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主楼

2026-03-12 22:45:06

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2026，我的地产日记

周四

权当记录工作与生活吧。

年后在锦绣壹号拿下的店铺装修算是ok，历经半个月，等着和贝壳签约加盟。当下做地产，一个好的平台还是可以助力不少。

商铺的位置不错，上门客挺多，面对面的交流，真实。想着日后就是主营大亚湾西区临深的锦绣壹号和卓越蔚蓝海岸商圈了，至于深圳新房，如果有，可以直接谈返点，互惠共赢。

今天给房友拍了锦绣壹号一二期的110平四房，找了3套，价格在106-115之间，位置楼层，总的来看，成交价格都写在合同里。这个价位对比五期92的装修要106万，似乎来的性价比。虽然五期的质感确实上了一个台阶，但是一二期的地段和品质还是可以吊打大亚湾一众社区的。

还有个邻居介绍的朋友要买龙光城的，去北五区看房时候，正好遇到了业主，就是这么凑巧，面对面交流印象都还挺不错，不是靠龙海三路的楼栋，高楼层，采光和视野都还可以，价格算便宜。北五组团楼龄新，临近商业区和学校。

看了会贝壳《再造平台》这本书，做难而正确的事，这句话算得上是老左的灵魂。阅读，头脑还是可以受到启发。

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沙发

2026-03-13 22:54:38

周五

也算是有进展。

营业执照办了下来，明天装修广告牌的师傅下午过来测量尺寸，下周签约贝壳平台。

下午卓越的房子过户还是挺顺利的，就是房子太特么便宜了！朝南向光线好得不得了得三房2卫，50万出头成交的。我都在线，要是我没买七期，买这套该几好。毛坯价，自己来装修，居住十年八年的舒适度在线。现在对卓越的开发商装修没啥好印象，也有计划重新做装修。

好在把事办好了，也一起帮忙给业主搬了些值钱的家当上车。

卓越这小区，对刚需还是挺友好的。下半年孩子上学，就在家门口，自己都可以回来了。话说，我上学那会，挺厌恶住学校旁边的，哈哈哈
明天老客户过来看龙光城北五那套3房不靠马路的，80出头，装修保养还算可以。

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板凳

2026-03-15 11:11:01

周六

昨天搞得有点晚，签约中心排队预约，好不热闹。过去的时候是万万没想到像早上的菜市场的，排队预约。

而贝壳的大数据也出来，临深大区单日签约突破50套。

装修做广告门头的师傅过来，测量了尺寸，做一个霸气的广告门头。从新开始

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xianglidas

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地板

2026-03-16 10:52:29

大亚湾有很多三四千带装修可以拎包入住的三房四房，而且租金也低于2000元，市场空间巨大，预祝楼主大发财。

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joicelau

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4楼

2026-03-16 16:01:56 来自m.szhome.com

楼主把这个小区的周边环境也拍一下看看。

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5楼

2026-03-16 21:29:22

谢谢房友。

主要还是经营临深片区为主，加上深圳的新房，深圳新房代理费高返点也正常。

引用3楼xianglidas的发言:
大亚湾有很多三四千带装修可以拎包入住的三房四房，而且租金也低于2000元，市场空间巨大，预祝楼主大发财。

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6楼

2026-03-16 21:48:04

二零二六年三月十六周一

晚上7点半接待一个浙江来的房友看了下锦绣壹号，讲解了下区域地图。畅聊中了解到房友20年前后就来过大亚湾这边考察过楼市，现在继续来考察看是否有机会。

今天从早忙到晚，准备相关联的资料。时间有些不够用，昨晚睡得早，11点睡着，早晨6点醒，这样的睡眠时段还是可以。昨天周末，签了龙光城北五一套3房，80万，好楼层，看花园不看路的，原业主买来160个，算上月供利息这些，折了100个。卖掉房子也是打算回深圳去买，也好，深圳是领头羊，科创新城。业主是北方人，哈工大毕业，又是不一样的故事。至于买家，本来想着北十二有套南北通三房挺好的，价格不到80万，但是房友朋友住北五组团，倾向于北五。业主从一开始的85万，进进出出抽烟磨价，最终磨到80成交。

业主过来时候也铺垫过，买家这边理想是78，但是业主也愿意过来见面聊聊，应该说，都还是有诚意的，毕竟成交价最终写在合同里边。就怕房子看不中那也没谈的必要。

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7楼

2026-03-18 10:25:11 来自Android手机客户端

二零二六三月十七周二

今天印象比较深的是带三位阿姨看锦绣壹号那套75万的装修2+1，业主从深圳过来开门，还是蛮诚意的。

阿姨出价65，心头一沉，可能担心买贵。但又不好直接给阿姨说不可能，毕竟跟老人家讲市场行情讲专业是没啥意义的。阿姨买房图的是一个省心，放心，住的舒服的房子，本来就是养老来着。

