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主楼

2023-07-08 20:05:05

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“tv，说说临深二手房”

算下来，2018年来到大亚湾，沉下心来做二手房。当时的楼盘笔记没有贝壳楼盘字典这么完备，看房了解户型图还得靠腿力，挨家挨户去敲门看看有没有门没上锁的房子，记下户型格局。

当时也承蒙房友的支持，买卖二手房，我会把每一单的跟单记录写在帖子里，签单的时间节点，按揭的节点，赎楼的节点，过户的节点，出证，办抵押，交楼等节点。

一张一张的跟单帖，增加了我二手交易经验，对于一些难搞的单，在师父的手把手教学下，也了解了解决的思路和方法。该注意的细节，该把控的交易风险，细致是必须的。毕竟，签了单，才真正算是服务的开始。

我自己也买卖过房子，也懂买房人的心情，也懂卖房人的担忧。

现在临深二手房市场，其实大有可为。正好有些个房友交流起二手房这块，打算好好写写下这些年对惠湾二手房市场的一些个人认识。

房子，不仅仅是钢筋混凝土，还有金融属性，更是一个温暖的家。

0

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Lebron_Zeng

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沙发

2023-07-09 08:39:46 来自iPhone客户端

如今是买方市场，不是刚需别买；一定要买也别着急下手，看到想要的楼盘可以租一段时间看看是否满意。

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板凳

2023-07-09 09:46:35 来自Android手机客户端

现在市场上成交的多是价格有明显优势的房子。

考虑到目前惠湾二手房基本折掉了三成首付，从业主角度出发，如果还要倒欠银行钱，大抵是难以接受的。

从这个卖方角度来看，房价差不多已经见底。可以说，接下来可预见的是房价有所回调。是回调企稳，不是暴涨。

正如20年时候的卖方市场，房价涨的太高，买家心态也就见顶了——买不起不买了呗~随之而来的是房价下调

引用Lebron_Zeng的发言:
如今是买方市场，不是刚需别买；一定要买也别着急下手，看到想要的楼盘可以租一段时间看看是否满意。

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地板

2023-07-09 10:57:17

壹
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2020年深圳楼市的疯狂，深圳房子限售三年。如今2023年，当年高位入手的二手房，陆续解除限售，可以进入市场流通。

明面说有首付成数限制，但是抵押经营贷等操作下来，还是破除了贷款成数的限制，甚至有的给出了高评，意味着贷款金额是比较高的，杠杆加的比较足。

楼价下行的时候，除了被市场吃掉付出的首付和税费成本，可能卖掉还要倒欠银行钱。个中的酸甜苦辣，留给了当事人。

覆巢之下焉有完卵。深圳二手房尚且如此，临深惠湾楼市也伴随深圳楼市起舞。

2020年买房后，破除了蜜汁自信。2008年的楼市起伏，信心起落，过去了15年，仿佛那一阵好了伤疤忘了疼。不经历一个周期的地产人，认识难以深刻起来。

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4楼

2023-07-09 17:33:09

贰
————————————
深荟城带装修的93三房，业主报价下到了105万，单价11000。深荟城三期高峰时候，18000的价格，甚至一期刚解除限售的时候，挂盘成交价也是有近2万的。

没想到，现在11000，带装修的深荟城一期二手房。

深荟城一期大花园社区，碧桂园园林设计还是可圈可点的，去花园实地看看，相信有所感受。

隔壁的坑梓比亚迪员工，不少选择了在深荟城租房，3房的租金2000没啥压力。

要知道的是，深荟城当时燃爆的背景是近地铁沙田站，白云新城14东延白云站，二期的商业综合体，二期北边的深悦里九年制公办学校，隔壁金辉集团拿下的低密度高档社区，白云南旧改打造惠阳门户，等。建设规划不可谓不亮眼，所以深荟城开盘也是得到了市场的追捧。

首付没个50万，不用想太多。

然而，当14东没了，白云新城规划开发建设暂缓，二期的商业体暂停建设，社区配套没得到突破。深荟城，显得有点落寞了。

论自住，生活配套不如龙山一路德洲城片区。论了不起的规划，当下也按了暂缓键。论价格，也扛不住拉了下来。

但是，我还是看好深荟城的未来发展，作为一线临深的品质优质社区之一，待经济复苏，深荟城会在临深白云新城独树一帜般的存在。能够形成竞争的社区，大概就是万城名座、待建的牧云璞悦和金辉天奕铭著。

