是“豪”刚还是豪“刚”？ 南山热门豪刚搜罗

谈论起豪宅，总会让人兴奋不已，毕竟住上豪宅，是大多数人的梦想，可究竟何为豪宅？

按照我们一般通俗的解释来说，豪宅就是汇聚了价格贵、户型大气、高端上档次等特点的房子。就拿我们所熟知的，如银湖、香蜜湖、华侨城等的这些老牌豪宅区来说，最直接的表现就是面积大、总价高，上车门槛与一般商品房相比是有着十分大的差距。

不过我们今天所要聊的并不是传统豪宅，而是现今市场出现的一种新型的，又有别于传统的豪宅产品的一个新的分支---“豪刚”。

一、何为“豪刚”？“豪刚”的上车门槛是多少？

“豪刚”的产品虽然表现上有着“豪气”，价格相比一般普通住宅也是高出不少，但实际与豪宅的标准相比，仍有着差距。

而这些“豪刚”产品，其实根据各区域情况不同，对应的价格区间也会有所不同。从目前的市场情况来看，以南山为例，大多集中在1000-2000万之间。

南山发展迅猛，在十分有限的土地开发中，可谓寸土寸金，使得不少新盘项目，动辄千万也仅是一个最低入门门槛。“豪刚”近几年在南山不少新房项目中表现比较突出。

如“打新潮”中出色发挥的润府三期和半岛四期，也是南山“豪刚”其中的代表之一，新房限价下，价格相比二手房更具优势，而且新房税费少，出现了众人抢房的情景。销售火爆的场面，当时也是刷爆了各家地产媒体以及朋友圈。

两个楼盘，面积88、89平左右仅为一房和两房，虽然实用率一般，但楼盘品质轻奢，吸引了不少豪客光顾。而这样较小的户型面积显然与传统豪宅有着明显的差距。

因此，针对这些面积稍小，上车门槛相对豪宅要低些的，但高端的品质却有所保留，也就成为如今所说的“豪刚”户型。

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对于像近期已经开盘了的天健天骄，又或是即将开盘的宝中新盘都市茗荟，都同样符合这样的定位。

二、南山热门“豪刚”分布

除了新盘外，在二手房方面，同类型楼盘选择性较多，从“豪刚”的需求来看，更青睐楼龄新、地段佳以及有较好学区属性的房子，其中深圳湾一带的二手房更是备受关注，同时也是目前豪宅新贵的一大标杆。

深圳湾，倚靠深圳湾畔，有着不失蛇口半岛的海景资源，整体环境好，居家适宜。区域整体都比较新，大部分是以09年之后的楼盘或是次新盘为主。近几年随着湾区楼盘基本都开发完毕，人气逐渐增多，区域逐渐走向成熟。

深圳湾目前最大的优势在于总部基地的建设以及深圳湾学校的崛起。发展总部经济，需要较高区域硬件去支撑，深圳湾之所以能发展成豪宅区，自然也就无可厚非。其次，深圳湾学校，作为豪宅区内一所新建的学校，有着较高的关注度，然而，学校所展现的强大硬件，更使学校向学区愈发接近。深圳湾学校的加入，令学区内的不少二手房，在一年不到的时间，房价普遍上涨了30%甚至更高。

不过湾区受70/90政策的影响比较大，不少开发的楼盘项目，按照政策规定，90平方米以下户型面积必须达到住宅总建筑面积的90%。

这对于项目来说，很大程度制约了大面积户型上的设计。若想保持大面积户型，也有开发商会通过“双拼”的操作来实现。所以在湾区里头，大多数在120-200平之间的户型基本是双证户型，对名额要求比较高，所以一般需求还是关注单证户型为主。

而90㎡内这部分房源，自然也成为了“豪刚”的主体。像吉祥龙、澳城1618、太古城、翡翠海岸等，这些小区都是相对比较热门的楼盘。

从普遍的成交走势图（户型已经过筛选）来看，整体都是呈上升的趋势，而从成交的密集程度可知，太古城则是其中成交最活跃的一个。

（数据统计截止至19年上半年）

太古城，除了本身自带有大型商业和地铁上盖的卖点外，令太古城拥有如此高关注度的原因，在于拥有稀缺性的小户型，在面积89平以内的范围里，太古城便分布有1-4房，其中南区更为突出，选择性多，相对较低的门槛，也算是“豪刚”的体现。

