深圳楼市2025年的十张图，阅后请忘记

我这种会伤春悲秋的地产人，是不希望回忆2025年楼市的。

但是2025的楼市，依然是需要被记录的。

这两天看到乐有家研究中心的2025年楼市总结，有几张表格比较有意思，正好贝壳研究院和中原地产研究中心的数据也都出来了，我就挑几张放在这里分享吧，也是对2025年楼市记忆的一种留存，其实数据没有那么悲观，但是大家体感非常悲观。这些数据不喜欢的，看完忘掉就好，脑子里没必要存那么多不好的记忆。

图表都来自各家研究中心，呆呆只想点评下。

很多人会问2026年趋势，乐有家研究中心和贝壳研究院都做了预测，都大差不差，也没有惊喜，个人感受也是不悲不喜，我都放在文章后面了，你们慢慢看。

按照惯例，2025年的量价成交总结还是需要的。

1

现房销售比例占到35%

2026年更多现房可买

（图片来自乐有家研究中心）

乐有家研究中心统计显示，2025年深圳一手住宅网签总量37888套，同比2024年下跌22%，对比2023年上涨2%。全年度一手住宅预售网签均价5.31万元/㎡，同比下跌2%。

其中2025年一手住宅预售网签成交24549套，同比下跌35%；但现售网签成交13330套，同比上涨28%。全年度现售网签占比达到35%，同比增加13个百分点，现房时代正在加速到来。

几年前，你如果说新房要现房销售，大家都觉得不可能，但是新的时代正在翻开新的篇章，那就是，大家要用新思维来看楼市，很多房子销售速度会下来，一直卖到现房还在卖，然后自动转为现房销售模式。

去年销售的现房，个别是规定现房销售的盘，例如去年12月底开盘的阅臻府，“其中一栋现楼销售”就是拍地时候的要求，其他大部分现楼，要么是开发商保留的单位，要么是卖得很慢，渐渐就成为所见即所得的现楼。

去年一年，你会发现，原来那么多已经售罄多年的房子，居然都有不少开发商保留单位，如果不是资金出现困难，估计都不会拿出来。这两天，臻山府突然出来74套现房法拍，你敢相信自己的眼睛吗？搁在几年前，多抢手的房子！

2026年，预测这样的现楼还会继续增加，对于购房者肯定是好事，现楼其实可以倒逼开发商做好产品，购房者又可以所见即所得。

这一年新房的价格保持了一个比较平稳的态势，整体没有大起大落。但实际上，还是有些差异的，下半年出来的房子，很多是新规盘，容积率降低，使用率上升，装修升级，但是价格没有变，变相的提升了性价比。

2

这12宗地的新房

购房者重点关注

（图片来自中原地产研究中心）

既然前面提到了好房子，就接着上这张土地出让图吧，上面的地块会在2026年备受关注。

去年深圳的土地市场，热闹都谈不上，比不里上海，连杭州的热度都比不了，但是可以肯定的是，深圳住建局拿出来的地块，大部分是压箱底的好地段地块，还送上各种珍贵的“嫁妆”，目的就是吸引开发商拿地。

这些嫁妆包括，取消之前的各种保障房、人才房、租赁房捆绑销售的做法，除了宝中地块，几乎都是纯住宅用地。另外就是所有地块都降低容积率，基本都是3-3.4之间，楼市的天一下就变了。

