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【深度89】社区虽小“五脏俱全”,地铁口龙光玖誉府

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主楼
2019-12-19 15:23:12
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【深度89】社区虽小“五脏俱全”,地铁口龙光玖誉府

相对于招拍挂时的激进奋勇,龙光在玖誉府推广阶段显得淡然宁静,没有过多宣传,预计本周日(12.22)便开盘入市。

也不难怪,玖誉府依傍大社区观澜汇,步行下楼地铁口,两大要素加持,称得上是近两年观澜板块的优秀置业标的。

只是在方便和宜居之间,能否平衡得当?该项目社区小,应该是龙光近几年在深圳住宅市场中最小的新盘;物业形态多元,含商品住宅、公租房、公交始发站、垃圾转运场、社区菜市场、图书馆等。

关于此楼盘相关问题上,本贴会持续更新,老牛也会陆续推出更多集【深度】。因精力有限,老牛不在微信中做咨询,若想跟老牛线上实时沟通,可点击【加入9.9情报群】,获取最新的楼市情报。当然欢迎您继续粉我(老牛微信DDnewhouse),因为你会第一时间看到老牛朋友圈的最新深度楼评和地产资讯。

如果是你选择观澜板块置业,会更看重以下哪些要素?(可多选)

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沙发
2019-12-19 15:23:50
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板凳
2019-12-19 15:28:37
沙盘图:


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地板
2019-12-19 15:31:41
区位及交通环境

1,交通环境


龙光玖誉府位于龙华福城街道,与观湖街道交汇相邻,是观澜板块较为核心的区域。

具体在观澜大道西侧,在建地铁4号线北沿线茜坑站B出口处,妥妥的地铁口物业。


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4楼
2019-12-19 15:33:08
长期以来,观澜大道一直是串联观澜板块与龙华板块的主要干道,随着龙华新区设立及龙华行政区的成立,两大板块之间的联系通道逐步增多。

地铁4号线北沿线是其中一个,预计2020年底前通车运营,主要沿着观澜大道和高尔夫大道铺设,可视为观澜大道的立体复合通道。


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5楼
2019-12-19 15:37:24
4号线北延段的开通可将观澜板块纳入到深圳地铁网络中,提升观澜板块的通勤效率。玖誉府作为其中的地铁口物业,受益自然是比较明晰的。

除此之外,玖誉府与龙华有轨电车、龙澜大道(深华快速路)、龙华大道(整合梅龙路-大和路-民和路-泗黎路)、梅观路市政化改造等一批新建及改造项目的距离大致相当,

约2公里左右均可触达,这些道路也可促使玖誉府及观澜板块区域与龙华板块乃至市区板块融入得更密切。

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6楼
2019-12-19 15:40:17
2,区位规划

从区位规划来看,玖誉府所在的区域会继续巩固观澜板块比较核心的地位。与龙华区政府办公楼相距不远,在观澜高新区和九龙山智能科技城之间。

观澜高新区和九龙山智能科技城都是龙华重点规划的产业聚集区,并且均已被纳入国家高新区深圳高新区龙华区范围内,是龙华唯二上榜的片区。

根据规划,深圳国家高新区从原来的11.52平方公里规划面积,扩区后深圳高新区总规划面积达到159.48平方公里,形成“一区两核多园”的高新区发展布局。


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7楼
2019-12-19 15:41:14
龙华园区规划用地面积17.78平方公里,规划主导产业为人工智能、移动智能终端、生物医药。其中:

①九龙山智能科技城-福民创新园片区,由环观南路、观澜大道、观光路和九龙山合围而成,面积13.55平方公里。

其中的九龙山智能科技城规划范围9.81平方公里,核心区规划范围3.99平方公里,是龙华区未来重点打造的“三城两镇一中心”之一,正在申报市级重点开发区域。未来,这里将形成1个大学名校片区、1个人工智能产业集群、2个科技创新服务核心
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8楼
2019-12-19 15:41:22
②观澜高新园片区,由梅观高速、机荷高速、环观南路、坂澜大道围合,面积4.23 平方公里。

观澜高新园位于“梅观创新科技走廊”的核心地带,2017年8月被市政府授予未来7大产业集聚区,该片区是龙华打造的双核之一的科技文化核。

规划用地面积4.23平方公里,以新一代信息技术、生命科学及健康、新材料新能源、先进制造业、智能硬件等领域为主的高新技术产业和先进工业的特色园区。
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9楼
2019-12-19 15:43:10
3,周边旧改

