深圳楼市格局变天！新房越卖越少、越卖越贵

01

新房住宅成交占比连续四年下滑

2026年上半年深圳一二手住宅合计成交47400套。

其中一手住宅成交占比38.9%，目前已经连续四年下滑。

同时也是自2021年以来首次跌破4成，新房供应逐步收紧下，二手市场进一步主导深圳房地产市场。

成交结构向二手倾斜的背后，并非短期需求偏移，是新房供给端持续收缩的长期趋势。

2026年上半年新房住宅供应量进一步走低，控供给成常态。

上半年新房住宅供应面积137.4万平，同比下降5.0%；供应套数12267套，同比下降14.5%，供应量为2021年以来同期新低。

在严控增量、优化存量背景下，好房子供给量进一步上升，未来新房供应预计仍将维持低位。

新增供给持续走低的同时，叠加持续去库，2026年上半年新房住宅存量为近十年新低。

截至六月底，新房住宅存量降至250万平以下，较去年底下滑25.8%。

但受制于市场信心不足，去化时间仍位于警戒线以上。

近十年中，深圳新房去化时间最低点在2021年，仅6.9月。

02

均价创新高，但本质是结构性上涨

2026年上半年深圳新房住宅成交均价77316元/平，同比上升44.3%。

但数据拆解后会发现，这一轮价格上涨并非普涨，而是豪宅项目集中入市带来的结构性冲高，以价换量仍是市场主流。

上半年成交TOP10楼盘合计成交4814套，占全市新房成交量的约26.1%。

也就是说，超过四分之一的新房成交来自这10个项目。

鸿荣源珈誉府以1099套位居榜首，单盘占全市新房成交约6%，宝安沙井继续成为刚需、刚改客户的首选区域之一。

中建壹品鹏宸云筑（640套）、润臻园（639套）、鸿荣源观城（532套）紧随其后，龙华、光明项目占据TOP10中的多个席位。

从TOP10结构看，刚需、刚改项目仍是成交主力，但豪宅项目（深圳湾澐玺）的入围，说明市场两端的"哑铃型"结构正在形成：一边是低价刚需盘走量，另一边是顶豪盘撑价。

03

现售占比上升，市场进入准现房时代

2025年下半年起，深圳新房现售占比持续处于高位。

2025年1月，现售占比仅22.0%；到2025年7月，这一比例已升至45.9%，接近新房成交量的一半。

据深圳中原研究中心统计，2026年上半年深圳新房现售成交7541套，占比升至40.9%，占比较2025年提升5.6%，较2024年提升19.5%。

如今现房销售正成为市场新趋势。

现售占比上升，反映两个现实：一是开发商手上库存压力加大，更多房源以现房或准现房形式推向市场；二是购房者对期房信心不足，"看得见、交得快"的现售产品更受青睐。

深圳新房市场正在从"预售主导"转向"预售+现售并行"，这对开发商的资金周转和去化节奏都提出了更高要求。

04

市场结构性调整仍在继续

2026上半年的深圳新房市场，不是简单的"好"或"差"，而是一场结构性调整。

全市住宅总成交体量保持稳定，只是购房需求发生明显分流，客户更青睐配套现成、交易灵活的二手住宅。

成交均价创新高，则是豪宅供应集中、核心地段价值凸显的结果。现售占比上升、外围区普遍下滑、头部项目高度集中，都是市场调整期的典型特征。

如此来看，下半年正是一个关节变盘点。

一方面看豪宅盘的表现是否能支撑住深圳的高均价；另一方面是龙华、宝安、光明等供应大区能否通过价格调整或产品升级提升去化。