开盘3个月，仅备案8套房！40%去化率沦为空谈！

开盘3个月，仅备案8套房？

就算在楼市下行阶段，在深圳楼市应该也是少有的现象。

而位于光明中心区板块的越秀星科源启，就出现了这种情况。

10月18日，越秀星科源启府首次开盘推出153套建面约89-112㎡三至四房，开发商对外宣传当天成交金额约2.1亿元，累计成交61套，去化率约为40%。

截止今天(1月19日)刚好满3个月，来自深圳住建局数据和行舟深房数据显示，项目仅备案8套房源、加上已录入合同和已签认购书，综合去化率约28.1%，还不知道这些已签认购书的有多少最终能转入备案，整体去化只能用“惨淡”二字形容。

(截图来源：行舟深房）

这还不够，对比光明区下半年开盘的深铁睿著、中建观玥、润瑧园等一手楼盘销控数据，越秀星科源启实属卖得“较惨”的新盘。

（截图来源：行舟深房）

值得关注的是，项目附近的深铁睿著于2025年12月20日开盘，当天去化率高达66%，目前已备案+已录入合同比率超过32%，销控数据直接吊打越秀星科源启。

在楼市数据造假已成行业潜规则的背景下，开发商通过“员工假签约”“小订冲量”“包销兜底”等方式美化业绩早已不是秘密。

但越秀星科源启的造假操作之所以引发热议，在于其数据差异突破了常规合理范围——从官宣40%去化到实际不足28.2%，近半数“成交”凭空消失，这种近乎赤裸的数字游戏，不仅消耗着品牌公信力，更折射出项目面临的真实销售压力。

1

三重困境：

配套短板、环境硬伤与竞品挤压

越秀星科源启的去化困局，绝非单一市场因素导致，而是项目自身短板与外部竞争环境共同作用的结果。

①

区位尴尬：“中心区”名头下的配套真空

项目虽对外宣称位于光明中心区板块，但实际配套距离与宣传存在显著落差。

作为刚需群体核心诉求的“商业、地铁、学校”三大配套，均未能实现近距离覆盖：距离规划中的星河COCO City超2.6公里，即便该商业体于2025年12月19日开业，也难以满足日常高频消费需求。

项目距离地铁6号线支线圳美站约900多米，光明站约1.4公里，步行至少需要30分钟左右，日常地铁通勤极为不便。

教育方面，虽规划有18班制幼儿园及九年一贯制公办学校，但后者尚未开工建设，学区划分与办学质量均存在不确定性，与周边已明确优质学区的竞品相比缺乏吸引力。

②

环境硬伤：噪音粉尘双重侵扰

项目紧邻光侨路主干道与广深港铁路线，而根据深圳市声环境功能区划分，光侨路、广深铁路沿线属于交通干线两侧区域，噪音污染风险显著。

（越秀星科源启项目位置图）

对于主打居住舒适度的刚需盘而言，全天候的车流、铁路噪音及伴随的粉尘污染，成为不可忽视的减分项。

尽管开发商在宣传中强调“生态环境优美”，紧邻科学公园与欢乐田园，但自然景观的优势难以抵消交通干线带来的居住体验折损，尤其对注重生活品质的刚需家庭而言，环境短板成为关键决策障碍。

③

市场内卷：光明新盘扎堆分流客群

2025年第四季度，深圳新房市场迎来集中供应，仅光明区就有1765套房源入市，越秀星科源启面临着激烈的同城竞品挤压。周边的深铁睿著、振业天境云庭、满京华金硕华府等项目，在区位配套、价格定位上形成直接竞争，进一步分流了刚需客群。

更严峻的是，深圳楼市正呈现“核心区供不应求、远郊区供过于求”的结构性分化，光明作为非核心热点区域，整体去化压力本就较大，越秀星科源启的自身短板在这种市场环境下被进一步放大。

2

刚需盘的“生存逻辑”已变

越秀星科源启的遇冷，本质上是市场回归理性后，刚需购房逻辑转变的缩影。

2025年深圳楼市数据显示，300-400万元价格段、70-90㎡户型的刚需产品仍是成交主力，但购房者的决策标准已从“低价上车”转向“性价比为王”，商业、地铁、学校的“硬配套”与居住环境的“舒适度”成为核心考量因素。

对于开发商而言，单纯依靠板块概念炒作、数据造假美化业绩的时代早已过去。

在库存高企、竞争加剧的市场环境下，只有真正解决购房者的核心诉求——明确的配套规划、可控的居住成本、稳定的交付保障，才能在刚需市场中站稳脚跟。

越秀星科源启的案例也警示：任何脱离实际需求的营销包装，终将在真实成交数据面前原形毕露，而品牌公信力的修复，远比短期业绩造假的代价更为高昂。