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第一次到惠州看楼 谈谈感想

妹妹-
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主楼
2006-03-15 20:33:46
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第一次到惠州看楼 谈谈感想




    说来惭愧,业已游遍惠州的著名景点,却不曾看过一个楼盘,上周末与数位朋友搭便车
前往惠州看楼,算是圆了一回心愿。由于时间紧张,仅看得两个楼盘:蓝波湾、雅庭院,前
者为别墅区,后者为小高层社区。沿路观花了合生创展的“帝景湾”等多个楼盘,本欲一观
深圳鼎太、深圳中信等企业的土地储备用地的,结果无暇前往,凭添遗憾。单凭所看两个楼
盘似乎不能总结出什么经验或者专业的结论,但正是因为初步印象,说说感想,或许才显得
真实和真切。

    总的说来,感觉惠州地产有如下几点:

    1、向深圳学习的痕迹甚浓。
    
    深圳地产就近学香港,惠州地产就近学深圳,挺好。感觉惠州向深圳学习的痕迹主要浓
在:

    【地产产品的类同】:当然,这都是好事情!而且,本人发现发展商在借鉴深圳产品设
计的同时,根据现实市场的需求,做了外立面、户型设计等细节调整。比如雅庭院,很明显
借鉴了万科城的设计:直道的楼梯、退台的设计、西班牙建筑风格……活灵活现一座“微缩
版”的万科城,很有意思!咋一看,真以为在万科城呢!仔细打听,原来雅庭院也请的万科
城的建筑设计公司!当然,考虑当地市场的需求,雅庭院的户型略有缩小,二楼也没有设地
下室,仅1楼带地下室。

    再说蓝波湾,更有意思。

    蓝波湾townhouse别墅区目前可谓惠州人人皆知的在售别墅楼盘,售价高出惠州均价近1
倍,即便如此,其二期均价也才4000出头,换句话说,花70万就可以购买一栋湖边别墅!难
怪那么多的深圳人心动着,行动着。蓝波湾结合临江的特性,内部打造了不少的水景,咋一
看,还以为身在水榭花都!趣了。

    如果蓝波湾也搞地下室,那就跟深圳目前绝大多数别墅的“行径”不相上下了。

    【策划、营销思维的同质】:这跟深圳代理商的思维是分不开的。蓝波湾、雅庭院都是
来自深圳的本土代理商华彦地产代理,而华彦的董事长不仅仅有代理深圳多个项目的经验,
而且还网络了大批精英策划、营销人才。所谓有什么样的代理商,就有什么样的产品,有什
么样的营销、策划。蓝波湾、雅庭院在市场上的受欢迎程度之高,产品素质位居当地第一第
二,跟深圳代理商的专业突破和专业思维不可分割的。


    2、深圳代理商为惠州带来不少鲜活的动力。


    挺进惠州的深圳代理商可不少,而且失败的不多。据说世联分两批领军人马挺进惠州,
总算扎根稳脚颇有斩获!来自深圳的世方、中原、置业国际、华彦地产等都为惠州地产带去
不少鲜活的动力。当然,最早一批挺进惠州的华彦地产似乎最为“春风得意”,所代理的蓝
波湾不仅仅获得国际大奖,而且当地人甚为赞赏!所以,不少发展商屡屡接触华彦地产,雅
庭院之后,还有尖峰山等等项目有待华彦地产的专业代理。据说,世联陈董很谦虚地回了华
彦程董一句话:在惠州还是搞不过你们(华彦)啊。(当然,原话是否如此,我就不查究
了。)


    3、深圳发展商盘踞惠州欲张牙舞爪开启惠州“大盘时代”。


    惠州盘踞了十余家来自深圳的开发商,而且不乏深圳前十的名企!待开发面积不下于
300万平方!当然,多数深圳企业都还在持有土地等待开发中。如果来自深圳的这些开发商
都动工,惠州地产的“深圳风”将何其壮观!