白云新城欠缺大型商业体，一个在于深荟城二期商业体，另一个在于白云南门户旧改。参考万达片区碧桂园翡翠山的益田假日商业体，深荟城二期商业体类似吧。只是目前处于荒草地状态。

深荟城是否值得买？我认为是值得的。业主基本折掉了首付，心态见地，跌无可跌。不可能卖掉房子还倒欠银行钱吧！

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5楼

2023-07-09 17:34:07

引用4楼楼主的发言:
贰
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深荟城带装修的93三房，业主报价下到了105万，单价11000。深荟城三期高峰时候，18000的价格，甚至一期刚解除限售的时候，挂盘成交价也是有近2万的。

没想到，现在11000，带装修的深荟城一期二手房。

深荟城一期大花园社区，碧桂园园林设计还是可圈可点的，去花园实地看看，相信有所感受。

隔壁的坑梓比亚迪员工，不少选择了在深荟城租房，3房的租金2000没啥压力。

要知道的是，深荟城当时燃爆的背景是近地铁沙田站，白云新城14东延白云站，二期的商业综合体，二期北边的深悦里九年制公办学校，隔壁金辉集团拿下的低密度高档社区，白云南旧改打造惠阳门户，等。建设规划不可谓不亮眼，所以深荟城开盘也是得到了市场的追捧。

首付没个50万，不用想太多。

然而，当14东没了，白云新城规划开发建设暂缓，二期的商业体暂停建设，社区配套没得到突破。深荟城，显得有点落寞了。

论自住，生活配套不如龙山一路德洲城片区。论了不起的规划，当下也按了暂缓键。论价格，也扛不住拉了下来。

但是，我还是看好深荟城的未来发展，作为一线临深的品质优质社区之一，待经济复苏，深荟城会在临深白云新城独树一帜般的存在。能够形成竞争的社区，大概就是万城名座、待建的牧云璞悦和金辉天奕铭著。

白云新城欠缺大型商业体，一个在于深荟城二期商业体，另一个在于白云南门户旧改。参考万达片区碧桂园翡翠山的益田假日商业体，深荟城二期商业体类似吧。只是目前处于荒草地状态。

深荟城是否值得买？我认为是值得的。业主基本折掉了首付，心态见地，跌无可跌。不可能卖掉房子还倒欠银行钱吧！

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6楼

2023-07-10 10:35:02

叁
——————————
龙山一路这几个小区关注度比较高，简单说一说这些个二手房小区的特点。

鹏惠花园换了碧桂园物业，花园绿化好了不少，入住率高，户型实用。美中不足的是生活配套距离有点小远，比如菜市场去新寮市场，学校是道南小学。离沙田地铁站倒是比较近的。目前毛坯三房价格在10000的样子

五月花，这小区我个人评价一般，。三房朝北设计，入住率没鹏惠花园高，目前毛坯三房在9000左右，明显不如德洲一二期配套成熟生活方便。

首域花园，一言难尽，欺负小白的房子。缺点太过于明显，没意义。

德洲城，生活配套成熟起来，居家氛围浓厚，入住率高，不同期价格有别。比较优秀的是五六期组团，价格在11500左右，次新社区，大花园，位置安静，街铺热闹。一二期楼龄有些久，三四期有高铁的声音，价格在9500左右。

不同社区市场价格不同，这也说明了某个问题。

大中华幸福城，曾经高达19000的房子，如今价格在11000左右。小区园林颜值在线，社区配置喜来登酒店，中式花园，内聚社区商业。不喜欢的在意隔壁的工业园问题。户型偏改善，如125平就给你做大三房南北大客厅

爱琴海，临路的楼栋没啥意义，正好处于黄金十字路口。目前的形势看，爱琴海临路的房子尽量三思。

聚泰启程，毛坯三房9500左右的价格，比德洲五六期低，原因在于花园大小，安静与否，新旧程度吧。车库对比，一个水泥一个地坪漆，有些区别。临龙山一路的楼栋，声音还是会有的。

凯峰雅园，这个漏水比较常见的小区，位置是不错，户型也给力，配套的商业宝来广场，人气都不缺，好出租。自住差点意思，现在9000左右的价格，都不是很好出。市场价值认定的结果。

南边灶花园，作为安置小区，户型算是实用性最差劲的，所以建筑面积单价比较低，8000左右，但是算一下套内单价看看？这个南边灶花园够大，实力派业主，拆迁村民不差钱。群众基础也是有的，毕竟位置好，大花园，户型上的不如，忍一忍也就过去了。

