深圳湾超级总部基地首个住宅用地，或将是深圳湾最后一块豪宅用地

4月26日，深圳湾超级总部发布关于红树湾片区两块地的调整公示，两块地DY04和DY08原主导功能均为“商业服务业用地”，如今DY04调整为二类居住用地，DY08调整为教育设施用地建设九年一贯学校（如下图所示）。

据悉，深圳湾超级总部基地最初在法定图则中几乎完全没有规划住宅用地，此次调整出的两宗住宅用地为深超总首个住宅用地，同时，这很可能成为深圳湾超级总部基地最后一块住宅基地。

根据公告显示，红树湾片区DY08单元地块用地性质调整为“商业服务用地+二类居住用地”，该单元北部两块地03-14和03-15调整为“二类居住用地”，两块地的面积分别为17388平方米和17222平方米，共占地3.5万平，容积率6.0。

整体用地面积和建筑范围不变，建设新增配套设施“9班幼儿园、托育机构、社区体育活动场地和社区儿童游戏场地”，其余配套设施包括社区健康服务中心、文化活动室、社区管理用房和社区老年人日间照料中心。

拥有豪宅的基因，缺乏豪宅的属性

新的住宅用地位于深圳湾畔，与国际红树林中心为邻，东靠欢乐海岸，北依华侨城湿地公园、世界之窗，西边是高尔夫球场，南边是深圳湾公园，远眺便是香港，而且，作为超总的首个住宅用地，所处的地段极其稀缺，在居住环境和配套上拥有足够优势。

不过，在这个稀缺地块上，要建成豪宅，难度其实很大。

新规划的住宅用地，占地仅3.5万，容积率达6.0，相较于红树林片区豪宅小区，如红树湾南区占地8万多、容积率2.2，红树西岸占地7.5万容积率3.4来说，新规划的住宅用地容积率偏高，可能会与华润城润府三期旗鼓相当，华润城三期占地约3.5万、容积率6.8，要知道，华润城超高容积率历来受买家诟病，如果按此方向规划建设，想要打造百米楼间距、体验舒适静谧的豪宅小区环境，基本不可能。

除此之外，好朝向的景观面不尽人意。深超总这块唯一的住宅用地，北临华侨城高中，西边是中信红树湾，南边是万科瑧湾汇，东边是天音大厦和OPPO总部基地的坑基。因而，就视野与景观来看，只有东北方向可以看华侨城湿地公园和湖景景观，西面则需要在35层以上，才可以越过中信红树湾南区看到高尔夫景观，而南边的海景几乎全部被挡住了。

就单景观来说，新的住宅地块相较于深圳湾和华侨城已建成的优质豪宅来说，存在不小的差距。

深圳湾超级总部首个住宅用地，仍值得期待

在新房限价背景下，深圳豪宅是限在12-13万之间，均价12.6万，就如，去年开盘的网红日光豪宅招商玺家园，备案均价仅在12万/平左右。同时在新规约下，深圳住宅新盘都要符合套内90/70政策，就是90平米以下占70%，据业内人士预测，超总新住宅大体建面可能是100-160㎡之间，用均价12.6万的价格来算的话，100平的3-4房大概在1200万-2000万。

再来对比周边的二手房的市场。目前，深圳湾超总主要是商业大厦，周边则有深圳一梯队豪宅，如世纪村、中信红树湾、红树西岸、万科瑧湾汇公寓等，这些小区除了2016年建成的万科瑧湾汇公寓，其余均为2007年之前即15年前建成，楼龄较老，新宅地的房屋建设会有明显优势。

然而，即使楼龄偏高，这些豪宅近年来的成交单价仍然高企。以次新豪宅红树西岸为例，近年来的成交单价基本在20万以上，2021年最高成交达到了28万/平，就今年四月份来说成交平均单价也仍在19万。可见，深超总新房的未来房价还是值得期待。

图源：小鹿选房app

截至目前，深圳湾超级总部基地已入驻16家企业，包括京东、招商银行、中国电子、万科集团、恒力国际、深圳地铁、中信证券、天音通信、神州数码集团、碳云智能、欧加通信、联泰集团、中兴通信、深湾发展、TCL华星光电等。除此之外，南山区民政局也拟新增设“深超总社区”，深圳湾超级总部基地党委（以下简称“深超总党委”）也于5月4日在深超总C塔项目部正式揭牌，深圳湾超总正快步迈向新发展，此次宅基地的建设调整也必将为其注入新的发展动力。

总的来说，深超总新规划出的住宅用地，的确有着不可替代的地段优势，加上新房限价背景下，深超总新房的未来房价还是值得期待，但是要与市场中已有的优质豪宅相比，在景观和小区品质上，必然将存在一定的差距。

所以，这块新地你会冲吗？