太猛了，出价778次，深圳千万法拍豪宅遭抢！此前有房溢价3123万

1月31日，深圳南山美墅花园一套别墅法拍房经过778次出价，最终以7857万成交，单价约21万/平，相比起拍价溢价1814万。

成为今年开年一个月里的又一个火爆法拍房！

一

出价778次！溢价3123万！

深圳新年多个千万法拍豪宅遭抢拍

2024年首月，深圳就已有多套法拍房被抢拍。

1月3日，深圳湾鸿威海怡湾畔一套258.7㎡的房源，以2988万起价，最终6111万成交，溢价高达3123万！这次拍卖过程也是相当激烈，共12人报名参拍，历经98轮加价。

1月12日，一套南山科技园珑御府的法拍房，以1722万元起拍，最终以3004万元成交，溢价1282万元！该房源20位竞拍者经过了170轮竞价，引发了12791次围观。

今天（1月31日），南山香山美墅花园一套4层别墅房产拍卖，吸引了6名豪宅买家竞拍。

相比之前的豪宅法拍房，这次激烈程度可以说刷新了豪宅法拍房的有史出价次数。

此套房产建面约374.69㎡，起拍价6043万，评估价约7554万，保证金6000000元，增价幅度以20000元及其整数倍。

从1月30日17：00首次出价，到1月31日18：07分拍卖结束，共出价778次，773次的延时，最终以7857万成交，单价约21万/平。溢价1814万。

图源：法拍房平台

此套房源因债务被拍卖，权力人于2016年初以约5464万购入。

截至2023年11月该标的物尚拖欠费用148353.58元（包括但不限于物业费、电费、水费等）。

香山美墅花园位于深圳市南山区华侨城片区，东面为香山里等高档小区，东南面为成熟的波托菲诺社区，南面香山西街一路之隔为白石洲，西面为沙河东路及名商高尔夫球场，北面为北环大道，交通便利，地理位置优越。

此小区建面约70万平，分五期开发，属深圳市核心区域罕见的非旧改类的大型高端居住社区；产品类型多样，含联排住宅、合院住宅、叠拼住宅、高层大平层等。

目前在链家网上有近百套房源挂盘在售。

二

2023年至今，都有哪些“网红”豪宅法拍房

在过去近一年，大部分豪宅法拍房位于南山片区，宝能城花园、半岛城邦花园等小区因开发商资金问题多套房源拍卖；其它小区主要是以个人债务而被拍为主，其中，总价最高一套住宅法拍房是鲸山花园的别墅，以1.22起拍，2次流拍后9791万成交。

1、宝能城花园  成交93套住宅

宝能城花园去年至今成为总价千万以上房源的总量第一盘，主要是开发商在2022年下半年开盘陆续挂拍223套住宅。

2023年，宝能城分多次共上架了93套住宅，并在年内全部成交。成交总价区间在1300万-2600万之间。

宝能的223套房源全部成交了，但与住宅一并拍卖的还有260套商务公寓和1个公寓型酒店并没那么顺利。

260套商务公寓于2023年9月12日以25.98亿元起拍，最终流拍。

2、半岛城邦花园  2023年成交12套 

今年成交2套，另有7套房产将2月2日拍卖

半岛城邦花园也经常成为我们的报道对象。

也跟宝能城一样，半岛城邦的大部分上架房源，是开发商自持未售房源而被拍卖的房产。

2023年共成交了12套房源，有7套是开发商房源，5套为个人房源。从拍卖的行情来看，半岛城邦的竞拍一样非常激烈，有3套房础出价120次以上，其中一套140㎡的房源竞拍了198次，最终以2378.4万成交，相比起拍价1772.4万，涨了606万。

2024年，半岛城邦花园开年就拍出了2套法拍房，其中一套房产422.39平米，二拍今年（1月31日）以3581万成交。

另还有8套房源挂拍，其中有7套是开发商的未售房产。

3、天鹅堡花园 7套成交，1套2月28日拍卖

南山的天鹅堡花园，在2023年至今也是法拍房的常客，共拍出了7套房拍房，目前还有一套在挂拍。

而且无流拍的房源，最激烈的一套竞价达110次，另有3套房竞价达80次以上。

最近一套天鹅堡（二期）G栋2单元的房产以1917万拍出，建面约200.82平，单价约9.5万/平。

目前挂拍的一套房产建面为370.7平米，起拍价2932万，单价仅7.9万/平。

4、红树西岸 6套成交

2023年至今，深圳湾红树西岸在京东和阿里法拍平台前后挂拍了6套房产，均是在10月后拍出的，无一套流拍。

其中，2023年11月28日一次性拍出了三套法拍房，成功拍卖再次激起豪宅市场的火花，三套房吸引了71位土豪参拍，围观近10万人，其中一套房最终抢拍到的价格最高到了20.4万/平，比当前市场价还要高，让人有点看不懂。

