“tv，说说临深二手房”

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121楼

2024-03-06 21:25:39

肆拾陆

《原来新房交给国家的税不比二手房少！》

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前些天过户了一个龙光城龙公馆的大house，因为原购价比较高，业主需要提供契税发票和购房发票实现个税减免。

意外看到，原业主买这房子的时候，总房款里边有9%的增值税，高达210000！

原本以为新房只需要缴纳契税就完事，然而新房实际含税了，这个9%的增值税转嫁到了买家头上。

总价260多万的龙公馆，增值税高达21万！

二手房价税合一，怕是也远不及这新房含税价啊！

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122楼

2024-03-12 10:34:43

肆拾柒
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突然看到往昔卓越蔚蓝海岸的成交数据，有些震惊！

卓越东部蔚蓝海岸四期73的大两房，2015年开盘大概5500左右，当时不到40万。

在2020年的时候，成交价格达到了110万！成交单价去到了15000元/㎡！

5年时间，房价涨了70万。

这居然是真实发生的事——惠湾临深房子竟然赚过钱，涨过价。

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现在，2023年开始，房价跌麻了。卓越东部蔚蓝海岸四期73的大两房，价格跌到了50万。

这些背后的数据，恐怕只有卓越的业主才能切身感受。

后来者怕是不知道这过山车数据的。

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说句题外话，龙光城同时期的南四72的小三房，当年因为南四垃圾场臭味事件，清盘价不到30万。高光时刻，南四72的小三房成交价格去到了130万，成交单价去到了18000元/㎡。

由此可见，龙光城成交数据确实强过卓越东部蔚蓝海岸。都是临深百万大盘，价格确实有不同。

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再说到星河丹堤，星河丹堤价格和龙光城大致是不相伯仲的。都有几万户的群众基础，一个是淡水的领头羊，一个是大亚湾的领头羊。

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123楼

2024-03-14 21:58:55

肆拾捌

《为什么临深大爷湾龙光城的表现可谓一枝独秀？》
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就说现在2024年，龙光城次新组团二手房价能稳在1万+，而且还是有成交支撑。

而临深龙山一路的几个次新社区，像德洲城五六期、丰谷天玺、荣佳国韵等。二手房市场成交价格已经击穿了9000，而且成交量才屈指可数几套。
1
人气而言，德州锦绣片区入住率也还不错，相比较于龙光城少了个大型商业广场。宝来广场和大中华商业街对比龙光城蓝鲸世界，差距明显。
2
位置来说，近深圳、近地铁、近高新园。一路之隔是深圳坪山的高新产业园，北中南三条地铁口距离龙光城大概4公里左右，电驴可以便捷到达的范围。高新园越来越多的高薪就业人口，对住房需求也是很旺盛的，不论是居家自住，还是出租生活方便离公司近。
3
配套成熟。多年的运营，商业广场做了起来，学校多多，入住率也是有目共睹，容纳36000户的超大型社区，保守估计住10万人是没问题的。应该说，入住率是真的高。群众认可度也是高，可谓流量大盘，明星社区，在大深圳名声在外。
4
从住房的角度，衣食住用行方便，小区管理不说像万科那般好，也还管理算可以。住房该有的可以说都配备了，孩子上学有幼儿园小学初中，或者坪山的锦绣实验学校和就近的深高技术大学。对口的好的工作单位，坪山高新园也有当下热门产业。聚龙山湿地公园就在家门口附近，深圳第四人民医院或者坪山中心医院也在附近，一家老小都能得到有效安置，重要的是房价并不算高，不说相比深圳市区，相比坪山也有几倍的价差。安居乐业无压力的生活。
5
临深的几个次新社区，要么目前存在入住率低的问题，像丰谷天玺；要么存在生活配套不健全的问题，像碧桂园深荟城；要么存在社区老旧的问题，像凯峰雅园；要么存在工业污染的问题，像大中华幸福城；要么存在高价的问题，像锦绣壹号等；要么存在停工问题，像慧聪等。龙光城社区21区开发，目前还剩几期待开发状态。一座城，算是名副其实。
6
龙光城社区户型从小户型到大别野，户型产品多样化设计，也是一大亮点，可以满足多样化需求，受众群体广泛。南三小面积的45的小两房，超实用，租金回报也挺高。4层高的洋房叠墅产品，低密度也是稀缺。湖景大别野也是千万级别。普通的高层住宅，户型设计也赠送多，使用率高。像南四115平的可以做大四房，后期开发的北十一北十二同面积相比，实用率差距很明显。
7
成熟的，看得见的配置，也许是令人踏实的吧。不再像过去，一块荒地，指点江山说未来如何如何。历经这一轮房价的调整，大家变得务实理性了很多。
8
历史成交数据可查，龙光城二手成交价格突破过18000。大亚湾二手房能达到这个价位的，只有锦绣壹号。然而，锦绣壹号一手发行价便是这个价。另外惠阳淡水这边，二手成交价格突破18000的，就是星河丹堤。不得不承认，淡水大亚湾这两社区，的确是明星社区，有价值的优秀社区。
9
龙光城组团内部价格也分化了。原因我的理解是楼龄的问题，星河丹堤组团也存在价格分化问题，原因大概也是楼龄的问题。所谓瘦死的骆驼比马大，惠湾有些小区10年楼龄和龙光城星河丹堤10年楼龄组团相比，就像同年纪的林志颖和郭德纲。这个涉及到维护保养的问题了，说明维护保养对小区价值影响也是存在的。毕竟，这个不仅外部存在差异，内部也存在差别。
10
暂时想到这些，一起交流分享。此外，龙光城星河丹堤我确实认可它们社区价值高，但是我选择了卓越东部蔚蓝海岸社区，其中有个人偏好在里边，也有价格因素。