玖玺府，位置挺不错，个人认为目前的一手新房1万45的价格，不去买锦绣壹号二手房的话，有点说不过去。锦绣壹号二手房，首付其实也可以做低的，实力派社区！

现在说下龙山一路石化大道南的几个小区。

锦绣壹号，实力派，二手价格1万34带装修。配置体现在万科物业，管理严格，双入户大堂设计，入户大堂大气。一二期配置没有三四期高，三四期又没有五期高。工艺可以看出一二。

美景印象，户型实用，临马路的楼栋确实有点吵。1栋的商业体被开发商改了规划，结果遭业主投诉，停工好几年。小区次新，刚交楼没几年。

锦地繁花，一二三期低密度，外墙刷漆的缘故吧，有掉色。四五期是外贴瓷砖，颜值似乎上来了。一二三期户型涵盖小中大，户型使用率高。四五期户型偏改善，使用率一般，比如128平还不如锦绣壹号110平户型设计。四五期价格毛坯目前10000上下，高位时候二手房成交价冲刺到15000，个人认为锦地繁花四五期实力多少有点被低估了。

冠华城桂香园，二手房毛坯1万左右，新房1万23，我想不通为啥会去买冠华城1万23的新房不去买1万的冠华城二手房，同一个小区不同分区，刚交楼没多久。

丰谷天玺，秋谷集团的升级。终于踢掉了自己的物业，引进了金地物业。小区颜值现代感十足，花园布景也在线，3房价格回到了1万。刚开盘发行价都13000左右，高位时候1万89。这小区，价值度也比较高。因为隔壁的惠湾中心堪称无敌的规划，烂尾的可能性越来越小。毕竟，龙山一路西侧和东侧的规划，区别很明显。

秋谷跃府，算是秋谷集团的良心开发之作，用材用料肉眼可见，对比秋谷前期开发的像秋谷月半弯秋谷阳光秋谷公馆等小区。小区小了点，单价9000左右。深大城际规划的大亚湾第一个站点，就在漳浦村这，时机到了后，秋谷跃府会跟进一波吧。

荣佳国韵，这小区算是给自己作的，外墙大面积脱落掉皮，市场反应强烈，价格竟然远不如一路之隔的龙光城二手房，毛坯价格9500左右。这小区除了颜色深沉一点，园林细节楼栋设计，还是经得起推敲。

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7楼

2023-07-10 10:35:43

引用6楼楼主的发言:
叁
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龙山一路这几个小区关注度比较高，简单说一说这些个二手房小区的特点。

鹏惠花园换了碧桂园物业，花园绿化好了不少，入住率高，户型实用。美中不足的是生活配套距离有点小远，比如菜市场去新寮市场，学校是道南小学。离沙田地铁站倒是比较近的。目前毛坯三房价格在10000的样子

五月花，这小区我个人评价一般，。三房朝北设计，入住率没鹏惠花园高，目前毛坯三房在9000左右，明显不如德洲一二期配套成熟生活方便。

首域花园，一言难尽，欺负小白的房子。缺点太过于明显，没意义。

德洲城，生活配套成熟起来，居家氛围浓厚，入住率高，不同期价格有别。比较优秀的是五六期组团，价格在11500左右，次新社区，大花园，位置安静，街铺热闹。一二期楼龄有些久，三四期有高铁的声音，价格在9500左右。

不同社区市场价格不同，这也说明了某个问题。

大中华幸福城，曾经高达19000的房子，如今价格在11000左右。小区园林颜值在线，社区配置喜来登酒店，中式花园，内聚社区商业。不喜欢的在意隔壁的工业园问题。户型偏改善，如125平就给你做大三房南北大客厅

爱琴海，临路的楼栋没啥意义，正好处于黄金十字路口。目前的形势看，爱琴海临路的房子尽量三思。

聚泰启程，毛坯三房9500左右的价格，比德洲五六期低，原因在于花园大小，安静与否，新旧程度吧。车库对比，一个水泥一个地坪漆，有些区别。临龙山一路的楼栋，声音还是会有的。

凯峰雅园，这个漏水比较常见的小区，位置是不错，户型也给力，配套的商业宝来广场，人气都不缺，好出租。自住差点意思，现在9000左右的价格，都不是很好出。市场价值认定的结果。

南边灶花园，作为安置小区，户型算是实用性最差劲的，所以建筑面积单价比较低，8000左右，但是算一下套内单价看看？这个南边灶花园够大，实力派业主，拆迁村民不差钱。群众基础也是有的，毕竟位置好，大花园，户型上的不如，忍一忍也就过去了。

