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【深度42】学区光环下的华强北小户住宅——评宝树台

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主楼
2018-10-23 10:42:21
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【深度42】学区光环下的华强北小户住宅——评宝树台

近几年,福田区入市新盘不多,且多以大户型、高单价、高总价项目为主,关内住宅项目逐渐趋于豪宅化,入手门槛通常较高;能够拥有好地段、好学位的小户住宅产品通常较为稀缺,这样的产品总价相对较低,但同样能够享受到核心地段优质的配套。

本期楼评,老牛将走进这样一个主推小户住宅产品的项目——宝树台。

关于此楼盘相关问题上,本贴会持续更新,老牛也会陆续推出更多集【深度】。因精力有限,老牛不在微信中做咨询,若想跟老牛线上实时沟通,可点击【加入9.9会员】,在每周四会有针对99会员的答疑日,您可以尽情发挥,还可免费获取咚咖房学院置业讲座门票。当然欢迎您继续粉我(老牛微信DDnewhouse),因为你会第一时间看到老牛朋友圈的最新深度楼评和地产资讯。

按照惯例,正式行文之前,我们先来猜一下项目的入市价格,带装修售价大概多少万/平?



新房价格参考



二手房价格参考


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周边二手房

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沙发
2018-10-23 10:55:42
就在上周末,项目在内部弄了一个前期认筹的客户内部选房的活动,由于没有办理现售或预售许可证,这并不能算作是真正意义上的开盘,据说会在11月底或年底办好相关手续,从而正式对外销售。


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板凳
2018-10-23 10:56:35
目录

一、区位概况
①项目整体区位及交通(6楼)
②华强北片区的发展(12楼)

二、剖析项目规划,简析项目不利因素
①地块信息(22楼)
②开发商资历(24楼)
③建设单位实力(31楼)
④项目整体规划(33楼)
⑤不利因素分析(40楼)

三、详解项目周边的各类配套及旧改规划
①商业配套(42楼)
②教育配套(44楼)
③文娱配套(48楼)
④医疗资源(49楼)
⑤周边旧改情况(50楼)

四、项目的价格预测及竞品分析
①片区新房分析(60楼)
②片区二手房分析(62楼)
③同价位新房分析(63楼)

五、综合评价
①优势(64楼)
②劣势(65楼)

六、网友爆料及评论精选
精选

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往期回顾

【深度41】国际居住区内背山面海——评蛇口枫叶望海公馆
【深度40】定位清晰主打刚需,宝龙科技城地铁盘:碧桂园云麓
【深度39】百万平方旧改大城 助力东部蝶变 评龙园大观2期
【深度38】16号线+50万㎡大社区 中骏云景府可否撑起片区新高度
【深度37】旧改云集,坪地能否焕“新生”——君胜熙珑山
【深度36】交通隘口旁闹中取静——坐拥塘朗山景的京基御景峯
【深度35】守望两年终要入市,坂田南大族云峰“换妆”归来
【深度34】豪宅集聚 华侨城新品价值几何?评香山里花园五期
【深度33】湾区之下,沙井新中心再添卓越誉珑
【深度32】舒适空间大尺度,轻奢住宅兴起,评半岛城邦4期
【深度31】产业转型+旧改聚集 水贝将迎来新春天?——京基水贝洪湖苑
【深度30】红山新房奏响尾声 安宏基·天曜成当家花旦?
【深度29】大学城83万㎡地铁口综合体——宝能城再战江湖
【深度28】逐步“解锁”海陆空——领航城五期领誉能否展翅再高飞
【深度27】南头北片区后发制人 12号线沿线物业——东关·乐尚林居
【深度26】星河首次进军光明中心 建大体量综合体——星河天地
【深度25】首例“双限双竞”项目——碧桂园凤凰国际公馆
【深度24】面朝繁华背靠成长,龙华关口新盘——新彩苑
【深度23】熬成最后的保留地——海境界2期商住综合体
【深度22】走向宜居的沙井老中心——博林君瑞先声夺人
【深度21】旧改围城,深城投二度花开——中城AIO
【深度20】老区旧改新纪元——宜居景田天健天骄
【深度19】进击的旧改——佳兆业决战平湖中心
【深度18】逆市下的8区——壹成中心可否再续超体传奇
【深度17】蝶变前夕——信义嘉御山6期将以现楼入市
【深度16】沙井旧改“妙笔生花”——京基御景珑庭 五年破土之路
【深度15】逆袭中的光明——昔日地王龙光玖龙台 再出江湖
【深度14】扎铁了老心——万科香蜜府将以纯大户入市
【深度13】老夫见你骨骼惊奇,想必价格一定喜人——华润城3期
【深度12】又是一场学区盛宴?——勤诚达前海世界
【深度11】演绎“豪宅”or“刚需”——宝中30万㎡都市茗荟花园
【深度⑩】坂田南老鲜肉——诺德中央道2期
【深度⑨】七年了,曾经爱你的人早已名花有主—盐田佳兆业
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【深度⑦】光环笼罩or灯下黑?龙华超体旁的综合体-华盛珑悦
【深度⑥】再不开盘我们都老了——81万㎡华强城待价而沽
【深度⑤】地王效应or神话破灭——龙华困局之下金茂府
【深度④】乌云遮不住长年——87万㎡正大城光明再现
【深度③】走进沙井腹地——看万科星城种下两生花(4000+户)
【深度②】来一份壕村鲜肉——126万㎡中洲湾闪亮登场
【深度①】沉浮3年金尊府——看坪山地王如何突围

