“tv，说说临深二手房”

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61楼

2023-08-02 21:57:59

贰拾壹
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《2023年这半年的临深楼市》

跌跌不休。

年后的开局，二三月份，旺旺，同行门店创下多个业绩百万门店。

然后4月开始后劲不足，五一也没怎么冲上一波，六月节节败退，七月终于熬到724高层会议。

对于我们团队深耕临深二手房，也一路见证了临深片区业主楼价的节节败退。这个月和上个月的价都不一样，无可奈何花落去。

打个比方，某小区市场最低挂盘价在100万的时候，想卖105万。下个月最低挂盘价在95万了，想卖100万。下个月最低挂盘价在90万了，想卖95万。。。

从业主卖房希望成交的角度来看，似乎总是慢了市场一拍。被市场教训一番之后，似乎下定了决定，认亏，索性比市场最低挂盘价低5万！甚至低10万！只是为了能够立刻马上成交签约！

对于有大几十万欠款或者抵押欠款的业主而言，每一个月的利息都是一种折磨，每一次的电话回访谈价也是一种折磨，每个月刷新的成交价更是一种折磨！想卖房的业主，真的是被市场折磨的伤痕累累。

这不禁也让我想到楼市上行的时候，被市场折磨的变成的买家。市场最低挂盘价是100万的时候，想要95万。下个月市场最低挂盘价是105的时候，想要100万。下个月市场最低挂盘价是110万的时候，想要105万。最后，可能加价10万，甚至20万，120万买了。

楼市上行，卖方市场，买方弱势。楼市下行，买方市场，卖方弱势。不知道对于打算买方的刚需和改善，有没有什么想法？

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62楼

2023-08-09 20:27:45

贰拾贰
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《惠州二手存量房房贷利率降低猜想》

央行指导下……

惠州利率参差不齐，就我所知，利率6.8%的都有过，5.88%常见，当时4.9%的基准利率若非关系基本没达到过。

目前惠州首套房贷利率3.7%，可谓一马当先！巨大的利差，令人痛不欲生。如果都是差不多的利率，倒也心理平衡。

如果是选择固定利率的，估计早已通过亲友转换了一波利率。

浮动利率下，基准4.9%下调到目前4.2%，下降了70个BP，但是下调得一年后。6.8%的下调到6.1%，5.88的下调到5.18%，4.9%的下调到4.2%。

目前的惠州房贷利率下调50个BP折扣点，终身制。意味着以后5年期LPR报价是3.0%，那么实际利率是2.5%。毕竟，利率下调将会成为长期趋势。

如何降低存量利率？

我猜想有没可能是取消以前的上浮加点，存量就按基准利率来？4.2%，目前。如果还期望在4.2%基础上享受50个BP折扣，恐怕很难。

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63楼

2023-08-10 12:13:15

贰拾叁
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看到惠湾未来三年减少住宅供应量，存量房时代这个趋势势不可挡。

当新房交付，变成二手房，现在限售年限三改一，这也意味着存量房市场提供了更多优质的二手房产品可以选择，丰富了产品线，告别了过往二手房楼龄久，物业管理差的一些问题。

碧桂园都身陷债务违约，有感对新房的打击还是有的。现在的新房，连中海都被业主曝光减配，好像能交楼都是开发商良心，保质保量交付，这个也还真是有点“难为”开发商。

二手房看得见摸得着，当下的楼市，似乎是一个不错的选择。若非万科华润这样级别的央企国企地产，或者现房，新房着实有点令人害怕。

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64楼

2023-08-11 20:37:16

贰拾肆
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南站新城这依托深汕高铁这条“超级地铁”，分分钟直达南山西丽，罗湖中心，还是挺有吸引力的。何况去坪山也是可以在坪山枢纽中转换乘，也可以去到大运中心坪山中心。

对于南站新城片区的优质社区，像星河、中信等，还是挺有看头的。现在价格低，不要因为价格低而看不起，提前布局，未来可期！也不排除深圳地铁和万科会在南站新城拿地开发，毕竟深圳地铁承建的深汕高铁，与惠阳城投也是有合作的。

人的心理啊，便宜的时候，犹豫不决，房价奇高的时候猛追！不好赚钱，房价降价。好赚钱了，房价立马收割你的钱！

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bihaiwan

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65楼

2023-08-11 21:42:20

TV讲的很详细，表扬。

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66楼

2023-08-12 11:03:18

贰拾伍
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事关业主卖房。

今早业主给我说，房价下调了20万，多推推。

前些时候我分享过类似的经历，卖方市场的时候，买家总是滞后的，容易买到高价房。而现在是买方市场，卖家可能不习惯不适应角色转换，房价容易卖成白菜价。

二手房市场参考价，可以参考贝壳找房，该小区的同户型最低挂盘价。当下买方市场下，比该小区同户型同类型房源下调个5万，就有快跑的优势。

经济基础决定上层建筑，现在钱不好赚，房价也下跌，亏，大家都是亏的。卖房就要做好亏的准备，但是卖方一开始还是会有些侥幸心理，亏我认，但少亏一点。

看到小区邻居房子成交了，价格比自己的挂牌价低，接受不了，心疼。又想卖，希望行情快点好起来，但是政策又没发力。等一等，再等一等。等到下个月，着急了，慌不择路，心态崩了，结果可能降了20万，比最开始决定卖的时候只需要比最低挂盘价低5万就可以的，多降了10多万。

