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【深度90】平湖中心三足鼎立 百万综合体三期价值几何?—融湖居

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主楼
2020-04-20 11:19:20
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【深度90】平湖中心三足鼎立 百万综合体三期价值几何?—融湖居

平湖中心近几年旧改持续发力,特发(特发平湖枢纽中心项目)、佳兆业及岗宏这3个房企占据有利地形,分别开发3个超大体量的综合体项目,形成三足鼎立的局面。

本期楼评,老牛将深度解析其中的融湖中心城,项目三期近期已开放展示中心,作为配套齐全的百万综合体,三期的入市预计会受到关注。

按照惯例,我们先来猜猜价格,目前融湖2期的二手房挂牌均价约4.5万/平,预计三期住宅(毛坯)均价会在多少呢?
 


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周边二手房

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沙发
2020-04-20 11:28:59
目录

一、区位概况
①项目整体区位及交通(板凳)
②平湖的产业布局和发展(8楼)

二、剖析项目规划,简析项目不利因素
①地块信息(15楼)
②开发商资历(16楼)
③建设单位实力(20楼)
④项目整体规划(21楼)
⑤不利因素分析(33楼)

三、详解项目周边的各类配套及旧改规划
①商业配套(35楼)
②教育配套(55楼)
③文娱配套(58楼)
④医疗资源(59楼)
⑤周边旧改情况(63楼)

四、项目的价格预测及竞品分析
①片区新房分析(67楼)
②片区二手房分析(69楼)

五、综合评价
①优势(72楼)
②劣势(73楼)

往期回顾

【前海】招商领玺深国际颐湾府

【南山】南翠华府华润城3期阳光粤海香山里花园五期天鹅湖三期半岛城邦4期蛇口枫叶望海公馆海境界2期宝能城京基御景峯东关·乐尚林居临海揽山御园晗山悦海城金众麒麟公馆

【福田】加福华尔登府邸皇庭公馆宝树台中洲湾万科香蜜府天健天骄
 
【罗湖】茂业德弘天下京基水贝村旧改

【盐田】佳兆业盐田城市广场碧桂园心海天誉

【宝安】山海上园中粮大悦城华强城新锦安海纳公馆榕江云玺锦庭卓越誉珑万科星城博林君瑞京基御景珑庭勤城达前海世界都市茗荟花园领航城五期

【光明】玖龙台二期乐府花园华润公园九里勤诚达正大城二期绿地新都会天汇城二期正大城宏发万悦山龙光玖龙台星河天地

【龙华】锦顺名居龙湖春江天玺阁深国际万科和雅轩恒裕未央花园金茂府壹成中心华盛珑悦中森公园华府新彩苑安宏基·天曜深国际万科和风轩龙光玖誉府
 
【坪山】恒大城金尊府中城AIO碧桂园凤凰国际公馆碧湖春天花园 、方直谷仓府 

【龙岗】正展逸园特发天鹅湖畔仁恒公园世纪和成嘉业名园大族云峰华晖瑞禧信义嘉御山6期恒裕珑城桑泰龙樾龙园大观2期君胜熙珑山今日国际中心中骏云景府碧桂园云麓麟恒中心广场3期建信·天宸景华嶺莑佳兆业平湖广场颐安都会中央5期卓弘星辰昊龙华庭京基御景半山

【深汕】区域规划

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咚咚牛浩思
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板凳
2020-04-20 11:49:52
一、区位概况

①项目整体区位及交通


项目位于平湖街道平新北路与朝阳路交汇处,距离在线地铁10号线禾花站约550米(百度地图测量,仅供参考),占地约2.7万㎡,总建面约14.7万㎡,规划有6栋超高层住宅,与特发、佳兆业等项目环绕平湖火车站而建。


 
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地板
2020-04-20 11:59:07
【公交】项目周边公交站点设置较少,主要有“信德学校站”、“山厦路口站”等;

