

【自驾】项目距离龙岗中心城不远,自驾较为便利,周边也有盐龙大道和龙岗大道等快速干道,可便捷往返周边区域,另外,附近还有在建的外环高速,未来可以更为便捷到达平湖、观澜和光明等区域。美中不足的是,水官高速尚未取消收费,给市中心往返带来些许不便。

【公交】项目周边有多个公交站点,分别为“龙岗骨科医院”、“田祖站”和“百富城”站等。


这样也行
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5楼
2018-09-30 09:09:32 来自iPhone客户端
大体量综合体,很有想象空间,听说一期高开还卖的不错?不知道限价之下,会卖多少?
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6楼
2018-09-30 09:13:16
一期确实比附近的深房传麒尚林价格高出几千元/平,查阅当时数据,显示开盘首日去化将近一半,也算不错的销售成绩了。

二期的价格现在还没出,10月份应该会出预售证。
引用5楼这样也行的发言:
大体量综合体,很有想象空间,听说一期高开还卖的不错?不知道限价之下,会卖多少?
星世纪
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7楼
2018-09-30 09:18:06
第一期卖的不错,第二期能跟上吗?
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8楼
2018-09-30 09:46:45
如今的市场环境下,楼盘去化出现了两极分化的局面,有的楼盘开盘之后卖很长时间,还剩下不少,也有不少项目开盘就日光,如果要取得不错的销售成绩,得要有一定的性价比和营销技巧才行。
引用7楼星世纪的发言:
第一期卖的不错,第二期能跟上吗?
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9楼
2018-09-30 09:47:23
项目一期楼下的“龙岗骨科医院站”,有3条公交线路,可以去到“双龙地铁站”、“坪山汽车站”等交通枢纽地点,还可以到达坪山、龙中大运区域的一些知名商圈。


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10楼
2018-09-30 11:24:00
②新生片区的发展

以前我们常说的龙岗中心城一般指龙岗区府这块,大致范围是黄阁路、深惠路、龙城路、龙平路围合的范围,是龙岗的行政、文化、商务中心,但随着区域发展的扩散,这个范围周边也都随之带动,龙中的边界便开始模糊,开始扩向外围,东面的龙平盛平新生也都开始与龙中协同发展。
咚咚牛浩思
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11楼
2018-09-30 11:25:25
近几年,新生片区的商品房小区逐渐开始多了起来,有一些较早入市:佳兆业水岸新都、锦城星苑等;还有新房在售的项目:深房传麒尚林、龙园大观等;更有一些建设规划中的项目:山水丹华、车村片区旧改和健E时代等。


咚咚牛浩思
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12楼
2018-09-30 12:03:29
新生片区虽说整体关注度并不太高,但从未来规划看,发展势头较不错,各项配套和交通基建不断完善当中。区域内将有3条地铁线路穿插而过,即3号线东延线(暂停工)、在建16号线以及规划中的21号线,轨道交通的发展将对片区新房市场起到提振作用。
蜡笔小新3909
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13楼
2018-09-30 12:05:22 来自iPhone客户端
3号线为啥要停工???这效率。。。
引用12楼楼主的发言:
新生片区虽说整体关注度并不太高,但从未来规划看,发展势头较不错,各项配套和交通基建不断完善当中。区域内将有3条地铁线路穿插而过,即3号线东延线(暂停工)、在建16号线以及规划中的21号线,轨道交通的发展将对片区新房市场起到提振作用。
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14楼
2018-09-30 12:17:20
原本是计划2020年完工的,但是后来更改了建设方案,正等待国家发改委审批高架转为地下敷设。

引用13楼蜡笔小新3909的发言:
3号线为啥要停工???这效率。。。 

引用12楼楼主的发言:新生片区虽说整体关注度并不太高,但从未来规划看,发展势头较不错,各项配套和交通基建不断完善当中。区域内将有3条地铁线路穿插而过,即3号线东延线(暂停工)、在建16号线以及规划中的21号线,轨道交通的发展将对片区新房市场起到提振作用。
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15楼
2018-09-30 15:29:43
受益于3号线东延线和16号线动工利好,未来随着地铁的开通,交通环境的改善,以及新建项目对片区配套的带动和完善,对于区域整体的居住品质会有较大的提升。


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16楼
2018-09-30 15:34:57
地铁3号线东延线(暂停工),主要沿龙岗大道北向东行,解决坪地至今无轨道通行的现状。地铁三号线东延段全场9.3公里,从龙岗双龙站引出,沿龙岗大道,龙坪大道、坪西路铺设,终点为坪地六联站,设7个站,高架铺设,将与现有坪西路改造工程一体化实施。目前,该线路因施工方案修改等原因暂时停工。


库日天
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17楼
2018-09-30 17:36:42 来自Android手机客户端
这个地方太太偏了。
若木hyf
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18楼
2018-10-01 23:16:30 来自iPhone客户端
今天去看了 体量挺大 地方也开阔 感觉不错。就是有些偏远。如果自身配套都能跟上发展起来,是个挺适合居住的小区。听说学校还不错。交通方面,目前地铁三号线稍远,其他线路如通车,还算方便。
若木hyf
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19楼
2018-10-01 23:17:21 来自iPhone客户端
还是地下比较好些
引用14楼楼主的发言:
原本是计划2020年完工的,但是后来更改了建设方案,正等待国家发改委审批高架转为地下敷设。

引用13楼蜡笔小新3909的发言:
3号线为啥要停工???这效率。。。 

引用12楼楼主的发言:新生片区虽说整体关注度并不太高,但从未来规划看,发展势头较不错,各项配套和交通基建不断完善当中。区域内将有3条地铁线路穿插而过,即3号线东延线(暂停工)、在建16号线以及规划中的21号线,轨道交通的发展将对片区新房市场起到提振作用。
若木hyf
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20楼
2018-10-01 23:20:17 来自iPhone客户端
一期还有些没卖 不过涨了4000。据Ss说开盘时3.8,现在4.2
引用5楼这样也行的发言:
大体量综合体,很有想象空间,听说一期高开还卖的不错?不知道限价之下,会卖多少?
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