楼市至暗时刻，高杠杆买房业主处于危险时刻

01 新房、二手房成交数据

2023年6月1日-6月27日，深圳市新房住宅共成交2232套，二手房住宅共成交2125套，日成交量见图示。

02 一线市场分析

上周，深业云海湾开盘，1460批客户参与选房，最终成交900套，开盘当天去化率约98%，单盘揽金100亿，这样的成绩受到市场的热议，一方面惊叹深圳楼市强劲的购买力，另一方面也在感慨楼市的内卷和竞争越来越激烈。

新房最近两年也出现了严重内卷，市场成交也呈现下跌态势。2022年以前，前海片区内的新盘，均价都是10万以上，基本上开盘当天去化率都是100%，现在带装修的单价近9万出头，还有优惠，位置更好，开盘当天也没能卖完。壹湾臻邸开盘认购率也只有83%。

在2019年底，前海早期的新盘招商领玺一期，均价10.8万/平带精装，456套房起步价1000万起在开盘4.5小时后日光；2021年，招商领玺家园二期入市，均价为10.25万/平，225套房当天宣布售罄。

03 高杠杆业主在做最后的挣扎

深圳房价已经连续下跌了2年多，这期间，楼市虽有出现短暂性的回暖，但整体的深圳房价已经跌去了巅峰时期的30%-40%。二手房楼市泡沫日渐消散，当年利用高杠杆接盘的业主，如今背着巨额的欠款，负担持续加重，除了忍痛把自己的房屋低价抛售，别无他法。

漾日湾畔，一套184平5房，满五年唯一，南二外XW可用，目前报价2100万，如果客户资金快，价格肯定还有很大的空间。

业主从3月放盘到现在，连续多次降价，总共降了500万左右，目前这套房已跌回2019年底的成交。

（图源：小鹿选房app）

不过，令人吃惊的是，总价2000万左右的房子，业主欠款高达1900万，这个房子就算成交，除了贷款，业主几乎拿不到一分钱。这样高风险的房子，不仅赎楼费用高，赎楼风险也很大。虽然价格的确很有诱惑力，这么高风险的交易，要成交的代价就是降低成交价。

2019年底双十一之后，深圳二手房市场一直处于上升期，市场一直处于盲目乐观的状态，这使得许多业主希望通过抵押房产获取更多资金。他们充分利用了房产杠杆，借款规模迅速扩大。然而，没想到的是，深圳楼市受到指导价限制迅速下滑，很多核心地段的小区成交价回退到2019年的水平。这导致了许多业主无法继续套现，面临巨额欠款的压力，不得不降低房屋售价以快速变现。随着二手房交易量持续下滑、成交价不断下跌、加上受到多个新盘的冲击，这种现象已经不再是个例。

勤诚达三期，一套2房，高楼层，目前报价770万，而这套房的欠款却已超过当前报价，自己压力也比较大，房子是按照当时市场高峰期的评估价做的抵押，谁也没有想到，房子才刚满三年，价格就掉了这么多，报价还没有欠款多。

从1月份挂盘到现在，报价一直在降，降幅200万左右，目前业主也比较急卖，表示这个价格还可以自己赎楼。不过，虽然报价已经降到比欠款还要低，但房子性价比并不是小区最高的，如果想要尽快成交，价格还得再降些才有机会。目前小区有套81平3房，报价780万，高楼层，业主可以自己赎楼，价格可谈，相比之下，这套面积更大，户型格局更好，价格更有竞争优势（昨天刚刚已经成交）。

在小鹿选房APP上查询真实成交

更有甚者，有业主因为欠款太多，房子已经被查封，即便如此，为了房子不被法拍，他们仍在做最后的努力。

我们之前遇到一位业主也是处于同样的窘境，房子已经是查封状态，但不想房子被拍卖，所以在房子开拍前一直在找中介帮忙推广卖房。他告诉我们，“价格都好谈，只要能在法拍前卖掉”。由于我们公司禁止对有高风险房子的推广，后面就没有继续跟进了。

卖完房、能把债务还清，这已经是比较好的结果了，至少未来没有债务可能还能东山再起。实际上，还有一些业主即便大降价也无法将房子卖出，高额的欠款让他们走上了法拍，甚至最终的法拍价未必能将欠款还清。

比如前海时代广场2栋803法拍房，一拍起拍价1057万遭遇流拍，如今二拍起拍价约846万。这套房于2020年1月买入，登记价为953万，与起拍价相差约107万，与此同时，我们还看到这套房业主欠款约988万，而以目前的市场看，最终的拍卖结果能拍到原登记价都不好说，更别说其他的了。

大家在疫情期间，可能对于经济和楼市还抱有希望，以人的惯性思维来看，深圳房地产有商品房交易以来，一直都处于上升状态，哪怕中间有些短暂的下跌，比如2008年的那波下跌，都会很快的复苏。特别从今年4月份以来，我相信深圳楼市正在刷新很多人对它的认知。甚至部分有计划买房的客户，看到这个形势，都放弃买房的想法。

市场上出现那些高杠杆的业主急卖，最根本原因，还是没有风险意识，面对诱惑，完全忘记了可能出现的风险，还有一些业主，可能是对自己未来收入的盲目乐观，错把过往的运气看成了自己的能力，当然还有部分人运气不好，确实受到了宏观经济环境和疫情的影响。当潮水褪去，高杠杆的恶果逐渐浮出水面。

市场出现这么多负面的消息，我相信，从整体的数量来看，还是少数的，不要低估深圳土豪的数量以及深圳的购买力。在这个极度悲观的时刻，或许也是机会。总之，从人性或投资的角度来看，极度悲观的时刻带来的收益多数是高于极度乐观的时刻。只是，在极度悲观的时候，面对不确定性，需要极大的勇气。

云海湾总价1800万左右的大户型性价比并不是很高，也卖完了，以及最近一些豪宅，只要稍有降价，就能快速成交，我们手上很多客户，也在看一些稀缺户型，他们都能接受之前成交的价格，只是现在很多业主报价依然很高。总之，此刻机会与风险并存，看你怎么选了。