    来自深圳的地产公司在惠州的屯地、开发情况大体罗列如下:

    深圳海龙集团——最早入主惠州的深圳地产商之一。2000年与湖南籍民营企业家姜斌合
作成立惠州大亚湾海汇实业公司,在大亚湾开发一个占地达50万平方米的康汇星城,集住
房、写字楼、文化娱乐及金融商业中心于一体,目前住宅小区康汇花园已经竣工,大批中海
壳牌及相关跨国公司的老外在此租住。 

    丽日地产——2000年10月承接了惠州一项旧城改造项目,至今已建成两座商场、两处住
宅小区和一栋纯商务写字楼,分别位于惠州老城的西湖边、江北东江边,风景优美,地段绝
佳。 

    鼎太地产——惠州有一块别墅用地,而且体量很大。但据说鼎太地产发“懒”,不想靠
卖房子来赚钱而想靠地生钱……当地政府有点“郁闷”,正在督促鼎太地产开工建设呢。

    深圳华侨城地产——深圳华侨城与香港马里国际集团相中的惠城区一处占地约1077公顷
的人工湖区白鹭湖庄园,拟投资30亿元,其中首期投资2.3亿元的风景区及度假区开放在
即。 

    中信深圳集团——惠州市政府向中信转让占地1.7平方公里的汤泉旅游度假村,中信深
圳集团同时还优先获得了过境公路两旁,金山湖地块和文头岭地块共100万平方米的房地产
开发权。 

    中建蛇口公司——深圳地产商中建蛇口携手南山集团在惠阳开发“半岛一号”。其占地
面积200万平米,是惠州目前最大的房地产项目。 

    深圳振业集团——该集团在莲塘面圈了5000亩,欲建大型高尚社区。 

    深圳东森房地产公司——参与惠阳一栋烂尾楼的改造,将其按四星级标准规划成花园酒
店,同时参与投资26层的惠阳世贸中心和长鸿花园。

   其实,以上罗列不尽齐全,因为有些公司的屯地信息不便对外透露或者,或者本人不知
道。


4、不得不“外销”深圳以解决供大于求的问题。


    据调查,惠州地产市场近年的消化量年均仅几十万平方,而开工面积去年就呈现150%
的涨幅!更为恐怖的是,个别大盘如“半岛一号”一个楼盘体量就达到191万!如果振业、
中信、华侨城等深圳开发商纷纷动工,那结果将如何?……所以,惠州房地产市场容量和市
场消化成为巨大的“社会问题”。“有钱”的深圳人自然成为了惠州地产商“外销”的必然
考虑对象。


5、惠州本地消费者很快就会因深圳人的批量加入而尝到高价的苦恼。


    当然,深圳人因为深圳房价超高、土地资源限制、城市化进程加快、深惠一小时生活圈
逐渐成为现实、惠州的深圳开发商为深圳人量身打造产品等原因,也将批量涌入惠州,估计
不出3年,惠州本地消费者将尝到“外地”深圳人涌入而带来的高房价的苦恼。换句话说,
今后两年,估计惠州房价将以2位数的比例上涨。
    可慨可叹。

6、惠州本土地产商还没有“开化”,其行为模式处在传媒向网络信息时代的转换中。


    说惠州本地开发商不“开化”似乎有点不敬了,不过,相信也只是实话实说,仅此而
已。惠州本地开发商的“不开化”主要表现在对专业分工的不重视和对信息时代新生物网络
的认识不足两个方面。

    据了解,当地开发商很少请专业代理公司前期介入,往往在项目设计完后,才请代理商
做销售,从而导致诸多的问题。“术业有专攻”,邀请代理商“全程策划”是多么的必要。
正是这点,本人对蓝波湾的开发商能够在拿地之初就邀请代理商介入并认真听取专业意见这
点,非常的佩服。蓝波湾有今日的成就和社会影响力,与企业领导的超前专业思维不可分
割。

    另外,当地的开发企业在媒体营销手法上似乎还处在传统思维模式上:倚重传统报媒
体,忽视最有信息化特征、传播速度最快、影响力最大、舆论先锋的网络……当然,这跟惠
州当地房地产网络不发达有很大的关系。随着深圳中介商和发展商的大量涌入惠州市场,相
信地产网络营销的魅力将更充分地被各大企业认识,尤其是那些要想开拓深圳市场的开发
商,想要让产品“外销”深圳人的发展商,是不应该或者说不能忽视——深圳绝大多数购房
者都关注的深圳房地产信息网szhome.com的。

     ……


    且谈以上几点,不妥之处,请熟悉者指正。还是那句话:单凭所看两个楼盘似乎不能总
结出什么经验或者专业的结论,但正是因为初步印象,说说感想,或许才显得真实和真切。
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泡沫专家
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沙发
2006-03-30 15:12:59
半岛一号是在那? 已经开始卖了么??
静态帖子,不能回复。

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