深圳“棚改十年”收官！留下13万/㎡的回迁房天花板！

华富村回迁房单价突破13万元，草埔海关宿舍最后一栋房屋拆除……深圳棚改的历史篇章，随着罗湖区废止实施办法的宣布正式翻页。

11月28日，深圳市罗湖区人民政府发布关于废止《深圳市罗湖区棚户区改造实施办法》的通知，正式宣告了曾在深圳历史上走过十年的棚改政策退出历史舞台。

根据官方解释，上位依据是《深圳市人民政府关于加强棚户区改造工作的实施意见》（深府规〔2018〕8号），于2018年5月17日发布，有效期5年，已于2023年5月17日失效。故废止。

资料记载，自2016年启动首个棚改项目——罗湖“二线插花地”改造整治项目以来，深圳棚改已累计启动34个项目，据@合一城市更新 已建成有22个项目，还有12个项目正在路上，包括西丽龙辉、龙联花园等。

走到今天，深圳棚改历史，有两个项目无法绕过：

创下回迁房单价13万元成交记录的华富村，以及被称为“深圳最后一个棚改小区”的草埔海关宿舍。

今天我们就来说说深圳棚改的十年。

01

十年棚改路

深圳城市更新的探索历程

都说，深圳是一个“翻新”的城市。

这当中的“棚户区改造”，在深圳的城市发展史上留下了浓墨重彩的一笔。

2016年，罗湖“二线插花地”改造整治项目启动，这是深圳首个棚改项目。

罗湖“二线插花地”棚改项目。乐居摄于202207

最开始，棚改项目是针对存在重大安全隐患的城中村区域，主要采用了政府主导、国企实施的模式，却冥冥中成为深圳探索棚改路径。

2017年，随着华富村东、西区的加入，是深圳首个旧住宅区棚改项目。首次提出“政府主导+国企实施+安置房+人才房”模式，并建立增购规则，也成为后续棚改的“标杆范本”。

随着2018年5月《关于加强棚户区改造工作的实施意见》的出台，深圳对棚改的适用范围、补偿标准、实施模式等作出统一规范。

南山荔园新村棚改。乐居摄

其中明确了棚改主要针对使用年限20年以上或危房等级为D级的老旧住宅区，补偿标准为套内1：1或建筑面积1：1.2，允许增购不超过10平方米。

福田香蜜二村棚改。乐居摄

至2021年，全市累计启动34个棚改项目，覆盖多个行政区。

02

始于罗湖，终于罗湖

深圳棚改的两个“传奇样本”

深圳棚改，始于罗湖，也终于罗湖。

深圳的棚改虽然起源于罗湖，但要数最瞩目的非福田中心区华富村莫属，被称为深圳“棚改第一村”。

从笔架山看华富村。乐居摄

其是福田区最大的棚改项目之一，启动改造意向后，成功实现100%签约，正式进入加速建设阶段。

据了解，项目占地约14.7万平方米，包括2800套住房，总建筑面积约25.4万平方米，总投资超100亿元。项目完成后，将提供1000多套保障性住房。

华富村回迁房的成功更值得关注，由华润代建，品质堪比商品房。自回迁房流入市场以来，成交量常年霸榜福田区前茅。

今年8月份，华富村回迁房以单价突破12万/㎡的成交价刷新市场知，不仅创下今年深圳回迁房成交记录，更在一年内实现近25%的价格涨幅。

两个月后的10月，C座一套150㎡、望中心公园景观房，成交价1970万，折算单价约13万/㎡，成为小区目前最新最高成交单价。

究其受市场追捧的原因，核心区位、产品品质和配套规划三大要素的共同作用下，回迁房同样可以突破价格天花板。

而深圳棚改从罗湖“二线插花地”开始，也从罗湖结束，毫不夸张地说，罗湖就是整部棚改历史的缩影。

草埔海关生活区片区棚改项目作为“深圳最后一个棚改项目”，承载着深圳棚改历史的收官意义。

海关草埔生活区，乐居摄2024.09

2024年12月，《罗湖区东晓街道海关草埔生活区片区棚户区改造项目专项规划》获得正式批复，标志着项目进入新阶段。

到了2025年4月25日，随着最后一栋7层住宅楼拆除完成，罗湖区海关生活区棚户区改造项目全面结束房屋拆除工作，正式进入回迁房建设阶段。

草埔海关生活区棚改的位置和配套，也十分优越。（延伸阅读：深圳“棚改”末班车已走，这一批30+楼龄小区盼改造！）

03

未来展望

深圳城市更新的新模式探索

虽然棚改政策正式退出，但深圳城市更新正在探索新的模式和路径。

据官方透露，深圳正大力推进城中村规模化改造。

截至2025年，安居乐寓已收储1085栋城中村建筑物，超过5万套（间）房源，其中已有4.2万套（间）在改造后投入运营。

与传统的棚改不同，这种模式强调“稳定市场租金”，改造后单套租金与改造前需基本持平。安居乐寓将城中村中的大单间、两房、三房户型，改造为以小单间为主、一房一厅为辅户型，增加房源套数，摊薄投入。

值得一提的是，深圳还在探索建立“房票”制度。2025年3月，深圳正式提出建立“房票”制度，推动多元化安置补偿。

虽然目前市民对“房票”的接受度仍待提高——许多原住民更倾向于实物安置，但这一制度被视为化解旧改难题、加快安置进度的重要探索。

未来，深圳的城市更新将更加注重系统性、整体性，不再仅仅关注单个项目的改造，而是统筹考虑区域发展、公共服务配套和历史文化保护等多重因素。