【轨道】项目附近有建设中的10号线地铁“禾花站”,从项目步行至地铁站的距离约400多米(根据百度地图测距),属于地铁口物业。

【自驾】项目距离清平高速入口不远,从项目自驾走清平高速、南坪快速可以到达南山、福田等区域,也可以经平吉大道、龙岗大道到达龙岗、罗湖等区域。


蜡笔小新3909
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4楼
2020-04-20 14:11:28 来自Android手机客户端
融湖16年开盘到现在,好像没怎么涨阿
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5楼
2020-04-20 14:13:38
不光是融湖,整个平湖这几年的房价都没有大的变化,受限于产业引导、片区发展和基础建设投资等多方面的问题。
引用4楼蜡笔小新3909的发言:
融湖16年开盘到现在,好像没怎么涨阿
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6楼
2020-04-20 14:14:17
平湖拥有不错交通区位,现有多条高速或快速路通往全市各区,清平高速、丹平快速两条纵线通往福田罗湖中心,机荷、水官两条横向线通往龙岗宝安,未来至少有5条轨道汇聚,包括10、17、18三条地铁线(其中10号线在建,17和18号线规划中),以及开通运营中的广深铁路平湖站、远期的深惠城际线等。


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7楼
2020-04-20 14:15:28
据地铁集团最新消息,10号线已经启动试运行,将于今年8月与6号线同步通车,届时将结束平湖、坂雪岗科技城不通地铁的状况,还能分担地铁4号线的运营压力,改善梅林关拥堵问题等。


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8楼
2020-04-20 14:16:26
②平湖的产业布局和发展

从整个平湖片区来看,市容市貌以及市政配套相对落后,总体发展较为缓慢,前两年房价与光明、沙井并驾齐驱,但目前来看,已经落后于这些区域了,但政府也确实为平湖的发展做出了一些努力,具体如下:

根据平湖街道最新工作计划,将打造深圳北部新城,朝着建设“深圳北部综合性城市核心区、深圳北部新的发展极、深莞中部集合城市枢纽经济核心区”目标,重点建设平湖金融基地,打造平湖跨境电商小镇,统筹推动华南城和DCC片区等产城融合发展,打造“国家一级物流基地”。以平湖南铁路货场和海吉星片区为中心,重点推进深圳国际海鲜城等项目建设及落地。


甄嬛娘娘
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9楼
2020-04-20 14:19:55 来自Android手机客户端
佳兆业前期也就卖4.4万,难道佳兆业的位置不香吗?平湖也就一个物流基地的定位,好多货柜车天天经过。
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10楼
2020-04-20 14:29:41
佳兆业的已经没有房源在售了,融湖三期算是赶了一个好时候,平湖现在没有与之抗衡的竞争对手了现在。
引用9楼甄嬛娘娘的发言:
佳兆业前期也就卖4.4万,难道佳兆业的位置不香吗?平湖也就一个物流基地的定位,好多货柜车天天经过。
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11楼
2020-04-20 14:35:52
平湖金融与现代服务业基地位于平湖街道西北侧,总规划面积2.24平方公里,一期为1.13平方公里,二、三期为1.11平方公里。自2013年7月被纳入全市重点区域后,经过近5年的开发建设,平湖金融基地已进入规划落实和项目实施阶段,片区建设初具规模。目前,基地已入驻企业8家,其中上市公司4家,涵盖金融服务、电子信息、新材料等战略性新兴产业及现代服务业。规划中的地铁17号线有望在此设置金融城站。


 
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12楼
2020-04-20 14:37:48
其中,中科院(深圳)育成总部基地项目占地5.76万㎡,项目计划总投资30亿元,将建成以智能制造、物联网、生物医药和科技金融为主导产业的产学研一体化大型产业育成平台,形成集众创空间、高新技术成果孵化、加速转化、企业总部于一体的科技成果产业化基地,是深圳先进院国家级双创示范基地的重要性载体。目前中科育成总部封顶,宏电科技等企业总部大厦及特建发二期商业项目全面开工建设。


 
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13楼
2020-04-20 14:39:56
鹅公岭土地整备项目:是龙岗区规划的重大项目,将推进物联网及航天科工两个项目。该园区规划范围约1.52平方公里,目前已与航天科工集团等达成进驻框架协议。

平湖(上木古)跨境电商小镇:规划范围为1.38平方公里,周围资源要素富集,将打造成跨境电商产业云集,相关专业人才充足的产业孵化小镇,集海淘、产品体验、旅游文化休闲于一体的特色消费体验小镇。


