没住过人的房子算“新房”吗？深圳买房人遇“新房陷阱”

一套从未有人居住的房子，却因为已经完成过一次备案过户，让买家陷入“新房”定义的迷思。

最近网上有个话题挺热闹，有网友发帖称自己在深圳买“新房”踩了坑，已经交付了定金情况下，在签约时才发现是套已经备案过户的“次新房”，中介坚称这就是“新房”，理由是没人住过。

尽管如此，但走的是二手房交易流程。

网友们吵翻了天：没住过人，到底算“新房”还是“二手房”？ 

康德顾问团法律专家、上海市光明律师事务所俞海琪律师提醒，在买卖房子这种大宗交易时，一定要保存与中介、销售的聊天记录，尤其是对方对房屋“新房”的这类承诺，同时保留定金收据、转账记录等信息。

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没有住过人的，就是“新房”？

春节刚过，这位网友经中介介绍去看了一套房子。当时他明确告诉中介：“我们要新房，不要二手房。”

中介和销售也一再表示该房是新房，该网友对房子还挺满意，很快就交了定金。

过了两天去交剩余款项的时候才发现，这个房子已经备过案，要走的是“二手房交易”合同流程，不是买家想要的“新房”。

谁承想对方却如此回应：没住过人，“本质上”是一手房。

网友当场懵了：“没住过人”就是新房？然而，后面还有让买家惊掉下巴的操作。

因为该网友是真的很喜欢这套房子，经过一天的思考后，项目销售协商让步补偿1万元；在签约时，买家又发现了合同里隐藏的不合理条款。

社交平台截图

该网友发现，合同里面有多出错误信息和霸王条款，更重要的是，房子实际上还是抵押状态。

有网友跟帖表示，这可能是之前开发商的“保留房源”，已经备案登记了，现在只能走二手房交易流程更名。

至于抵押状态，某网友认为是楼盘的开发贷款，竣备转现楼之后，银行要求办理抵押，卖一套解一套。

更有网友提出担忧，这种抵押状态的房源，一旦开发商资金困难，没有钱解押，买家将面临“钱房两空”的局面。

除此之外，有部分网友表示，也曾经被中介和销售带看过这个小区的房源，庆幸当时并未下手。

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事件关键：是新房，还是二手房？

处于这个事件旋涡的关键，这套“新房”究竟是新房，还是二手房？

贴主透露，所买的房子是万科光年四季项目，位于光明中心区光明大街，是2021年光明“日光盘”中的一员，2022批客户抢777套房，中签率不到35%。有人凌晨排队，有人托关系找门路，就为了抢到一套80平米的小三房。

根据乐居君在深圳住建局官网平台查询到的信息，该小区在2020年底可售房源拿证入市。

住宅备案均价约5.1万/㎡，单价区间4.8-5.3万/㎡，总价404万起，于2024年1月30日开始陆续交房。

根据官网消息，2栋的264套住宅房源状态全部为“已备案”，1栋495套房源则显示“首次登记”。

首次登记就是房子第一次在官方系统里“上户口”，是开发商办理的“大产证”，是整个楼盘的“总登记”。

同时，深圳住建局也明确：房屋已办理首次登记，该套房屋在预售房源库中状态不再更新。

目前，中介在推售的是小区的公寓部分——光年四季·悦城。

户型建面约33-37㎡小户型，还有建面约67㎡二房-73㎡的三房，小户型总价69万起，大户型总价130万起，按中介推销口径，为70年产权的商务公寓，而且是现房。

答案就很明了，这批公寓房源中是否已经备案，官网已看不到最新真实情况，房源存在许多不确定性。

对此，乐居君就该网友反馈的事件，咨询了康德顾问团法律专家、上海市光明律师事务所俞海琪律师。

俞律师分析认为，若中介明知或应知该房屋并非新房，仍与销售串通，以新房名义介绍给买家，属于“欺诈”行为。违反了《民法典》148条关于欺诈的规定以及《房地产经纪管理办法》第25条"房地产经纪机构和人员不得隐瞒房屋真实情况"的规定。

中介的上述行为侵害了买家的知情权（隐瞒房屋真实性质、抵押状态）、公平交易权（信息不对称下的错误决策）。

基于这种欺诈、显失公平情况下建立的下定金契约，即便是已经签订了买卖合同，买家有权请求撤销。不仅可以要回定金，还可以通过法律途径，主张更多赔偿，如包括双倍返还定金；赔偿损失（交通费、误工费、机会成本等）。

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深圳的“次新房”江湖

备案过的房子，不管住没住过人，在法律上就是二手房！

引发这次事件的矛盾点是“新房”的概念。而上述事件说提到的房源，令人不禁想到，深圳市场有一个独特分支：次新房！

次新房是有明确定义的：

通常指那些已经有人居住过但楼龄相对较新（一般为5到10年）的住宅。这些房子已经过了开发商的保修期，但房屋磨损程度低，居住体验接近新房。

2025年，深圳新房库存供应下降，本打算买新房的买家转向次新房，市场热度往上涨。

据深圳贝壳研究院曾监测数据显示，0-5年次新房占比从2023年的5.2%飙升至2025年的12.7%，超过全市平均涨幅。

从上面这张图可以看到，光明区二手挂牌中10年内次新房占主导，尤其在2024年，0-5年楼龄占比达到惊人的55.6%，是次新房成交的高峰期。

深圳多个片区成交量最高的二手房，前几位几乎都是次新房小区。

如果你真的只要纯正“新房”，律师提醒，在买房的时候多做几手功课。

如保存与中介、销售的聊天记录，留存各种定金收据、转账记录，备注用途。另外，也可记录房屋现状，房屋是否有抵押信息等，进行截图固定证据。