玖玺府，位置挺不错，个人认为目前的一手新房1万45的价格，不去买锦绣壹号二手房的话，有点说不过去。锦绣壹号二手房，首付其实也可以做低的，实力派社区！

现在说下龙山一路石化大道南的几个小区。

锦绣壹号，实力派，二手价格1万34带装修。配置体现在万科物业，管理严格，双入户大堂设计，入户大堂大气。一二期配置没有三四期高，三四期又没有五期高。工艺可以看出一二。

美景印象，户型实用，临马路的楼栋确实有点吵。1栋的商业体被开发商改了规划，结果遭业主投诉，停工好几年。小区次新，刚交楼没几年。

锦地繁花，一二三期低密度，外墙刷漆的缘故吧，有掉色。四五期是外贴瓷砖，颜值似乎上来了。一二三期户型涵盖小中大，户型使用率高。四五期户型偏改善，使用率一般，比如128平还不如锦绣壹号110平户型设计。四五期价格毛坯目前10000上下，高位时候二手房成交价冲刺到15000，个人认为锦地繁花四五期实力多少有点被低估了。

冠华城桂香园，二手房毛坯1万左右，新房1万23，我想不通为啥会去买冠华城1万23的新房不去买1万的冠华城二手房，同一个小区不同分区，刚交楼没多久。

丰谷天玺，秋谷集团的升级。终于踢掉了自己的物业，引进了金地物业。小区颜值现代感十足，花园布景也在线，3房价格回到了1万。刚开盘发行价都13000左右，高位时候1万89。这小区，价值度也比较高。因为隔壁的惠湾中心堪称无敌的规划，烂尾的可能性越来越小。毕竟，龙山一路西侧和东侧的规划，区别很明显。

秋谷跃府，算是秋谷集团的良心开发之作，用材用料肉眼可见，对比秋谷前期开发的像秋谷月半弯秋谷阳光秋谷公馆等小区。小区小了点，单价9000左右。深大城际规划的大亚湾第一个站点，就在漳浦村这，时机到了后，秋谷跃府会跟进一波吧。

荣佳国韵，这小区算是给自己作的，外墙大面积脱落掉皮，市场反应强烈，价格竟然远不如一路之隔的龙光城二手房，毛坯价格9500左右。这小区除了颜色深沉一点，园林细节楼栋设计，还是经得起推敲。

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8楼

2023-07-10 23:14:35 来自Android手机客户端

有点小郁闷。
带看了几次的一个客户，
悄无声息跟别人买了我带看的房子。
然后，
电话不接，
消息不回。

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欣欣向荣QQ

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9楼

2023-07-11 11:02:48

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10楼

2023-07-11 15:58:32

肆
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有感而发。

21年上半年那会，看到金地自在城特价精装三房86平的，129万，有点上头，想买。

因为同期的在售的价格去到了140+，单价去到了1万67。

现在回想起那时候的狂热，利率5.88%起底，首付三成实打实的。也是因为那时候行情好，赚到了点钱，还想加杠杆。就是感觉贷款100万，月供6000似乎还能接受的样子。

当时的卓越蔚蓝海岸四期88的也是去到了140万价格，想买买不起，首付得预留50万真金白银才有可能上车。首付是一道门槛。

现在，金地自在城价格掉的他妈都不认识了！一期二手房价格去到了1万块钱，还带装修。

行情起飞的时候，扫地的阿姨都在谈房子。行情跌入谷底的时候，谈房色变。

应该说，二手房还是显得抗揍一点。

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11楼

2023-07-11 16:31:58

伍
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二手房是怎么降低首付的？

举个例子：

卓越东部蔚蓝海岸七期现在有套96平装修3房，成交价100万。银行评估价是125万，购房人首套可以贷款银行评估价8成，就是贷款100万。

实际真实首付为0。另外二手房买卖交易涉及到的费用就是按揭服务费、赎楼费用、契税、中介服务费等。

其实临深惠湾新房的低首付方案也是类似，只是应该看到的是，新房成交价确实比二手房高，有些新房送首付也就是这么送出来的，你看明白了吗？

实际上，目前新房价格确实有点虚，有点水。小白以为好像捡到了多大便宜，实际背负了大包袱。相比之下，同地段的二手房显得实在多了。

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popocom2

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12楼

2023-07-11 16:32:55

哈哈

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fuqiang700

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13楼

2023-07-11 16:44:09

这跌的还是有点多啊。基本都是百分之40了。比深圳还是猛一些。当然和14东没有了，也有很大关系。

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14楼

2023-07-11 16:56:48

陆
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《临深有些新房真的值这个价吗？》

二手房的市场成交价格比较真实准确地体现了该地段该房子的市场价值。

有的人有新房情结，认为新房就是比二手房要好。也许是人生第一套房，就如第一辆车，希望是全新的。思想观念认识的差异。也许拥有过后，就会真切体会到，新房交楼了就是二手房！