更不可思议的是，除了前海地块，其他的楼面地价都不算高，特别是有几块地还是底价成交。

也就是说，政府给出了品质更高的面粉，但是价格远低于从前，拿地开发商的开发成本大大降低，可以有更多资金做出好房子。

这12宗地，正常今年都会进入市场，如果想买改善房的，可以关注起来，等于你用现在一样的新房购买价格，可以买到品质更高居住更舒适的产品。

这里面，绿城沙井拿下的地块马上入市，位置在沙井中心，品质直接上了一个高度，值得关注。

那些做城市更新的开发商，这几年还要继续受压。未来，深圳楼市可能是，一边是降价亏本都不好卖的城市更新房子，一边是卖得很好的“新规好房子”，市场的分化会更明显。

如果持续这样下去，深圳楼市的旧改未来只有一条路可以走得通，就是业主自发组织旧改，现在的容积率开发要求，新的旧改是很难进行的。

3

晚半年卖房多亏70万，

二手房价一年又跌了8.7%

2025年12月底，呆呆朋友打电话过来说，自己位于宝安碧海的房子终于卖掉了。

朋友说，为了卖这套房，他过去半年简直是多了一份兼职，不仅日日关注宝安二手房价的变化，还专门请了一个人去各个中介门店推销房子。

年底卖掉时候，他说，如果3月份时候自己不犹豫，卖出价可以多70万，也就是说，可以少亏70万。

特别理解朋友的感受，不过，卖掉了也算一身轻吧。看二手房价这个走势图，也是从3月份开始一路下跌，到12月份时候，比年初已经跌了8.7%。呆呆朋友房子的下跌趋势和这简直一样。

4

二手房成交价

跌回2017年、2018年

（两家数据可以对比看）

因为二手房房价没有官方统计，各家研究机构都是按照自己家的成交来做的统计，所以这里将贝壳和乐有家两个机构的统计表都放上来。

从图表上看，贝壳研究院的统计是二手房价跌回2017年，乐有家的数据显示是跌回2018年，这里要说下，两家机构的主力成交物业类型是有些一些区别的，简单说，贝壳研究院的覆盖面更广，刚需的面也分布更广一些；乐有家的成交物业整体价格更高一些。

呆呆理解为，二手刚需盘下跌比豪宅可能更猛烈一些，回到了2017年，不过其实2017年和2018年成交价相差不大，所以你要说，二手房价回到9年前是没有问题的。

需要说明的是，个别物业价格跌回到2015年甚至2014年了，这都是有的，这里只说整体。覆巢之下，深圳也一样惨烈。

（两家数据可以对比看）

5

20岁以下买大户型的真相

是“感谢有个爸妈”

乐有家报告内容显示：2025年，深圳平均购房年龄再度上涨，来到37.7岁，对比2021年增加了1.6岁。买房人群的“老龄化”趋势也十分明显。

从这个表格里面可以看到，有一类特殊的群体，就是20岁以内的购房者，主流选择是总价在500-800万区间的房屋，占比达到28.6%。此外800-1000万和1000-1500万区间的20岁以内的占比也是各年龄段里最高的。

对于上述现象，乐有家的点评是“年纪虽轻，实力不凡”。呆呆觉得真相就是：年轻人的家境不凡。20多年前来深圳打拼的那一代，孩子成年后基本就能收获一套房子，不少就是千万豪宅，深圳湾几个顶豪推出的时候，呆呆身边几个想买房的富豪姐姐，目的都是给孩子买，那些房子，总价值都在3000万以上。

6

“妈妈再也不用担心

我的老房子卖不掉了”

前段时间，朋友想换房，理由就是，自住的房子再过几年就是标准的老破旧，怕到时候不好出手以及出手时候贬值。

这都是有可能的，特别是不好地段的老破旧，下行市场里降价非常快。不过如果看乐有家研究中心今年的统计数据，他们会略微宽心一点。

数据显示，2025年二手房成交占比最高的居然是楼龄21-30年的老房子，说明，拥有老房子的业主换房意愿确实强烈，但是愿意接手老房子的人也不少。

当然，价格没有统计，这个除非地段和学校都很优秀，不然价格肯定无法和周边新房比是真的。

7

意外，

居然有小区“止跌回稳”了 

说实话，看到这个统计我还是比较惊讶的，谁家楼盘这么运气好！

看了下表格，也算正常吧，要么跌到位了，要么有好学wei，也有呆呆不理解的盘，例如龙华红山的金亨利二期，二手成交价12.4万/平。关键这个价格是真实的，因为呆呆一直有关注这个盘，金亨利二期凭啥可以超过福田、南山很多好学wei房呢？大概是它很新，它赠送率高，它在红山，最重要是它在深高级北区旁边。

