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【惠深③】临深“F4”之——卓越东部蔚蓝海岸携七带五入市

牛浩思-惠阳大亚湾
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主楼
2018-04-26 10:49:52
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【惠深③】临深“F4”之——卓越东部蔚蓝海岸携七带五入市

民间传说的4大天王有几个版本,无论是龙光城、卓越、德州城、锦绣壹号,还是龙光城、卓越、大运城邦、万科裳越。。都少不了卓越。沉寂N年后,卓越跟龙光城一起再度出山了,而且都是大体量社区。

话不多说,老牛将带大家一起走进临深F4之一的卓越东部蔚蓝海岸

关于此楼盘相关问题上,本贴会持续更新,老牛也会陆续推出更多集【深度】。因精力有限,老牛微信可能无法一一回复,若想跟老牛线上实时沟通,可点击【加入9.9会员】,在每周四会有针对99会员的答疑日,您可以尽情发挥,还可免费获取咚咖房学院置业讲座门票。当然欢迎您继续粉我(老牛微信NewHouseHW),因为你会第一时间看到老牛朋友圈的最新深度楼评和地产资讯。

按照深度惯例,先来一个选择题,如果你置业惠州,这些几乎同价位的盘,你最喜欢哪个?



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沙发
2018-04-26 10:51:56
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板凳
2018-04-26 11:39:06
一、前言

①项目航拍


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地板
2018-04-26 11:51:10
项目沙盘


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4楼
2018-04-26 11:53:54
大亚湾与深圳

大亚湾与深圳一直都暧昧不清,也一直吸引着大批深圳外溢的购房群体,其价格低、上车门槛不高、户型阔绰,一直倍受青睐,另外深圳人周末也喜欢到大亚湾,看房之后去体验惠阳老城的文化,又或者是享受一番唯美的沙滩与美味的海鲜,可以说大亚湾是深圳周末的乐园。
 
但多年以前,大亚湾一直被称呼为“鬼城”,其人气不足、新房供应量大、入住率低、二手房普遍基于新房75%的价格,且流通性不高,也使得许多人望而却步。
 
其实,在老牛看来不管是深圳还是大亚湾的房产,重要的还是买入的时机和节点,虽然大亚湾此前跑输了大盘,但以目前1.1-1.5万/㎡的价格和日益完善的配套,或许此刻买入是一个不错的选择。
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5楼
2018-04-26 11:54:57
大亚湾于惠州

大亚湾是惠州市的城市副中心重要组成部分,在城市的发展轨迹上,惠州主城区的开发满足不了惠州日益发展的格局,基于粤港澳大湾区的发展,惠州正大力融入湾区发展的洪流当中,大亚湾的建设就显得尤为重要。

一直以来,大亚湾的发展得益于惠州市早期对大亚湾市政规划的投入和临海稀缺性的预见,除了一直大力开发房地产事业之外,大亚湾的石化业、旅游业也蓬勃发展,房地产开发的同时,大亚湾作为惠州市重点打造的区域,其市政配套也在不断完善。


惠州市“十三五”近期规划图(2016-2020)

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6楼
2018-04-26 14:20:59
③惠州最新购房政策

1.首套住房,原政策对超过144平方米的税率是3%,新政策不再划分144平方米界限,统一规定为90平方米以上住房税率是1.5%。对于第二套改善性住房,原政策规定90平方米及以下的税率是3%,新政策是1%;原政策规定90平方米以上的税率是3%,新政策是2%。 

2.二套房首付已经可申请到4成,如果还清首套房的贷款,第二套可以算作是首套房。 

3.新购买的商品住房(含新建商品住房和二手住房),须取得不动产权证满3年方可转让。

4.目前惠州利率基本上浮30%-40%,不限购、限贷、如果名下有两套在贷款的话,第三套要全款。


此外从3月起,惠州国有五大行全面执行认房又认贷的政策,即便此前购房的贷款已经还清,但依然要按照二套房进行资格认定,不过,这主要体现在利率上浮方面,首付仍然可以按照一套房的认定,付三成。

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7楼
2018-04-26 14:35:41
楼盘品质锦绣壹号最好,地理位置龙光城不错,卓越在其中算不上最好的,性价比上有一定优势。
引用11楼tula的发言:
卓越总体品质属于临深F4最好吧
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8楼
2018-04-26 15:14:08
一、项目区位与交通

①项目区位
 
项目位于大亚湾坪山河与石化大道交汇处,北临珠江四季悦城,南临秋谷康城,西面是坪山河惠州段,东面是在建的天润嘉园和规划的崇德实验学校,由于周边还处于集中开发时期,社区内部虽趋于成熟,但是外部环境略显荒凉。


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9楼
2018-04-26 15:16:09
参考大亚湾西区北法定图则,可以看到沿龙海二路两侧主要以住宅用地为主,龙海二路以北还有大量原著居民用地,而龙海二路以南除了儿童公园和已建成的住宅项目以外,工业用地居多,另外商业用地占比较少,也奠定了此区域主要以居住和工业为主的发展方向。

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10楼
2018-04-26 15:29:11
北八期位置确实尴尬,里面已经有几栋交房了,硬生生的又在这一期盖了三栋房子,旁边是消防用地,而且后期龙光城还有大批洋房开放建设,灰尘和噪音是不可避免的。
引用12楼开化龙顶的发言:
这几个盘,我肯定不会选龙光城了,北八期就在角落里,坐个楼巴都要半个小时,关键还贵,不知道什么勇气卖掉1.5万+的
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11楼
2018-04-26 15:39:31
②交通规划
 