(平湖跨境电商特色小镇启动区“DCC·沐云谷”夜景)
家在大海
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14楼
2020-04-20 14:42:11
 Mvp_ 无湖是海 义务宣传员几个大师觉得这个项目如何?有什么看法
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15楼
2020-04-20 14:58:02
二、剖析项目规划,简析项目不利因素

①地块信息


融湖中心城属于龙岗区平湖街道龟地、禾虾岭片区更新单元,该城市更新单元规划于2009年6月经政府批准,总共分为五期进行开发,由平龙西路、阳光路、辅歧路和福星街围合而成。

整个项目的运作已经有10余年的时间,本次推出的为三期地块,建设出地面10多层。一二期前几年入市,社区氛围基本成熟,四期还处于地基建设阶段,五期有待于开发。


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16楼
2020-04-20 15:11:24
②开发商资历

项目开发商为深圳市鼎宏投资发展有限公司,实为深圳岗宏集团的全资控股。岗宏集团成立于1996年,主营地产开发、股权投资、医疗健康、物业管理等4大核心业务,投资兴建学校、道路、天桥等公共设施超过5000万元,累计开发和储备建筑面积超过 200万㎡。

目前开发过的楼盘有住宅类: 龙城国际、宏兴苑、壹克拉;城市更新类:融湖中心城、泽润华庭、园岭项目;写字楼类:大运写字楼、园岭写字楼;集中商业类:融湖广场集中商业、园岭集中商业;产业园区:岗宏仓储物流园、岗宏李朗工业园。


无湖是海
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17楼
2020-04-20 15:28:08
三个都是好项目
均在地铁口,枢纽覆盖范围!
学校都在楼下,融湖对应学校信德, 佳兆业自带学校在建 ,最快明年可以招生,且学区范围在平湖中心小学内,离得也非常近!
特发目前还没开建,但品牌地段就在那里,学校应该是与佳兆业共享,一街之隔!


融湖3期今年开盘真是好时机,佳兆业3期卖完了,特发还没开建,没有直接竞争对手,而地铁也要通车了!
引用14楼家在大海的发言:
 Mvp_ 无湖是海 义务宣传员几个大师觉得这个项目如何?有什么看法
18676381314
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18楼
2020-04-20 15:36:25
特发有地铁???  特发地铁在哪里呀

引用17楼无湖是海的发言:
三个都是好项目
均在地铁口,枢纽覆盖范围!
学校都在楼下,融湖对应学校信德, 佳兆业自带学校在建 ,最快明年可以招生,且学区范围在平湖中心小学内,离得也非常近!
特发目前还没开建,但品牌地段就在那里,学校应该是与佳兆业共享,一街之隔!


融湖3期今年开盘真是好时机,佳兆业3期卖完了,特发还没开建,没有直接竞争对手,而地铁也要通车了!
引用14楼家在大海的发言:
 Mvp_ 无湖是海 义务宣传员几个大师觉得这个项目如何?有什么看法
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19楼
2020-04-20 15:42:07
特发平湖枢纽项目是地铁上盖的,10号线平湖站。


引用18楼18676381314的发言:
特发有地铁???  特发地铁在哪里呀

引用17楼无湖是海的发言:
三个都是好项目
均在地铁口,枢纽覆盖范围!
学校都在楼下,融湖对应学校信德, 佳兆业自带学校在建 ,最快明年可以招生,且学区范围在平湖中心小学内,离得也非常近!
特发目前还没开建,但品牌地段就在那里,学校应该是与佳兆业共享,一街之隔!


融湖3期今年开盘真是好时机,佳兆业3期卖完了,特发还没开建,没有直接竞争对手,而地铁也要通车了!
引用14楼家在大海的发言:
 Mvp_ 无湖是海 义务宣传员几个大师觉得这个项目如何?有什么看法
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20楼
2020-04-20 15:54:08
③建设单位实力

项目承建商为汕头市建筑工程总公司创建于1984年,系房屋建筑工程施工总承包壹级,市政公用工程施工总承包壹级,地基与基础工程专业承包壹级,建筑装修装饰工程专业承包壹级等。下属有深圳、广州、东莞、珠海、中山、惠州、西安等分公司,分布全国十多个省市,年完成施工产值超30亿元。


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