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主楼

2023-02-08 10:55:52

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2023年，行走惠湾踩盘记

2023年开局之年，各行各业报目标，撸起袖子加油干！楼市政策也是相当友好！利率降至3.8%，对于三年前买房的我6.1%的利率，实在汗颜。基准上浮120个BP，等到5月份的时候，会下调些。

相信大家对今年，都还是有信心的。最坏的时候，毕竟已经过去。作为临深板块的写手，踩盘也是日常基本工作。看看品质好房，心情也还是不错的。也看看不好的房子，告诉大家不要踩。

投资客退场的时候，居住价值开始引起重视。换房改善需求，也是。

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沙发

2023-02-08 10:57:01

一线楼市数据，好看。毕竟，房地产行业目前还是重申作为国民经济支柱行业，经济复苏和发展，自然还是需要依靠下房地产行业。

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板凳

2023-02-08 11:08:41

开工第一天，去看了下沙田北那里的万科四季花城。价格有点小高啊，1万56的价格。相比去年，价格还有小惊喜。75的小三房价格都蹦跶到120万左右，膨胀了。不同在于，现在卖的是花园中间位置的5栋6栋，今年就可以交付。

隔壁就是深圳地铁上盖物业，已经中标。建设综合体据说。时间问题。沙田站的民房已经准备开始拆迁，据说是万科拿下的旧改。至于那个深汕高速下穿桥洞，已经扩大车道。方便通行。

秋长白石和深圳地铁那的跨城道路，目前看有几栋房子矗立着，看啥时候给干掉，打通。

万悦花园品相还是可以，万科品牌加持。若要说不足的话，就是南边的些民房，格格不入。自住改善，深圳聚龙科学中学，深圳技术大学附属中学，高大上。要是日后孩子在这学校读书，也是不错的。

首付2成，利率3.9%，上车门槛大大降低了。月供也少了好多。

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地板

2023-02-08 11:14:57

牧云左岸的话，也有点意思，密度容积率低的明显。和万科打擂台，估计是给万科截留了不少业主。75的做2房，对比万科75的小三房，不要太明显。

97的南北通双阳台格局倒是不错。138的大房子，宽敞。这是对于万科的比较优势。毛坯交付，对于想自己装修的，也是可以。万科就是装修，各有需求。

价格相对万科低一点。三房南北通的145万左右，万科得160左右了。138的挺阔气，改善一家人，大客厅大餐厅。

引用2楼楼主的发言:
开工第一天，去看了下沙田北那里的万科四季花城。价格有点小高啊，1万56的价格。相比去年，价格还有小惊喜。75的小三房价格都蹦跶到120万左右，膨胀了。不同在于，现在卖的是花园中间位置的5栋6栋，今年就可以交付。

隔壁就是深圳地铁上盖物业，已经中标。建设综合体据说。时间问题。沙田站的民房已经准备开始拆迁，据说是万科拿下的旧改。至于那个深汕高速下穿桥洞，已经扩大车道。方便通行。

秋长白石和深圳地铁那的跨城道路，目前看有几栋房子矗立着，看啥时候给干掉，打通。

万悦花园品相还是可以，万科品牌加持。若要说不足的话，就是南边的些民房，格格不入。自住改善，深圳聚龙科学中学，深圳技术大学附属中学，高大上。要是日后孩子在这学校读书，也是不错的。

首付2成，利率3.9%，上车门槛大大降低了。月供也少了好多。

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lynnan33

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4楼

2023-02-08 12:03:06

加油更新，上房网首页了

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5楼

2023-02-08 12:44:55 来自Android手机客户端

这么荣幸

引用lynnan33的发言:
加油更新，上房网首页了

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minger408

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6楼

2023-02-08 14:06:02

图文并茂，有理有据，是时候大干一场了

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7楼

2023-02-08 18:50:15

下午去看了下万达片区有代表性的标杆住宅，牧马湖。
待到春暖花开时，绿意盎然还是很有感觉。

小户型靠路边的87的卖完了，剩下105的和126的。个人觉得吧，105的比较一般，客厅开间不咋，只是说长阳台，还不如人家89的户型到位，比如龙源华府89的3房2卫，空间感几乎差不多。不如隔壁瑞禧园100平的四房设计。牧马湖126平的那还挺赞，4房横厅设计，卧室宽敞有了，就比得过隔壁竞品。

牧马湖园林水系环境，确实还是不赖。自住改善型，舒服。现在深圳新建的五六十层的超高层，占地规模小的迷你楼盘，公摊面积奇大。追求居住舒适，难以想象。而且，深圳改善型的宅子，成本和门槛还是有的。

万达片区，居住价值比较高，生活配套完备。这样的房子，不住就有些小小可惜了。去年牧马湖来一波大折扣，吸引了众多片区的改善型刚需，便是牧马湖在群众心中的价值印象。以往价格1万89甚至2万的时候，高攀不上，现在8折送一成，上车门槛还是蛮低的。而且利率还是3.9%。