当然，对于不着急卖不卖无所谓的，另说。挂盘价也可以挂2万没什么问题。但是对于诚心想快点出手的，建议调低挂盘价，低于市场最低报价5万。

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67楼

2023-08-12 11:35:05

贰拾陆
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星河丹堤最近成交了几套房，V区的110平毛坯南北通147万，单价13500。G区的89平装修，122万，单价13700。

G区和V区楼龄比较新一点，单价确实相对F区E区C区要高点。另外的一个要素是，开盘一手发行价也有所区别，园林设计就我这个外行眼缘来看，会有些区别。

某个角度来说，像星河丹堤这样的品牌品质大盘，楼龄的新旧也开始在市场成交价上有所体现。当下中国，房子供求关系发生改变，慢慢向存量房发展。

存量房就是二手房。从品控管理差一点的小区置换到好一点的小区，从小户型置换到大户型，从差一点的地段置换到好一点的地段。楼盘分化，是存在的

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68楼

2023-08-12 11:38:42

临深二手房价值分析，欢迎微信 913317259交流交流

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69楼

2023-08-12 11:59:50

贰拾柒
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好些个房友都有在关注锦绣壹号这小区二手房，应该说，锦绣壹号群众认可度还是挺高。

如果有实地看过锦绣壹号的，也会感受到锦绣壹号三期的配置相比一二期，会高。装修的用材用料，公区展示，楼栋分布，外立面等。加之三期的一手发行价在2万上下，比一二期高一点。

在这里，说一下锦绣壹号的历史。2015年下半年第一批开盘大概就是8000左右，隔壁德洲城还在卖5000多的时候。便宜的就那一批，应该说，这第一批买房的业主还是大赚，在二手楼价高达1万89的时候，足足楼面价有10000的盈利！

如果说在惠州买房赚到钱的，锦绣壹号的第一批业主算是赚了。但是就我所知，狂赚钱的，单车变摩托的还是龙光城南四，当时一手发行价低至4000！高峰时候二手成交价到了19000！这一批业主一度创造了15000的盈利空间！印象中，惠湾没有哪一个小区有南四表现如此亮眼的！没有一个。

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70楼

2023-08-12 12:21:38

锦绣壹号当年的开盘现场，盛况空前。开发商营销策划相当给力，放手发动大深圳地区珠三角地区的数十万中介兄弟去做推广，高佣金、快结佣、高配置、饥饿营销模式，创造销售神话。

营销上能与锦绣壹号不相伯仲的，貌似是牧马湖，牧马湖更厉害，吸引的是来自全国各地的购房客！而且营造半夜开盘的氛围。最终都取得了可喜的营销业绩。

如此成功的营销下，也就不难理解，为什么那些天低楼层也会一扫而空，而且还是全款。现场那个热烈的氛围，抢到就是赚到已经深入人心。时至今时今日，天地楼层临马路的房子，就是没那么好出手。

我在几年前就发表过一个帖，《投资角度，为什么我不建议买淡水大亚湾高价房？》，点击浏览量36000+，如果有关注我的房友也许会有些印象。

且不说当下因为经济疲软导致房价下行，去年前年来说，入市的这些高价房，也是没有办法能突破发行价卖出去的，只能是击穿发行价才有可能卖出去。

引用71楼楼主的发言:
贰拾柒
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好些个房友都有在关注锦绣壹号这小区二手房，应该说，锦绣壹号群众认可度还是挺高。

如果有实地看过锦绣壹号的，也会感受到锦绣壹号三期的配置相比一二期，会高。装修的用材用料，公区展示，楼栋分布，外立面等。加之三期的一手发行价在2万上下，比一二期高一点。

在这里，说一下锦绣壹号的历史。2015年下半年第一批开盘大概就是8000左右，隔壁德洲城还在卖5000多的时候。便宜的就那一批，应该说，这第一批买房的业主还是大赚，在二手楼价高达1万89的时候，足足楼面价有10000的盈利！

如果说在惠州买房赚到钱的，锦绣壹号的第一批业主算是赚了。但是就我所知，狂赚钱的，单车变摩托的还是龙光城南四，当时一手发行价低至4000！高峰时候二手成交价到了19000！这一批业主一度创造了15000的盈利空间！印象中，惠湾没有哪一个小区有南四表现如此亮眼的！没有一个。

