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【深度31】产业转型+旧改聚集水贝将迎来新春天？——京基水贝村旧改

周边二手房

两房/66.00㎡/405万

泊林花园

两房/60.00㎡/386万

泊林花园

一房/19.00㎡/100万

旭飞华达园一期

两房/62.00㎡/440万

阳光天地家园

一房/27.00㎡/270万

阳光天地家园

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61楼

2018-08-10 09:10:02

④周边旧改情况

项目周边的旧改项目较为集中，多以黄金、珠宝类的产业旧改为主，比如水贝IBC、万泽珠宝大厦、特力吉盟黄金产业园和水贝金展国际广场项目等，助力片区内的产城融合和产业转型升级。

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2018-08-10 09:11:14

片区内其他住宅、商业类旧改也不少，比如金钻豪园、布心村城市更新等项目，总的拆除用地面积达到36万㎡，未来改造完成，片区面貌和基础配套将会有明显的改善。

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63楼

2018-08-10 09:12:16

水贝金展国际珠宝广场
项目位于深圳市罗湖区水贝一路，西面临近贝丽北路。项目占地面积约0.8万㎡，总建面约8.5万㎡，主要功能规划为珠宝专业市场、商务写字楼、综合体。项目于2017年初正式开业，是水贝-布心片区最快完工的城市更新项目之一。

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64楼

2018-08-10 09:19:18 来自iPhone客户端

实地去看了一下，确实好大的一个地块

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65楼

2018-08-10 09:20:17 来自iPhone客户端

一期的地块稍微小一点

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66楼

2018-08-10 09:24:32 来自iPhone客户端

旁边有个十几年楼龄的小区，逸湖居

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67楼

2018-08-10 09:28:20

四、项目的价格预测及竞品分析

①片区新房分析

目前罗湖区在售的新房项目较少，且多以公寓类产品为主，住宅项目奇缺，因此，此次京基水贝村旧改项目势必会引来不少人的关注。虽说地段算不上最佳，但这种地铁口的大型综合体项目在罗湖是不多见的，建议有意向在罗湖购房的置业者可以重点关注。

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2018-08-10 09:29:43

②片区二手房分析

近几年，罗湖整体二手房市场表现较为疲软，房价涨幅并不明显，主要是受占比较大的老旧小区上涨乏力的影响而造成，一些品质较好的小区价格仍然较为坚挺。

附近成交较为活跃的住宅小区主要是贝丽花园、百仕达花园、旭飞华达园和阳光天地家园等，成交均价在4.5-7万之间。但由于这些二手房项目建筑年代都较为久远，品质和品牌也很难与项目进行匹敌，因此这些二手房价格的参考意义可能不大。

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69楼

2018-08-10 09:34:09

③同价位新房分析

项目目前尚未出地面，属于非常前期的阶段，产品情况和价格尚不明朗，老牛只能参考罗湖最近入市的几个新房项目做个大致的猜想，供购房者参考，老牛初步搜罗了一些同价位的新房产品来与本项目比选。

深业东岭作为罗湖为数不多的新房住宅项目，又有名校和地铁加持，可以作为项目一个重要参考对标，均价约7.5万/平。而前段时间部分产品入市的中海天钻，均价在7.9万/平，这2个项目的价格水平可以作为本项目价格的重要参考。

项目所处的水贝-布心片区由于没有名校资源和核心商圈助攻，并不能算是一线好地段，但京基的运营能力加上水贝本身的旧改革新，整体条件也不弱。在其他区域的话，可以参考宝安和南山一些在售项目，比如华丰前海湾2期、宏发前城2期及东关·乐尚林居等。

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70楼

2018-08-10 09:36:19

五、综合评价

①优势

1、京基较大体量的综合体项目，会给片区环境和商业配套带来较为明显的改善和提升，片区内缺乏品质住宅小区入市，新房产品具有一定的稀缺性；

2、水贝—布心的珠宝产业集聚发展，各项旧改和改造持续进行中，片区面貌和营商环境不断改善，未来有可能成为罗湖产业发展的新名片。

3、周边有地铁3号线和7号线汇聚，项目临近地铁站，是名副其实的地铁口物业，公共交通较为便利。

4、附近有洪湖公园、水贝社区公园和翠竹公园等公共休闲资源，公共配套较为完善。

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2018-08-10 09:37:41

②劣势

1、项目所在小学学区为“大学区制度”，大学区范围内的几所小学的教育水平较为一般。

2、一期周边高层建筑物较多，整体建筑群较为密集，可能会影响通风、视觉和采光。

3、西面可以有洪湖公园景观的同时，也会受到城市干道“文锦北路”的噪音滋扰，因此在选择朝向和楼栋的时候要做好权衡。

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72楼

2018-08-10 15:28:01 来自Android手机客户端

这大学区划得也太大了吧，根本不能算就近入学

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mingyyy

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73楼

2018-08-10 15:46:25

8w+

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74楼

2018-08-10 16:27:24

对的，大学区的弊端就是不能完全保证就近入学。

引用72楼October2805944_微信的发言:
这大学区划得也太大了吧，根本不能算就近入学

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75楼

2018-08-10 16:28:42

要看产品定位和整体大环境，限价环境下，大多数项目的定价都趋于保守，不会超出周边二手房太多。

引用73楼mingyyy的发言:
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wtep

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76楼

2018-08-10 23:46:45

周边学位房都有些超过13万了

引用75楼楼主的发言:
要看产品定位和整体大环境，限价环境下，大多数项目的定价都趋于保守，不会超出周边二手房太多。
引用73楼mingyyy的发言:
8w+

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美丽樱桃

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77楼

2018-08-10 23:49:40 来自iPhone客户端

楼主评论一下淘金山湖景花园，布心片区的高端住宅，淘金山小学的领导班子是罗岭外国语小学过来的，学校网上有简介，小区明年清秀公立幼儿园开始招生。

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980hi

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78楼

2018-08-11 01:05:48

那个都快卖完了吧

引用77楼美丽樱桃的发言:
楼主评论一下淘金山湖景花园，布心片区的高端住宅，淘金山小学的领导班子是罗岭外国语小学过来的，学校网上有简介，小区明年清秀公立幼儿园开始招生。

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79楼

2018-08-11 01:07:17

老牛这深度越来越套路化了，不够刚开始出的那几篇深度
希望老牛要求质别追量，把以前的更新一下也好

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林伟健

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80楼

2018-08-11 02:25:56 来自m.szhome.com

你想多了做珠宝的都很缺钱没几个舍得住高端酒店的附近的栖酒店就不错了还有水贝地铁站出口的ibc里面有个即将开业的亚朵酒店体量也还可以

引用34楼wtep的发言:
搞珠宝产业的，如果不引进一些高端奢侈酒店的话很难撑起珠宝产业。能去567星级酒店住的都不在乎，大量高端奢侈品珠宝产品。
引用楼主的发言:
你这个问题比较特别，距离最近的有个深圳艺嘉国际大酒店，携程上标记的是五星级，但档次应该不如瑞吉、君悦等酒店了。
引用32楼wtep的发言:
周边有没有五星级酒店啊。

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