开发商飘了？涨价超40万，深圳这些新盘都涨了！

“有些新盘居然涨价了！”

从去年到今年，小灿断断续续在看房，他倾向于购买龙岗大运一带的新盘，但到今年国庆，他突然发现有些盘已经涨价了。

这个说法，似乎和当前的楼市情形有出入。

但@深圳买房计划 粗略统计了7月至今入市的加推新盘，发现的确有7个项目的均价已上涨。

▲数据来源：网络公开信息，请以开发商公布为准

你还知道哪些项目涨价了？

一套涨超40万！

是真的火，还是“太自信”？

在这些项目中，涨幅最大的莫过于位于光明的🏡观玥名邸。

观玥名邸最早在2024年10月开盘，当时均价约3.8万/㎡，还要打出最低约87折的折扣，折后约3.25万/㎡、最低总价253万左右就能上车3房。

直接刷新了光明城片区的底价，还是首个新规新盘，毫无疑问地直接开盘“日光”。

不过，后续几次入市，都在不断涨价：

2024年11月加推，折后均价约3.78万/㎡，面积最小的82㎡总价约293万起；

今年10月加推，折后均价4.01万/m²，面积最小的80㎡总价297万起.

比起去年10月，今年加推涨幅超20%！

以同样是约80㎡的3房2卫的户型看，最低总价也已经上涨约44万。

▲项目价格不断上涨（图为备案价）| 图源：行舟深房，数据来源：深圳市房地产信息平台

当然，一路涨价也并非没有原因：

一是，首开价格本身就偏低，当时业内预计项目的利润空间非常微薄，加上“日光”销售无压力，后续涨价是在所难免的；

二是，片区的深圳实验光明科林学校已经开学，而且13号线通车时间也越来越近，片区的利好都在兑现，市场认可度高；

三是，去年在光明城片区及周边的新盘，都已经差不多卖完，在没有竞争对手的情况下，开发商选择涨价惜售。

而单套总价上涨最多的，则是龙岗中心城的🏡景云上辰。

景云上辰最早在今年1月开盘，推售1栋产品，当时的折后均价约4.51万/㎡，现在已经变成了约4.94万/㎡。

均价涨幅超15%！

而且，首次开盘时，约99㎡的3房2卫，最低折后总价约388万；近期加推的3栋产品，约100㎡的3房2卫，最低折后总价约434万。

几乎一样的户型，面积段仅相差1㎡，总价却相差了46万！

如果和2023年就已经备案入市的项目相比，或许价格差异更大。

比如宝安沙井的🏡会展湾名邸，2023年开盘的一期产品会展湾雍境，当时备案均价约4.76万/㎡，去年折后最低均价约4.2万/㎡。

但如今，二期的会展湾名邸，最新备案价约4.9万/㎡，折后均价也高达4.85万/㎡。

算下来涨幅超15%。

总的来说，这些项目涨价的原因都大同小异：

一是，此前售价过低，目前竞争压力减少；

二是，项目配套还可以、市场认可；

三是，加推新品位置更好，或是加推大户型/新规产品等；

四是，限购条件放松，买家增加。

面对涨价，有买房人选择直接下手，“价格差不多吧，能匹配我们刚需的要求就好。”

不过，部分“等等党”还是决定再等等。

“我感觉有些项目不值这个价，明年再看吧。”小灿表示。

你觉得接下来涨价的新盘会更多吗？

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过半还在降！

降价还是主旋律？

当然，在涨价之外，降价的项目也不少。

我们发现，在16个加推项目中，仅一个项目的均价无变化，其他7个均价上涨、8个均价下降。

▲部分降价项目 （为免不必要的麻烦，这里不予公开降价项目名称）

对比起涨价项目，项目的降幅都比较小，最高也不过5%左右。

其中，大部分降价的原因之一，是大户型套数减少或面积段有所下降，还有部分是加推楼栋的位置较差。

比如光明某项目，这次加推的楼栋直面2条主干道的交叉路口，不管是从噪音，还是从风水来说，都不是好位置。

也因此，项目的备案单价比去年跌了5%左右，过去84㎡户型要280多万，如今260多万就能买到89㎡户型。

部分项目的降价情况更难察觉。

比如有的项目少量多次加推，分期较多、楼栋数量多、户型种类多，让人很难直接对比是否有降价的情况。

但我们观察发现，这个项目在去年推出的约94㎡户型，单价约5万/㎡起、总价约470多万起，今年不同楼栋、同面积房源最低却只要4.5万/㎡、总价427万起。

两相对比，降价约46万。

事实上，@深圳买房计划 认为，这些项目降价的主要原因，除了楼栋位置不同、面积段有变化外，也有部分是此前降价未到位、或在上一轮新政中涨幅过高，因而有所回调。

但比起2023到2024年间，多个项目降价几十万、上百万的情况，今年的房价稳健了许多。

你觉得新盘价格稳定了没有？

又会不会选择这个时期买房呢？