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124楼

2024-03-18 10:06:13

伍拾
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上海取消多年的7090政策——90㎡以下的房子占比70%。开始转攻大户型，改善型产品。

住房升级，旧房换新房，小房换大房。

和当下国家所发布的大规模设备以旧换新异曲同工，都是促进大宗物品的升级迭代，创造新生需求！拉动经济增长，化解产能过剩和消费不足的问题。

90年代农村的砖瓦房，00年代的小楼房，10年代的别墅。农村住房的改变也见证着住房的不断升级，至于城市住房，经历了98房改，由分配的宿舍楼到新建的楼梯单元楼到电梯花园房到超高层高密度再到接下来的低密度改善型。

过去20年新建的商品房，多还是以普通住宅为主，90㎡房子占比70%。主流户型还是刚需户型，如今时过境迁，住房需要向美好生活升级，转向改善型大房子而且是好房子品质房子管理好的房子。

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凌天5566

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125楼

2024-03-18 10:12:43

这个房价下跌真的是没想到这么快，瞬间就没了一大半的钱，都是辛苦血汗钱

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126楼

2024-03-18 10:31:53

伍拾壹
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周末和一个业主去看房，有个观点竟然不谋而合。

不愧是常住业主，对房子的认识不再像初次买房那般为了买个房而买个房。

目前这位业主朋友所居住的小区，楼龄15年左右了，小区的管理差强人意，电梯老化故障频出，物业只想搞维修基金但是让业主不是很信任。生活用水蓄水池面临污染的问题，因为是二次供水，管道也存在锈蚀问题，担心也影响到身体健康。

小区所属的位置不错，位于淡水滨水公园那附近，配套还是很不错的。当初买房也是看中了这个配套，对于房子本身的一些不足就淡化了。

但是居住几年后，因为对周边配套已经习惯，但是小区的居住体验实在没法忍受了。于是便想着换个房子，要求小区品质高点，130平左右四房，户型南北通，房子感觉要舒服，因为是为了买来自住的，不是为了拿来出租的。

业主朋友说了几点，身边的认识的朋友基本都有房，但是都有换房的计划，房子居住舒适度下降了。淡水这边很多小区都老旧了，这样的房子以后只怕越来越没人买。趁现在房价便宜，换个好房子一家人住。

如果把城市商品房和农村自建房做比的话，现在的城市商品房，应该就是像农村的没有格局设计的小楼房像农村小别墅转型的阶段吧。城市商品房由高密度超高层小户型粗放型管理向低密度改善型精细化管理转变，因为富人和中产阶级，对住房品质和物业服务提出了新要求，毕竟，家庭生活质量还是在向上追求。

要说20年的老房子也能住，甚至香港30年楼龄的房子也住的好好的。但有一说一，香港的房屋建筑质量整体而言肯定是强于大陆开发商的。

举个例子，有港企背景的万城名座、天安珑城，房屋设计建筑质感就是比本土的卓洲德丰建造的房子要强，细节也打磨到位。甚至于说碧桂园这个曾经的宇宙房企，做过工程的人对碧桂园的房屋质量评价比较一般。

因此，惠湾这边的房子虽然多，但是房子老旧甚至加速老化的不在少数，说的难听点，“建筑垃圾”遍地开花，这也很是为难人。买个房子背负30年房贷，买个好房子，意义重大。责任也很大。

房屋置换大趋势，开启。希望业主能把自己房子卖个满意的价格，能买到满意的好房子。

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127楼

2024-03-18 10:46:50

是啊，房价上涨那么凶残的时候被猪油蒙了心，认为再不买以后恐怕再也难买个房。

全民参与这场狂热活动，财富自由阶级跨越的口号随处可见。

果然，当一个赚钱的东西全民皆知的时候，那就是马扁子！

为什么08年后买房那一拨人能赚到钱，就是因为买房不确定是赚钱还是赔钱，多少考验认知和判断力。就好像经营一家公司，说稳赚不赔的大概还是马扁子。经营的好，赚到钱。经营不行，就亏钱。符合市场行为选择。

M2破300万亿了，2020年1月是200万亿，居然只用了4年时间。现在政策指向，物价要涨。以旧换新是大势所趋，包括大型设备，汽车、家电，当然也包括房子！

现在重启经济大循环，通胀是必须的。至于房价，会分化吧。就像杭州二手挂牌量20万+，但是品质新房还是供不应求，就可以说明问题。就像上海，解除7090限制，迈向大户型改善型住房。我相信，好房子还是有价值的。能战胜通胀的，拉长周期5年8年来看。至于差房子，价值持续走低吧，像老车那般，虽然能开，但是不值钱，维护成本还不低。