不过呆呆还是不理解为啥这么高，龙华人民对好学wei的需求可见一斑，你不服气也不行，市场会让你服气。

8

套均成交面积增加

房价降了果然又行了

这个数据其实也不意外，和2024年一样多的钱，降价后，大家的购买力增加了。

等于说，原来买90平的钱现在购买100平了；其次，换房才是2025年的主力购买人群，所以，不管是贝壳还是乐有家，数据都显示套均成交面积增加了。

证明人民对美好生活的需求依然还在，降价了愿意买更大的房子而不是省钱，当然，也有很多大房子换小房子的，根据个人需求就好。

9

公寓价格一路腰斩

租售比变得很吸引人

前段有个粉丝说，她买了个罗湖的公寓，是之前高峰期五折价格拿下的。呆呆问，为啥要现在买呢？她回复说是老妈想买个大点户型来住。这个楼盘之前10万/平时候他们也买了一套小的，现在5万/平再买一套，拉低了成本也满足了老人家需求，就觉得不错。

这个拉低成本的买房思维感觉和炒股一样。不过，呆呆看了下上面公寓的成交价格表格，确实有被惊到，你也许觉得光明2万/平的星河天地还算合理，但是怎么都想不到3.6万/平这事发生在绿景白石洲公寓身上。

这个下行的市场，住宅已经跌够惨了，但是要比惨的话，更惨的还是公寓。公寓就是那个爹娘都不要的孩子，不想抚养这个孩子却还想从这个娃这里赚更多钱，那么多楼市放松政策都和公寓无关，交易税费却依然惊人，贷款利率还要4点多。

因为跌太惨了，所以公寓实实在在的跌出了性价比和高租售比，所以去年下半年成交还可以。

10

到南山去，到福田去

换房的终极目标

如果上天让我中了一张1000万的彩票，我能用它买深圳哪里呢？

大部分人会选福田和南山。

从表格可以看出来，深圳人想换房时候，大部分会因为地缘性选择在原来的区域，但是有一些变动则是一致的，那就是更多人会换到南山和福田，每个区域的人都想换到这两个区域，看表格，69%的南山人换房会留在南山，不留在南山的，大多是卖掉南山的房子选择别的区域的大房子或者一拆二。和南山相似的是福田。

有钱就换到南山、福田区，现在是一种共识，其次是宝安和龙华。（完）

趋势

关于2026年趋势的猜测

首先声明，这个预测是乐有家和贝壳的综合，这就是个最保守的预测，可有可无，不过还是说下。

遥想很多年前，中介机构都是做一些涨跌预测，现在估计也不太敢说，楼市暂时也玩不出新花样，就有一个，如果A股继续这样疯狂下去，牛市成为共识，那么2026年的楼市春天可能会来得早一些。

经常有人问我，现在是不是到了楼市底部，是不是可以买了呢？我反正回答不了。在当下，预测是个极难的事情，因为我们的市场，脱离了市场，很多都是情绪驱动了，那么多专家的预测都和占卜差不多，也不在乎对不对，如果一定要回答，我明天去仙湖烧香时候给大家占卜下。

两家机构给出的方向大致这样的：

1、贝壳说：总量平稳、结构分化。

简单说就是没啥意外，结构分化和2025年差不多，成交基本稳下来。

2、乐有家说：政策进一步放松。

这个毫无悬念，当下政策只能是放松，放到什么程度，怎么放才是问题。深圳下一步放松也就只有全部解除限购。其实购房者最期待的是进一步降低税费，特别是2年内的房产，2年内的房产基本都是亏钱的，交易税随便就是几十万，老百姓赚几十万太难了，买个几百万房子是刚需，这么高的税费一点都不刚需。

3、乐有家：好房子今年会持续增加。

这个也是肯定的，前面说了，去年出让的好房子地块今年入市的话，都是值得关注的购买标的。

3、乐有家：二手房的以价换量还将持续。

去年4月份开始，二手成交价一路下跌，人心不稳就永远到不了底，不过看目前的成交，购房者则目前的价格接受度还蛮高，毕竟，都跌了一半了，而大家还是希望住上更好的房子，有更好的生活。

好了，就这些。又写长了，每次都很烦自己写太长，以后要尽量写短一些。2026年已经到来，不管楼市如何，不管租房买房，真实的过好每一天才是最重要的事情。

愿你我都有真实美好的2026年。