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强子08

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71楼

2023-08-13 08:21:53 来自iPhone客户端

南山常兴天虹旁边指导价620 ；挂牌半年 650 620 550 一路向下；上周低于指导价150 最终470成交

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72楼

2023-08-13 10:07:59 来自Android手机客户端

是啊，覆巢之下无完卵。

大深圳地区楼价的发动机，还是深圳。

引用强子08的发言:
南山常兴天虹旁边指导价620 ；挂牌半年 650 620 550 一路向下；上周低于指导价150 最终470成交

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樱桃小丸子yyj

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73楼

2023-08-20 12:18:24 来自iPhone客户端

好久没来房网了，果然还得是tv哥，我感觉你对龙光城印象很好啊，以前也见你一直推

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74楼

2023-08-21 17:03:44

国家都发话了，楼市供求关系发生了转变。

房子自然不能再闭着眼睛买，还是得综合价值评估，价值评估后，价格上又还有惊喜，那就爽歪歪了。

应该说，这近10年的惠湾楼市，对房子的认知多少还是不足的。经历过起伏周期，经历过一二手房的转变，经历过房价的分化，背后还是能总结出一些经验得失的。

不同的车都有不同的定价，不同的房子也有不同的定价，市场价值还是会有不同。以价值为基础，结合各自的偏好喜爱痛点，不说最好，最起码合适，符合家人的预期，满意。

龙光城的楼盘表现在惠湾还是亮眼的。倒是一些地段不好社区也不好的，就尬了。

引用75楼樱桃小丸子yyj的发言:
好久没来房网了，果然还得是tv哥，我感觉你对龙光城印象很好啊，以前也见你一直推

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75楼

2023-08-21 17:32:28

贰拾捌
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美景印象100平的南北通3+1四房，带装修，100万成交了。

小区小了一点，楼龄次新，临马路，楼层还可。单价1万，作何感想？

装修谈不上多么奢华，前些天签的锦地繁花一套装修确实还是很赞，现在对业主花心思花大价钱装修的房子挺有感觉的，确实省事！舒服。看过些装修不咋的房子，现在的市场环境下，这样的房子恐遭嫌弃。

就说卓越三期有套装修稀烂的三房吧，96平，85万，目前还是没有客户买。重新装修还得费人工去打掉原有的装修，也是磨人。

临深的好房子，价格到位，还是挺好成交的。

也有房友问我大中华幸福城二手房卖多少钱，这个问题，我其实都不想回答，说真话伤人心，说客套话又好像带着无用的安慰。可能真实要成交的成交价毛坯9500左右吧。主要还是户型实用性这块，总价上去了。125平的三房，小区不如锦绣壹号110的，锦绣壹号三期带装修的也就160上下，四房。

大中华幸福城，多少还是有点遗憾。建议可以考虑转贷降利率，毕竟贷款金额太高，利率也不低。比较适合转贷，考虑长期持有的话，毕竟卖掉还倒欠银行钱，相信业主是接受不了的。

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fishbirdmoon

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76楼

2023-08-21 18:35:20

市场好的时候，开发商异常傲慢。

你是有多傲慢，去半夜开盘？？半夜开盘的，全是装B！

现在开发商还继续装B，敢半夜开盘吗？？？没了吧。

市场好的时候，忘乎所以，中介推波助澜，半夜开盘装B。

市场不好，降价，电话轰炸，哀鸿遍野。。。。。。。

人呀，有几个能慧眼如炬，识破牛熊的。

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fishbirdmoon

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77楼

2023-08-21 18:37:16

最痛恨的就是半夜开盘装B,不把人当人看。

凡是半夜开盘的，是一概不买，不奉陪！

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fishbirdmoon

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78楼

2023-08-21 18:43:39

为啥很多人骂中介？？？

就半夜开盘这一条，就该骂，不把人当人看，不把顾客当顾客。

装B装到顶峰，还能装不？？？

别说牧马湖营销厉害，当年DADA的草地，比牧马湖厉害多了，最后还不是烂尾。。。。。。

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79楼

2023-08-29 20:59:17 来自Android手机客户端

高尔夫一号顶层复式，这房子真的是一绝呀，豪华装修250万。带一个大的花园露台，想种菜就种菜，想种花就种花，想养鱼就养鱼。想想就美。谈谈价，220左右看有没可能拿下

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80楼

2023-08-29 22:51:56 来自Android手机客户端

仁和美地…小区是可以，但是位置差了点，同地段不去买牧马湖二手房是啥逻辑，牧马湖二手三房也就1万，首付还能超贷。公园上城装修93也就80多万，不比仁和美地毛坯强

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