当下中国，最好时代的开启。未来10年，大有可为。

引用125楼凌天5566的发言:
这个房价下跌真的是没想到这么快，瞬间就没了一大半的钱，都是辛苦血汗钱

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128楼

2024-03-19 10:45:06

伍拾贰
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《这样的房子，你愿意回家吗？》

物业越来越成为临深不少小区的一大痛点。严重影响到了小区的居住体验和价值。

如果小区业主缺乏担当，各怀鬼胎，业委会都难以成立起来。业委会都没成立，如何约束物业胡作非为不作为？业委会不成立，如何争取换好物业？

房子以前买的早吧，反正房子多。早些年大亚湾多本土小开发商小打小闹，盖得房子交楼后维护保养不善，一日日沉沦下去。

物业公司真是门赚钱的大生意。

御珑名苑算白云新城早期的一批住宅了，当时白云新城内环路最早的马克住区，御珑名苑，东岸公馆，枫叶雅堤，万城，金莎花园，金玉豪庭，便宜是便宜，不过看维护，大部分小区现在都烂的不行，而且人气快十年了也起不来。

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零零后

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129楼

2024-03-19 14:29:26

自持龙华中心区这边的50多平米（二房一厅一厨一卫）的房子在卖，精装修，公共配套成熟，附近300米地铁口，不到100万的，可以关注下

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130楼

2024-03-26 11:49:38

伍拾叁
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龙海一路东段计划开干。

遥想当年新力上园门前那条路，进出颇为不便。还有恒鑫御园。至于翡翠山君御组团是有内部道路可以进出，多少方便点。

龙海三路东段，目前建设3.3公里，龙海一路下穿隧道西区转盘，人民路走高架桥主跨转盘到大亚湾大道，大亚湾大道去往开城大道方向修一条高架匝道。

龙海三路跨淡澳河段，兼顾到大亚湾星河丹堤匝道出口。

至于龙海三路与龙山十路北段，也会有一个互通匝道。这里就是灿邦吾悦广场处。根据控规图，未来后续还会继续东延到惠大高速段接驳起来。

谈谈影响：

1
临路的楼栋，接下来道路施工的粉尘等影响，以及开通后来自道路的噪音不可避免。像新力上园、恒鑫御园、翡翠山君御、大亚湾星河丹堤天睿南区北区临路的楼栋，来自道路的声音，预计就是在未来3年的事。想要安静居住环境的，需要未雨绸缪。毕竟，这是一条快速路。
2
西区盘接下来改造的这几年，估计拥堵不可避免。这是不是有点类似深圳修地铁封路造成交通阻塞的情况。
3
改造完成后，对恒鑫御园、新力上园、天睿、君御等小区出行会增添一份便利。对临路的楼栋楼价可能不那么友好。不临路的楼栋户型倒是还可以。不过，市场会关注小区便宜的房价，从而也会影响到小区整体房价建设。
4
说句题外话，大亚湾星河丹堤，差距和惠阳星河丹堤确实挺明显，比如入住率差距，比如社区商铺开发的差距，比如楼价的差距，比如学区的差距，接下来还有临快速主干道的差距。大亚湾星河小区品质是还不错，但是有点像仿制品。

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131楼

2024-04-03 09:25:11

伍拾肆
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星河丹堤G4组团，有些意外的是，这个组团当时发行价竟然是破2的，还是毛坯。

2万+的价格，卖了一批。

算得上是高位站岗，如今二手成交价格高层在11500左右。但是地税评估价高达17000，属实惊人。如果不满2年，增值税10万+

记得之前写过一个帖，投资角度，不建议买高价房。

当时星河丹堤的热情如火，奔着3万房价去的。没想到，还是折戟沉沙，这么惨。

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132楼

2024-04-07 16:50:39

伍拾伍
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看房路上，想到：

买了套不怎么合自己心意的房子，于是换房需求就产生了。

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情感树洞

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133楼

2024-04-07 16:57:52

楼主大半夜发我信息，要帮我卖房么？

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134楼

2024-04-07 20:07:23 来自Android手机客户端

引用情感树洞的发言:
楼主大半夜发我信息，要帮我卖房么？

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135楼

2024-04-08 08:50:49

跌了，不卖了，位置好好出租。

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情感树洞

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136楼

2024-04-08 08:52:53

楼主，澳头靠小桂有一小区叫什么滨海城，现在是什么价。

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137楼

2024-04-08 08:53:29

我这骑车30分钟。

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138楼

2024-04-08 09:26:32

五六千价格

引用136楼情感树洞的发言:
楼主，澳头靠小桂有一小区叫什么滨海城，现在是什么价。

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情感树洞

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139楼

2024-04-08 15:18:00

不会这么便宜吧，那可是离深最近的商品房。

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140楼

2024-04-10 15:47:03 来自iPhone客户端

tv哥，说一下翡翠山呀，龙光城和卓越看你经常说，没见你提过翡翠山呢

“tv，说说临深二手房”

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