根据《龙华区城市更新“十三五”规划中期调整方案》中的公示图显示,玖誉府所在的片区,即观澜大道沿线区域大都为拆除重建类更新空间范围,等于重造观澜城市面貌。



项目北面与合正观澜汇一期相邻,其二期在耽搁多年后于近期恢复建设,预计明年可以达到入市的条件;

南面临近交警中队,以及规划中的田背工业区城市更新单元,该城市更新单元的申报主体是合正地产,规划为合正观澜汇三期;

西侧广阔腹地暂未粗放布局的原村镇工业厂房,大多尚未列入城市更新计划,但应会以利益统筹或纳入九龙山智能科技城整体改造范围中。
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10楼
2019-12-19 15:50:30
局部区域内已有万科、卓越、鸿荣源、宏发、金光华、佳兆业、仁恒等房企开发商入驻,进行旧改工作。

不过更新周期长,整体进度比较缓慢。

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11楼
2019-12-19 15:52:03
地块信息

玖誉府的地块宗地号为A914-0305,原观澜中心西片区更新单元中范围内,贡献给政府后在2018年9月26日公开竞价出让。
由此需配比8000㎡图书馆就不难理解了。


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12楼
2019-12-19 15:52:28
该宗地成为去年8月3日《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》(简称《意见》)出台以后,深圳首块挂牌出让的居住用地。

《意见》规定了居民家庭新购买商品住房,自取得不动产权利证书之日起3年内禁止转让。

宗地出让时采用了“单限双竞”的办法,即限成交地价、竞成交地价、竞公共租赁住房配建面积。挂牌起始价为9亿元人民币。
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13楼
2019-12-19 15:52:48
经现场25轮竞价,该宗地最终由龙光地产摘得,成交地价为人民币11.7亿元,且须配建12442㎡的公共租赁住房,比初始配建面积高出3200㎡。

宗地整体规模不大,占地面积约1.5万㎡,整体较为方正。


Yaniel
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14楼
2019-12-19 21:16:20 来自iPhone客户端
再不写完只能开盘后看了
尤加利夜
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15楼
2019-12-20 09:57:30
这个盘我也去看了,交通,生活配套,户型都还行,就是定价有点虚高,听说都5.5万了

这个价格不如买坂田
四季青菜
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16楼
2019-12-20 09:59:26
牛哥这个贴太全面了,顶起来,感觉这个盘是麻雀虽小,五脏俱全
吕信森
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17楼
2019-12-20 11:19:33 来自Android手机客户端
这图楼盘名标错了应该是龙光玖誉府
引用楼主的发言:
局部区域内已有万科、卓越、鸿荣源、宏发、金光华、佳兆业、仁恒等房企开发商入驻,进行旧改工作。

不过更新周期长,整体进度比较缓慢。

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18楼
2019-12-20 14:13:21
是的。立马更正。
引用17楼吕信森的发言:
这图楼盘名标错了应该是龙光玖誉府
引用楼主的发言:
局部区域内已有万科、卓越、鸿荣源、宏发、金光华、佳兆业、仁恒等房企开发商入驻,进行旧改工作。

不过更新周期长,整体进度比较缓慢。

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19楼
2019-12-20 14:17:30
关于开发商

开发商为深圳市龙光骏逸房地产有限公司,由龙光地产主导。

龙光地产视深圳为市场重心,并拓展至大湾区内其它城市,包括临深的东莞、惠州,以及广佛片区、珠海、中山等。产品覆盖面也丰富,涵括住宅、商办、商业等领域。

近几年,在其它地产商普遍收缩控速发展之际,龙光却逆势而上,加快了扩张步伐。

譬如在深圳土拍市场上显得十分冒进,频频高价出手,先后在龙华、光明拿下多宗商住用地,在康佳地块中夺得开发权。
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20楼
2019-12-20 14:18:22
但看似激进拿的地,后来都获得了不错的利润回报,其利润规模在同等规模房企中稳步领跑,甚至超过部分千亿规模房企。

或许尝到了甜头,龙光得以有勇气继续在土拍市场上驰骋。事实上,从这几年拿地开发的玖龙玺、玖钻、玖龙台、玖云著等项目来看,龙光拿的地都有比较显著的特征,即紧挨地铁口或规划中的地铁口。

其中玖誉府也是,为地铁4号线北沿线茜坑站地铁口物业,市场定位比较明显地倾向于刚需或初级改善群体。
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