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地板
2018-10-23 11:08:31
 汪lisa 毫司99 西康府对这个盘多少有点看法,可以说说!
菜鸟说房
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4楼
2018-10-23 11:49:58
周六是交了定金的提前选房,价格还不错,原来的装修费取消了,不过没有拿到证就选房算是违规了
引用1楼楼主的发言:
就在上周末,项目在内部弄了一个前期认筹的客户内部选房的活动,由于没有办理现售或预售许可证,这并不能算作是真正意义上的开盘,据说会在11月底或年底办好相关手续,从而正式对外销售。

咚咚牛浩思
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5楼
2018-10-23 11:57:15
取消装修费对于购房者来说较为不错~只是前期给了一个要交装修费的预期,现在取消了,略不习惯,看来开发商是想快速出货了。
引用4楼菜鸟说房的发言:
周六是交了定金的提前选房,价格还不错,原来的装修费取消了,不过没有拿到证就选房算是违规了 

引用1楼楼主的发言:就在上周末,项目在内部弄了一个前期认筹的客户内部选房的活动,由于没有办理现售或预售许可证,这并不能算作是真正意义上的开盘,据说会在11月底或年底办好相关手续,从而正式对外销售。
[img]http://i4.szhomeimg.com/m/2018/10/23/10231047559088575.JPG[/img]
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6楼
2018-10-23 12:00:17
一、区位概况

①项目整体区位及交通


项目位于深圳市福田区燕南路与振中路交汇处,临近地铁2号线“燕南站”。未来项目商业部分将与“燕南站”直接连通,增加出行便捷度;周边聚集了很多优质的教育配套、休闲文化配套,地处百花南片区,不远处即为华强北商圈,整体的生活便利度较高。


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7楼
2018-10-23 12:02:07
【地铁】项目1公里范围内,临近4个地铁口,出行较为便利。项目紧邻2号线燕南站A出口,名副其实的地铁口物业。其次距离最近的是1号线科学馆B出口仅相距300多米,与7号线华强北站E1或D2出口相距约500多米,与3号线通心岭站约相距800多米。

【自驾】区域路网较为密集,人流量大,部分路段及基础设施较为陈旧,给自驾体验带来一定影响,学校门口路段容易出现拥堵;但由于地处中心区域,与几大核心办公区距离并不远,合理把握出行时间,日常通勤还算便利。

【公交】附近有“振中路”、“二医院门诊部”和“荔园小学西校区”等站点。


蜡笔小新3909
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8楼
2018-10-23 12:29:12 来自iPhone客户端
受到科技的冲击,华强北还应思考变局才行,继续走以前的老路是不行的。
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9楼
2018-10-23 14:42:28
不仅仅是华强北需要变革,现在很多实体商场都面临着危机,如今电商冲击、经济发展速度放缓、商场扩张速度太快等内外部危机和矛盾给不少实体零售场所带来了生存挑战。
引用8楼蜡笔小新3909的发言:
受到科技的冲击,华强北还应思考变局才行,继续走以前的老路是不行的。
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10楼
2018-10-23 14:44:17
根据规土委2018年5月发布的文件,未来将推燕南站A出入口进行改扩建,其中很重要的一点将在地下一层与宝树台进行连通,这样会大大提升项目的交通便捷程度,同时也对项目内部的商业体的运营产生积极的作用。