若果深圳湾学校未来几年内真能实现成为学区，那么学区小户型便是湾区最为吃香的户型了，毕竟23万一平的单间如今也是有迹可循。

南区虽然成交活跃，但是近两年在涨幅上不如2017年来的猛，记得17年底做了个统计，一年时间价格从10出头，上升到15万+，涨幅近50%。而18年受到“三价合一”以及限售政策的影响，使得二手房市场成交疲惫。成交量下降之余，房价也得到维稳。所以太古城价格也没有出现太大的变化。

吉祥龙作为深圳湾区入伙较晚的一批楼盘，在楼龄上占了不少优势。早前一批回迁更名房，由于价格相对较低的缘故，使得吉祥龙成交迎来了一波“春天”。同时小区主打89平的单证户型，也是湾区主流的上车门槛，吸引了不少改善型购房者者的眼球。从17年初9万左右的价格水平，到如今16万左右的水平，涨幅约达78%。 

澳城1618，外表有着玻璃幕墙的搭配很是醒目，显得楼盘看起来与周边一众二手房是截然不同。小区2013年入伙，楼龄新，有别墅和住宅。最大的特色在于户型赠送比较多，89平四房户型，实用达120平，另外还有83平原始两房，可改做三房，户型方正实用。

而且相比湾区其他有着面积差不多的四房户型，如翡翠海岸、曦湾天馥、恒裕滨城二期等，翡翠海岸在价格上，目前也是稍有优势。

“恒2”，应该算是湾区豪刚产品里头，最突出的一个。88平四房户型如今价格也是超过了2000万大关，单价20万+，赶得上一些真正的豪宅别墅。当然楼盘从规划的定位以及开盘起步门槛就比较高，楼盘内在也显大气，如果把这些因素综合起来，确实也比较认同其高端的说法。

聊起深圳湾，必然也要提到临近的蛇口半岛。除了前文提及到的半岛城邦四期，周边的二手盘如今也踏入了“豪刚”的行列当中。

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今年四期开盘的带动，令半岛二手的关注度也有了较大的提升。其中楼龄占优的三期，表现更为突出。加上定位为高端豪宅项目，又有着得天独厚的无敌海景资源，备受改善型需求关注。

面对楼龄略有差距的一期，以及品质定位稍弱的二期，虽然以户型的得当率、价格来说，半岛三期并无优势，甚至说一二期同户型，上车门槛更低，性价比显得要稍高一点。但综合对比下，半岛三期在各方面表现都要更有看头，一是楼龄新，再而就是档次确实也更高些。

以目前市场报价来看，三期80来平的两房户型普遍在1100-1200之间，换算成单价则是13万左右，如若是3房，价格要更高。

除此之外，像南海玫瑰园也比较符合“豪刚”的定位。作为早期开发的豪宅项目，最起码的档次还是有的，景观资源也不亚于半岛城邦。

但在楼龄上，尤其一期，相比前面提及的大部分楼盘，确实也会表现稍老一点，价格普遍要低些，加上小户型的面积段为70多-80多平的两房户型，总价700-800万之间也有房源可选，门槛较低。

西丽，以刚需洼地著称。随着不少规划建设利好的带动，区域关注度是逐渐增加。得益于这些利好的加成，片区房价也有了较好的支撑，如近几年开发的一些新盘次新盘，价格普遍都比较高，也一定程度拉升了区域整体的均价水平，其中两大次新盘宝能城和博林天瑞，备受改善型需求关注，也称得上是片区中的“豪刚”。

博林天瑞，是集五星级酒店、高端公寓、住宅、商业别墅于一体的项目，定位是高端豪宅。拥有比较好的山景资源，楼盘本身表现还可以。不过楼盘比较临近留仙大道、南坪快速、平南铁路、加油站以及一些工业园区，位置地段来说，稍显一般。而且周边现状配套还未完善，自住略有不便。