三套房法拍房的价格跨度很大，而且竞拍很激烈，这是红树西岸的法拍房中所没有出现的情况，也是最近2000万+的法拍豪宅少见的。

三套房拍卖情况：

红树西岸在去年12月30日，还成功拍卖了一套512.62㎡的房源，4位土豪参拍，出价24次，最终以8027万成交，单价15.6万/平。总价也是近5年来该小区最高的一套。

除2023年10月24日，一套196.25平的朝向北的房产仅1人报名外，从红树西岸历史的拍卖情况来看，大都竞争是非常激烈的。

10月24日拍的这套房当时以起拍价1852万成交，单价仅9.4万/平。此套房前业主2019年5月买入，当时登记价为1600万。

尽管红树西岸楼龄接近20年，海景和地段优势很明显，缺点也很明显，紧邻滨海大道，噪声也很明显，但可以看得出，有钱人对核心物业、价值物业依然追棒。

5、恒裕槟城 3套成交

恒裕槟城2023后一共有3套房法房。

其中5月份拍拍的恒裕槟城二期5A栋高层的278平天价法拍房，首拍以1.07亿起拍流拍后，二拍降至8560万仍流拍；最终在三拍中以7598万成交，与首次起拍价1.07亿相比，降了超3000万，但单价仍约27.3万/平。

恒裕滨城花园二期3A一套228.72平米的法拍房以6317万拍出，单价27.7万/平。

6、鲸山花园别墅1.22起拍，2次流拍后9791万成交

2023年10月份，蛇口鲸山花园九期24号楼以1.22亿挂拍，后经过2次流拍后，最终以9791万成交，此套房建面达719.7平米，单价13.6万/平

前权利人于2015年07月购买该商品房，当时的登记份约1.09亿，此套房看起来并未装修入住，算下来单购房款就亏了1000多万。

此外，像香山里花园也是法拍市场的常客，2023年至今，成交总价1200万-2000万区间的法拍房就有7套。

南海玫瑰花园去年挂拍了4套法拍房，有3套住宅成交，住宅成交价1500-2300万之间；

其中一套A栋102房产为商业，从1月份一直拍到11月份经过3次拍卖均未拍出，起拍价从3517万降至2814万。

华润城也是法拍的常客，2023年有6套法拍房成交。

三

2023年深圳成交1934套法拍房

总价2000万以上占5.72%

近几年，随着法拍房的增加，豪宅法拍房也多了起来，但总体来说，豪宅法拍房大都比普通住宅更受关注。

据深圳同致诚评估发布的《2023年深圳法拍房市场报告》显示，2023年深圳法拍房一共挂拍5533套，成交1934套，流拍3599套，流拍率65.05%，流拍率仍处于高位水平（流拍3599套）。

其中以住宅为主导，住宅成交1487套，占总成交套数的76.89%。

数据来源：深圳同致诚评估

从成交价段来看，2023年深圳法拍住宅用房成交总价以300-500万元价位段为主、占比27.98%；300万元以下价位段占比21.12%；

其次为500-1000万元价位段、占比26.03%；

1000-1500万元价位段占比10.42%；

1500-2000万元价位段占比8.74%；

2000万元以上价位段占比5.72%。

从2023年深圳住宅法拍房成交价与二手住房指导价对比来看，79.88%的住宅法拍房低于二手住房指导价成交，20.12%的住宅法拍房高于二手住房指导价成交。

这也表明，法拍市场仍是当下的捡漏买房方式之一。

法拍房之所以热，除了与市场有一定的价差外，另一方面是有些房源本身在市场上比较少，所以也是部分法拍房源被追棒的原因。

近一年来，豪宅法拍房与往年相比明显增加了许多房源，尽管豪宅市场也不乐观，不少房源存在房价下跌的情况，但法拍市场同样能体现豪宅市场的晴雨表，有好的房源，仍旧会吸引众多买家的参拍。

这也证明，豪宅市场的需求较为稳定，深圳的高净值人群较多，对豪宅的需求依然旺盛。

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