至于周边的，像博雅培文、大亚湾一中、高弘温德姆酒店写字楼高弘智谷产业园、西区一小、万达、儿童公园，加之牧马湖的社区环境，1万34的价格，谈不上贵，物有所值。毕竟，隔壁二手小区花城湾毛坯也要11000左右。品质园林管理那是没法对比的。

现在买房，并不是越便宜越好了，还是得看重配置和品质，追求卓越！因为真不是高攀不起退而求其次的那个时候了。

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8楼

2023-02-08 18:51:59

引用7楼楼主的发言:
下午去看了下万达片区有代表性的标杆住宅，牧马湖。
待到春暖花开时，绿意盎然还是很有感觉。

小户型靠路边的87的卖完了，剩下105的和126的。个人觉得吧，105的比较一般，客厅开间不咋，只是说长阳台，还不如人家89的户型到位，比如龙源华府89的3房2卫，空间感几乎差不多。不如隔壁瑞禧园100平的四房设计。牧马湖126平的那还挺赞，4房横厅设计，卧室宽敞有了，就比得过隔壁竞品。

牧马湖园林水系环境，确实还是不赖。自住改善型，舒服。现在深圳新建的五六十层的超高层，占地规模小的迷你楼盘，公摊面积奇大。追求居住舒适，难以想象。而且，深圳改善型的宅子，成本和门槛还是有的。

万达片区，居住价值比较高，生活配套完备。这样的房子，不住就有些小小可惜了。去年牧马湖来一波大折扣，吸引了众多片区的改善型刚需，便是牧马湖在群众心中的价值印象。以往价格1万89甚至2万的时候，高攀不上，现在8折送一成，上车门槛还是蛮低的。而且利率还是3.9%。

至于周边的，像博雅培文、大亚湾一中、高弘温德姆酒店写字楼高弘智谷产业园、西区一小、万达、儿童公园，加之牧马湖的社区环境，1万34的价格，谈不上贵，物有所值。毕竟，隔壁二手小区花城湾毛坯也要11000左右。品质园林管理那是没法对比的。

现在买房，并不是越便宜越好了，还是得看重配置和品质，追求卓越！因为真不是高攀不起退而求其次的那个时候了。

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9楼

2023-02-08 18:57:36

随手拍了几张。春夏时候，会更好看！

引用8楼楼主的发言:

引用7楼楼主的发言:
下午去看了下万达片区有代表性的标杆住宅，牧马湖。
待到春暖花开时，绿意盎然还是很有感觉。

小户型靠路边的87的卖完了，剩下105的和126的。个人觉得吧，105的比较一般，客厅开间不咋，只是说长阳台，还不如人家89的户型到位，比如龙源华府89的3房2卫，空间感几乎差不多。不如隔壁瑞禧园100平的四房设计。牧马湖126平的那还挺赞，4房横厅设计，卧室宽敞有了，就比得过隔壁竞品。

牧马湖园林水系环境，确实还是不赖。自住改善型，舒服。现在深圳新建的五六十层的超高层，占地规模小的迷你楼盘，公摊面积奇大。追求居住舒适，难以想象。而且，深圳改善型的宅子，成本和门槛还是有的。

万达片区，居住价值比较高，生活配套完备。这样的房子，不住就有些小小可惜了。去年牧马湖来一波大折扣，吸引了众多片区的改善型刚需，便是牧马湖在群众心中的价值印象。以往价格1万89甚至2万的时候，高攀不上，现在8折送一成，上车门槛还是蛮低的。而且利率还是3.9%。

至于周边的，像博雅培文、大亚湾一中、高弘温德姆酒店写字楼高弘智谷产业园、西区一小、万达、儿童公园，加之牧马湖的社区环境，1万34的价格，谈不上贵，物有所值。毕竟，隔壁二手小区花城湾毛坯也要11000左右。品质园林管理那是没法对比的。

现在买房，并不是越便宜越好了，还是得看重配置和品质，追求卓越！因为真不是高攀不起退而求其次的那个时候了。

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10楼

2023-02-08 19:12:49

合生时代城，这个产城大盘，也有些亮点。也是个超级大盘，住宅开发先行，后面开发产业。

园林这块不如牧马湖，楼栋的板楼设计和18层高度，相比于牧马湖的超高层设计，显得容积低了些。而且户型目前主要是小户型2房和3房，相比较之下，90平的那种南北通三房2卫显得更有价值，现在买2房，显得小众化了。

而且90平的三房，目前总价下来105万左右，首付几万块钱月供5000就可以，带装修。万达片区，似乎也还有这么个味道了，年底交付使用。后续建设学校，还有商业体，以及产业。

产业建设，也有政富方面的要求。就像太东科技园，还在建设西地块，轻资产收租模式还是不错的。这个大楼盘，后续的沉淀发展，凸显价值。目前自住，开个车也不是不能解决问题。毕竟，价格摆在这里，小区的品相虽然不如牧马湖看着高端，综合潜力以及当下的价格，有比较优势。