其他小区像德洲城阿姨看不上，有其他姐妹也住锦绣，想着住一块养老有个照应也挺好。

2025年我国60岁+的老人有3.23亿，预计2030年会到3.8亿左右，养老关联行业还是大有可为的，养老住房同样也是。

也遇到不少业主出租房子对租客的要求之一是不租给老人，将心比心也是可以理解。担心老人万一在房子里有什么意外担责赔偿惹官司，家属也容易把责任甩给业主，而且老人相对来说沟通成本是比较高的。甚至于来说，业主最为忌讳的是老人在房子里过世成“凶宅”，对后续出租出售是致命打击，价格远低市场价不说，还很难出手。

从大亚湾这边目前的市场成交来看，不少也是给父母买房养老住的，大概也就能理解为什么不租房养老要买房养老了。

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8楼

2026-03-20 09:56:36 来自Android手机客户端

二零二六年三月十九周四

签约可谓一波三折，应该说有幕后工作人员的付出，还有BOSS的支持，当然我们作为当事人的一个合作诚意和态度也是必须的，双向奔赴共同的目标。

我也琢磨过，如果双方不同频，一件共同的事也的确很难办成。假如我们无所谓的态度，能成就成，不能成也无所谓，那幕后付出的工作人员想必也不会全力以赴，也只会是例行的公事公办。

固然是为了工作上带来的收益，但也并不完全就是为了钱，还有把事办完办好后带来的一种身心愉悦，小小成就感。虎头蛇尾带来的也只会一团糟，剪不断理还乱，影响心绪。

房子交易也是一样。

去买沙发的时候，竟然遇到合作过2次的对象，大亚湾地产这个圈子看来就是熟人圈子，不大。有来有往，相互支持，合作共赢。

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蓝太白云

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9楼

2026-03-20 11:38:59

现在的形势，最终能成交的价格，都是卖家和买家都不满意的价格

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10楼

2026-03-20 17:05:50 来自Android手机客户端

如果买家卖家都不满意的话，这个二手房还能签合同不？

引用蓝太白云的发言:
现在的形势，最终能成交的价格，都是卖家和买家都不满意的价格

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11楼

2026-03-20 22:11:53

二零二六年三月二十日周五

发现做文员相关的工作也是需要细心，下午填申报资料搞的头大，属于一个问题解决新的问题又冒出来这种，搞的没脾气。提交资料之后发现有一处错误，得等后台退件我再重新申报，索性先不搞了，无语。

上午去银行办理账户花了不少时间，客户经理服务点赞，密码得做笔记才行。做一个大大的广告门头，设计初稿没通过，再修改提交，预计下周应该是可以上路了。

公司的位置确实不错，每天都有不少上门客咨询。

这几天也挖掘了几套不错的房子，不错的定义大概是能让自己萌生买房想法的房子。

第一套：龙光城南三的41平2房，毛坯37万，看还能谈多少下来。这房子如果全新装修，租金1500是可以，折旧点1300。硬装的话，大概了解5万左右差不多，费钱的水管我就走明管，很实用的小两房，朝东看河景，舒服。我的设想是成交价写45万，这样可以贷款38万，月供大概1600不到。

第二套：龙光城北八96的南北通四房，毛坯75万谈到了。看花园的，不靠路，位置安静。装修的要80+，目前出租了出去。有点儿纠结，毛坯还是装修？北十一有套96的南北通三房，带装修谈到78万，就看还能不能继续谈。有感觉北十一北十二96的南北通三房比北八96的南北通房间要大。要是谈到75万装修卖，首付5万，贷款70万，月供大概2900不到，这房子布置一下，租金2300差不多，神奇吧。

第三套：锦绣壹号的四房110平，目前聊到103万，如果有意向，应该还能谈，楼层不是顶楼，采光通风都还蛮好，花园中间。装修比较一般般，需要刷墙整备下就好不少。有个外地的业主，房子咬定106万，很坚决。先前成交一套3楼的95万，楼层确实太低了点，如果谈到100左右，应该还是可以的。一二期虽然品质和三期五期有差距，但是对比周边依然扛打，而且万科物业一二期1块8。这个价，五期92的带装修有套20楼的106万，对比下显得性价比是不是差了点意思？

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12楼

2026-03-22 09:52:53

二零二六年三月二十一日周六

忙到有点凌乱失了节奏感。最近锦绣壹号成交了30+，先前关注的房子电话问业主谈价时候表示卖掉了。周边的小区成交却没锦绣壹号这么热门，也是，一般起风时候，都是头部先起。

