深圳建筑新规，能否暴击现存商品房？

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今年5月，深圳出台了建筑新规，新规主要亮点：

1、 避难层、机房等公共空间不再计入公共面积

2、 住宅和宿舍的建筑高度不大于150米

3、 阳台进深可超过2.4米

4、 飘窗进深从0.6米增加到0.8米

按照新规标准，公摊面积减少，赠送面积增加，得房率有效提高，据说最高可做到100%，同样的面积能设计出更好的户型。

新规出台后很多人问我，以后新建的商品房会对现存商品房形成降维打击，现存商品房价格是不是还要大降？

表面看一定是这样。

三体中，章北海的父亲对章北海说的：我只能告诉你，要多想。

对这个问题，同样要多想。

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首先，是数量问题。

一个竞品想影响甚至取代另一个竞品，必须要有足够的量。

比如新能源电车，达到了25%的市场占有率后，才开始严重影响油车的销量和价格。

深圳商品房存量189万套，还有公寓97万套，单位自建房55万套，保障房51万套，城中村500万套，共计900万套。

哪怕不考虑非住宅，只考虑商品房，按10%的最低影响力占比，新规住宅的数量要达到20万套，才能对现存商品房形成有效影响。

今年已过去四分之三，深圳只拍了一块宅地，即2月底出让的龙华地块，新规建设的第一个楼盘：中建鹏宸云筑，商品房总量2000多套，预计四季度上市。

一直到8月底，终于又上新三个地块，分别位于宝中、后海和宝安的航城，三地块总占地面积23万平，预计供应商品房9000套。

9000套的前提是这三块地都能拍出去，位于宝安航城的A219-0080地块，面积最大，总价最高，位置不好，极有可能流拍。一旦流拍，宝中和后海地块能供应的商品房只剩下2000套。

三个地块拍完后，今年还有没有土地上拍，不确定，即使有，按现在的市场体感，流拍的概率非常大。

以今年的数据估测，如果楼市的体感不变，深圳未来每年能拍出并上市的新房大约6000-14000套，取中间值10000套，想要达到20万套的基础影响力，还需要20年。

如果房子继续跌，土拍会更少，年限还要拉长。

想让土拍加速，年限缩短，前提是楼市回暖，但楼市一旦回暖，现存商品房上涨的速度，一定高于新规后商品房上市的速度。

所以，这是一个悖论。

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其次，是价格问题。

8月份的宝中地块，政府放开了限价，取消了7090和人才房保障房的所有限制，开发商有了充分的定价权。

一旦没有限价压制，开发商给楼盘的定价，一定是对市场和周边房价充分摸底后，定出一个认为能顺销的价格，而不是破价甩卖。

破价甩卖的前提，是开发商现金流极度吃紧。但是，眼下还敢拿地的开发商，现金流肯定还撑的住。

现成的例子，新规后第一个楼盘中建鹏宸云筑，预计四季度上市，目前吹风价是5-6万，最小面积79平三房400多万起。

吹风价一般都是开发商放出来的，基本大差不差。

这个盘在龙华民治，地理位置毫无亮点，距地铁口1000米，周边二手房成交价4-5万，部分跌破了4万。单看一二手对比，没有任何倒挂，甚至还贵了。

对比龙华其他新盘，龙胜的卓越珺奕府和鸿荣源尚云，都比鹏宸云筑的位置好，均价还不到5万。

以中建鹏宸云筑的地理位置，如果是常规得房率，合理开盘价是4万多，想多卖几套还得打折。如果开盘价定到5万多，毫无疑问，已经算进了得房率的溢价。

哪里有白拣的便宜呢，开发商比各位更会精算。

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今后新开的盘也是同理，既然政府不限价，又没有资金的压力，开发商自然会在周边新盘均价的基础上，加入得房率的溢价。

等这批房子转入二手市场，业主同样会按得房率卖更高的价格，和市场现存的高赠户型卖价高，是一样一样的。

我还要补充一点，新规后增加的得房面积，主要体现在阳台和飘窗上，但是，阳台不能做为户内面积使用，新规后飘窗不能打掉，一样很难利用。

多想几层就会发现，不论是从数量上，价格上，还是赠送面积的有效使用上，新规后的商品房并不能对现有商品房形成降维打击。

想产生足够的影响力，需要时间和堆量两个维度，等堆量到20万套的时候，早过去了若干年，那时的房地产，早又是另外一番景象了。