顶着“香蜜”光环，吹风价13万+/㎡能买吗？

8月20日，福田的新世界香蜜四季正式开放营销中心和样板房。

据文君了解，项目预计9月份首推2栋2单元156套建面约105-120㎡3-6房。

（项目沙盘实景）

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在“香蜜”二字的光环下，项目还未亮相深圳楼市，人气却很高，官方公众号自曝截至8月13日已收到超3800名客户预约看房申请。

但是，文君仔细了解项目的位置，发现新世界香蜜四季并不属于福田香蜜湖片区，而属于景田片区。

实际上，香蜜湖片区划分的边界很清晰，主要有传统划分和广义划分两种方式：

①传统划分：根据2009年2月深圳市规划和自然资源局公布的深圳市福田ft05-04号片区（香蜜湖地区）法定图则，传统的香蜜湖片区范围以香蜜路以东，北环大道以南、香梅路以西，南至深南大道为界，总用地面积312.83公顷，由香梅北、香蜜湖以及金融街组成。

②广义划分：随着区域基础设施的完善和区域价值的提升，广义上的香蜜湖片区形成了“一湖五区”格局，由香蜜湖、香梅北、金融街、侨香以及农林五个部分组成。

无论广义还是传统意义上的香蜜湖片区，而新世界香蜜四季恰恰落在香梅路以东，硬生生排除在外。

蹭热门板块抬高项目身价，早就成为深圳楼市心照不宣的营销套路。

开发商深谙此道，将新世界香蜜四季营销宣传为“香蜜湖压轴大戏”、“传奇香蜜湖·时代封面之作”、甚至是“香蜜湖新规豪宅”。

而事实真相是，位处不同的片区是截然不同的价值鸿沟。

作为福田居住环境舒适度最高的片区，香蜜湖聚集了深圳第一批有钱人，拥有顶级教育资源，万科瑧山府、香蜜湖1号、水榭花都等豪宅房价均超10万+/㎡。

（截图来源：贝壳找房）

而景田片区是福田CBD后花园，生活配套齐全，教育资源丰富，98%都是住宅小区，更有不少楼龄20年左右的老小区，城市建面看起来有点旧，这里的二手房均价6.7万/㎡。

虽说处于景田板块的新世界香蜜四季距离地铁1号线香蜜湖站和9号线香梅站约500米左右，周边有深圳高尔夫俱乐部，莲花山公园、市民中心、香蜜湖、深圳博物馆、深圳书城等文娱配套，生活氛围浓郁，交通便利。

但项目对口学校荔园外国语是新校（2024年招生），水平未知，而景鹏小学和黄埔学校初中部在福田也是处于中游水平。

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再来说说项目产品，位处深圳中心区，偏偏容积率高达7.94，未来居住舒适度将会大打折扣。

更何况，项目前身还是华泰旧改项目，小区建于1984年，早期是华泰公司职工的家属楼，业主通过福利房的形式购得，已有三十多年楼龄。

早在2010年华泰旧改便被纳入城市更新计划，直到2021年才启动开工仪式，旧改施工周期长，未来居住在这里免不了粉尘和噪音的污染。

新世界香蜜四季家园作为旧改项目，业态还是比较多元化的。

项目占地面积约4.11万㎡，规划总建筑面积约46.68万㎡，其中住宅建面约20.32万㎡（含保障性住房），商业约5万㎡，商务公寓约3万㎡，幼儿园约3000㎡，托老中心及星光老年人之家约1000㎡，另有部分基础配套设施。

住宅部分有9栋建筑，其中5栋为商品房，1栋保障房和3栋回迁房。

商品房仅923套，建面小于90㎡的约736套，占比79.74%，主要是以中小户型为主。

其中1栋5单元是商务公寓，6-8单元为面积段约70-95㎡2-3房的回迁房，4梯8户，筒子楼结构，约有900多套，回迁房+保障房占比超50%。

由此可见，未来项目居住圈层较复杂，可能影响整体居住氛围和小区品质，也会对房价上涨产生一定阻碍。

相信看过新世界香蜜四季的购房者，同样也会看看周边一二手房进行对比，楼龄较新的景田的天健天骄，目前成交均价不到12万/㎡。

项目附近的老小区——合正名园售价在6万/㎡左右，缇香名苑售价在8万/㎡左右。

隔得不远的新盘——富通九曜公馆，目前在售建面约360㎡的5房，均价12.5万/㎡；金地环湾城销售均价10万/㎡。

而项目市场吹风价13万+/㎡，这个价格，你会买吗？欢迎留言评论，说出你的答案。