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11楼
2018-10-23 14:45:46
地下一层与项目进行连通的示意图:


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12楼
2018-10-23 14:46:51
②华强北片区的发展

通常我们所说的华强北片区,指的是笋岗西路、红荔路、华强北路、上步中路、深南中路、华富路及深圳中心公园东侧边界所围合的区域,总用地面积约185.86万㎡。

政府拟将片区打造全国最具影响力、辐射海内外的高端电子信息服务、展示和交易中心、多元业态混合的高品质商业中心和生产型服务业中心,兼有商务办公、居住等功能的城市综合型片区。


甄嬛娘娘
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13楼
2018-10-23 15:09:18 来自iPhone客户端
华强北地块切割的太小了,很难形成有影响力的合力,毕竟体量在那里,不过那里政府配套资源丰富,学位呀公园呀这些资源还不错!
引用8楼蜡笔小新3909的发言:
受到科技的冲击,华强北还应思考变局才行,继续走以前的老路是不行的。
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14楼
2018-10-23 15:09:58
早在上世纪80年代,这一带是处于荒郊的上步工业区,当时深圳市提出工业以发展电子工业为主,规划部门从上步工业区划出1平方公里的面积给最早来深办企业的电子工业部。

2008年,华强北美誉“中国电子第一街”,成为全国规模最大、科技含量最高、产品种类最齐全、年交易额最大的电子产品交易集散地,是国内电子行业的晴雨表和风向标。
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15楼
2018-10-23 15:17:31
要修建地铁,2013年对华强北主干道进行了围挡,封闭了不少区域,进入到这里较为困难,对这里的营商环境造成很大的影响,加上电商冲击和科技进步,这里一度出现空铺和租金下滑的现象。

2017年重新开街的华强北,以崭新的姿态亮相,营业额整体增长了8%,日均人流量趋于稳定。


(图片来源于家在深圳@贝尔2016)

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16楼
2018-10-23 15:19:56
华强北九方购物中心自从2015年底开业运营以来,反响不错。未来,华强北将进一步拓展商业空间,地上、地下商业空间将大幅增至约600万㎡。

女人世界、曼哈商城、茂业百货等各类零售百货、主题商城进驻,华强北不再局限于电子专业市场,主街道发展为现代商业街,从衣食到玩乐全面覆盖。


这样也行
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17楼
2018-10-23 15:34:45 来自iPhone客户端
华强北九方运营的还不错的,吃的东西很多
引用16楼楼主的发言:
华强北九方购物中心自从2015年底开业运营以来,反响不错。未来,华强北将进一步拓展商业空间,地上、地下商业空间将大幅增至约600万㎡。

女人世界、曼哈商城、茂业百货等各类零售百货、主题商城进驻,华强北不再局限于电子专业市场,主街道发展为现代商业街,从衣食到玩乐全面覆盖。

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18楼
2018-10-23 15:35:50
华强北凭借其完备的电子信息产业链,成了“创客天堂”,无人机、LED、机器人、VR、AR、新型可穿戴设备等科技含量更高的产品正在成为华强北崭新的名片。

走在华强北主要商业街,或主要卖场,能看到来自各地肤色各类人种穿梭其中,或奔波于元器件零散地与相隔几个街区的创客空间内。
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19楼
2018-10-23 15:44:36
目前,已有华强北国际创客中心、美国HAX孵化器、赛格创客中心等一批高端创客载体和全球智能硬件创业者在华强北集聚,更联接着近80家深圳市政府认定或支持的创业孵化载体。
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20楼
2018-10-23 15:45:18
实际上,30多年来,从华强北走出的有腾讯、金蝶、大族激光、海能达等一大批如今称得上执牛耳的巨头企业,并且从华强北产生的产业触角遍布全球五大洲近100个国家,上万家企业。他们需要更多的新兴物业载体,作为华强北“涅槃重生”的市场润滑剂。
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