带看了4批客户，现在还接受不了锦绣房价，复盘时候也在总结，目前的房价和预期相差比较大的情况下，也只能说熟悉下社区环境和户型，要么等到符合预期的房子出来第一时间告知，要么等到买家自身做好了心理建设可以加预算，再要么推荐其他小区合适的房子。

关于上学的问题，如果不迁户口上学，龙光城片区的学校是可以实现的，核心缘由是学校建的多，目前小学有华师一小二小，西区实验一二分校，西区九小，北大新世纪，就有6所公办小学，初中有三中、西区实验、慧湾中学。卓越的京师实验是需要户口+房子的，万达片区存在户籍生都不能在家门口上学被调剂到其他学校的情况。至于澳头那边，想必目前大家伙不是优选。惠阳的华附，学校名声不错，恐怕孩子在肚子里的时候就得开始准备，想当年买房落户就申请学位恐怕会被调剂到其他学校。

锦绣壹号的万科物业，有一点我倒是有所体会，就是商铺外摆的问题，万科物业会管理约束甚至上门督促。龙光城卓越蔚蓝海岸的商铺外摆，说的不好听点，像个大排档，方便了商铺，未必方便生活在这的邻居，感官不大好。

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13楼

2026-03-27 17:39:08

二零二六年三月二十七周五阴雨

最近谈了几个业主，了解到业主的故事，心有所感。有认知的不足，有被时代裹挟的无奈。

高价买入的业主，现在基本存在一个贴钱才能出掉的困境，锦绣壹号五期的四房，当时买来300+，欠款180+，最终150成交，业主自己贴了30+，处理掉了。如果是一次性付款买的可能还好，毕竟还有本金百来万，但是按揭买的，如果没有足够的存款，想贴钱处理掉基本是无解。

高价房，曾经普遍1万78的单价，按揭至今便会存在这样的局面。某种程度上，大亚湾有些房子就是处理不了的，甩都没法甩。

粗略统计，惠阳大亚湾这边在1万3左右价格买入的房子50万套是有的，房价2017年开始基本上普遍13000+了。如今基本算是腰斩折一半，即便优秀如锦绣壹号优秀如星河丹堤，其他没那么优秀的夸张的跌去三分之二也是存在。

说到这，我也纳闷，惠湾这边的卖房业主既然真打算卖了，何必价格相持，看准市场成交价格，参考成交数据，合理定价，省得被时间磨平心态。没打算卖，大可以考虑持有三五年中期来看，扛过周期。

地方卖地收入锐减，好的方式就是房产税。这个房产税，待经济有复苏的时机，相信会出来，意味着多套房的持有成本，如果房子没那么优秀，恐怕会吃现金流，是没法实现税负转移的。

有的业主很果断，抛掉惠湾房子，上车深圳相对优质的资产。同样的，接盘的大概也是深圳人，房子优秀合乎心意，价格有足够吸引力。

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14楼

2026-03-30 21:14:30

二零二六年三月三十日周一阵雨转晴

分析，作出决断，行动。

对事态的发展变化提前作出判断，而不是等事情发生了再去亡羊补牢，那时候就会很被动，然后付出的精力和时间成本很高。是福不是祸，是祸躲不过。

在锦绣一号这开店的过程，便是这一心得体会。

对于工作上的安排，也有了举一反三。基于当下的形势，也是可以作出一定的分析判断的，不说百分百准确，也是立足于可以取证的相关依据。

最近有些新的认识和体会，打算写一写，发发视频，也许看的人不多，但是毕竟是做地产销售的，权当推销自己的观点作为参考。

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15楼

2026-04-01 22:02:31

二零二六年四月一日晴周三

有点想纪念一下今天，虽然说是愚人节，历史上的这一天对我而言也有不同的回忆。

好习惯是开启成功的钥匙，坏习惯则是一扇向失败敞开的大门。

今天，新的公司开启了，我和谢总都还是有所期待，对于接下来未知的挑战。也很感恩赖总的帮助和支持，还有过渡期艳姐的言传身教。可能内心唯一有愧的是那些跟我买房的房友后来房子跌的一塌糊涂，虽然我也知道房友并不会怪我这个中介，市场因素导致。

我努力地去了解更多的政策，学习地产大佬房地产分析类文章，想的也是对未来趋势作出尽可能靠谱的预判，毕竟买房自己也栽了大跟头，希望信任我支持我的房友都能拥有称心如意的好房子。