小三房，南北通，小高层，低密度，低价格，品质尚可。有意思。

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11楼

2023-02-08 19:32:33

瑞禧园，颇为意外的是，价格有点刚。快去到15000了，备案价也是比较高的，高达2W。81折送0.6成，折扣也在回收，去年还能送1.5成的。

户型上，相比牧马湖没有87的产品，瑞禧园还有87的3房2卫，比牧马湖先前的87平3房1卫还是有特点。另外就是同等面积段，100平的可以做4房了，当然了，客厅收缩了些空间。二者总价相差不太大。至于大面积段，还是牧马湖126的有优势。毕竟，这个总价上来，价值度就明显了。

瑞禧园这小区，学区原本是兴汉小学，现在划到了西区一小学区，学区价值拉高了。旁边就是大亚湾一中初中部，读书还是解决了就近的问题。小区楼间距开阔，5栋前面就是大操场，视野效果无遮挡。周一升国旗奏国歌。

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12楼

2023-02-08 19:33:59

几个户型图。参考
86的总价120+

引用11楼楼主的发言:
瑞禧园，颇为意外的是，价格有点刚。快去到15000了，备案价也是比较高的，高达2W。81折送0.6成，折扣也在回收，去年还能送1.5成的。

户型上，相比牧马湖没有87的产品，瑞禧园还有87的3房2卫，比牧马湖先前的87平3房1卫还是有特点。另外就是同等面积段，100平的可以做4房了，当然了，客厅收缩了些空间。二者总价相差不太大。至于大面积段，还是牧马湖126的有优势。毕竟，这个总价上来，价值度就明显了。

瑞禧园这小区，学区原本是兴汉小学，现在划到了西区一小学区，学区价值拉高了。旁边就是大亚湾一中初中部，读书还是解决了就近的问题。小区楼间距开阔，5栋前面就是大操场，视野效果无遮挡。周一升国旗奏国歌。

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13楼

2023-02-08 19:41:50

又去熟悉的卓越蔚蓝海岸，看了2套看大园林的边户，视野不错哦。价格也不到110，给一个房友有推荐这阳台景观好的房源。感觉住着也挺舒服的。阳台都是景，只是现在刚立春，草皮还是干的，美感有不足。雨伞树开始掉落叶，来场春雨，发新芽。

一个是朝南东边户，一个是朝南西边户。相比较之下，西边户的视野会好看些。看房也方便，钥匙在脖子上。

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14楼

2023-02-08 19:47:45

这套房看了几遍了，5楼，阳台上有个眉毛，影响了向上的视野和光线，所以一直都还在

客厅安装电扇灯，好过在墙上安装一个电扇来的实在。报价也不高，真要住的话，得大改。房屋装修设计在我看来，有诸多不甚合理之处，比如厨房梁露出，压抑点。洗手间抬高做蹲厕也很奇怪，厨房橱柜不齐整，主卧和洗手间之间的那堵墙应该打掉会更好。另外就是洗手间的窗开在了外拓的厨房内，不是那么好。墙面有小画家的笔迹，光线比较一般吧。

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搬砖小弟

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15楼

2023-02-09 00:45:16 来自iPhone客户端

tv哥，大亚湾房价在回弹吗

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16楼

2023-02-09 09:43:15

深圳的成交数据发布显示，成交量在上升。成交量上来，价格刷新。

深圳楼价刷新，媒体的宣传造势，煽动购房热情和信心。毕竟，并不是让所有人都买房，一线城市的房子。

至于临深惠湾，受深圳带动影响，跌跌不休应该可以止住，新房收回下折扣，二手房业主心态坚挺点，一二手成交量相信都会带来同比增长。至于房价回弹，就像玩弹球，回到手中的高度貌似都是相当nice了，至少不要击穿发行价撒

引用15楼搬砖小弟的发言:
tv哥，大亚湾房价在回弹吗

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17楼

2023-02-09 09:44:24

2022年的深圳，楼市实在太惨了！地产同行流失三分之二，中介门店关门潮。而2023年，可谓地产行业大举招兵买马。

引用16楼楼主的发言:
深圳的成交数据发布显示，成交量在上升。成交量上来，价格刷新。

深圳楼价刷新，媒体的宣传造势，煽动购房热情和信心。毕竟，并不是让所有人都买房，一线城市的房子。

至于临深惠湾，受深圳带动影响，跌跌不休应该可以止住，新房收回下折扣，二手房业主心态坚挺点，一二手成交量相信都会带来同比增长。至于房价回弹，就像玩弹球，回到手中的高度貌似都是相当nice了，至少不要击穿发行价撒
引用15楼搬砖小弟的发言:
tv哥，大亚湾房价在回弹吗

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18楼

2023-02-09 11:53:19 来自Android手机客户端

临深地铁的开通，一线临深租金的上涨。

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Congratufuckinglations

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19楼

2023-02-10 23:07:59 来自Android手机客户端

后面的被删掉了？

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20楼

2023-02-11 00:18:45 来自Android手机客户端

看来是的。

引用Congratufuckinglations的发言:
后面的被删掉了？

2023年，行走惠湾踩盘记

2023年，行走惠湾踩盘记

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