项目在地铁规划上并无优势,距离白洋站、沙田站大约4公里左右的距离,后期可依靠小巴换乘至14号线。
 
深圳市城市轨道交通14号线(惠州段)线路起于惠州南站,沿爱民路、白云路、深汕公路敷设至深惠边界,线路全长约9.1公里,全部采用地下敷设,设车站3座,连接深圳市福田-罗湖中心区。该线路定位为城市快线,设计时速为120km/h,建成后,从惠州南站到福田—罗湖中心区约1小时,深圳段预计2023年完工,惠州段暂不得而知。


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12楼
2018-04-26 15:46:18
从《惠州市城市轨道交通线网规划》可以看到,惠州地铁4号线坪山河桥站、上田站都距离卓越项目不远,或能有效改善区域交通,但4号线属于远期规划,在最新的2018年规划中变动较大,预计开工相当困难。
 
惠州地铁4号线站点:
  新圩西站、新圩站、伯公坳站、白水寨站、横岭站、秋宝站、西湖桥站、白云站、坪山河桥站、上田站、龙山站、上朱屋站、响水河站、金湾花园站、中兴中路站、黄鱼涌站

  最新进展:
  2018年1月16日,惠州住建局发布最新的《惠州市城市轨道交通线网规划》,其中惠州地铁4号线线路规划进行了适当调整,站点名也大幅变更。
  2016年12月31日,惠州市委书记、市人大常委会主任陈奕威做客“惠民在线”论坛时透露,未来惠州与深圳将有8条轨道无缝对接,其中就包括惠州地铁4号线。
  2016年12月初,《惠州市城市轨道交通线网规划》通过了省住建厅技术审查,惠州地铁4号线线路大致走向逐渐清晰。

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13楼
2018-04-26 16:03:21
楼巴→深圳
 
楼巴是临深楼盘的改善交通的卖点之一,老牛看到楼巴候车点位于社区门口,而且有宝安线、龙华线、罗湖线、蔚蓝海岸线、龙岗线等,可直达深圳各区,但是出发时间一般是9点,不适合上班乘坐。


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14楼
2018-04-26 16:37:23
德州城是大亚湾临深区域比较早的楼盘,现在新房6期在售,特价房在1.5万/㎡,不过交楼要到19年了。

如果是自住,可以买,首先德州城体量比较大,社区相对成熟,一路之隔的大中华幸福城商业开业,也会进一步聚集德州城的人气,但如果是投资,建议再对比几个楼盘,再做选择。
引用24楼wuhuan0301的发言:

帮忙评价下德州城二手适合投资和自住吗?谢谢!
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15楼
2018-04-26 16:44:22
建议加多班次
引用25楼四氢呋喃的发言:
注意看返深时间,南山是六点半,罗湖7点,不过基本上抢不到位置,人太多了。
引用23楼楼主的发言:
楼巴→深圳
 
楼巴是临深楼盘的改善交通的卖点之一,老牛看到楼巴候车点位于社区门口,而且有宝安线、龙华线、罗湖线、蔚蓝海岸线、龙岗线等,可直达深圳各区,但是出发时间一般是9点,不适合上班乘坐。

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16楼
2018-04-26 17:05:56
感受一下卓越东部蔚蓝海岸全景图

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17楼
2018-04-26 17:23:48
三、剖析项目规划,简析项目不利因素

①地块信息

卓越首次进驻大亚湾——在2007年楼市相对低迷的时期,卓越被广大媒体质疑资金链的问题,然而卓越却逆市而上,继续扩充其在华南区域的土地储备,首次进入大亚湾就斩获了77万㎡的战略用地,是其当时在华南区域最大的住宅用地,也凸显了卓越当时进驻大亚湾的眼光。
 
卓越将占地约77万㎡的住宅用地,分为8期,规划总建面约为250万㎡,其中可售面积约为219万㎡,主要以高层住宅、别墅为主,辅以教育、商业、文娱等,打造“卓越蔚蓝系列”第三代产品。
 
项目一期于2011年入市,经过7年持续的开发建设,社区已逐具规模,一至四期大部分已入伙,现在已开发到第7期,剩余的5、6、8期也在规划在建中。

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18楼
2018-04-27 09:44:26
开发商

卓越集团成立于1996年,总部位于深圳市福田中心区,经过二十几年的深耕,卓越已成为中国具有领先地位的大型商业及住宅综合性地产开发集团,连续多年被评为中国房地产百强企业。

目前卓越以“立足深圳、布局全国”的策略,先后在深圳、上海、广州、杭州、武汉、长沙、重庆、青岛、东莞设立分公司,已开发代表性产品包括:卓越商务地产系列、卓越蔚蓝海岸系列,以及卓越城市豪宅系列。

卓越在深圳的商业写字楼综合体项目有卓越时代广场、卓越后海中心、卓越前海时代广场等,代表性住宅项目有南山卓越蔚蓝海岸、卓越皇后道、城市中心花园、以及近期在售的平湖卓越星源等。


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19楼
2018-04-27 10:23:19
卓越深莞惠在售项目一览(仅供参考)

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20楼
2018-04-27 10:26:18
③承建单位
 
卓越蔚蓝海岸由于体量较大,各个地块承建单位也不尽相同,现阶段在售的项目七期,承建单位是深圳市建工集团股份有限公司。

深圳市建工集团股份有限公司,成立于1983年,总部位于深圳市南山区,以工程总承包、房地产开发为主业,集建筑设计、建筑装饰、建筑设备租赁与安装、建筑工业、新型建材、检验检测、物业经营与管理等为一体的大型企业集团。
 

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