在深圳，二手房比新房价格要贵。在惠湾，二手房比新房相对便宜。不过，也有例外。就如明星社区星河丹堤龙光城卓越蔚蓝海岸等社区，20年巅峰时候，二手房的交易成本就是比新房高的多！成熟的楼市，二手房价格比新房会高。惠湾过去的楼市不算成熟，现在算中级阶段。

普通小区，交楼后，价格竟然突破不了发行价。这也是交的学费。应该说，这肯定是有原因的。

不同板块不同小区，为什么价格会有不同呢？如果没有原因，那价格应该就跟新房备案价类似，统统一个价！

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15楼

2023-07-11 16:57:36

分化态势开始体现

引用13楼fuqiang700的发言:
这跌的还是有点多啊。基本都是百分之40了。比深圳还是猛一些。当然和14东没有了，也有很大关系。

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达芬奇yyds

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16楼

2023-07-11 17:03:13

做好自己，提高业务能力，剩下交给时间
一定会量变到质变的

引用8楼楼主的发言:
有点小郁闷。
带看了几次的一个客户，
悄无声息跟别人买了我带看的房子。
然后，
电话不接，
消息不回。

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17楼

2023-07-11 17:25:25

柒
——————————————————
聊一聊临深二手房的税费问题。

二手房的税费主要体现在三块：按揭贷款相关费用，过户税费，中介费。

在这里，我想说的是，二手房也是可以含税的。最近刚成交的一套澳头的房子，所有涉及到的交易费用全部由卖方来承担！

一般的常态是，业主实收买方承担交易涉及的费用。

所以说到二手房就是税费多，新房税费少，以此为由头引导去买新房。其实新房的税更重！只是开发商承担其中的增值税而已，也是含税价。

就比如买车，税费含在总价里边一起去贷款。二手房同样也是可以实现含税打包价，业主来承担交易成本。了解到买卖双方基本情况后，罗列税费清单出来，如买卖双方谈好净得100万，税费5万，那么打包105万，最终交易完成后，核实一下，多退少补。

虽说羊毛出在羊身上，但是也会有些区别。区别在于业主先行垫资交易费用，另外可以把税费项打包进贷款金额里边。

所以，二手房交易税费，就目前的买方市场来说，业主也是可以配合的。卖方市场的时候，业主大手一挥，我——实——收！

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18楼

2023-07-11 17:45:17 来自Android手机客户端

惠湾这边房子确实有一点多，良莠不齐。前几年限价令的时候，好房子差房子都能卖到高价，但是潮水退去，有的房子就是在裸泳。
我始终相信好房子还是稀缺的，降价并不是因为价值低，而是因为遇到了这样的经济形势，经济复苏，好房子会价值回升。

引用楼主的发言:
分化态势开始体现
引用13楼fuqiang700的发言:
这跌的还是有点多啊。基本都是百分之40了。比深圳还是猛一些。当然和14东没有了，也有很大关系。

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Lebron_Zeng

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19楼

2023-07-11 23:22:39 来自iPhone客户端

好房子也不稀缺，星河丹堤大把房子外卖。

引用18楼楼主的发言:
惠湾这边房子确实有一点多，良莠不齐。前几年限价令的时候，好房子差房子都能卖到高价，但是潮水退去，有的房子就是在裸泳。
我始终相信好房子还是稀缺的，降价并不是因为价值低，而是因为遇到了这样的经济形势，经济复苏，好房子会价值回升。
引用楼主的发言:
分化态势开始体现
引用13楼fuqiang700的发言:
这跌的还是有点多啊。基本都是百分之40了。比深圳还是猛一些。当然和14东没有了，也有很大关系。

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20楼

2023-07-12 09:19:52 来自Android手机客户端

挖了个坑…算不上烂尾

按兵不动，择良机。

引用论韭菜的自我修养的发言:
金辉天奕烂尾了吧，从楼上看，去年停工就没动静了

“tv，说说临深二手房”

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