除大户型外，也分布有部分小面积户型，如 72-89㎡的复式2-4房，不过价格也并不便宜，也要10万左右的水平，有一定的上车门槛。

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宝能城，目前整体均价在9万多甚至到10万左右，可以说是整个西丽片区的最高价格（单价）体现，价格可谓是十分之“豪”。

得益于户型上的赠送，能实现较高的拓展，有送次卧、送书房、送阳台等等，整体算下来提升不少实用率。而且楼盘自带大型商业，同时也是地铁口物业，加上户型有着较多的赠送，所以对于一些较年轻的需求来说，比较讨喜，也更受青睐。其中90平左右四房关注度颇高，如今甚至也有部分业主挂盘千万，感觉还是透支了不少后续的利好价值。

至少从目前的市场情况来说，西丽开发的主要是一些主打大面积户型的产品，也并非说有高赠送的表现，但售价少则也得7-8万，算下来的总价也并不便宜，如近期开卖的京基御景峯，从去化率看，大约在四成左右。所以说西丽在高总价的成交中，表现还是有点乏力。

关于西丽更多“豪刚”楼盘的对比，详细的内容，可以【点击这里】。

从西丽沿着沙河西一路南下，来到了科技园。这里的“豪刚”同样表现突出。

科技园的润府，虽然没有靠山望海这样的景观资源，但所处地段赋予了楼盘不少“含金”量，名企林立，坐落有腾讯、中兴、创维等众多的高新企业，加上还有正在蓄势待发的南山金融科技城，这也意味着片区未来也将充满升值潜力。

另外南外学区的学区，也是吸引不少需求的一大原因。综合上所提及的因素，也成为了润府关注度高的固中原因。而在配套方面，随着华润万象天地的开业，大型配套的短板实现了弥补，同时也为该片区聚集了不少人气，生活气息改善了许多。

相较与二期和三期90平内户型只为两房，一期同面积户型要显得更加的实用，89㎡为原始的三房户型，部分83㎡两房也能改三房，甚至还有把87平的户型改成四房的，所以这也成为一期的一大卖点。但从楼盘品质上对比，二期、三期还是要优于一期，这点还是比较明显。

所以在楼盘选择上，基本是根据购房群体的需求来定。选择一期的需求，更多还是有小孩的家庭为主，加上如今二胎放开，越来越多有能力的家庭都向二胎迈进，对于房间数是有一定的追求，所以更多还是会考虑得房率更高的一期。

而针对一些较年轻的单身群体、情侣或是新婚夫妇，二期的两房其实也足够日常生活所用，同时又可以追求一定的品质，居住舒服，何乐而不为呢？

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三、究竟是“豪”刚还是豪“刚”?

如上述所提及到的，无论两房或是三房、四房，起码还能符合一个家庭所考虑的需求情况，更多体现在“刚”上，可称之为豪“刚”，但有些楼盘，则更多体现在“豪”之上，也就是“豪”刚。

如双玺的时光道，80多平仅为一房一厅，而根据朝向楼层不同，价格体现也有所不同，目前报价大约在1000-1500万的范围。甚至赶上周边楼盘的一些三房甚至是四房户型价格。

另外像华润的深圳湾悦府，也是“豪”刚的一大标杆。106平的一房一厅户型，报价有近2000万的，应该算是目前最低门槛了。对于这种产品，只能用三个字来形容----买不起！！！略有点超出我们今天所要讨论的范围，所以就不多加以叙述了，感兴趣的可以随时私聊唔同。

四、总结

当然唔同也经常跟咨询的网友说到，买房最终还是得根据自身需求而定，即便今天是讲了这么多关于“豪刚”的介绍，但面对整个南山，甚至是整个深圳，也就九牛一毛罢了，而且真有这预算的需求，也不一定会考虑这些房子，毕竟条条大道通罗马，适合自己的才最重要。

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