接下来，我在锦绣壹号的地产生涯开始了。

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爱在西元前1972

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16楼

2026-04-08 15:43:47

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17楼

2026-04-14 21:03:07

二零二六年四月十四日周二

不少小区处于冰封状态，没啥成交，房子卖不掉。热门板块热门小区倒是时不时冒出来性价比高的，然后被卖掉。

毛坯房遇冷，但是很奇怪的是装修好的房子同小区而言就是比毛坯好出，而且还能溢价。正常来看，装修其实硬装就800-1000差不多了，100平房子硬装10万左右，家私电器自己购置，不说大牌，四万左右也是能搞定一个三房的。冠华城3房装修的投资客，竟然溢价70多万卖掉，远超市场价

3台空调6000，3张床10000，3个衣柜12000左右，沙发4000，电视2000，餐桌2000左右，窗帘2000左右，灯具1000左右，燃气热水器1000。算下来4万左右搞定。

如果是配租，可以选择次新二手，整个下来不到2万就能整的很靓，投资客包租就是这么做的。自住的话一般还是会买新的。

锦地繁花那套露台房子有些小可惜，总价低，如果包装一下，应该还是会不错。

有客户带客户，没客户联系业主谈谈价格。现在这市场，业主亟需拯救。相对深圳优质资产而言。

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未明

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18楼

2026-04-15 15:52:29

老乡，龙光城成交是不是很活跃？

引用17楼楼主的发言:
二零二六年四月十四日周二

不少小区处于冰封状态，没啥成交，房子卖不掉。热门板块热门小区倒是时不时冒出来性价比高的，然后被卖掉。

毛坯房遇冷，但是很奇怪的是装修好的房子同小区而言就是比毛坯好出，而且还能溢价。正常来看，装修其实硬装就800-1000差不多了，100平房子硬装10万左右，家私电器自己购置，不说大牌，四万左右也是能搞定一个三房的。冠华城3房装修的投资客，竟然溢价70多万卖掉，远超市场价

3台空调6000，3张床10000，3个衣柜12000左右，沙发4000，电视2000，餐桌2000左右，窗帘2000左右，灯具1000左右，燃气热水器1000。算下来4万左右搞定。

如果是配租，可以选择次新二手，整个下来不到2万就能整的很靓，投资客包租就是这么做的。自住的话一般还是会买新的。

锦地繁花那套露台房子有些小可惜，总价低，如果包装一下，应该还是会不错。

有客户带客户，没客户联系业主谈谈价格。现在这市场，业主亟需拯救。相对深圳优质资产而言。

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19楼

2026-04-15 21:05:33

聚龙东站，就在金辉路口，距离锦绣壹号2公里左右，距离北十一北十二1200米左右。

引用18楼未明的发言:
老乡，龙光城成交是不是很活跃？
引用17楼楼主的发言:
二零二六年四月十四日周二

不少小区处于冰封状态，没啥成交，房子卖不掉。热门板块热门小区倒是时不时冒出来性价比高的，然后被卖掉。

毛坯房遇冷，但是很奇怪的是装修好的房子同小区而言就是比毛坯好出，而且还能溢价。正常来看，装修其实硬装就800-1000差不多了，100平房子硬装10万左右，家私电器自己购置，不说大牌，四万左右也是能搞定一个三房的。冠华城3房装修的投资客，竟然溢价70多万卖掉，远超市场价

3台空调6000，3张床10000，3个衣柜12000左右，沙发4000，电视2000，餐桌2000左右，窗帘2000左右，灯具1000左右，燃气热水器1000。算下来4万左右搞定。

如果是配租，可以选择次新二手，整个下来不到2万就能整的很靓，投资客包租就是这么做的。自住的话一般还是会买新的。

锦地繁花那套露台房子有些小可惜，总价低，如果包装一下，应该还是会不错。

有客户带客户，没客户联系业主谈谈价格。现在这市场，业主亟需拯救。相对深圳优质资产而言。

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20楼

2026-04-18 09:30:01

二零二六年四月十八周五

晚上和一个客户讲解区域地图的时候，发现自己表达力还可以，可谓信手拈来。自己本来就是一个喜欢分享自己心得体会的人，爱好分享。

遇到自己不擅长的领域，我一般的做法是直接照抄答案。就如早些时候房网的高大哥推荐的“深蓝保”，买保险也是听了人家的介绍后，感觉挺靠谱，直接照抄选了一款保险产品。后来去医院做手术的时候还真报了，而且理赔速度还很快。

隔行如隔山，碎片化信息其实容易形成片面的认识。吹嘘下，在惠湾这块土地摸爬滚打这么些年，全面的认识还是欧克的，参照过去现在预判未来大概会发生的事。

做地产销售，其实也就是不厌其烦地去重复分享好的事物。重复决定能力

2026，我的地产日记

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